FGTS e a propriedade de imóveis

FGTS e propriedade de imóveis: quando é possível usar o saldo no financiamento habitacional pelo SFH/SFI?

Entender as regras de FGTS e propriedade de imóveis é essencial antes de comprar imóvel, amortizar ou quitar um financiamento habitacional.

As normas mudam conforme a data do contrato, a existência de outro imóvel, o local de trabalho e a presença de financiamento ativo no SFH.

Por isso, antes de usar o saldo do FGTS, o trabalhador deve confirmar se atende aos requisitos do imóvel, do financiamento e da sua situação patrimonial.

Para verificar se o financiamento se enquadra nas normas do SFH e se permite o uso do FGTS para amortizar, quitar ou pagar parte das prestações, considere as regras vigentes. Veja os principais períodos:

• Antes de 01 de maio de 1993, era permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH:
  • Desde que os imóveis adquiridos se localizassem em diferentes municípios.
  • Caso o adquirente fosse proprietário de outro imóvel no mesmo município, poderia contratar financiamento no SFH, desde que se comprometesse a alienar o imóvel adquirido anteriormente, no prazo máximo de 180 dias.
• Entre 01 de maio de 1993 e 24 de Junho de 1998, era permitida a aquisição de mais um imóvel com financiamento no SFH, em localidades distintas e desde que o trabalhador se comprometesse a alienar o imóvel adquirido anteriormente, no prazo máximo de 180 dias.
• Após 25 de junho de 1998, é permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH.

Veja também:

SFH e propriedade de imóveis

FGTS e a propriedade de imóveis

Vídeo: POSSO USAR FGTS NO SEGUNDO IMÓVEL – FGTS/SFH e a propriedade de imóveis

Como posso usar FGTS na compra do segundo imóvel?

Desde 25/06/1998, é possível ter mais de um financiamento no SFH, desde que o comprador tenha capacidade de pagamento. No entanto, até 08/09/2021, o uso do FGTS continuava restrito ao primeiro financiamento contratado no SFH ou ao financiamento ativo mais antigo.

A partir de 09/09/2021, o trabalhador não pode usar o FGTS para amortizar, quitar ou pagar parte da prestação se tiver outro financiamento ativo no SFH no momento da utilização.

Assim, somente poderá utilizar o FGTS na fase de retorno do financiamento quem não tiver outro financiamento ATIVO no SFH, de acordo com a Resolução CCFGTS 994.

Vídeo:
FGTS NOS CONTRATOS FORA DO SFH – RESOLUÇÃO CCFGTS 994 – MUDANÇAS NAS REGRAS A PARTIR DE 09/09/21

Se o trabalhador vender ou transferir o imóvel ou financiamento que impede o uso do FGTS, poderá solicitar a utilização do saldo no financiamento ativo. Ainda assim, deverá cumprir as demais regras da modalidade.

A quitação de financiamento ativo em município diferente da ocupação principal ou de residência, incluindo regiões metropolitanas limítrofes também torna possível a utilização do FGTS no financiamento ativo mais antigo.

O trabalhador deverá comprovar a venda do imóvel por meio de Certidão de matrícula atualizada.

O trabalhador comprova que atende aos requisitos por meio de declaração firmada sob as penas da lei e, quando necessário, por outros documentos.

Nessa declaração, informa que não possui imóvel em condições que impeçam o uso do FGTS, conforme as regras aplicáveis ao período do contrato de financiamento.

A declaração de não titularidade de imóvel e financiamento no SFH deve ser exigida por ocasião da utilização do FGTS na amortização/liquidação, ou no pagamento de parte do valor das prestações do financiamento contratado após 25 de junho de 1998, caso não tenha sido apresentada na data da contratação do financiamento até 08/09/21.

A partir de 09/09/21 o enquadramento de uso será na data da utilização para amortização/quitação ou pagamento de parte da prestação com FGTS – PPP, devendo apresentar a Declaração de não titularidade e de enquadramento das condições de uso.

