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Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

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Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

A partir da terceira prestação em atraso poderá ser iniciado do processo de execução pelo banco.

Se não houver o pagamento ou negociação do atraso o imóvel estará sujeito a retomada.

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

Conheça as dicas para negociar as prestações em atraso

Existem variáveis que podem influenciar como o banco vai agir para cobrar as prestações em atraso. Entre elas:

  • Garantia alienação fiduciária: se o seu contrato tiver essa garantia, o Banco pode iniciar o processo de execução a partir de 30 dias de atraso, a partir da primeira prestação não paga.
    • A praxe do mercado é de 60 dias.
    • Caso o seu contrato já esteja nessa fase, ainda existe a possibilidade de negociação, porém além das prestações, você deve arcar com as custas cartorárias por esse processo.
  • Histórico do cliente: o banco pode analisar o seu perfil para pagamento, seja no financiamento imobiliário ou em outros créditos adquiridos no banco. Se for o primeiro atraso, a negociação será mais fácil.
  • Quantidade de prestações em atraso: quanto mais atraso, maior a dificuldade de colocar em dia e mais exigente o banco vai ser para negociar.
    • Lembre-se que para qualquer negociação, o banco pode exigir um valor de entrada.
  • Prazo: o prazo restante para pagar o financiamento também é considerado na análise, uma vez que quanto maior o prazo, maior é o risco do banco, portanto haverá mais exigências.
    • Porém se o contrato não foi assinado no prazo máximo, existe a possibilidade de elastecer e a prestação diminuir.
  • LTV ou Quota de financiamento: é a porcentagem gerada pela relação valor da dívida sobre o valor da garantia.
    • Quanto maior a quota, maior o risco do banco, portanto quando menor for o seu saldo devedor, melhores são as alternativas negociais.

Não tenho prestações em atraso, o que posso negociar?

  • FGHab Perda de Renda: para os contratos assinados no PMCMV Faixas II e III, existe cobertura do FGHab em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento.
    • Nesse caso, trata-se de empréstimo pelo fundo.

Veja mais no artigo:

Minha Casa Minha Vida Direitos e Deveres

  • Moratória: alguns bancos oferecem a pausa/pausa estendida (CAIXA) ou Stand Still (Demais bancos):
    • A pausa permite o não pagamento de 1 prestação num intervalo mínimo de 12 meses.
    • O valor é acrescido ao Saldo Devedor e diluído no prazo restante.
    • Nos casos de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, a moratória pode ser por um período maior, mas será concedido de acordo com o histórico e quota de financiamento do cliente.
    • Nesse caso o prazo aumenta conforme a quantidade de prestações com a moratória.
  • Dilação de Prazo: você pode solicitar a ampliação do prazo contratado para que o valor da prestação fique menor, proporcional ao prazo restante.
    • Atentar que existe limite de prazo na modalidade de crédito, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.
  • Mudança de sistema de amortização: é uma das alternativas oferecidas pelo Banco para quem deseja mudar o sistema de amortização de PRICE para SAC ou SAC para PRICE.
    • Nem todos os Bancos oferecem as duas alternativas.

Para saber as diferenças entre os sistemas de amortização, leia o artigo:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

  • Portabilidade de financiamento: a portabilidade de financiamento habitacional pode ser considerada uma alternativa negocial.
    • Ela foi regulamentada em maio de 2014 e permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor.
    • Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.

Veja mais detalhes no artigo:

Portabilidade imobiliária: é vantajosa?

  • Portabilidade de seguradora e /ou apólice: durante a vigência do contrato de financiamento, o cliente pode solicitar alteração de apólice a qualquer tempo desde que o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional seja inferior a apólice atual.
    • A migração é permitida entre as apólices coletivas do próprio Banco que estiver em vigor na data da alteração.

Saiba mais no artigo:

Portabilidade do seguro habitacional

Tenho prestações em atraso, e agora o que faço?

É verdade que o seu nome nunca sairá do Cadastro Restritivo?

Isso não é verdade, qualquer dívida tem seu prazo máximo de prescrição em 5 anos, a partir do momento em que esta venceu.

Exemplo, se você deixou de pagar uma dívida que vencia em 10 de novembro de 2011, no dia 10 de novembro de 2016, a empresa credora não mais poderá executar.

E mais, seu nome deverá nesta data ser excluído dos cadastros informativos (restritivos) de crédito como: SPC e o Serasa.

