O consórcio de imóveis é para quem quer: adquirir, construir, reformar e/ou ampliar seu imóvel, residencial ou comercial, novo ou usado, ou ainda casa de campo, de praia, sítio ou fazenda
Como usar?
O Consórcio de imóveis é uma das opções para quem deseja planejar a compra de imóvel novo ou usado ou para quem deseja realizar reformas ou construções em imóvel próprio.
Também serve de alternativa para quem já é proprietário de um imóvel financiado e deseja quitar a dívida junto a instituição financeira para fugir das altas taxas de juros praticadas e economizar um bom dinheiro.
Pode-se adquirir um imóvel vinculado a empreendimento imobiliário, desde que ofereça outro imóvel como garantia e respeite as demais condições descritas no Contrato de Adesão.
Como participar?
Para participar, você deve procurar uma administradora. É ela que reúne as pessoas que querem um imóvel.
Quando atingir um número mínimo de participantes, o consórcio começa.
No entanto, antes de entrar no consórcio, você precisa saber quais são as parcelas para o imóvel que deseja.
Para isso, acesse o site da administradora escolhida e faça uma simulação.
Para saber se a administradora é confiável, verificar se a empresa tem autorização no Banco Central.
A lista de administradoras autorizadas está disponível no site do próprio Banco Central.
Como funciona?
Um grupo de pessoas, formado por pessoas físicas ou jurídicas, se reúne para comprar um imóvel e cada uma paga parcelas mensais (cota) para a administradora, que fica responsável por gerenciar o dinheiro.
Quando as parcelas alcançam o valor determinado – por exemplo, um consórcio de R$ 100 mil –, um participante é sorteado e pode comprar a casa.
Para adquirir uma cota de consórcio, o cliente deve assinar um Contrato de Adesão, onde estarão estabelecidas as regras que conduzirão o negócio contratado, como:
- valor do crédito contratado,
- prazo,
- valor das prestações,
- reajuste,
- condições de contemplação,
- taxas,
- direitos e obrigações do consorciado e da administradora, entre outros.
Os consórcios de imóveis costumam durar de 10 a 15 anos, ou seja, você pode ser sorteado no começo ou esperar anos para receber o prêmio.
É por isso que ele é uma boa opção para quem não está com pressa.
Após assinado a Carta de Adesão, o que devo acompanhar?
A administradora é quem cobra os participantes todos os meses.
Todos os participantes do grupo contribuem com a formação da poupança por meio do pagamento de prestações mensais sem juros, calculadas de acordo com o valor total do crédito contratado, mais taxa de administração e fundo de reserva.
O consórcio de imóveis não tem juros, como em um financiamento, por isso as parcelas podem sofrer reajuste uma vez por ano.
Essa mudança acontece por vários motivos.
Um deles é a alteração dos preços dos materiais de construção, por exemplo.
Como ser contemplado?
A cada mês, todos os participantes do grupo concorrem, em igualdade de condições, aos sorteios para a contemplação.
Existem duas maneiras de receber o imóvel. Uma delas é o sorteio mensal e a outra é dando lances.
Os consorciados também podem ofertar lances com recursos próprios ou lance embutido, que consiste em utilizar até 25% do valor do crédito para antecipar a contemplação e ter a carta de crédito liberada.
Também é possível utilizar o FGTS para dar lances ou complementar o valor da carta de crédito para adquirir o imóvel desejado, devendo-se, entretanto, observar as normas do SFH – Sistema Financeiro da Habitação.
Quando o lance do participante não é o ganhador, ele pode pegar o dinheiro de volta ou usar para quitar as próximas parcelas do consórcio.
O número de sorteios varia para cada administradora, pois elas têm regras próprias.
E também varia de acordo com o número de participantes do consórcio uma vez que, quanto mais pessoas, mais dinheiro será arrecadado para comprar o bem.
Quando a pessoa é sorteada, deve escolher a casa que deseja e informar para a administradora, que irá fazer todo o processo da compra.
O dinheiro da carta de crédito não cai na sua conta – ele é usado na compra do bem.
Se o imóvel tiver preço diferente da carta de crédito, não há problema.
Se a casa for mais barata, você pode comprá-la e usar o resto do dinheiro para quitar as parcelas do consórcio, o IPTU e o registro do imóvel.
Se for mais cara, você pode usar a carta de crédito e completar o restante do dinheiro.
Independentemente de ser sorteado cedo, você deve continuar pagando até todas as pessoas do seu grupo receberem o imóvel.
Garantia do Consórcio de imóveis
O imóvel fica hipotecado ou alienado fiduciariamente ao grupo consorciado, a critério da administradora.
No caso da hipoteca, o imóvel já fica no nome do comprador, que não poderá vendê-lo até quitar a dívida.
Na alienação fiduciária, o imóvel fica em nome da administradora, que passará para o nome do comprador quando a dívida for paga totalmente.
Se houver atraso, há cobrança de juros e multa, que deverão ser pagos até o próximo sorteio.
Mas se você atrasar muitas parcelas poderá sofrer consequências mais graves, como ser excluído do grupo.
No caso de uma pessoa que já foi sorteada e deixou de pagar, a administradora pode entrar com um processo e fazer a apreensão do imóvel.
Se você percebeu que não está dando conta das parcelas, pode tentar três saídas:
- Passar a sua participação para outra pessoa, que irá comprar a cota;
- Procurar outro bem que está sendo sorteado pela mesma administradora, pois as parcelas podem ficar mais baratas;
- Em último caso, ir até a administradora e pedir sua exclusão do grupo.
