Inicio ARTIGOS Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

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Encargo deve ser pago, normalmente no mês seguinte a assinatura do contrato de financiamento imobiliário, é composto de:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas )

Encargo mensal e prestação (detalhes)

O saldo devedor do financiamento imobiliário é geralmente atualizado mensalmente, o indexador mais usual no mercado de crédito imobiliário é a Taxa Referencial – TR, mas podem ser escolhidos outros índices e existem contratos sem previsão de atualização monetária.

Cabe, ainda, demonstrar como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.

Porém, não ocorre desta forma em nenhum financiamento imobiliário.

O encargo total é composto de:

Prestação (A – Amortização + J – Juros)

  • Parcela de amortização – A: Corresponde a parcela de devolução do principal, ou seja, do capital emprestado, é amortizada/deduzida no saldo devedor.
    • A – Amortização é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da prestação seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.
  • Parcela de jurosJ, calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Por Exemplo: Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

prestação e saldo devedor

Acessórios (Seguros e Taxas)

  • Seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.
    • A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.
  • Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH.

Encargo Mensal

Somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.

Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

Encargo e Prestação na evolução do prazo do financiamento imobiliário

Encargo Periódico no financiamento imobiliário:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo ou procure o Banco para mais informações.

Vídeo: Amortização e Amortização Extraordinária no FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Veja modelo 2ª via boleto CAIXA Habitação

O acompanhamento da evolução da prestação, do encargo mensal, dos valores pagos e do saldo devedor do financiamento pode e deve ser efetivado por meio do Boleto Mensal de pagamento.

Onde tem todas essas informações, em especial nos campos: Extrato de Evolução do saldo devedor, Extrato de Evolução FGTS na prestação, Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados e Demonstrativo do Encargo do Mês.

boleto habitação - prestação e saldo devedor caixa - Encargo e Prestação

Para emitir o boleto CAIXA Habitação 2a. via:

Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

Diferença de prestação Emitida

No campo “Descrição dos 12 últimos pagamentos” efetivados poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago.

A diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

No Campo “Demonstrativo do Encargo do Mês” aparecerá o item Diferença Prestação Emitida com o valor acumulado das diferenças entre o valor pago/devido apuradas quando da emissão do boleto.

diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:

  • Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
  • Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
  • Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de  acerto cadastral no contrato.
  • Também, pode acontecer quando houver um acerto cadastral na evolução do contrato no sistema do Banco.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Artigo atualizado em 04/05/2020

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LEONARDO VIEIRA WILD
2 dias atrás

No meu contrato veio cobrando diferença de prestação 324,00 e sempre cobrou 27,50 e o seguro subiu de 51 para 74

MARCUS
1 mês atrás

OLA FIZ UM FINANCIAMENTO FINAL DO MES PASSADO E MINHA PRIMEIRA PARCERLA QUE VEM AGORA EM OUTUBRO ERA PARA VIR 900 E POUCO MAIS TA VINDO 3 E 200 COBRANDO… Read more »

Last edited 1 mês atrás by MARCUS
Adriana Gomes
2 meses atrás

Boa tarde, é mesmo obrigatório a taxa de administração cobrada de 25,00 no meu financiamento? Tem como tirar?

RAFAEL
2 meses atrás

Olá! Tenho duas prestações pagas e que foram debitadas em conta corrente. Com isso tenho certa quantia a receber de devolução. Neste caso como ter a quantia ressarcida. Caso deixe… Read more »

MARINARA
3 meses atrás

bom dia, Fiz financiamento habitacional recentemente, sendo que minha primeira parcela vence agr em julho, porém, alem da parcela de 756 reais, esta sendo cobrado um valor 1.315,99 de diferença… Read more »