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Amortização extraordinária do saldo devedor no financiamento imobiliário

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Amortização extraordinária do saldo devedor constitui em reduzir o valor da dívida do financiamento imobiliário mediante antecipação por meio de pagamentos parciais

Amortização extraordinária de saldo devedor

O que é amortização do saldo devedor?

O termo amortização é corriqueiro nos contratos de compra de imóvel, no entanto, nem sempre o cliente tem conhecimento que no encargo mensal nem tudo que se paga reduz o saldo devedor.

Vamos esclarecer inicialmente como funciona a amortização “normal” do saldo devedor, por meio do pagamento mensal da prestação e posteriormente iremos e explicar a amortização extraordinária do saldo devedor.

Vídeo: 
AMORTIZAÇÃO COM VALORES BAIXOS – REDUÇÃO DE PRAZO OU PRESTAÇÃO – SIMULAÇÕES NO APP HABITAÇÃO CAIXA

Sabe como funciona a amortização mensal do saldo devedor?

O encargo mensal, pago ao longo do prazo do financiamento, é composto por “A” que corresponde ao valor a ser amortizado do Saldo Devedor, “J” que corresponde aos juros, seguros habitacionais que corresponde ao valor de cobertura por morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel e taxas como a taxa de administração que para os contratos assinados pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação, tem valor máximo de R$ 25,00.

Encargo mensal e prestação (detalhes)

Veja mais detalhes no artigo:

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Os contratos de financiamento imobiliário possuem prazos longos, até 30 anos (360 meses) para as modalidades com fonte de recursos do FGTS:

  • CCFGTS – Carta de Crédito FGTS,
  • MCMV – Minha Casa Minha Vida e
  • Pró-cotista

E até 420 meses para contratos no SFH e SFI com de recursos da caderneta de poupança e demais fontes:

  • SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Após assinar o contrato, podem ocorrer várias situações que afetam a evolução  do saldo devedor, dependendo das condições do financiamento, logo no primeiro pagamento da prestação:

simulação da amortização mensal do saldo devedor com vários prazos de financiamento

No exemplo acima, quanto menor o prazo contratado, maior será o valor da amortização (A).

Após o pagamento da 1ª primeira prestação, o Saldo Devedor já varia conforme o valor amortizado (A).

O valor pago de encargo mensal corresponde a coluna de amortização somando aos juros, que é igual, em qualquer prazo no sistema de amortização SAC, mais seguro habitacional e taxa de administração, se houver:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas )

Tal lógica, também, ocorre ao longo do financiamento imobiliário, independentemente da taxa de juros do contrato.

Amortização extraordinária do saldo devedor

Quando receber recursos extras ou melhorar os ganhos mensais o mutuário pode adiantar pagamentos e fazer o que chamamos de AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA do Saldo Devedor.

Isso significa que pode adiantar pagamentos ao Banco, reduzindo o valor do Saldo Devedor.

Nessa amortização poderá diminuir o prazo ou o valor da prestação.

A amortização no saldo devedor, em geral, pode ser realizada quantas vezes o devedor desejar, desde que tenha disponibilidade financeira.

Assim, o valor do saldo devedor será reduzido e quitado de forma diferente do que originalmente foi planejado e isso também denomina amortização de financiamento imobiliário.

Juros diários – Pro rata die

São cobrados juros diários somente quando a amortização extraordinária não ocorrer no dia do vencimento do encargo mensal.

Na amortização extraordinária são calculados juros diários pro rata desde a data do último vencimento até a data da amortização ou quitação antecipada.

Os juros pro rata são devidos sobre o valor amortizado ou seja sobre o valor antecipado. Este valor é deduzido do valor a ser amortizado no saldo devedor.

Muitas pessoas colocam que isso é um problema, mas na realidade, na parcela seguinte os juros contratuais serão cobrados somente o saldo restante do financiamento, após da amortização.

Assim, não há prejuízo financeiro em amortizar fora da data do vencimento, onde não haveria juros diários. Neste caso, você paga a parcela integral com juros mensais sobre o saldo total!

A melhor data para amortizar é a data da disponibilidade financeira do valor!

Vídeo: 
JUROS DIÁRIOS – AMORTIZAR OU QUITAR SOMENTE NA DATA DO VENCIMENTO É MAIS VANTAJOSO OU NÃO?

Existe valor mínimo para amortização extraordinária do saldo devedor?

Não existe uma regra legal para tal, cada banco estabelece seu critério, de acordo com a política de crédito e custos do processo.

Em geral, o valor mínimo, para amortizar extraordinária do saldo devedor é o valor do encargo mensal.

Amortização extraordinária do saldo devedor – Reduzir o prazo ou a prestação

amortização extraordinária no financiamento habitacional pode ser para redução: prazo ou prestação

Redução do prazo

Essa opção é ideal para quem quer quitar com maior rapidez o financiamento imobiliário.

