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Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

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O aumento do prazo do financiamento de 10 para 15, 20, 25 ou 30 anos resulta em encargos mensais com diferenças pequenas, mas o impacto sobre a projeção da soma dos valores a serem pagos é considerável 

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?O prazo do financiamento é uma variável importante quando se pensa no crédito imobiliário, aliás, em qualquer tipo de crédito.

Alguns consideram o prazo como “inimigo do crédito e do comprador”.

Quanto maior o prazo, maior será o valor passível de financiamento, mas isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo maior o desembolso de juros ao longo do contrato.

Nem sempre financiar com uma prestação menor será vantajoso em termos financeiros.

Nos últimos anos tivemos grande facilidade na concessão de crédito imobiliário, aliado a taxa de juros menor, em função da competição entre os bancos pelos clientes e o advento da regulamentação da portabilidade do crédito imobiliário.

Embora o cenário possa ser modificado, inclusive atualmente já está diferente é importante planejar para que a aquisição da casa própria seja vantajosa.

A facilidade de crédito foi acompanhada por prazo de financiamento cada vez maior.

Hoje temos um prazo médio de 28,6 anos (ago/15) nos financiamentos, sendo que a média em 2011 era de 20,8 anos, quando o Banco Central iniciou a medição.

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
Fonte: Banco Central e ABECIP

O alongamento do prazo do financiamento é a melhor opção para compra da casa própria?

Se a aquisição do imóvel for por meio de um financiamento imobiliário, é importante pensar que essa operação se estenderá por um longo prazo.

Assim é imprescindível analisar como são controladas as despesas hoje e prever como elas ficarão no futuro.

Com certeza deve-se avaliar a capacidade de pagamento e os valores que serão desembolsados durante todo esse período.

Além de pagar juros contratuais por mais tempo, haverá maior desembolso de encargos acessórios a prestação: a taxa de administração e seguro habitacional.

O custo administrativo, em geral, é um valor fixo limitado a R$ 25,00.

O seguro vai variar em relação ao valor do imóvel e também à sua idade, ou seja, quanto mais novo você for, menor o valor do prêmio mensal do seguro.

Em algumas apólices o coeficiente de seguro migra em faixas de idade e vai ficando cada vez mais caro.

Vamos fazer exemplo para verificar:

R$ 25,00 * 360 = R$ 9.000,00 – com taxa de administração

Lembramos que a taxa de administração e seguro habitacional não amortizam o saldo devedor e representam custos.

Embora o seguro habitacional seja uma importante garantia com relação às coberturas para MIP – Morte e Invalidez Permanente e DFI – Danos Físicos no imóvel.

O alongamento do prazo do financiamento, muitas vezes excessivo, acaba colocando o comprador em uma promoção ao contrário – o valor a ser pago, sem alteração no prazo original pode ser quase três vezes o valor financiado.

A opção pelo maior prazo possível no financiamento é estimulada, em especial pelas construtoras, considerando que a aquisição da moradia é a maior dívida feita pela maioria das pessoas.

Em contrapartida, podemos lembrar que, quanto maior o prazo, mais tempo pagando juros e acessórios (seguros e taxas).

Com algumas simulações, é possível constatar que o valor da prestação (A + J) não varia tanto em 20, 25 ou 30 anos, mas o impacto final na dívida é imenso.

E existem custos fixos e não variáveis no tempo, como a taxa de administração, ou seja, quanto maior prazo mais despesas terá.

Os compradores no momento da aquisição, em geral, não fazem essas contas e querem financiar o máximo possível.

Muitas vezes é uma única forma de comprar “a aquele imóvel dos sonhos”.

Veja mais:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?Constatamos na simulação efetivada no simulador do Bradesco que o valor total despendido pelo comprador aumenta 158% quando o sistema de amortização é SAC e 222% quando opta pela Tabela Price, em comparação do valor do financiamento.

Outra questão relevante é o valor do encargo mensal.

Ele reduz relativamente pouco com o aumento do prazo. Vejamos:

Por exemplo a comparação de 300 meses para 360 meses

Encargo Mensal

SAC – de R$ 2.316,90 para R$ 2.205,81 – R$ 111,60 com 60 meses a mais para pagar.

Price – de 1.817,58 para R$ 1.751,11 – R$ 66,47 com 60 meses a mais para pagar.

Outra questão relevante em termos de aumento de custos é com os seguros habitacionais.

No quadro vemos uma coluna com os percentuais do Custo Efetivo do Seguro Habitacional – CESH onde constamos aumento significativo do custo quando maior for o prazo de financiamento:

Seguros

SAC – de 1,8218% em 120 meses para 3,8954% em 360 meses

Price – de 1,9548 em 120 meses para 4,8709% em 360 meses

Análise do comportamento das prestações nos sistemas de amortização

Podemos observar que na Tabela Price, as prestações iniciais são menores que as do sistema SAC, entretanto são crescentes, ao longo do tempo, até a última prestação.

No SAC, as prestações iniciais são maiores, mas, como o mecanismo de cálculo tem uma razão de decréscimo mensal, desde que a TR – Taxa referencial se mantenha baixa, a prestação tenderá a ser decrescente, ao longo do tempo.

O total de pagamentos é diferente.

