Consórcio de Imóveis: como funciona?

Quer adquirir, construir, reformar e/ou ampliar seu imóvel, residencial ou comercial, novo ou usado, ou ainda casa de campo, de praia, sítio ou fazenda? Você pode conseguir por meio de Consórcio de imóveis

Como usar? 

O Consórcio de imóveis é uma das opções para quem deseja planejar a compra de imóvel novo ou usado ou para quem deseja realizar reformas ou construções em imóvel próprio.

Também serve de alternativa para quem já é proprietário de um imóvel financiado e deseja quitar a dívida junto a instituição financeira para fugir das altas taxas de juros praticadas e economizar um bom dinheiro.

Pode-se adquirir um imóvel vinculado a empreendimento imobiliário, desde que ofereça outro imóvel como garantia e respeite as demais condições descritas no Contrato de Adesão.

Como participar? 

Para participar, você deve procurar uma administradora. É ela que reúne as pessoas que querem um imóvel. Quando atingir um número mínimo de participantes, o consórcio começa. No entanto, antes de entrar no consórcio, você precisa saber quais são as parcelas para o imóvel que deseja. Para isso, acesse o site da administradora escolhida e faça uma simulação.

Para saber se a administradora é confiável, verificar se a empresa tem autorização no Banco Central. A lista de administradoras autorizadas está disponível no site do próprio Banco Central.

Como funciona? 

Um grupo de pessoas, formado por pessoas físicas ou jurídicas, se reúne para comprar um imóvel e cada uma paga parcelas mensais (cota) para a administradora, que fica responsável por gerenciar o dinheiro. Quando as parcelas alcançam o valor determinado – por exemplo, um consórcio de R$ 100 mil –, um participante é sorteado e pode comprar a casa.

Para adquirir uma cota de consórcio, o cliente deve assinar um Contrato de Adesão, onde estarão estabelecidas as regras que conduzirão o negócio contratado, como: valor do crédito contratado, prazo, valor das prestações, reajuste, condições de contemplação, taxas, direitos e obrigações do consorciado e da administradora, entre outros.

Os consórcios de imóveis costumam durar de 10 a 15 anos, ou seja, você pode ser sorteado no começo ou esperar anos para receber o prêmio. É por isso que ele é uma boa opção para quem não está com pressa.

Após assinado a Carta de Adesão, o que devo acompanhar? 

A administradora é quem cobra os participantes todos os meses.

Todos os participantes do grupo contribuem com a formação da poupança por meio do pagamento de prestações mensais sem juros, calculadas de acordo com o valor total do crédito contratado, mais taxa de administração e fundo de reserva.

O consórcio de imóveis não tem juros, como em um financiamento, por isso as parcelas podem sofrer reajuste uma vez por ano. Essa mudança acontece por vários motivos. Um deles é a alteração dos preços dos materiais de construção, por exemplo.

Como ser contemplado? 

A cada mês, todos os participantes do grupo concorrem, em igualdade de condições, aos sorteios para a contemplação. Existem duas maneiras de receber o imóvel. Uma delas é o sorteio mensal e a outra é dando lances.

Os consorciados também podem ofertar lances com recursos próprios ou lance embutido, que consiste em utilizar até 25% do valor do crédito para antecipar a contemplação e ter a carta de crédito liberada.

Também é possível utilizar o FGTS para dar lances ou complementar o valor da carta de crédito para adquirir o imóvel desejado, devendo-se, entretanto, observar as normas do SFH – Sistema Financeiro da Habitação.

Quando o lance do participante não é o ganhador, ele pode pegar o dinheiro de volta ou usar para quitar as próximas parcelas do consórcio.

O número de sorteios varia para cada administradora, pois elas têm regras próprias. E também varia de acordo com o número de participantes do consórcio uma vez que, quanto mais pessoas, mais dinheiro será arrecadado para comprar o bem.

Quando a pessoa é sorteada, deve escolher a casa que deseja e informar para a administradora, que irá fazer todo o processo da compra. O dinheiro da carta de crédito não cai na sua conta – ele é usado na compra do bem.

Se o imóvel tiver preço diferente da carta de crédito, não há problema.  Se a casa for mais barata, você pode comprá-la e usar o resto do dinheiro para quitar as parcelas do consórcio, o IPTU e o registro do imóvel. Se for mais cara, você pode usar a carta de crédito e completar o restante do dinheiro.

Independentemente de ser sorteado cedo, você deve continuar pagando até todas as pessoas do seu grupo receberem o imóvel.

