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Compare o Custo Efetivo Total – CET

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O Custo Efetivo Total – CET é uma importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um financiamento ou realizar uma compra a prazo

Custo Efetivo Total - CET - no financiamento habitacionalCriado pelo Banco Central, por meio da Resolução 3.517 do Conselho Monetário Nacional, alterada pela Resolução 3.909, entrou em vigência em 03/03/2008, visando dar maior transparência às operações de crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing.

O CET traz informações sobre todas as despesas com as quais o consumidor deve arcar, sendo que a composição dos custos devem ser detalhadas em valores e percentuais, possibilitando ao comprador/consumidor ter ciência de todos os custos envolvidos em todas e quaisquer operações de crédito.

Os Bancos, previamente à contratação de operações de crédito com pessoas físicas e com microempresas e empresas de pequeno porte, devem informar o custo total da operação, expresso na forma de taxa percentual anual.

Atenção: Escolher o financiamento somente pela taxa de juros não é a estratégia mais eficaz.

A primeira coisa que o comprador deve fazer é pesquisar, efetivar a comparação e analisar as condições oferecidas no mercado. Normalmente as pessoas olham apenas para as taxas de juros praticadas por cada instituição, mas o CET é o mais adequado, pois terá uma visão mais real de quais são as melhores condições, tendo em vista que incluem: as tarifas, seguros, tributos, etc.

O que pode ocorrer é que muitas vezes a taxa de juros é inferior, mas as taxas de administração, tarifa de contratação/documentação e seguros envolvidos são mais caros. Assim, é importante levar tudo em consideração na hora da tomada do financiamento.

Sendo assim, além de comparar os juros praticados no mercado, é importante também comparar o CET de cada local que você consulte.

Aprenda a trabalhar com o valor final, verifique se não está pagando caro demais pelo empréstimo ou financiamento.

Para entender melhor como efetivar simulação do financiamento veja no artigo:

Simulador financiamento habitacional CAIXA

Custo Efetivo Total – CET – Concorrência entre os bancos no financiamento habitacional

A instituição do Custo Efetivo Total possibilitou maior concorrência entre as instituições financeiras pelo seu financiamento. Por isso, antes de fechar qualquer negócio, o ideal é verificar nos demais concorrentes.

Analise o valor do CET de cada uma e feche o empréstimo ou financiamento com quem for mais vantajoso para você.

Ao fazer a comparação deste valor entre as concorrentes você vai tomar decisões mais racionais.

O CET é a forma mais fácil de comparar os valores de encargos e despesas incorridos em uma operação de crédito. Verifique também todas as condições do novo contrato.

Compare o Custo Efetivo Total – CET  - Simulação e comparação entre os bancos no financiamento habitacional
A simulação foi efetivada com a taxa de balcão ou seja sem nenhum benefício

Relacionamento ou Fidelização – Definição da taxa de juros do financiamento habitacional

A maioria dos bancos oferece juros menores a quem estreita o relacionamento no momento da aquisição, por exemplo: abrindo uma conta para receber o salário, crédito rotativo (cheque especial), cartão crédito, dentre outros.

A oferta de outros produtos condicionados ao financiamento, entretanto, é considerada venda casada e deve ser denunciada ao Banco Central.

Outro custo que é possível negociar é o relacionado aos seguros habitacionais por morte e invalidez e por danos físicos ao imóvel. Eles são obrigatórios no financiamento, mas não precisam ser adquiridos na mesma instituição.

O Custo do seguro habitacional é denominado CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional e também deve ser objeto de simulação e escolha por parte do comprador.

Compare se as taxas de juros e/ou CET mais baixo compensam o custo de manutenção da conta e cartão de crédito no banco, ou seja, além do custo do financiamento verifique quanto custa manter a conta naquele banco. Por exemplo, o custo de pacote da conta pode minimizar ou acabar com a vantagem de um CET menor. Verifique e compare!

Cálculo do Custo Efetivo Total – CET

O CET deve ser calculado considerando os fluxos referentes às liberações e aos pagamentos previstos, incluindo taxa de juros a ser pactuada no contrato, tributos, tarifas, seguros e outras despesas cobradas do cliente, mesmo que relativas ao pagamento de serviços de terceiros contratados pela instituição, inclusive quando essas despesas forem objeto de financiamento.

No cálculo do CET não devem ser consideradas, se utilizados, taxas flutuantes, índice de preços ou outros referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo da operação, os quais devem ser divulgados junto com o CET.

Assim, no caso do financiamento habitacional a atualização monetária não deverá ser considerada no cálculo do CET.

O CET deve ser calculado a qualquer tempo pelas instituições financeiras, a pedido do cliente.

Planilha de Cálculo do Custo Efetivo Total – CET

O Banco deve assegurar-se de que o tomador, na data da contratação, ficou ciente dos fluxos considerados no cálculo do CET, bem como de que essa taxa percentual anual representa as condições vigentes na data do cálculo.

Previamente à assinatura do seu contrato, o Banco deve fornecer uma planilha que informa o custo total da operação.

