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Diferença entre SFH e SFI

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A maioria das pessoas que adquire um imóvel precisa fazer uso de financiamentos. As instituições que cedem estes recursos utilizam, em geral, dois sistemas: Sistema Financeiro de Habitação  (SFH) ou Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Compra do primeiro imóvel - Diferença entre SFH e SFI

A definição da modalidade do empréstimo imobiliário depende da renda, do valor do imóvel e da capacidade de pagamento e endividamento do mutuário.

O que é SFH?

O SFH é o Sistema Financeiro da Habitação criado e regulamentado pela lei nº 4.380. Ele rege a maioria dos financiamentos imobiliários que ocorrem no país. Emprega recursos das contas de poupança, ou repassados pelo FGTS ou Fundos Habitacionais e verbas dos Governos, no financiamento da aquisição e construção de imóveis residenciais.

 Vantagens do SFH :

  • São operações de prazo longo e juros módicos, com prestações mensais compatíveis com a renda familiar dos adquirentes.
  • Na aquisição de imóvel em construção e vinculado a uma incorporação imobiliária, o financiamento da obra por uma instituição de crédito imobiliário garante os recursos necessários à sua conclusão, desde que cumprido o cronograma da obra.
  • O contrato do financiamento é feito juntamente com a venda e compra do imóvel, por instrumento particular com força de escritura pública. O instrumento particular não precisa ser lavrado em cartório, evitando o desembolso de emolumentos. E o Imposto de Transmissão (ITBI) pode ser reduzido, de acordo com a legislação municipal, na parcela financiada do preço do imóvel.
  • Poder usar o FGTS durante o financiamento.

O que é SFI?

O SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário criado e regulamentado pela Lei nº9.514/97. Ele rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH. O SFI utiliza recursos de diversas fontes de investimentos.

Este sistema é voltado para compradores de imóveis que não se enquadram no SFH em função de: valor de imóvel fora dos limites do SFH e imóveis comerciais, por exemplo.

Os juros no SFI são livres e podem e tendem a ser mais altas do que no SFH.

Permite a livre negociação entre as partes, sem regulamentação das condições de financiamento.

As principais características desse tipo de financiamento são:

  • Não existe valor máximo de avaliação do imóvel.
  • O valor concedido de financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel financiado.
  • Não há limite de renda comprometida.
  • Nesse caso, a compra do imóvel pode ser feita por meio de pessoa física como de pessoa jurídica.
  • O prazo de quitação máximo também é de 35 anos, ou 420 meses.
  • A taxa de juros é variável, podendo ultrapassar os 12% a.a. mês do decurso (final) do prazo contratual.

Diferença entre SFH e SFI

As diferenças e suas aplicabilidades

(*) No prazo de até 35 anos, deve ser respeitado o limite de idade dos participantes do financiamento não podendo a soma do prazo mais a idade do devedor mais velho ultrapassar a 80 anos e 6 meses.
 Diferença entre SFH e SFI
Veja mais:

** Veja os Limites de SFH – Avaliação e Financiamento no tempo

Valor máximo do imóvel para financiamento no SFH

Valor máximo do financiamento no SFH

Valéria Viviane C. Freitas

Especialista – Crédito Imobiliário

OBS.:

O Sistema Financeiro da Habitação – SFH foi criado para facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

68 COMENTÁRIOS

  1. Tenho hoje um financiamento imobiliário com o Santander sob o sistema SFI. Já fiz uma reavaliação do valor do imóvel, mas o Santander avaliou muito acimado valor de venda do imóvel e não consegui enquadrar no SFH.
    Assim, gostaria de fazer a portabilidade para a CEF e tentar uma nova reavaliação. A minha dúvida é, eu só consigo fazer a portabilidade se a CEF oferecer taxas de juros menores?

    • Olá Ana Paula

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a portabilidade de crédito imobiliário não implica em mudança do sistema do contrato.
      Ou seja, pela portabilidade será mantido o sistema atual no outro banco, com a possibilidade de alteração/redução na taxa de juros e eventualmente no seguro habitacional no novo banco.
      Veja detalhes no artigo:
      Portabilidade de Financiamento Imobiliário

      Na realidade você está querendo a transposição de sistema do SFI para o SFH.
      Isto dependerá basicamente do enquadramento no valor atual do imóvel nos limites atuais do SFH e em especial a aceitação do banco.
      Veja detalhes no artigo:
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      O problema é que os bancos não estão aceitando administrativamente esta mudança.