A amortização com redução do prazo traz os seguintes benefícios:

  • Redução do Valor do Saldo Devedor
  • Manutenção do Valor da Prestação
  • Aumento do Valor de Amortização (A)
  • Redução do Valor dos Juros (J)
  • Redução do Valor do Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP
  • Recálculo do Prazo (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J)

Veja exemplo real das vantagens em fazer amortização com redução de prazo:

simulação de amortização redução do prazo

Veja no artigo:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

Redução da prestação

Essa opção é ideal para quem prefere ou precisa pagar valor menor no encargo mensal.

A amortização com redução da prestação traz os seguintes benefícios:

  • Redução do Valor do Saldo Devedor
  • Redução do Valor da Prestação
  • Redução do Valor de Amortização (A)
  • Redução do Valor dos Juros (J)
  • Redução do Valor do Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP
  • Manutenção do Prazo

simulação amortização redução da prestação

Uso do FGTS na Amortização extraordinária do saldo devedor

O FGTS rende 3% ao ano + Taxa Referencial – TR.

Considerando que os juros dos contratos de financiamento imobiliário, em geral, têm custo maior (CET – Custo Efetivo Total) do que a remuneração da conta vinculada do FGTS, uma das opções é a amortização extraordinária, tanto para redução no prazo ou da prestação.

Vale lembrar que para o uso do FGTS, existem as regras e condições básicas a serem atendidas, tanto pelo devedor como pelo financiamento.

Para usar o FGTS para uma nova amortização ou liquidação o trabalhador deve esperar 02 anos da data da última utilização.

Esse interstício (intervalo) diz respeito à utilização por um mesmo trabalhador, podendo o coobrigado do financiamento amortizado há menos de dois anos utilizar seu FGTS para nova amortização/liquidação do mesmo financiamento, desde que atenda aos demais requisitos para a modalidade.

Veja detalhes no artigo:

Porém, cabe ressaltar que nesse intervalo, não há impedimento de amortização extraordinária do saldo devedor com recursos próprios (em dinheiro).

Além disso, lembramos que a amortização extraordinária pode ser combinada recursos do FGTS e recursos próprios do mutuário.

Conclusão

A Amortização extraordinária do saldo devedor é ótima alternativa para acelerar a quitação do financiamento imobiliário ou amenizar financeiramente o compromisso assumido de longo prazo.

Vídeo: Amortização e Amortização Extraordinária no FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A escolha entre amortizar a dívida ou aplicar o valor no mercado financeiro vai depender da relação entre o ganho financeiro líquido (sem os impostos, se houver) e o CET – Custo Efetivo Total do financiamento somada a projeção da atualização monetária (TR, IPCA, IGPM etc.).

Veja detalhes no artigo:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

Inclusive, com relação ao uso do FGTS, que possui juros fixos em 3% a.a. acrescida da TR (hoje zerada) e atualmente recebe anualmente distribuição do resultado positivo (lucro) das operações do FGTS. Assim, com a queda da SELIC (hoje 3% a.a.) possui rendimento superior a poupança e diversos fundos de investimento.

A amortização extraordinária do saldo devedor é o início do processo de quitação antecipada do financiamento.

patricia matayoshi

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja detalhes nos artigos:

Quitação de Financiamento Habitacional

Habitação CAIXA Serviços disponíveis

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Marta
1 mês atrás

Bom dia! gostaria de utilizar o saldo do FGTS para quitar parte do meu financiamento habitacional da minha casa, tenho um apartamento quitado na mesma cidade, é possivel utilizar?

ARTUR ANTONIO RIBEIRO DOS SANTOS
2 meses atrás

Boa tarde. tentei fazer a simulação para redução do prazo, porém não consegui chegar no resultado final. E possivel é essa ajuda? qual o valor dessa simulação? e modo de… Read more »

Rafaella Godoy
3 meses atrás

Olá! Tenho dois financiamentos imobiliários, isso impede que eu use o FGTS para amortizar o financiamento do meu primeiro imóvel??

Mauricio
4 meses atrás

Fiz a portabilidade do meu crédito imobiliário da caixa para o Bradesco. Mas, na hora de amortizar reduzindo o prazo tive uma surpresa negativa. Com R$ 20.000,00 na caixa eu… Read more »

André
8 meses atrás

Olá, boa noite. Preciso entender melhor como funciona a amortização extraordinária. Tem alguma formulação para excel que possam compartilhar?

Fabrisio Pereira de Azevedo
7 meses atrás

No meu contrato do Banco do Brasil, ainda tem os valores de “Prestamista”, “Correção Monetária” e “Taxa de Administração de Contrato”, sendo somente este último como valor fixo. Sabe como… Read more »