Quando a dívida completa 5 anos, a contar da data de vencimento da última prestação não paga, não pode mais ser cobrada na Justiça ou constar em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA.

Porém, isso não significa que pode ser cobrada administrativamente via carta e telefone.

A inclusão do devedor nos órgãos de restrição ao crédito pode ser feita a qualquer momento dentro desse prazo.

A empresa pode cadastrar, retirar e cadastrar novamente a dívida quantas vezes quiser desde que respeitado o prazo de 5 anos e que não seja com nova data de vencimento para a mesma dívida.

Se o devedor assinar documento em que efetuou renegociação, a dívida anterior é extinta e é criada uma nova dívida e, neste caso, o nome do devedor deve ser retirado dos cadastros negativos (SPC, SERASA etc.) após o pagamento da primeira parcela.

Todavia, nos casos de renegociação da dívida deve-se ficar bem atento ao fato de se o acordo não for pago nas datas em que foi negociado o nome do consumidor pode ser incluído novamente nos órgãos de restrição e o prazo de 5 anos passará a contar novamente da data em que deixou de ser pago o acordo e não da data da dívida anterior.

Mesmo a ação judicial de cobrança ou prescrição da dívida não tem o poder de interromper ou suspender a contagem do prazo máximo de cadastro de 5 anos em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA, que é estabelecido no Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, mesmo que o credor cobre ou execute a dívida na justiça, quanto completar 5 anos a contar da data em que não foi paga, o nome do devedor, obrigatoriamente, deve sair dos cadastros negativos de crédito

Se a dívida foi paga, embora o direito de cobrança judicial da dívida estivesse prescrito, a dívida em si não está e, portanto, segunda a lei, não há o direito de se pedir a devolução do dinheiro.

Dívida em Atraso

No financiamento habitacional sobre os encargos em atraso haverá incidência de atualização monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa moratória.

Os juros remuneratórios incidem, à taxa de definida em contrato (pro rata die), desde a data do vencimento até a data do pagamento.

Os juros moratórios incidem sobre o atraso à taxa de 1% ao mês (0,03333333 % ao dia).

A multa de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é limitada a 2% do valor do atraso.

Vamos listar a melhor ordem para aproveitar as melhores alternativas negociais do banco.

É muito importante que a negociação seja bem feita, pois a partir do segundo período de atraso, os Bancos serão mais exigentes e as condições não serão as mesmas.

Quando atrasar a prestação do financiamento pode subir?

Os serviços bancários são diferenciados dependendo de cada banco.

O crédito imobiliário já alguns anos é considerado uma das principais portas de entrada de clientes.

A competição entre os bancos no crédito imobiliário passou a ficar muito mais acirrada, eles passaram a disputar o cliente pela taxa de juros ofertada.

Neste contexto, os bancos passaram a oferecer taxas “com desconto”.

Se o cliente pagar a prestação em dia e aderir a um pacote de relacionamento, terá uma taxa de juros diferenciada.

O Pacote de relacionamento varia de banco para banco, sendo os principais produtos exigidos os abaixo relacionados:

  • Conta corrente
  • Cheque especial
  • Cartões de crédito
  • Débito em conta corrente ou folha de pagamento

A taxa de juros reduzida será mantida enquanto o pacote estiver em uso pelo cliente, bem como, a manutenção do pagamento das parcelas mensais em dia.

Eu perco a taxa de juros reduzida se atrasar os pagamentos?

Em caso atraso no pagamento ou cancelamento de qualquer dos produtos/serviços, a taxa de juros retorna a “taxa de balcão” e, portanto, a prestação (A+J) ficaria mais cara.

As condições especiais e regras de manutenção devem estar descritas no contrato de financiamento assinado com o banco, podendo variar de banco para banco.

Assim, orientamos a verificar o que foi negociado com o banco e ter cuidado para não perder a vantagem da redução dos juros, bem como, do não pagamento de prestação, considerando que o processo de execução é rápido!

Posso emitir 2ª via de boleto de prestação habitacional em atraso?

Pode a depender da quantidade de prestações em atraso.

Alguns Bancos não permitem a emissão da 2ª via do boleto a partir de três (3) em atraso pois pode já ter iniciado o processo de execução extrajudicial via intimação em cartório.

Se já estiver nessa situação, além da dívida em atraso, será imputado as despesas com o processo de execução.

