Inicio ARTIGOS Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

26223

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

A partir da terceira prestação em atraso, em geral, poderá ser iniciado do processo de execução pelo banco.

Se não houver o pagamento ou negociação do atraso o imóvel estará sujeito a retomada.

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

Conheça dicas para negociar as prestações em atraso

Existem variáveis que podem influenciar como o banco vai agir para cobrar as prestações em atraso. Entre elas:

  • Garantia alienação fiduciária: se o seu contrato tiver essa garantia, o Banco pode iniciar o processo de execução a partir de 30 dias de atraso, a partir da primeira prestação não paga.
    • A praxe do mercado é de 60 dias.
    • Caso o seu contrato já esteja nessa fase, ainda existe a possibilidade de negociação, porém além das prestações, você deve arcar com as custas cartorárias por esse processo.
  • Histórico do cliente: o banco pode analisar o seu perfil para pagamento, seja no financiamento imobiliário ou em outros créditos adquiridos no banco. Se for o primeiro atraso, a negociação será mais fácil.
  • Quantidade de prestações em atraso: quanto mais atraso, maior a dificuldade de colocar em dia e mais exigente o banco vai ser para negociar.
    • Lembre-se que para qualquer negociação, o banco pode exigir um valor de entrada.
  • Prazo: o prazo restante para pagar o financiamento também é considerado na análise, uma vez que quanto maior o prazo, maior é o risco do banco, portanto haverá mais exigências.
    • Porém se o contrato não foi assinado no prazo máximo, existe a possibilidade de elastecer e a prestação diminuir.
  • LTV ou Quota de financiamento: é a porcentagem gerada pela relação valor da dívida sobre o valor da garantia.
    • Quanto maior a quota, maior o risco do banco, portanto quando menor for o seu saldo devedor, melhores são as alternativas negociais.

Não tenho prestações em atraso, o que posso negociar?

  • FGHab Perda de Renda: para os contratos assinados no PMCMV Faixas II e III, existe cobertura do FGHab em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento.
    • Nesse caso, trata-se de empréstimo pelo fundo.

Veja mais no artigo:

Minha Casa Minha Vida Direitos e Deveres

  • Moratória: alguns bancos oferecem a pausa/pausa estendida (CAIXA) ou Stand Still (Demais bancos):
    • A pausa permite o não pagamento de 1 prestação num intervalo mínimo de 12 meses.
    • O valor é acrescido ao Saldo Devedor e diluído no prazo restante.
    • Nos casos de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, a moratória pode ser por um período maior, mas será concedido de acordo com o histórico e quota de financiamento do cliente.
    • Nesse caso o prazo aumenta conforme a quantidade de prestações com a moratória.
  • Dilação de Prazo: você pode solicitar a ampliação do prazo contratado para que o valor da prestação fique menor, proporcional ao prazo restante.
    • Atentar que existe limite de prazo na modalidade de crédito, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.
  • Mudança de sistema de amortização: é uma alternativa para quem deseja mudar o sistema de amortização de PRICE para SAC ou SAC para PRICE.
    • Nem todos os Bancos oferecem as duas alternativas.

Para saber as diferenças entre os sistemas de amortização, leia o artigo:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

  • Portabilidade de financiamento: a portabilidade de financiamento habitacional é alternativa negocial.
    • Regulamentada em maio de 2014 e permite migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor.
    • Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.

Veja mais no artigo:

Portabilidade imobiliária: é vantajosa?

  • Portabilidade de seguradora e /ou apólice: durante a vigência do contrato de financiamento, o cliente pode solicitar alteração de apólice a qualquer tempo desde que o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional seja inferior a apólice atual.
    • A migração é permitida entre as apólices coletivas do próprio Banco que estiver em vigor na data da alteração.

Saiba mais no artigo:

Portabilidade do seguro habitacional

Tenho prestações em atraso, e agora o que faço?

É verdade que o seu nome nunca sairá do Cadastro Restritivo?

Isso não é verdade, qualquer dívida tem seu prazo máximo de prescrição em 5 anos, a partir do momento em que esta venceu.

Por exemplo, se deixou de pagar dívida que vencia em 10 de novembro de 2011, no dia 10 de novembro de 2016, a empresa credora não mais poderá executar.

E mais, seu nome deverá nesta data ser excluído dos cadastros informativos (restritivos) de crédito como: SPC e o Serasa, se for o caso.

Quando a dívida completa 5 anos, a contar da data de vencimento da última prestação não paga, não pode mais ser cobrada na Justiça ou constar em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA.