A planilha utilizada para o cálculo do CET deve ser fornecida ao tomador, explicitando os fluxos considerados e os referenciais de remuneração (qual o indexador do contrato, normalmente no financiamento habitacional é utilizado a Taxa Referencial – TR).

Deverá exibir os valores CET e CESH destinados a dar mais informações ao mutuário a respeito do custo real de seu financiamento.

Possibilitará melhor eficiência na comparação entre ofertas de crédito disponíveis no mercado. Ou seja, permitirá que o comprador possa comparar as diversas opções fornecidas pelos bancos e escolher a melhor oferta de crédito.

Os valores são apresentados na forma nominal e as informações consignadas na planilha representam as condições vigentes na data de assinatura do contrato.

Assim, é a evolução teórica do saldo devedor, ou seja sem a atualização monetária.

O saldo devedor e os encargos mensais serão atualizados conforme pactuado no seu contrato.

Para entender como ocorrerá esta atualização, você pode consultar as cláusulas contratuais no seu contrato.

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Vale a pena quitar/amortizar o financiamento ou aplicar no mercado financeiro?

Esta é uma pergunta que não quer calar …

Muitas pessoas pensam que bastar comparar a taxa de juros do financiamento com a taxa de aplicação do investimento.

O cálculo não é tão simples assim. E você deve utilizar para a comparação o CET – Custo Efetivo Total (que inclui a taxa de juros, tarifas, taxas e seguro habitacional) acrescido da projeção da Taxa Referencial – TR (a maioria dos financiamentos é pós-fixado e tem atualização monetária) e na aplicação deverá utilizar o rendimento líquido, pois na renda fixa existem impostos (IOF e imposto de renda).

No lado dos custos temos: Taxa de juros do contrato, taxa de administração mensal, seguros habitacionais e atualização monetária.

Taxa de Administração

A taxa de administração máxima definida pelo Conselho Monetário Nacional – CMN é de R$ 25,00. O que num saldo devedor de R$ 200.000,00 representa 0,15% a.a.

12 * 25 / 200.000,00 = 0,15% a.a.

Assim, quanto menor o saldo devedor maior será o impacto no custo da taxa de administração, e quanto maior o saldo devedor menor será o impacto no custo em termos percentuais por ano.

Seguro Habitacional

O valor do seguro e seu coeficiente de MIP – Morte e Invalidez Permanente depende da apólice escolhida e data idade do proponente, assim pode variar.

O custo está embutido no CET ou no CESH.

Atualização Monetária

A taxa de juros do mercado financeiro está em alta e atualmente o índice da TR está entre 2 e 2,3% a.a. É um custo razoável.

Comparação entre CET e aplicação financeira

Desta forma para verificar se aplicação financeira compensa os custos do financiamento habitacional, você precisa comparar o rendimento líquido de sua aplicação com CET do seu financiamento + a projeção da TR.

Agora se a amortização for efetivada com recursos do FGTS vale a pena utilizar para amortizar ou quitar o financiamento, pois o rendimento do FGTS é muito baixo.

Conclusão

A comparação e pesquisa podem parecer trabalhosas, mas são muito importantes, pois o financiamento habitacional é de longo prazo, e as condições de contratação valerão por todo o prazo do financiamento, assim quanto menor o custo melhor será para você.

Antes de contratar um financiamento, compare o CET fornecido por outras instituições financeiras para um crédito de mesmo valor e prazo.

A observação das simulações de cálculo e os valores da CET e na planilha CET você pode entender quais são as taxas e encargos cobrados num empréstimo ou financiamento para que faça a melhor escolha.

Durante o financiamento a opção entre aplicar ou amortizar/quitar o financiamento, também, depende do cálculo do CET. Lembre-se que independentemente da decisão é importante ter reservas financeiras para emergências.

É importante aproveitar as oportunidades de utilização do FGTS no financiamento, tanto na entrada, para amortização (a cada 2 anos) e  para abater prestações (até 80% do valor do encargo mensal).

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

Fonte Legal:

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João Paulo

Boa noite!
A taxa de 1.5% cobrado pela caixa, é referente o valor financiado ou o valor do imóvel?

GEORGE PONTES

Boa tarde Gilberto,

Fiz um financiamento imobiliário PMCMV com a CEF, c/ recursos FGTS. No ato de assinatura do contrato houve cobrança de “TAXAS À VISTA” (aprox. $700), além de $30 de taxa de cadastro. Vi que no contrato não ha nada que relacione esses valores cobrados. Saberia me explicar o que são tais taxas a vista?

Alessandro

Equipe Click Habitação, Muito obrigado pela orientação e Informações prestadas, eu não tenho corretor, sou leigo no assunto, mas de qualquer forma, estou satisfeito com a atenção e o feedback, o site “www.clickhabitacao.com.br” presta informações com excelente qualidade, conteúdos importantes e esclarecedores, achei sensacional e gostei muito do trabalho realizado por vocês. Desejo muito mais sucesso.

Muito obrigado, abraços.

Alessandro

Olá Pessoal,
Me desculpem, acho que ficou faltando eu Informar a data de assinatura do contrato para talvez aplicar nos cálculos que solicitei anteriormente, a data foi 09/05/2010.