A CAIXA, por exemplo, informa em seu site que existe “situação especial impeditiva, não é possível a emissão, procure uma Agência CAIXA”.

Nesse caso, você pode procurar a Agência do Banco ou entrar em contato pelo site: www.caixa.gov.br/negociar.

Pagamento à vista

Nesse tipo de pagamento você pode pedir desconto sobre o valor de juros e multa do valor total em atraso.

Pagamento parcial

► Uso do FGTS para pagamento de parte de prestação:

É a possibilidade de abatimento de até 80% do valor da prestação com uso do FGTS.

Essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso.

Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual.

Veja mais no artigo:

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestacão

► Incorporação:

O valor do total em atraso mais os juros de mora e multa são incorporados ao Saldo Devedor e diluído no valor das prestações ao longo do prazo restante.

Para isso, o banco exige valor a ser pago como entrada para a negociação.

Saiba como no artigo:

Incorporação das prestações em atraso ao Saldo Devedor

Lembre-se que os bancos não são obrigados a ofertar as opções descritas.

Podem haver restrições caso haja reincidência de atraso no pagamento ou algum item que interfere nas variáveis citadas no começo do artigo.

Nos casos que a inadimplência já ocorre no primeiro ano após a assinatura, mesmo sendo o primeiro atraso do cliente, poderá haver restrições ou maiores exigências pelo banco, considerando o pouco tempo de amortização do contrato.

Como negociar a dívida com o Banco do seu financiamento habitacional?

Os Bancos geralmente oferecem atendimento em vários canais, não somente na Agência.

Algumas permitem negociar por telefone e/ou internet. Conheça os canais nas seguintes opções:

Não consigo pagar mesmo com as alternativas negociais oferecidas pelo banco, e agora?

Esperar o banco retomar o imóvel já não é mais uma realidade.

Num passado recente, quando a maioria dos contratos possuía garantia hipotecária, o processo de retomada pelos bancos era lento e permitia que o pagamento do atraso fosse postecipado.

Porém cabe lembrar que mais de 95% dos financiamentos imobiliários hoje são assinados com garantia alienação fiduciária.

Quando devo assumir que devo vender meu imóvel?

É muito difícil assumir que não temos mais condições de pagar pelo financiamento.

Porém, dependendo da situação essa pode ser a melhor decisão a ser tomada.

Isso porque se o banco retomar o imóvel, os valores pagos não são devolvidos e seu nome pode ser cadastrado no banco, num cadastro impeditivo, caso no futuro você queira financiar outro imóvel.

O que pode ocorrer é que nessa tentativa de adiar essa decisão, você pode se afogar em outras dívidas, e virar uma bola de neve, caso não haja estrutura financeira de pagar todas as dívidas.

Lembre-se, não há vergonha em não conseguir pagar as prestações.

O que pode acontecer é você adiar o seu sonho, ou adquirir um imóvel mais barato ou ainda pagar aluguel com valor mais barato, dentro das suas condições reais.

Conclusão

Independentemente de qual for a sua situação, não procure somente o Banco quando suas prestações já estiverem em atraso.

Os Bancos já possuem alternativas negociais para clientes adimplentes, desde que comprovadas a situação do desemprego e/ou redução temporária da capacidade de pagamento.

Portanto, ficou difícil de pagar as prestações, a primeira coisa a se fazer é buscar a negociação.

Quando conseguir coloca a dívida em dia, faça o planejamento de todas as suas contas e controle os seus gastos.

Patricia Matayoshi

Especialista no Crédito Imobiliário

Veja também o artigo:

Como diminuir valor da prestação habitacional?

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renata rodrigues santana

atrasei três prestaçoes,mas ja paguei todas as tres no dia em que recebi o notificado do cartorio,depois disso minha prestacoes ta em dia,mas hoje fui puxae a conta que é de 385,00 e ta em quase mil reais,não entendi que multa altissima é essa.o que faco,tem como pedir insercao dessa multa

Jack

Boa tarde, resido na região de Guarulhos e há seis anos eu e meu esposo compramos um imóvel, porem esse ano atrasamos as mensalidades e possivelmente nosso imóvel irá pra leilão, vocês podem nos auxiliar nessa situação?

Gra

Olá , estou com minhas parcelas em dia, mas gostaria simplismente de entregar meu apartamento. Nao tenho interesse em pegar o que eu já paguei , quero apenas me livrar desse ap.

