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ITBI – O que é? E como incide nas transações imobiliárias?

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O ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões, bem como sobre a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis, situados nos limites territoriais do Município

ITBI - Imposto Transmissão de Bens Imóveis

Comprar imóvel requer planejamento e muita pesquisa para evitar eventuais problemas e cobranças indesejadas.

Além de toda a documentação, sempre que quiser comprar ou vender imóvel existe imposto obrigatório, que não pode passar desapercebido no planejamento da compra/venda do imóvel: o ITBI.

O comprador deve saber do que se trata e quem deve pagar esse imposto.

O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita, após o pagamento, pois será exigido para registro da compra.

Legislação

O Código Tributário Nacional – CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966) rege o ITBI em seus artigos 35 a 42.

A Constituição Federal de 1988 estipulou que o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis ou doação) competiria aos Estados e ao Distrito Federal (art. 155, I), enquanto os municípios ficariam com o ITBI (art. 156, inciso II).

O fato gerador do ITBI é a transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis, excluindo-se a sucessão (causa mortis).

Em termos de legislação ordinária, o ITBI, de competência dos Municípios, tem legislação própria para cada um deles.

Assim, cada município tem sua legislação, estipulando:

  • Condições de incidência e pagamento
  • Isenções e Descontos
  • Base de cálculo e
  • Alíquotas.

Contribuintes do ITBI

Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação passível de tributação, como dispuser a lei.

1) Os adquirentes de bens ou direitos transmitidos por: 

  • Compra e venda; 
  • Dação em pagamento; 
  • Permuta;
  • Mandato em causa própria; 
  • Adjudicação, arrematação e remição; 
  • Excesso de meação ou quinhão;
  • Uso, usufruto ou enfiteuse;
  • Demais atos onerosos translativos de imóveis

2) Os cedentes, nas cessões de direito decorrentes de compromissos de compra e venda.

3) Os transmitentes, nas transmissões exclusivamente de direitos à aquisição de bens imóveis, quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda destes bens e direitos, sua locação ou arrendamento mercantil.

4) Os superficiários e os cedentes, nas instituições e nas cessões do direito de superfície.

Imunidades

Atendidos os requisitos constitucionais, são imunes ao ITBI:

  • As transmissões de bens e direitos efetuadas pela União, Estados, Distrito Federal, autarquias e fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público (CF, artigo 150, VI, a e § 2º).
  • As transmissões de bens e direitos efetuadas por organizações religiosas no local onde funcionem templos (CF, artigo 150, VI, b).
  • As transmissões de bens e direitos efetuadas por partidos políticos, inclusive suas fundações, entidades sindicais de trabalhadores, instituições de educação e assistência social, sem fins lucrativos (CF, artigo 150, VI, c).

O contribuinte deverá requer o benefício.

Não-incidência

O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos, conforme legislação federal nos seguintes casos:

  1. Incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (CF, artigo 156, § 2º, I).
  2. Aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoas jurídica a que foram conferidos (CF, artigo 156, § 2º, I).
  3. Decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica (CF, artigo 156, § 2º, I).

Atenção:

A não-incidência não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

Existem algumas situações não previstas em lei federal. Verifique a legislação ou praxe em cada município:

  • Sobre a constituição e a resolução da propriedade fiduciária de bem imóvel, prevista na Lei Federal 9.514/1997. 
  • Decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel.
  • Quando o bem ou direito voltar ao domínio do antigo proprietário, por força de retrovenda, de retrocessão ou pacto de melhor comprador.

Isenções ou Redução do ITBI

Existem cidades que tem isenção total ou parcial do imposto, e outras que não concedem nenhum desconto.

Os descontos no ITBI em muitos municípios são para financiamentos no SFH, independentemente de ser a primeira aquisição.

Há basicamente duas formas de calcular desconto do ITBI:

  • Uma delas consiste na aplicação de uma alíquota reduzida sobre uma parte do valor do financiamento, e tudo que exceder esse teto será tributado sob a alíquota normal.
  • A outra forma é o desconto sem o teto.

Existem ainda casos de isenção em que funcionários públicos municipais não precisam pagar ITBI na compra do primeiro imóvel ou para imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida ou de programas de habitação popular estadual ou municipal, dentre outras possibilidades.

Para conseguir o desconto ou isenção do ITBI na Prefeitura, o interessado deve fazer requerimento e apresentar declaração informando valor do imóvel, do financiamento e dos recursos próprios.

Para mais informações, acesse o site da prefeitura da cidade ou diretamente a lei municipal.

