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SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

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O Sistema Financeiro da Habitação – SFH foi criado para facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população

SFH - Limites de avaliação e financiamento
SFH – Sistema Financeiro da Habitação

O Banco Nacional da Habitação – BNH era o órgão central, normativo e financiador do SFH, criado pela Lei nº 4.380 de 1964.

A mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para colocação de títulos públicos e viabilizar financiamentos de longo prazo.

A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência.

De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos:

  • Caderneta de poupança e
  • Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.

Os recursos do FGTS e da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE) tornaram-se os principais instrumentos de funding para o crédito habitacional e imobiliário.

O papel do Conselho Monetário Nacional – CMN

Com a extinção do BNH, o CMN passou a regulamentar o SFH.

O CMN assumiu o controle das cadernetas de poupança e do SBPE baixando normas sobre limites de aplicação e exigibilidades, além de regulamentar limites no SFH.

A correção monetária, hoje já cumpriu a sua finalidade e perdeu seu objeto.

E deveria ser extinta, ficando da mesma forma que nos mercados modernos, onde a taxa juros reflete toda a remuneração.

O uso da TR – Taxa Referencial na economia apenas perpetua o processo inflacionário e a indexação.

O instrumento mais inovador foi a alienação fiduciária (Lei 9.514/97) como garantia das operações de financiamento, hoje em dia, seguramente a mais utilizada.

O sistema foi se modificando ao longo do tempo.

Após 25 de junho de 1998, foi permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH, desde que a capacidade de pagamento do cliente permita.

Porém, o uso de FGTS continua restrito as regras do Manual de Moradia Própria – MMP.

Veja mais:

SFH e propriedade de imóveis

FGTS e a propriedade de imóveis

HISTÓRICO do SFH e seus limites Avaliação e Financiamento ao longo do tempo

Os valores dos limites no SFH são atualizados periodicamente, atualmente, pelo CMN.

Concedidos, especialmente, com recursos do FGTS ou da poupança, os financiamentos do SFH cobram juros de até 12% ao ano.

Os contratos com valores acima do teto são assinados no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas definidas livremente pelo mercado.

Veja também:

SFH x SFI – Vamos Comparar

Valor de avaliação do imóvel máximo no SFH na data da assinatura do financiamento original:

Limites de avaliação do SFH

Valor Venal – Sempre será o considerado o maior valor entre avaliação e compra e venda.

UPC – Unidade Padrão de Capital

OTN – Obrigação do Tesouro Nacional

UPF – Unidade Padrão de Financiamento

Limite de avaliação no SFH Temporário – Estímulo a economia

Por meio da Resolução 4.555/17 o CMN autorizou aquisição de imóveis residenciais novos, entre 20/02/17 e 31/12/17, com valor de avaliação de até R$ 1.500.000,00 no SFH.

O valor de avaliação valeu para todas as regiões do País, sem restrições.

As operações de financiamento à produção, à construção e à aquisição de terreno e construção não se enquadraram na regra.

O objetivo foi desovar os estoques de imóveis em fase de produção.

Novas regras para o mercado imobiliário – 01/01/19

Resolução CMN 4676/18 Limites no SFH
Resolução CMN 4676/18

A Resolução 4.676 do CMN de 31/07/18 definiu mudanças nas regras de financiamento imobiliário para facilitar a compra e estimular o crédito imobiliário.

As mudanças entrarão em vigor em 01/01/19, mas merecem ser observadas desde já por quem está planejando comprar imóvel.

O novo limite de avaliação de R$ 1.500.000,00 foi antecipado por meio da Resolução CMN 4.691/18 publicada no DOU de 31/10/18.

O limite de valor do imóvel no SFH vale em qualquer lugar do país, sem restrições.

O aumento da flexibilidade para os trabalhadores retirarem recursos do FGTS está no centro das propostas para injetar ânimo na economia.

O mercado já está se posicionando, as taxas de juros e condições de financiamento poderão ser alteradas pelos bancos.

Vamos acompanhar …

Valor de financiamento máximo no SFH na data da assinatura do contrato original:

Valor máximo do financiamento no SFH

As aplicações de recursos nos financiamentos habitacionais foram impulsionadas.

A estabilização da economia brasileira deu um novo ânimo ao SFH.

As taxas de juros aplicadas aos financiamentos vêm caindo.

As baixas taxas de inflação permitem, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo, bem como, assumir compromissos de maior prazo.

Logicamente, isto pode variar no tempo, qualquer aumento na inflação ou redução na atividade econômica interferem nas condições de crédito e financiamento.

Houve a melhoria das condições objetivas na tomada do crédito imobiliário:

  • diminuição de taxas de juros,
  • aumento de prazo,
  • melhoria na análise de risco de crédito.