O que eu faço ? Deixo atrasar as prestacoes ou vou ao banco e comunico a devolução , simples assim?

simone alves da silva

Prezados, eu atrasei as prestacoes em 4 parcelas, dai paguei 1, depois 2, venceu uma outra no decorrer desses pagamentos q somaram 2, ao tentar pagar mais uma, me informaram q eu tenho que pagar mais um valor de aprox. $ 209,00, de custas por o imovel ter ido para execucao. porem, a caixa nao diz que se trata de custas por execução, diz que é diferença de parcela, se a cobrança é legal, pq nao usa o termo corretamente. e como posso saber se esses cálculos estão corretos?

Christian

Olá! Financiei um apartamento em 2016, parcelas de 3 mil decrescentes, por 35 anos.. Eu não tinha nada de educação financeira, isso explica essa burrada. Após começar a estudar sobre investimentos, coloquei ele a venda ano passado, pra fugir disso e ir viver de aluguel mesmo (por metade do preço pelo mesmo tipo de apto). O problema é que as vendas estão paradas, e me dói a cada mês entregar mais de 2 mil de juros ao banco (embutido) na parcela, pois quero justamente começar a investir esse valor, sem dívidas. Estou pensando seriamente em parar de pagar e deixar… Read more »

Eliane ribeiro

ola,bom dia gostaria de saber se a caixa pode cobra,valor mais alto para quitação da divida pois atrasei 08 meses ela fez retomar do imóvel falei com a gerente ela disse poderia quitar o imóvel comprei 71.200,00 ele querem o valor de 76.000,00 e eu só tenho 65.000,00 como eu faço para conseguir paga esse valor paguei 9 anos estou deseperanda

OSEAS ORTEGA

Boa tarde …
Deixei 3 parcelas em atraso … Pago 300 com o FGTS .valor real 590..qndo fui quitalas tinha uma parcela de 620 ..e mais 2 de 300..fui no banco e explicaram que foi p cartório e seria multa …esse valor eu nao deveria pagar no cartório?
Achei estranho o valor cobrado
Obg

Karina

Boa tarde

Estou com 3 parcelas em atraso do meu financiamento habitacional. Não tenho condições de liquidar todas de uma única vez pq estou em um trabalho onde ganho menos atualmente. Teria a possibilidade de renegociar essa dívida e baixar a parcela das demais?

DAVI ARSENIO DE SOUZA

OLá, boa noite ENTREI NO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA, HA 3 ANOS, NO ATO DO FINANCIAMENTO NAO FUI BEM ORIENTADO\, POIS APRESENTEI CONTRACHEQUES QUE NAO CONSTAVA DE FATO MEUS RENDIMENTOS REAIS, APRESENTEI COMPROVANTE DE FERIAS E DECIO TERCEIRO, COM ISSO, FICOU UM ORDENADO QUE NA VERADE NAOP RECEBO, NA EPOCA APRESENTEI R$ 1.900,00 ACHANDO QUE ISSO IRIA ME AJUDAR A CONSEGUYIR O CONTRATO E NA VERDADE FOI RUIM FINANCEIRAMENTE, POIS EU RECEBO 1,300. A PRESTACAO DEVERIA SER NA VERDADE UNS $ 400,00 e pago a quase dois anos 540,00 TEM SIDO MUITO DIFICIL HONRRAR ESSES COMPROMISSOS.. O QUE FAZER…… Read more »

Francisco Carlos

Boa noite, me chamo FRANCISCO, estou com sinistro aberto desde julho 2017 para quitação habitação por motivo de aposentadoria total e permanente, última informação estão angariando o motivo que se deu a aposentadoria, imóveis comprando em 2011, doença em 2015. Bom estou com as prestações em dia, mas mês de fevereiro acho que não vou conseguir pagar , posso ficar com essa atrasada, e março pagar a de fevereiro, pode prejudicar meu processo de quitação???
Estou sem saber o que fazer.
Obrigado desde já.

Crisciane

Olá Boa Noite Eu Gostaria de Saber se Eu ainda Consigo pagar às Minhas prestação do Meu Apartamento Estou com prestação atrasada 15 prestação será que Eu consigo pagar essa prestação avista Não estavam pagando pq Estava desempregada será que Eu Vou Pagar muito juros e multa