Porém, isso não significa que não possa ser cobrada administrativamente.

Cadastros Informativos de Crédito

A inclusão do devedor nos órgãos de restrição ao crédito pode ser feita a qualquer momento.

A empresa pode cadastrar, retirar e cadastrar novamente a dívida quantas vezes quiser desde que respeitado o prazo de 5 anos e que não seja com nova data de vencimento para a mesma dívida.

Se o devedor assinar documento de renegociação deve ser retirado dos cadastros negativos (SPC, SERASA etc.) após pagamento da primeira parcela.

Todavia, nos casos de renegociação da dívida deve-se ficar bem atento ao fato de se o acordo não for cumprido o consumidor pode ser incluído novamente.

E o prazo de 5 anos passará a contar novamente da data em que deixou de ser pago o acordo e não da data da dívida anterior.

Mesmo a ação judicial de cobrança ou prescrição da dívida não tem o poder de interromper ou suspender a contagem do prazo máximo de cadastro de 5 anos em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA, que é estabelecido no Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, mesmo que o credor cobre ou execute a dívida na justiça, quanto completar 5 anos a contar da data em que não foi paga, o nome do devedor, obrigatoriamente, deve sair dos cadastros negativos de crédito.

Se a dívida foi paga, embora o direito de cobrança judicial da dívida estivesse prescrito, a dívida em si não está e, portanto, segunda a lei, não há o direito de se pedir a devolução do dinheiro.

Dívida em Atraso – Quantas prestações posso atrasar?

No financiamento imobiliário sobre os encargos em atraso haverá incidência de: atualização monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa moratória.

Os juros remuneratórios incidem, à taxa de definida em contrato (pro rata die), desde a data do vencimento até a data do pagamento.

Os juros moratórios incidem sobre o atraso à taxa de 1% ao mês (0,03333333 % ao dia).

A multa de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é limitada a 2% do valor do atraso.

É muito importante que a negociação seja bem feita, pois a partir do segundo atraso, os Bancos serão mais exigentes e as condições não serão as mesmas.

Quando atrasar a prestação do financiamento pode subir?

Os serviços bancários são diferenciados dependendo de cada banco.

O crédito imobiliário já alguns anos é considerado uma das principais portas de entrada de clientes.

A competição entre os bancos no crédito imobiliário passou a ficar muito mais acirrada, eles passaram a disputar o cliente pela taxa de juros ofertada.

Neste contexto, os bancos passaram a oferecer taxas “com desconto”.

Se o cliente pagar a prestação em dia e aderir a um pacote de relacionamento, terá uma taxa de juros diferenciada.

O Pacote de relacionamento varia de banco para banco, sendo os principais produtos exigidos os abaixo relacionados:

  • Conta corrente
  • Cheque especial
  • Cartões de crédito
  • Débito em conta corrente ou folha de pagamento

A taxa de juros reduzida será mantida enquanto o pacote estiver em uso pelo cliente, bem como, a manutenção do pagamento das parcelas mensais em dia.

Alguns bancos não fazem este tipo de exigência ou restrição, portanto verifique as condições contratadas.

Quantas prestações posso atrasar?

Eu perco a taxa de juros reduzida se atrasar os pagamentos?

Em contratos de alguns bancos em caso atraso no pagamento ou cancelamento de qualquer dos produtos/serviços, a taxa de juros retorna a “taxa de balcão” e, portanto, a prestação (A+J) ficaria mais cara.

As condições especiais e regras de manutenção devem estar descritas no contrato de financiamento assinado com o banco, podendo variar de banco para banco.

Assim, orientamos a verificar o que foi negociado com o banco e ter cuidado para não perder a vantagem da redução dos juros.

E, também, do não pagamento de prestação, considerando que o processo de execução é rápido!

Posso emitir 2ª via de boleto de prestação habitacional em atraso?

Pode a depender da quantidade de prestações em atraso.

Alguns Bancos não permitem a emissão da 2ª via do boleto a partir de três (3) em atraso pois pode já ter iniciado o processo de execução.

Se já estiver nessa situação, além da dívida em atraso, será imputado as despesas com o processo de execução.

A CAIXA, por exemplo, informa em seu site que existe “situação especial impeditiva, não é possível a emissão, procure uma Agência CAIXA”.

Nesse caso, você pode procurar a Agência do Banco ou entrar em contato pelo site: www.caixa.gov.br/negociar.

Pagamento à vista

Nesse tipo de pagamento você pode pedir desconto sobre o valor de juros e multa do valor total em atraso.