Dica para reduzir o imposto

O ITBI é imposto municipal e dependendo da legislação local pode ter desconto ou isenção, em especial para contratos no SFH e nos Programas Habitacionais populares federais, estaduais ou municipais (Por exemplo: Minha Casa Minha Vida, Carta Crédito FGTS, COHAB etc.).

Algumas vezes pode ser vantajoso financiar um valor maior no SFH, se houver capacidade de pagamento, e a legislação municipal permitir a redução da alíquota do imposto para o valor financiado.

Em muitos municípios o percentual é de 0,5% para o valor financiado no SFH e 2% ou 3% para o valor não financiado (ou à vista).

Vamos exemplificar cálculo ITBI sem teto de redução: Financiamento no SBPE

Simulação de cálculo de redução do ITBI em função do valor de financiamento no SFH

Neste exemplo o cliente precisa ter capacidade de pagamento do encargo mensal com financiamento maior e poderá amortizar o saldo devedor após a assinatura do contrato, se forem recursos próprios ou com FGTS após o registro do contrato junto ao Cartório de Imóveis.

Como calcular o ITBI?

Base de cálculo

A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista. (CTN, art. 38)

O valor do ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel, e a alíquota pode variar em cada município, mas normalmente são estipuladas entre 2% e 3% nas grandes cidades brasileiras.

Para saber o valor venal basta conferir o seu carnê do IPTU, já que a prefeitura utiliza para calcular o imposto.

Existem Prefeituras que estabelecem valores de referência de forma diferenciada para o ITBI, a qual tem sido contestada na justiça.

Para exemplificar, considere que o imóvel com valor venal de 200 mil reais. Estipulando base alíquota de ITBI (para fins de exemplo) de 3%, basta multiplicar o valor pela alíquota, a conta é a seguinte:

200.000,00 X 3% = R$ 6.000,00

É um dos maiores custos na compra de imóvel.

Além do ITBI, existem outras custos nas transferências de imóveis, como a Escrituração no Cartório de Notas ou contratação com o banco, se for o caso, bem como do Registro no Cartório de Imóveis.

Desta forma, fique ligado! Planeje a compra e separe valor no orçamento para despesas extras.

Veja mais no artigo:

Custos para comprar imóvel

O ITBI incide se comprar o imóvel na planta?

Ainda que compre apartamento ou casa ainda na planta, o pagamento do ITBI é obrigatório.

No caso desse tipo de compra, utiliza-se o valor do imóvel quando estiver pronto para calcular o imposto. 

Quem deve pagar o imposto?

O ITBI é normalmente pago pelo comprador.

Contudo, as duas partes podem negociar acordo no qual o vendedor fique responsável pelo pagamento do imposto.

Para evitar problemas, o ideal é consultar a legislação específica do município (CTN, art. 42). O que é tarefa simples, com a internet.

Quando pagar o ITBI?

Cada cidade determina regras para pagamento do imposto.

O ITBI deve ser recolhido ao município, sempre que houver transmissão de imóvel, exceto em casos de sucessão por falecimento (não incluem as transmissões por herança) ou doação, nestes casos incide o ITCMD (Imposto Transmissão Causa Mortis e Doação).

Alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, e outros estabelecem que o recolhimento pode ser efetuado depois do registro da escritura.

Fique atento a isso e procure saber como funciona!

Os prazos de pagamento também podem variar de acordo com a cidade onde a venda é feita.

É comum que os vencimentos para a quitação do imposto sejam próximos à efetuação da transmissão do imóvel.

Caso o recolhimento não seja pago no prazo, pode-se gerar um novo cálculo do tributo. Mas haverá a impossibilidade temporária de transmissão da propriedade, a qual se dá por meio do registro no Cartório de imóveis.

O ITBI pode ser parcelado?

Existem cidades que tem permitem o parcelamento e outras que não concedem tal prerrogativa. Verifique a legislação municipal.

Em algumas cidades o ITBI somente poderá ser parcelado quando houver auto de infração, emitido pelo município, que constate a falta de pagamento ou pagamento a menor.

Confira onde o pagamento do ITBI deve ser realizado

Cada município coloca suas regras de cobrança, mas de modo geral, após preencher o formulário de dados e gerado o boleto ou guia, o pagamento pode ser feito de forma comum na rede bancária credenciada.

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

Especialista em crédito imobiliário

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Fonte das informações:

Constituição Federal, Código Tributário Nacional, sites de várias Prefeituras Municipais.

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