      Equipe Click Habitação

  2. Boa noite,

    tenho uma dúvida, possuo financiamento pela CEF no programa MCMV e por questões de trabalho, estou morando em outra cidade. Bem, gostaria de saber se posso fazer outro financiamento imobiliário no modelo “pró-cotista” nesta cidade onde trabalho. ou seja, na verdade gostaria de saber se o PMCMV faz parte do SFH?

    • Olá Renato

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ambos os Programas: MCMV e Pró-cotista são no SFH e são com recursos do FGTS.
      Assim, se o primeiro financiamento estiver ativo não poderá efetivar outro no Programa Pró-cotista.
      Você poderá financiar no SBPE com recursos da poupança. Mas, não pode usar o FGTS, enquanto o primeiro financiamento estiver ativo.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia!
    Fui tirar o nada consta no Fórum para eu solicitar o desconto da primeira aquisição e apareceu uma escritura de comprar e venda em meu nome. Pórem a casa é um comprar que minha mãe fez e colocou uma porcentagem no meu nome visto o dinheiro ser de outra casa deixada pelo meu pai para nós. Nunca fiz financiamento, minha mãe é viva e mora no imóvel que também está em meu nome. mas nunca comprei casa e nem moro lá. No IR declaro porcentagem apenas. Tenho direito ao desconto?

    • Olá Livia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em tese não será seu primeiro imóvel, portanto o Cartório poderá recusar a concessão de desconto previsto na lei 6015/73.
      Sugerimos questionar o Cartório.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Ederson

      Bom tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Normalmente no enunciado dos contratos é descrito o sistema que foi adotado.

      As características básicas no SFH:
      taxa de juros limitada a 12% a.a.
      imóvel residencial
      valores de avaliação inicial e financiamento e enquadramento nos limites do SFH
      Possibilidade de uso do FGTS

      Normalmente se os valores do contrato estiverem dentro dos limites do SFH o contrato será no SFH.
      A tabela de limites no tempo consta no artigo.

      Equipe Click Habitação

  4. Ola clickhabitação, Estava pesquisando algo sobre problemas com habitação onde encontrei voces, quero saber se podem me orientar em com o meu? a história e longa mas vou abreviar o máximo que der. Vamos começar com o Nº do processo :0019554-05.2007.4.02.5101. Em 1999 Compramos a casa finaciada pala CAIXA, no nome da minha esposa Adriana da costa mas em 1994 nos tivemos problemas financeiros e atrasamos tres parcelas fomos ao banco e tentamos negociar porem eles queriam as tres de uma vez enfim a casa fio pro leilão, ficamos desesperados, então recebemos uma ligação de agencia de advogados de mutuários da CAIXA dizendo que poderiam reverter a situação, então partimos pra briga judicial perdemos então a advogada entrou com a ação de outro lugar quando já estava favorável e ficou dependendo de uma resposta a advogada sumiu e o processo foi arquivado, então a estagiária assumiu o caso e desarquivou o processo voltamos a briga a CAIXA foi sentenciada a receber o valor em juízo então ficamos sabendo que o imóvel havia sido adjudicado e não tinha como receber em juízo que Adriana não devia mais a CAIXA. Agora não sabemos aonde esta a casa e com quem negociar um acordo, pois queremos ficar com a casa e o único lugar que temos pra morar. A quem recorrer, como fazer pra mandar alguma proposta,fazer algum acordo pra quem e aonde?

    • Olá Mario

      Boa Noite!

      Sugerimos pedir uma Certidão de matrícula do imóvel atualizada para verificar a situação do imóvel.

      Provavelmente o banco irá colocar o imóvel a venda por licitação. Assim, orientamos a procurar a área de licitação de imóveis da Caixa na sua cidade.

      Localizamos no site da CAIXA uma página sobre a venda de imóveis, orientamos a pesquisar e efetivar uma proposta de compra:
      http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/Paginas/default.aspx

      Equipe Click Habitação

  5. Ola clickhabitação, Estava pesquisando algo sobre problemas com habitação onde encontrei voces, quero saber se podem me orientar em com o meu? a história e longa mas vou abreviar o máximo que der. Vamos começar com o Nº do processo :0019554-05.2007.4.02.5101. Em 1999 Compramos a casa finaciada pala CAIXA, no nome da minha esposa Adriana da costa mas em 1994 nos tivemos problemas financeiros e atrasamos tres parcelas fomos ao

    • Olá Mario

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos complementar as informações e efetivar o seu comentário ou pergunta.

      Equipe Click Habitação

  6. Olá
    Comprei um imóvel na planta pelo SHF em agosto de 2013, porém meu esposo faleceu em setembro de 2013 onde ele financiou 100% em nome dele.
    A caixa me NEGA a qutacão da casa devido a CNH dele estar vencida. A caixa alega que assinei a apólice de seguro onde uma das cláusulas diz que CNH vencida não quita imóvel mas até o prezado momento a caixa não me apresenta o documento assinado.
    Por favor o que faço? Pois não me vejo no dever de pagar prestações já que meu esposo financiou a casa 100%.

