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Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

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O comprador assina o contrato de financiamento, que é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. No mês seguinte começa a pagar o encargo mensal

Encargo e Prestação

O saldo devedor é geralmente atualizado mensalmente, o indexador mais usual no mercado de crédito imobiliário é a Taxa Referencial – TR, mas podem ser escolhidos outros índices e existem contratos sem previsão de atualização monetária.

Cabe ainda demonstrar como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.

Porém, não ocorre desta forma em nenhum financiamento imobiliário.

O encargo total é composto de:

Prestação (A – Amortização + J – Juros)

  • Parcela de amortização – A: Corresponde a parcela de devolução do principal, ou seja, do capital emprestado, é amortizada/deduzida no saldo devedor.
    • A – Amortização é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da prestação seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.
  • Parcela de jurosJ, calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Por Exemplo: Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

prestação e saldo devedor

 

Acessórios (Seguros e Taxas)

  • Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.
    • A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.
  • Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH.

Encargo Mensal

Somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.

Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

Encargo Periódico no financiamento imobiliário:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo ou procure o Banco para mais informações.

Veja modelo 2ª via boleto CAIXA Habitação

Onde você tem todas essas informações, em especial o Extrato de Evolução do saldo devedor, Extrato de Evolução FGTS na prestação, Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados e Demonstrativo do Encargo do Mês.

boleto habitação - prestação e saldo devedor caixa - Encargo e Prestação

Para emitir o boleto CAIXA Habitação 2a. via:

Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

Diferença de prestação Emitida

No campo “Descrição dos 12 últimos pagamentos” efetivados poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago.

A diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

No Campo “Demonstrativo do Encargo do Mês” aparecerá o item Diferença Prestação Emitida com o valor acumulado das diferenças entre o valor pago/devido apuradas quando da emissão do boleto.

diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:

  • Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
  • Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
  • Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de  acerto cadastral no contrato.
  • Também, pode acontecer quando houver um acerto cadastral na evolução do contrato no sistema do Banco.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

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Aryson

ola, esta sendo cobrado na minha parcela 9,89 FCVS e 22,71 diferença de prestação emitida, alguém sabe informa se sou obrigado a pagar esses valores?

Solange Granado

Bom dia, Tenho no boleto essa “DIFERENÇA PRESTAÇÃO EMITIDA” no valor de R$ -1.024,00 a meses. Fui a uma agencia da Caixa Econômica e a atendente me informou que seria um crédito a me restituir e disse que esse valor entraria na minha conta corrente. Passado 1 semana, nada havia sido restituído e fui la novamente e ela disse que me ligaria no final da tarde. Assim ela fez mas com a seguinte orientação: Esse valor só poderia ser abatido de trás pra frente na minha dívida ou diluído nas parcelas e não poderia ser FEITO COMO EU QUERIA E… Read more »

Felipe Justino

Boa noite

pago valor mensalmente na minha prestacao 500 $, este mes veio 1006,69 e aparece valor de acessorio de 514 reais nao entendo o que seria isso, 500 ja e caro, essa cambada pensa que somos ricos! pra caba mesmo, poderia me ajudar? desde ja obrigado

João Turra

Boa noite, venho reparando no boleto essa “DIFERENÇA PRESTAÇÃO EMITIDA” no valor de R$ -955,54 a mais de dois anos. Consultando esse vosso site deduzi que esse valor negativo de R$ -955,54 seria à receber. Pois é, deu ruim no boleto desse mês, a prestação que deveria ser emitida via boleto no site entre os dias 12/04 até 01/05 de R$ 599,32 só saiu hoje 02/05, ou seja, já vencida. E pra fechar o caixão, esse valor de R$ -955,54 que vivia me assombrando resolveu levantar da tumba e se incorporar na prestação desse mês. Agora tenho que pagar o… Read more »

João Turra

obrigado pelos esclarecimentos

REGINA SILVA

Boa noite! tenho um financiamento habitacional caixa na minha prestação 134/240 apareceu o subsidio governo/bonus no valor de -R$ -6.633,00 (sabe me dizer se tenho que pagar isso não sei do que se trata)

Leandro Dornellas

Boa noite, Gilberto. Primeiramente, parabéns pela página! Suas informações e explicações são excelentes! Gostaria de pedir sua orientação no seguinte: mês passado (fevereiro/2019), a Caixa descontou duas vezes na minha conta: além da parcela mensal (nº 026) um outro valor – um pouco menor que a mensalidade normal – que aparece listado como ‘TP 318’. No extrato da conta corrente, os dois descontos apareceram como PREST HAB. Vc sabe me dizer o que significa essa prestação TP 318? . Outra coisa. Na descrição dos últimos pagamentos, aparece ao final: TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA (R$) -555,97 Isso significa que tenho valor… Read more »

Edilaine da Silva de Souza

Boa tarde, tenho uma duvida!Em minha fatura estão cobrando esse assessório no valor de 607.00 e o valor da prestação é 514.00,o que significa esse assessório que estão cobrando?
Desde já agradeço.

Edilaine da Silva de Souza

Obrigada

Wilson

Olá Gilberto, Parabéns pelo site! A minha duvida é sobre dois valores que aparecem no meu boleto; TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA (R$) -450,00 Diferença Prestação Emitida (R$) -650,00 Estes valores estão negativos, já via aqui que Diferença da Prestação Emitida é um credito, agora quero saber o que é o TOTAL DA DIFERENÇÁ ATUALIZADA. A uns dois meses paguei o mesmo boleto duas vezes, liguei pra agência me informaram que entraria esse crédito, mas como funciona esse credito? Será que preciso ir na agência ou será descontado no próximo boleto automaticamente? Obrigado.

Luci Fernandez

Boa tarde.
No projeto Minha Casa, Minha Vida, durante o período de construção, a Contrutora está cobrando Taxa de Evolução da Obra e Caixa está cobrando Juros.
O pagamento da entrada foi parcelado, mas o contrato não fala em juros de financiamento desse valor.
Trata-se de cobrança em duplicidade?
Obrigada pela Atenção.

Aline Regiane

ola bom dia! não compreendi a explicação da cobrança ”Acessórios (Seguros e Taxas)”, antes a prestação era descontada automática em debito em conta, apos eu retirar esse modelo de pagamento passando a pagar mensalmente via boleto, começou essa cobrança de acessórios, estão cobrando praticamente 10 reais todo mês, tentei ir na agencia mais não obtive retorno, ai a prestação de Dezembro veio cobrando quase 30 reais a mais na prestação? por que antes não cobrava e agora esta cobrando e por que esse valor absurdo, onde calculo o valor que sera ajustado? esse acessório e obrigatório, se for onde esta… Read more »