Na Tabela Price, o total de pagamentos termina maior, por que nesse sistema, como as prestações mensais iniciais são menores, amortizam menos o saldo do empréstimo do que no sistema SAC.

Dessa forma, nas fases posteriores os pagamentos mensais da Tabela Price precisam ser maiores, para compensar as diferenças não amortizadas na fase inicial, levando a um pagamento total maior.

Prazo do financiamento e o desdobramento do tempo

Muitas vezes para viabilizar o financiamento a única alternativa é efetivar com o maior prazo possível, mas isso pode mudar durante o andamento do financiamento.

Outra opção é efetivar o planejamento financeiro para comprar à vista, dar uma entrada maior ou financiar num prazo menor.

Uma opção inteligente com o tempo é amortizar o saldo devedor para a redução do prazo remanescente do financiamento, encurtando o prazo.

A opção reduzirá os valores dispendidos, em especial dos juros e acessórios (taxa de administração e seguros).

Veja mais:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

É fundamental para o bom andamento do financiamento habitacional que os compradores estejam cientes de que estão assumindo um compromisso por muitos anos, portanto, o valor das prestações não deve comprometer a capacidade de pagamento.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

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Dawerson Gambini

Bom dia!
Eu fiz um financiamiento na tabela PRICE pela Caixa Economica e toda simulação foi feita em 240 meses, no dia da assinatura me informaram que não foi aprovado e tive que aceitar o financiamento em 360 meses, o funcionário da caixa me informou que se eu quitar o imóvel em 120 meses não faz diferença fazer em 240 ou 360 meses que o valor final vai sair o mesmo. Gostaria de saber se essa informação procede?
Muito obrigado e parabéns pelo site.

Luis Augusto Lemos

Gilberto, novamente excelente canal, estou aprendendo muito aqui, apenas me arrependo de não ter aprendido tudo isso a um ano e meio atrás, antes de assinar meu contrato de financiamento. Estou com algumas duvidas, e gostaria que se possível você me ajudasse na melhor decisão. Tenho um contrato de 30 anos ( dos quais já paguei 1 ano e meio), e analisando TUDO que vc tem aqui no site, vejo que poderia alterar isso para 20 anos, acarretando em uma parcela de amortizaçao do saldo devedor muito mais interessante com cada prestação, além de diminuir o seguro de MIP. Minha… Read more »

cleber

Olá Minha dúvida é a seguinte: Hoje pago meu financiamento tranquilamente onde a parcela gira em torno de 2K mês (sendo +/- 1100 juros e 900 amort). Estive pensando em estender o prazo do financiamento que hoje é de 130 meses para uns 200 meses e com isso reduzir o valor da parcela. Digamos hipoteticamente que isso fosse feito e eu pagasse 1000 de parcela (sendo que minha amort diminuiria mas o juros atual tbm). e nisso eu aplicasse meus 1000 reais que sobram em Renda fixa (exemplo). digamos que ao longo de seus 5 anos eu consiga obter recursos… Read more »

Pablo Moraes

Olá, bom dia,

Tenho um financiamento imobiliário com o Banco Citibank. Fiz em 15 anos, paguei 2 anos até agora. Preciso alongar o prazo para reduzir o valor da parcela pois está se tornando impagável. Já liguei pro banco para refinanciar, mas eles dizem que não fazem esse tipo de operação. O que eu faço? Teria algum banco que poderia solicitar a portabilidade e “refinanciar” o saldo devedor? Ou teria que tomar alguma ação judicial junto ao Citibank?

Pablo

SANTOS

Senhores, bom dia!
Financiei um imóvel em 100 parcelas mensais e 8 anuais, corrigidas pelo IGPM + Capitalização.
Como atualmente os valor dessas parcelas estão afetando meu orçamento, pretendo alongar o prazo do financiamento e, assim, reduzir o valor presente das parcelas (mensal e anual).
Pergunto, na hipótese de que num futuro próximo eu tenha condições de antecipar o financiamento (quitar), isso implica dizer que fiz um bom negócio ou não?

Juan

Bom dia, tenho um crédito Habitação da Caixa, sistema SAC. Saldo inicial de $R 89.950 em 420 meses (amortização mensal de 214,14), e estou pagando uma parcela em torno dos R$ 905 (con juros e demais taxas). O problema, como todos os que assinaram o contrato pós-fixado, é que a TR atualiza o meu saldo devedor antes de cada amortização, de modo que o mesmo diminui muito pouco. Já estou na parcela nro. 30 (30*214=6420 de pagamentos correspondente as amortização), e meu saldo devedor teórico é de $R 88.270. Ou seja, a esse ritmo, com as TR atuais, o meu… Read more »

Eduardo Melo

Com títulos públicos pagando cerca de 14% ao ano, vale a pena alongar o financiamento e aplicar a diferença em títulos pra quem tem financiamento com taxa bem menor que as taxas dos títulos?

Fabricio

Boa tarde, qual o valo minimo que posso amortizar?

Gerusa

Bom dia! Se eu financiei uma casa em 36 anos, paguei 4 anos, a prestações no valor de r$1.250,00. O valor financiado foi de r$ 140.000,00. Aproximadamente qt seria meu saldo devedor.

antonio carlos heg

amortizei uma quantia no meu financiamento, consigo uma planilha atualizada da evolução do contrato?