O imóvel fica hipotecado ou alienado fiduciariamente ao grupo consorciado, a critério da administradora. No caso da hipoteca, o imóvel já fica no nome do comprador, que não poderá vendê-lo até quitar a dívida. Na alienação fiduciária, o imóvel fica em nome da administradora, que passará para o nome do comprador quando a dívida for paga totalmente.

Se houver atraso, há cobrança de juros e multa, que deverão ser pagos até o próximo sorteio. Mas se você atrasar muitas parcelas poderá sofrer consequências mais graves, como ser excluído do grupo. No caso de uma pessoa que já foi sorteada e deixou de pagar, a administradora pode entrar com um processo e fazer a apreensão do imóvel.

Se você percebeu que não está dando conta das parcelas, pode tentar três saídas: 

• Passar a sua participação para outra pessoa, que irá comprar a cota;
• Procurar outro bem que está sendo sorteado pela mesma administradora, pois as parcelas podem ficar mais baratas;
• Em último caso, ir até a administradora e pedir sua exclusão do grupo. Você terá que pagar uma multa e esperar ser sorteado para receber o dinheiro que pagou nas parcelas anteriores.

Uso do FGTS no Consórcio

Pré-requisitos do trabalhador:

Pré-requisitos do imóvel:

– O imóvel adquirido por meio de consórcio deverá ser residencial urbano;
– O imóvel adquirido por meio do consórcio deverá estar registrado no Cartório competente em nome do trabalhador titular da conta vinculada;
– O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as operações do SFH.

O saque da conta vinculada dar-se-á em parcela única e o valor debitado será utilizado em 12 parcelas mensais, exceto nos casos em que o prazo remanescente do contrato seja inferior àquele número de parcelas, quando prevalecerá o período faltante.

O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as
operações do SFH.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Situações em que é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio de imóveis:

– Quando o trabalhador já tiver feito uma amortização/liquidação e quiser fazer outra, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
– Quando o trabalhador já tiver realizado uma amortização com FGTS e quiser realizar uma liquidação também com FGTS na mesma operação do consórcio, desde que seja respeitado o interstício mínimo de dois anos entre cada movimentação;
– O consorciado com prestações em atraso pode utilizar o FGTS para pagar parte das prestações, desde que tenha no máximo três prestações em atraso.

Situações em que não é permitido o uso do FGTS em operações de Consórcio de imóveis:
– Quando a carta de crédito estiver sendo usada para aquisição de imóvel comercial;
– Quando a carta de crédito já estiver sendo usada para liquidação de financiamento habitacional;
– Para aquisição de terreno;
– Para reforma de imóvel.

Cenário Atual

O setor de venda de consórcios tem crescido na medida em que houve restrição ao crédito nos bancos, com aumento de cerca de 7% em novas cotas em relação ao ano passado. Mas entenda que contratar consórcio nesse cenário de crise econômica e desemprego pode ser uma operação de risco.

É comum integrantes de grupos de consórcio ficarem inadimplentes. E o perigo ainda é maior no caso de empresas que, por falta de um gerenciamento financeiro adequado, como também devido à inadimplência de seus participantes, acabam quebrando e levando o consumidor a perder todo o seu investimento.

Para evitar surpresas desagradáveis, antes de entrar num consórcio, faça uma pesquisa detalhada sobre a administradora. Consulte, por exemplo, o Banco Central e os órgãos de defesa do consumidor, como a Proteste, para saber se ela tem autorização para funcionar e como vai a saúde financeira do grupo.

Um golpe que tem se tornado cada vez mais comum são os casos de empresas que oferecem na internet a carta de crédito contemplada. Os clientes pagam valor de entrada e ficam aguardando a tão sonhada carta de crédito, o que acaba não ocorrendo.

Considerações Finais 

No consórcio de imóveis, o valor da prestação é menor que do financiamento habitacional, mas você só se livra do aluguel quando for sorteado. Nesse caso, o consórcio é boa opção para quem não tem pressa.

Os custos do consórcio são inferiores as do financiamento. Quanto aos riscos, no financiamento o banco corre o risco de crédito caso o cliente não pague a sua dívida. No consórcio, até receber a carta de crédito, o risco é do cliente.

Por isso, veja qual a melhor opção pra você e conquiste o sonho da casa própria.

Patricia Matayoshi

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: Konkero, Consórcio de Imóveis e Infomoney

Atualizado em 21/10/2015