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Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

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O comprador assina o contrato de financiamento, que é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. No mês seguinte começa a pagar o encargo mensal

Encargo e Prestação

O saldo devedor é geralmente atualizado mensalmente, o indexador mais usual no mercado de crédito imobiliário é a Taxa Referencial – TR, mas podem ser escolhidos outros índices e existem contratos sem previsão de atualização monetária.

Cabe ainda demonstrar como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.

Porém, não ocorre desta forma em nenhum financiamento imobiliário.

O encargo total é composto de:

Prestação (A – Amortização + J – Juros)

  • Parcela de amortização – A: Corresponde a parcela de devolução do principal, ou seja, do capital emprestado, é amortizada/deduzida no saldo devedor.
    • A – Amortização é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da prestação seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.
  • Parcela de jurosJ, calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Por Exemplo: Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

prestação e saldo devedor

 

Acessórios (Seguros e Taxas)

  • Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.
    • A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.
  • Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH.

Encargo Mensal

Somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.

Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

Encargo Periódico no financiamento imobiliário:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo ou procure o Banco para mais informações.

Veja modelo 2ª via boleto CAIXA Habitação

Onde você tem todas essas informações, em especial o Extrato de Evolução do saldo devedor, Extrato de Evolução FGTS na prestação, Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados e Demonstrativo do Encargo do Mês.

boleto habitação - prestação e saldo devedor caixa - Encargo e Prestação

Para emitir o boleto CAIXA Habitação 2a. via:

Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

Diferença de prestação Emitida

No campo “Descrição dos 12 últimos pagamentos” efetivados poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago.

A diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

No Campo “Demonstrativo do Encargo do Mês” aparecerá o item Diferença Prestação Emitida com o valor acumulado das diferenças entre o valor pago/devido apuradas quando da emissão do boleto.

diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:

  • Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
  • Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
  • Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de  acerto cadastral no contrato.
  • Também, pode acontecer quando houver um acerto cadastral na evolução do contrato no sistema do Banco.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

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Wilson

Olá Gilberto, Parabéns pelo site! A minha duvida é sobre dois valores que aparecem no meu boleto; TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA (R$) -450,00 Diferença Prestação Emitida (R$) -650,00 Estes valores estão negativos, já via aqui que Diferença da Prestação Emitida é um credito, agora quero saber o que é o TOTAL DA DIFERENÇÁ ATUALIZADA. A uns dois meses paguei o mesmo boleto duas vezes, liguei pra agência me informaram que entraria esse crédito, mas como funciona esse credito? Será que preciso ir na agência ou será descontado no próximo boleto automaticamente? Obrigado.

Luci Fernandez

Boa tarde.
No projeto Minha Casa, Minha Vida, durante o período de construção, a Contrutora está cobrando Taxa de Evolução da Obra e Caixa está cobrando Juros.
O pagamento da entrada foi parcelado, mas o contrato não fala em juros de financiamento desse valor.
Trata-se de cobrança em duplicidade?
Obrigada pela Atenção.

Aline Regiane

ola bom dia! não compreendi a explicação da cobrança ”Acessórios (Seguros e Taxas)”, antes a prestação era descontada automática em debito em conta, apos eu retirar esse modelo de pagamento passando a pagar mensalmente via boleto, começou essa cobrança de acessórios, estão cobrando praticamente 10 reais todo mês, tentei ir na agencia mais não obtive retorno, ai a prestação de Dezembro veio cobrando quase 30 reais a mais na prestação? por que antes não cobrava e agora esta cobrando e por que esse valor absurdo, onde calculo o valor que sera ajustado? esse acessório e obrigatório, se for onde esta… Read more »

Flavia

Bom dia, meu financiamento é 360, pago em torno de 860 por mês, tava olhando na fatura que do dinheiro pago na parcela que quinhentos e pouco e de juros e apenas duzentos e pouco é da amortização, isso é normal?

Tel

Ola! Equipe Click Habitação.
Por favor, façam um levantamento o que significa esta informação que vem no boleto do financiamento habitacional, “Subsídios Governo/Bônus”. É a segunda vez que veio no boleto este ano, sei que é um desconto que o cliente recebe, porem em contato com minha agencia não obtive grande esclarecimento.

Cristiano Heleno

Boa tarde.
O que significa Subsídios Governo/Bonus que veio na prestação 060 de 360 do financiamento? Só veio nessa. Nunca tinha vindo antes e não veio na seguinte. Está com valor -14.862,00.
Obrigado desde já

Leandro Hey Spiller

Boa tarde,

Parabens pela iniciativa,minha situação atual é essa:

90 21/11/2017 19/12/2017 411,26 398,22
91 21/12/2017 16/01/2018 410,85 398,19
92 21/01/2018 21/03/2018 416,89 398,15
93 21/02/2018 13/04/2018 415,43 398,11
94 21/03/2018 21/03/2018 398,03 0
95 21/04/2018 21/03/2018 397,99 0
TP 318 10/05/2018 0 398,07
96 21/05/2018 21/06/2018 411,51 398,03
97 21/06/2018 21/08/2018 407,23 397,99
98 21/07/2018 21/08/2018 401,85 70,35
99 21/08/2018 11/09/2018 400,08 729,26
100 21/09/2018 19/10/2018 388,53 388,49

TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA (R$) -306,67
———————————————————————
Demonstrativo
Valor Prestação
374,13
Seguros
14,36
FCVS
0,00
Diferencial de Juros + TR
0
Taxa Administração
0
Taxa Oper. Mensal
0,00
Diferença Prestação Emitida
-647,40
Subsídios Governo/Bônus
0,00
Quota FGTS Nº0
0,00
VENCIMENTO
21/10/2018

Afinal quanto devo para caixa?
-306,67(Diferença atualizada) ou -647,40(Diferença Prestação Emitida)

Viviane S Rezende

Olá, click habitação Tenho uma dúvida a respeito do financiamento da caixa. Lendo seus artigos, fiz a análise do seguro contratado no ato da compra com o o valor atual que estão cobrando atualmente, percebi uma diferença de 11 reais entre eles e vou solicitar a portabilidade deles. Porém além desse seguro já embutido no boleto,é debitado da minha conta DEB CESTA R$56,50 e SEGURADORA R$ 57,36. Como meu financiamento teve juros reduzidos pelo fato de ser cliente com “relacionamento”, gostaria de saber quais são os serviços que tenho que manter com a caixa para satisfazer esse “relacionamento”. Pois acho… Read more »

Tel

No meu boleto apareceu uma informação de Subsídios Governo/Bônus no valor de R$ 105,00, que desconto é este? E posso usar o FGTS todo ano para amortização das parcelas?

Carlos Alberto S. Rodrigues

Boa tarde senhores. se o saldo devedor da CEF é reajustado todos os meses pela TR, logo o encargo da prestação mensal também o é, correto? Como pode, nesse caso, a correção da prestação anual ainda assim sofrer, reajuste? não estaria essa prestação sendo corrigida em duplicidade?