Pagamento parcial

► Uso do FGTS para pagamento de parte de prestação:

É a possibilidade de abatimento de até 80% do valor da prestação com uso do FGTS.

Essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso.

Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual.

Veja mais no artigo:

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestacão

► Incorporação:

O valor do total em atraso mais os juros de mora e multa são incorporados ao Saldo Devedor e diluído no valor das prestações ao longo do prazo restante.

Para isso, o banco exige valor a ser pago como entrada para a negociação.

Saiba como no artigo:

Incorporação das prestações em atraso ao Saldo Devedor

Lembre-se que os bancos não são obrigados a ofertar as opções descritas.

Podem haver restrições caso haja reincidência de atraso no pagamento ou algum item que interfere nas variáveis citadas no começo do artigo.

Nos casos que a inadimplência já ocorre no primeiro ano do contrato poderá haver restrições ou maiores exigências pelo banco.

Mesmo sendo o primeiro atraso do cliente, considerando o pouco tempo de amortização.

Como negociar a dívida com o Banco do seu financiamento imobiliário?

Os Bancos geralmente oferecem atendimento em vários canais, não somente na Agência.

Algumas permitem negociar por telefone e/ou internet. Conheça os canais nas seguintes opções:

Não consigo pagar mesmo com as alternativas negociais oferecidas pelo banco, e agora?

Esperar o banco retomar o imóvel já não é mais uma realidade.

Num passado recente, quando a maioria dos contratos possuía garantia hipotecária.

O processo de retomada pelos bancos era lento e permitia que o pagamento do atraso fosse postecipado.

Porém, cabe lembrar que mais de 95% dos financiamentos imobiliários hoje são assinados com garantia alienação fiduciária.

Quando devo assumir que devo vender meu imóvel?

É muito difícil assumir que não tem mais condições de pagar pelo financiamento.

Porém, dependendo da situação essa pode ser a melhor decisão a ser tomada.

Isso porque se o banco retomar o imóvel, os valores pagos não são devolvidos.

E o nome pode ser cadastrado no banco, num cadastro impeditivo, caso no futuro você queira financiar outro imóvel.

O que pode ocorrer é que nessa tentativa de adiar essa decisão, você pode se afogar em outras dívidas, e virar uma bola de neve, caso não haja estrutura financeira de pagar todas as dívidas.

Lembre-se, não há vergonha em não conseguir pagar as prestações.

O que pode acontecer é adiar o seu sonho, ou adquirir imóvel mais barato ou ainda pagar aluguel com valor mais barato, dentro das suas condições reais.

Conclusão

Independentemente de qual for a sua situação não procure o Banco somente quando suas prestações já estiverem em atraso.

Os Bancos possuem alternativas negociais para clientes adimplentes, desde que comprovadas a situação do desemprego e/ou redução temporária da capacidade de pagamento.

Portanto, ficou difícil de pagar as prestações, a primeira coisa a se fazer é buscar a negociação.

Quando conseguir coloca a dívida em dia, faça o planejamento de todas as suas contas e controle os seus gastos.

Patricia Matayoshi

Especialista no Crédito Imobiliário

Veja também o artigo:

Como diminuir valor da prestação habitacional?

277
Deixe um comentário

134 Comment threads
143 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
133 Comment authors
  Subscribe  
mais recente mais antigo mais votados
Notify of
ademar

Boa tarde. Possuo um financiamento de um Ap na caixa, infelizmente acabei vendendo através de uma contrato de gaveta que ficou muito mal feito, agora não consigo retirar o morador… Read more »

tatiane regina ribeiro companholi

Boa tarde deixei vencer 3 prestações da caixa depois de 3 meses de vencida fui pagar na loteria as 3 prestação paguei todas , não veio notificação nada puxei no… Read more »

Tatiane Regina Ribeiro Companholi

tres meses e 7 dias de vencida paguei todas nem uma notificação

Gloria Satie Ibe

Bom Dia tenho contrato (CCB) por instrumento de mutuo de dinheiro com obrigações e alienação fiduciária com a caixa de (180) meses , já foram pagas (94) neste período tenho… Read more »

Luiz Veloso Lemos junior

Boa Noite paguei tres prestacoes no boleto, pois as prestacoes eram descontada na minha conta e mesmo pagando no boleto as tres prestacoes esta sendo cobrada na conta. O que… Read more »

renata rodrigues santana

atrasei três prestaçoes,mas ja paguei todas as tres no dia em que recebi o notificado do cartorio,depois disso minha prestacoes ta em dia,mas hoje fui puxae a conta que é… Read more »