    • Olá Leticia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Situação é estranha.
      Pedimos esclarecer se o seguro que está se referindo é o seguro habitacional ou seguro de vida ou seguro auto?
      Sugerimos ler as clausulas da apólice de seguro para verificar as condições.

      Desconhecemos negativa de cobertura de seguro habitacional com este tipo de motivo.
      Sugerimos a abertura de SAC no site do Banco pedimos submeter a instâncias superiores e análise da ocorrência.

      Se não for atendida abra um SAC junto a SUSEP e peça verificação.

      Equipe Click Habitação

  7. Tenho um imóvel financiado pelo SFH, estou com 18 parcela em atraso , na caixa esta na Fase 076 – mas ainda não foi a leilão o valor em atraso e de R$ 23.500,00, não tenho este valor. O que ainda posso fazer , não gostaria de perder o imóvel , tenho condição de voltar a pagar as parcelas em dia , porem os atrasados não sei como fazer.

    Obrigada.

    • Olá Rita,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Nos casos de atraso, principalmente na quantidade e valor do seu caso, o Banco vai exigir um esforço maior de vocês no pagamento.
      Ou seja, deverá apresentar uma proposta de valor de entrada e nas próximas prestações a serem pagas, pagar o valor normal da prestação mais o valor do atraso que que poderá ser diluído no prazo restante do financiamento.
      Atentar que junto ao valor do atraso, estão incluídos juros e correção monetária, mais as despesas com a execução.
      Para fazer a proposta, você pode fazer no site da CAIXA: Proposta de NegociaçãoProposta de Negociação
      Se não tiver condições e não quiser perder o imóvel, veja a possibilidade de venda de algum outro bem.

      Saiba mais no artigo Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Equipe Click Habitação

  8. Dimas Nicola de castro comprou uma casa pelo sistema financeiro de habitação em fevereiro de 1988, ele parou de pagar a casa em 1997 e a casa foi pra leilão em setembro 1999, ele entrou com um recurso para suspensão do leilão, (O sr Dimas Nicola de castro faleceu em 15/07/2001) a casa ficou na justiça ate marco de 2015 sendo de o recurso para suspensão do leilão foi negada, nos da família gostaríamos de saber se a casa foi pra leilão, em que leilão ela foi, pois precisamos desvincular o imposto, segundo a justiça federal o processo acabou e a casa foi pra leilão

    • Olá Lucilia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar o Banco e verificar a situação do andamento da execução e já foi a retomada do imóvel.

      Outra verificação possível é pedir uma Certidão de Matrícula do imóvel atualizada para verificar a situação atual do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  9. TEnho um imovel financiado pelo SFI devido ao seu valor. Agora quero usar o FGTS para amortizar prestações. O que preciso fazer? POsso mudar para o SFH?

    • Olá Gabriela,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o uso do FGTS na fase de retorno do financiamento exige que o contrato esteja devidamente concedido no âmbito do SFH, dentre outras exigências previstas na legislação.
      Assim, se seu contrato estiver FORA DO SFH não há como administrativamente utilizar o FGTS para: amortizar, liquidar ou pagar parte da prestação.

      A alternativa para quem assinou fora do SFH era a chamada Transposição (Transferência) de contratos de Fora do SFH para o SFH até recentemente era utilizada pelo mercado imobiliário.

      Mas, em termos de normalização somente existia menção do MMP – Manual de Moradia Própria – Uso do FGTS (norma do agente Operador do FGTS).
      A nova versão do MMP de 22/04/14 modificou essa prerrogativa do texto.
      Assim, não existe norma permitindo tampouco proibindo a chamada Transposição para o SFH. Mas é necessária a anuência do Banco.

      O mercado (Bancos) utilizava a transposição, mas recentemente houve uma mudança de postura e todos passaram a não aceitar, em especial o Banco Central.
      Veja mais no artigo:
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      A ação judicial sempre será uma hipótese, e podemos afirmar que existem decisões judiciais favoráveis para o uso do FGTS em contratos em situação semelhante. Cabe a você avaliar a conveniência de contratar advogado de sua confiança.