Obrigado, abraços.

Alessandro

Equipe Click, muito obrigado pelo retorno. Tentei apurar o CET mas não consegui finalizar, achei um pouco complicado, por gentileza, teria como calcular e me apresentar resultados dos seguintes dados:

Prestação do mês N°: 87
Prazo Financiamento: 300
Taxa de Juros contratual: 4,5000
Ind.Reaj.Prest.Mes conf.C.Contratual: 0,00000
Ind.Reaj.S.Dev.Mes conf.C.Contratual: 1,00053
Cat.profissional: 000.000-0
Taxa de juros c/ Relacionamento: 4,5000
Sistema Amortização: SAC
L.Financ./Or.Recursos: 306/25
TP: 310
Saldo Devedor Teórico: 55.829,08
Juros/Correção do mês: 210,35
Amortização do mês: 261,75
Prestação: 472,10
FGHAB: 10,95
Total Prestação: 483,05

Gostaria de saber CET?
Qual a melhor opção das citadas abaixo comparado ao cenário econômico de junho 2017:
Quitar? Aplicar poupança? Ou aplicar tesouro SELIC?

Desde já agradeço atenção dispensada.

Alessandro

Excelente matéria, tenho uma dúvida, a taxa contratual 4,5+reajuste Saldo Devedor mensal que acredito oscilar de acordo com a TR, sendo último reajuste SD mensal 1,00043, fechado no sistema SAC, qual seria melhor opção no cenário atual, aplicar na poupança, tesouro SELIC ou quitar?
Obs. Juros do mês 210,35 estão inferior a amortização mensal 261,75.
Grato!

Elaine

Quero muito agradecer pelas dicas que foram uteis e estão ajudando para tomar a melhor decisão em relação ao meu financiamento junto à Caixa Econômica. Já compreendi que tenho que usar meu FGTS de imediato e não resgatar minha previdência privada por não ter vantagem, já que vou ter descontado 27,5% de IR. Agora a única coisa que preciso resolver é referente as minhas economias na poupança se devo ou não usar. Tenho uma quantia de R$45.278,00 na poupança, R$7.400,00 de FGTS e um saldo devedor mais ou menos de R$67.000,00, R$68.000,00, minha primeira parcela do financiamento foi R$1.200,00 e… Read more »

Fernanda Oliveira

Boa dia,
Poderia me ajudar, tenho financiamento na caixa e hoje meu saldo devedor é R$ 140.903,03 Parcelas Totais:360
Parcelas Pagas: 20
Tx juros:8.5101
Índice de reajuste prestação mês: 0,0000
Índice de reajuste saldo devedor mês: 1,00169
Amortização:408,42
Juros/correção mês: 892,74
Prestação: 1.301,16
seguros: 54,77
Taxa Adm: 25,00
Total a pagar: 1.380,93
Valor Utilizar para amortizar: R$ 40.000,00
Sistema: SAC
Se optar por diminuir o valor das parcelas qual seria o novo valor aproximado?
Se optar por quitar parcelas, quantas seriam quitadas e quantas restariam? (acredito que esta seja mais benéfica)

Muito Obrigada

ELDER

BOA NOITE, FIZ UM CONTRATO HABITACIONAL DE CONTRUÇÃO PELA CAIXA ECONOMICA FEDERAL, E APESAR DE TER CONTA CORRENTE, CONTA SALÁRIO, CARTÃO DE CRÉDITO (TUDO PELA CEF) E SER SERVIDOR PÚBLICO, O EMPREGADO DA CEF FEZ O CONTRATO DO FINANCIAMENTO USANDO DA TAXA BALCÃO, QUESTIONEI-O SE NÃO SERIA CORRETO ERA TER SIDO USANDO A TAXACLIENTE SETOR PÚBLICO + CONTA SALÁRIO, E O FUNCIONÁRIO QUE REDIGIU O CONTRATO ME RESPONDEU O SEGUINTE: ” Quando for cobrar as parcelas será de acordo com seu perfil, se atender as demandas do pacote de tarifas, vc terá os descontos. Se tirar algum dos produtos você… Read more »

Paulo

E por gentileza não GRITE ESCREVENDO EM CAIXA ALTA!
Veja como fica totalmente deselegante sua pergunta escrita em caixa alta.

Allan

Boa noite. Tenho um financiamento imobiliário nas seguintes condições atuais: Parcela mensal em torno de R$2.800,00 e 383 parcelas em aberto (já paguei 37) com saldo devedor de R$303.000,00. Possuo R$60.000,00 em FGTS. Já entendi que a redução de prazo é sempre a melhor opção, pelas diversas reduções… Nesse caso meu contrato sairia de 383 parcelas para 198 parcelas, porém a parcela aumentou para 3.022,00. ***1) Porque isso ocorre? Me apresentaram uma outra alternativa, reduzir o encargo mensal em até 80%. Se eu optar por isso, minha parcela iria para R$560,00 durante um ano, abatendo aproximadamente R$26.000,00 do FGTS, e… Read more »