- Você terá que pagar uma multa e esperar ser sorteado para receber o dinheiro que pagou nas parcelas anteriores.
Uso do FGTS no Consórcio de imóveis
Pré-requisitos do trabalhador:
➤ A cota de consórcio utilizada para aquisição do imóvel deverá estar em nome do trabalhador, titular da conta vinculada a ser utilizada;
➤ O titular da conta não poderá ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel no município de residência ou no local onde exerce a sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana, na data de aquisição do imóvel.
Pré-requisitos do imóvel:
➤ O imóvel adquirido por meio de consórcio deverá ser residencial urbano;
➤ O imóvel adquirido por meio do consórcio deverá estar registrado no Cartório competente em nome do trabalhador titular da conta vinculada;
➤ O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as operações do SFH.
O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as
operações do SFH.
Veja mais:
SFH – Limites de Avaliação e Financiamento
Situações em que é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio de imóveis:
➤ Quando o trabalhador já tiver feito uma amortização/liquidação e quiser fazer outra, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
➤ Quando o trabalhador já tiver realizado uma amortização com FGTS e quiser realizar uma liquidação também com FGTS na mesma operação do consórcio, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
➤ O consorciado com prestações em atraso pode utilizar o FGTS para pagar parte das prestações, desde que tenha no máximo três prestações em atraso.
Situações em que não é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio de imóveis:
➤ Quando a carta de crédito estiver sendo usada para aquisição de imóvel comercial;
➤ Quando a carta de crédito já estiver sendo usada para liquidação de financiamento habitacional;
➤ Para aquisição de terreno;
➤ Para reforma de imóvel.
Cenário Atual
O setor de venda de consórcios tem crescido na medida em que houve restrição ao crédito nos bancos, com aumento de cerca de 7% em novas cotas em relação ao ano passado.
Mas entenda que contratar consórcio em cenário de crise econômica e desemprego pode ser uma operação de risco.
É comum integrantes de grupos de consórcio ficarem inadimplentes.
E o perigo ainda é maior no caso de empresas que, por falta de um gerenciamento financeiro adequado, como também devido à inadimplência de seus participantes, acabam quebrando e levando o consumidor a perder todo o seu investimento.
Para evitar surpresas desagradáveis, antes de entrar num consórcio, faça uma pesquisa detalhada sobre a administradora.
Consulte, por exemplo, o Banco Central e os órgãos de defesa do consumidor, como a Proteste, para saber se ela tem autorização para funcionar e como vai a saúde financeira do grupo.
Um golpe que tem se tornado cada vez mais comum são os casos de empresas que oferecem na internet a carta de crédito contemplada.
Os clientes pagam valor de entrada e ficam aguardando a tão sonhada carta de crédito, o que acaba não ocorrendo.
Considerações Finais
No consórcio de imóveis, o valor da prestação é menor que do financiamento habitacional, mas você só se livra do aluguel quando for sorteado.
Nesse caso, o consórcio é boa opção para quem não tem pressa.
Os custos do consórcio são inferiores as do financiamento. Quanto aos riscos, no financiamento o banco corre o risco de crédito caso o cliente não pague a sua dívida.
No consórcio, até receber a carta de crédito, o risco é do cliente.
Por isso, veja qual a melhor opção pra você e conquiste o sonho da casa própria.
Patricia Matayoshi
Especialista no Crédito Imobiliário
Fonte: Konkero, Consórcio de Imóveis e InfoMoney
Atualizado em 21/10/2015
Boa tarde. Minha esposa tem um financiamento imobiliário pela Caixa, adquirido antes de nos casarmos (regime de comunhão parcial de bens). Se eu adquirir um consorcio, posso utilizar o meu… Read more »
Olá Haroldo Boa TArde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Considerando a resposta ao seu comentário anterior informamos que como o imóvel é somente de sua esposa, você pode utilizar… Read more »
Boa noite, ótimo artigo. Tenho uma dúvida, sendo o imóvel pertinente 50% de cada um, e o consórcio só pernite o nome de um dos dois, o que muda perabte… Read more »
Olá Karina Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação. Esclarecemos que a não ser que o regime de casamento adotado seja o de Separação de Bens, todos os bens… Read more »
Eu e meu esposo adquirimos um consórcio e recentemente fomos contemplados. Utilizaremos do crédito para adquirir um apartamento. Posso utilizar meu saldo do FGTS para amortizar parcelas do consórcio? como… Read more »
Ola Isabella, Boa noite! Agradecemos sua presença no CLick Habitação. Sim, você pode utilizar o FGTS para amortizar as parcelas do deu contrato. Basta solicitar a Administradora do consórcio. Copiamos… Read more »
Adquiri um financiamento imobiliário junto com meu esposo quando éramos solteiros. Tenho 30% do imóvel e ele 70%. Agora somos casados sob o regime de comunhão parcial de bens e… Read more »
Olá Renata Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação. Esclarecemos que é possível sim efetivar a quitação do financiamento por meio de recursos do Consórcio Imobiliário. Verifique as condições… Read more »
Bom dia, Andei pesquisando e vi alguns casos de pessoas que conseguiram quitar o financiamento habitacional com o consórcio. Tenho financiamento junto a CEF. Será que conseguiria fazer o mesmo?… Read more »
Olá Montival, Bom dia! Esclarecemos que é possível efetivar a operação. Você deverá procurar o consórcio para verificar os procedimentos. Na realidade é um processo de quitação do financiamento e… Read more »