Principal impedimento de uso em 2º imóvel

O fato de o mutuário possuir imóvel na cidade onde trabalha, cidades limítrofes ou na mesma região metropolitana, mesmo quitado, impedirá o uso do FGTS em qualquer cidade do país.

Veja um exemplo prático:

A pessoa possui imóvel quitado em Osasco, cidade da região metropolitana de São Paulo.

Ele trabalha em Barueri, cidade da região metropolitana de São Paulo.

Nesse caso, a pessoa não poderá usar o FGTS em nenhuma cidade do país. Isso ocorre mesmo que o novo imóvel esteja em Campinas, Vinhedo, Cabreúva, Jundiaí ou em outra cidade que não seja limítrofe nem integre a mesma região metropolitana de São Paulo.

Somente a transferência de propriedade de imóvel no local de trabalho (mesma região metropolitana) permitirá pleitear o uso em novo local.

Outra possibilidade é mudar o local de emprego para uma região que não gere impedimento, como uma cidade fora da Região Metropolitana de São Paulo.

É possível comprar nova moradia com uso FGTS e vender o imóvel impeditivo simultaneamente?

Sim. É possível comprar um novo imóvel e vender o imóvel impeditivo ao mesmo tempo. Porém, a transmissão da propriedade do imóvel vendido não pode ocorrer depois da nova aquisição.

Além disso, a liberação do FGTS depende da apresentação do contrato de compra e venda ou permuta registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, o comprador deve alinhar previamente a operação com o banco e com o Cartório de Registro de Imóveis para que compra, venda e liberação do FGTS ocorram de forma coordenada.

Vídeo: FGTS NA ENTRADA DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – Como funciona, quais os critérios e quem pode usar?

Diferença entre usufrutuário e nu-proprietário

O usufrutuário tem o direito de usar, morar ou receber rendimentos do imóvel, como aluguel, mesmo sem ser o proprietário pleno.

Já o nu-proprietário é o titular do imóvel, mas não pode usar ou aproveitar plenamente o bem enquanto existir o usufruto.

Em resumo, o usufrutuário usa o imóvel; o nu-proprietário mantém a titularidade, mas tem o uso limitado enquanto existir o usufruto.

Com essa diferença em mente, veja como cada situação interfere no uso do FGTS:

Uso do FGTS e a propriedade de imóveis – Usufrutuário e nú-proprietário

O trabalhador que é usufrutuário de imóvel residencial urbano em local impeditivo só poderá usar o FGTS após renunciar expressamente ao usufruto e registrar essa renúncia na matrícula do imóvel.

O registro deve ocorrer antes ou na mesma data da utilização do FGTS.

O trabalhador nu-proprietário de imóvel residencial pode usar o FGTS somente quando o imóvel com cláusula de usufruto tiver sido recebido por doação ou herança.

Essa condição deve ser comprovada pela matrícula do imóvel.

A propriedade de imóveis nas situações abaixo não impede o uso do FGTS:

• A titularidade de financiamento no âmbito do SFH na modalidade material de construção para conclusão/ampliação/reforma, ativo ou inativo, cujo destino da aplicação dos recursos não tenha sido em imóvel de sua propriedade ou que sendo de sua propriedade o trabalhador já o tenha alienado, exceto se o referido imóvel não estiver localizado no município de residência ou de ocupação laboral principal, incluindo os limítrofes e região metropolitana;
• A promessa de compra e venda referente a imóvel concluído ou em construção, desde que seja este imóvel o objeto da aquisição com recursos do FGTS;
• A propriedade de quota de Consórcio Imobiliário contemplada ou não, que não tenha sido utilizada para aquisição de imóvel residencial urbano em localidade impeditiva;
• A propriedade de imóvel do tipo Flat ou Apart Hotel que esteja qualificado, na matrícula do imóvel e/ou IPTU, e/ou convenção de condomínio como comercial;
• A propriedade de imóvel rural;
• A propriedade de terrenos sem nenhuma construção;
• Ser proprietário ou promitente comprador de fração ideal igual ou inferior a 40% de um ou mais imóveis quitados, desde que não ultrapasse esse percentual em cada imóvel.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: Manual de Moradia Própria – FGTS

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