O advento da Portabilidade de crédito, embora ainda tímida, propicia maior competição entre os Bancos na busca de fidelizar clientes por longos períodos.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fontes de Dados:

Resolução CMN 4.676/18 e 4.691/18

Artigo atualizado em 15/11/18

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Claudio Silveira

Olá…boa tarde….me tire uma dúvida:
Para quem financiou em 2016 um imóvel na cidade de Recife avaliado em 950mil, ou seja, através da CH (Carteira Hipotecária). É possível eu solicitar a transferência junto ao banco de CH para SFH, podendo assim usar o meu FGTS?
Agradeço antecipadamente sua resposta.

Carla

Boa tarde, gostaria de receber sua opiniao… comprei um imovel em 2014 pelo Sistema Hipotecario no valor de 1.450.000,00 com o Itau…na epoca o valor venal doimovel era 742.000 reais Considerando que agora podemos usar o FGTS para imovel ate 1.500.000 e tenho saldo suficiente para quitacao do financiamento, liguei no Itau para fazer a transicao para o novo sistema…eles me disseram que eh possivel, porem antes terei que pagar uma taxa de 3.200 reais para o avaliador deles para checar se o imovel se enquadra no valor de 1.500.000. Como nao sei como funciona essa avaliacao fiquei em duvida,… Read more »

Flavia Pereira

Ola Carla como ficou sua situação, estou em uma situação parecida e gostaria de informações

Marcos Rodrigues

Bom dia. Estou com um problema parecido com o do colega Luis Henrique Bonacordi Boccardo em 17.4.2018. A gerente do Bradesco está alegando que o valor do meu imóvel ultrapassa o limite da carteira contratada julgando ser de R$500.000. Entretanto, meu contrato realizado em Jul-2016 pela sigla SFH3, o valor de venda foi de R$445.000, abaixo de tal interpretação a juros efetivos de 10,80aa. Tenho saldo de FGTS no valor de 50% da dívida que preciso abater para diminuir o valor da parcela, no entanto, diga-se de passagem, tenho um outro imóvel em meu nome em cidade limítrofe. Será este… Read more »

Larissa

Boa tarde.
Eu estou num processo para financiamento imobiliário pela CEF no plano minha casa minha vida.
O imovel no contrato de compra e venda esta em 190 mil.
Iniciou a obra em janeiro/2017, e até o momento esta em acabamento, acredito que vamos dar entrada a documentação ainda nesse final de ano.
Minha duvida é a seguinte, o engenheiro/avaliador da caixa pode avaliar ela no valor superior a 190 mil? Se caso avalie, terei que pagar pela diferença? Ou o valor da avaliação é o limite maximo que o comprador pode cobrar? Estou na duvida.
Obrigada.

João Camacho

Boa Tarde, estou realizando uma atividade de campo do curso de TTI, em que tenho que buscar informações sobre as faixas de preços de financiamentos do PMCMV e dos valores de financiamentos compreendidos pelas imobiliárias, ainda quanto aos segmentos e tipos de imóveis que ambas compreendem, de modo que demonstre as vantagens e desvantagens de cada tópico. Ainda, quanto ao tema abordado no curso sobre o Perfil Geodemográfico e Perfil Psicográfico das imobiliárias e corretoras, no que se refere aos segmentos de vendas, locação, administração de condomínio, despachante imobiliário, avaliação de imoveis e correspondente imobiliários. Gostaria de uma orientação, ainda… Read more »

Luis Henrique Bonacordi Boccardo

Realizei o financiamento imobiliário junto ao Banco, com a premissa de utilização futura do FGTS.
Confiei na gerente, e assinei o contrato sem o conhecimento das siglas SFH e CHH.
Anos depois tive a surpresa de não poder utilizar o FGTS, pois o contrato estava como CHH.
Existe alternativa de migração? Já realizei a solicitação junto ao banco, porém recebi a negativa.

Luis Barbosa

Muito obrigado pelo pronto atendimento a minha dúvida, sensacional, parabéns….

Luis Barbosa

Boa noite, estou analisando a possibilidade de compra de uma casa no valor de 200.000,00.
Tenho esse saldo com folga no FGTS.
Pergunto: posso comprar essa casa a vista utilizando somente o saldo do FGTS?

Eduardo Alcântara

Como é definido o valor de avaliação para construção? Possuo um terreno avaliado em R$ 200.000,00 e pretendo construir uma casa nele, cujo custo de obra seria de cerca de R$ 400.000,00. Gostaria de usar meu saldo do FGTS, cerca de R$ 140.000,00. Considerando o valor de avaliação do terreno e o valor de custo da obra, em R$ 600.000,00, estaria dentro do limite do SFH. O objetivo de saber como é definido o valor de avaliação é que não encontrei explicação de como define esse valor na Caixa Econômica Federal: correspondentes bancários dizem que o valor de avaliação seria… Read more »

Lucas Cansanção

Olá, gostaria de saber se é possível comprar uma chácara com matricula própria na zona rural através do SBPE dentro do âmbito do SFI?