      Equipe Click Habitação

  10. Olá! Tenho uma grande dúvida! Estou realizando a compra de um imóvel no valor de R$ 170 Mil. Porém, já entregamos para a construtora (Particular) cerca de 75 Mil! Ou seja, minha necessidade agora é de financiar apenas 95 Mil. Fui num correspondente da caixa e fui informado de que eu não consigo financiamento para esse valor de 95 Mil e sim para 130Mil. Estranho! Preciso de apenas 95 Mil e o banco só aprova acima de 130 Mil. Por que acontece isso?
    Outra dúvida é com questão ao Programa Minha Casa Minha Vida. Eu não consigo financiar meu imóvel pelo programa? Minha casa tem 86 M² terreno 5×25 e as documentações estão todas ok. Segundo as exigências do programa são apenas a renda, documentação do imóvel etc.

    • Olá Maycon

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é realmente estranha. Orientamos a procurar a agência e verificar as informações fornecidas pelo Correspondente.
      Se não for atendido sugerimos a abertura de SAC no site do Banco.

      Com relação ao limite de valor do imóvel precisa verificar o novo limite para seu município, veja na tabela abaixo:
      Relação de Municípios – Minha Casa

      Para saber as novidades do Programa Minha Casa Minha Vida – fase 3 veja no nosso artigo:
      Minha Casa Minha Vida fase 3 recursos FGTS. O que mudou?

      Equipe Click Habitação

  11. Como saber se o meu financiamento será pelo SFH ou SFI, eu posso escolher? ou o banco que escolhe?

    • Olá Faniele

      Boa Noite!

      Bem o SFH tem regras e limites de avaliação e financiamento.
      Como se trata da compra de imóvel residencial normalmente é realizado dentro SFH.

      Sugerimos a leitura do do artigo abaixo e os indicados dentro dele para compreender melhor:
      SFH – Condições de financiamento

      Caso continue com dúvidas: retorne. Teremos satisfação em poder ajudar.

      Equipe Click Habitação

  12. tô financiando um apartamento no valor de 150 mil sendo que vou tentar financiar 90% do valor e os 10% vou dar em dinheiro, só não vou poder usar o FGTS porque o imóvel não é na cidade onde resido e nem onde trabalho, gostaria de saber se depois que eu financiar imediatamente posso usar meu FGTS para amortizar o saldo devedor ou para pagar algumas parcelas? Sendo que ha um ano o mesmo imovel foi financiado com recurso do FGTS pelo atual dono. E sobre as taxas de cartório e itbi qual a média de porcentagem das taxas?
    Obrigado

    • Olá Faniele

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o enquadramento no SFH e se o imóvel e a pessoa podem utilizar o FGTS é efetivado no momento da contratação.
      Assim, para utilizar o FGTS posteriormente no financiamento será necessário comprovar que atende as condições que impediram o uso no momento da concessão.
      Veja as condições de uso do FGTS na concessão:
      Como usar FGTS na compra de imóveis?

      As alíquotas e condições do ITBI dependem da legislação de cada município. Assim consulte o site da Prefeitura local.

      Já as custas cartorárias variam de Estado para Estado. Veja os valores do seu Estado no site do IRIB:
      Tabela de Emolumentos IRIB

      Sugerimos a leitura do artigo abaixo considerando a importância de planejar a sua compra:
      Financiamento Habitacional – O que considerar?

      Equipe Click Habitação

  13. Bom dia!!!

    Adquiri em 2009 um apto, com recurso próprio,e em 2011 adquiri um terreno, o qual acabei de quitar em 2015, através de financiamento pela CEF, portanto, pelo SFI.No entanto, agora estou adquirindo uma casa, e foi necessário vender os referidos imóveis para compor.A pergunta é:Tenho direito a redução de 50% do valor a ser pago no cartório, tendo em vista que a nova aquisição se dará somando ao valor um novo financiamento junto a CEF e dentro do SFH?Grato pela atenção.

    • Olá Warley

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o desconto de 50% nas custas cartorárias prevista no artigo 290 da Lei 6015/73 é para o primeiro imóvel e não único imóvel, portanto não tem o direito ao desconto.

      Com relação ao ITBI veja o previsto na legislação municipal.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Desconto registro primeiro imóvel SFH e Desconto ITBI

      Equipe Click Habitação

  14. Gostaria de saber se tem desconto no registro do primeiro imovel no cartorio no SFI? Estou usando FGTS como parte do pagamento.

    • Olá Fabrício,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o desconto de 50% nas custas cartorárias previstos no artigo 290 da Lei 6015/73 é para o primeiro imóvel residencial financiado no SFH.
      Assim, contratos lavrados no SFI não deverão ter descontos.

      Equipe Click Habitação

  15. sou corretor e tenho um cliente que comprou um imovel pelo banco BAZILIAN MARTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA. Ele usou o FGTS na aquisição e esta querendo utilizar novamente para amortizar o contrato. Tive vendo o contrato de assinado, nao tem a informação que se operação foi pelo SFH ou SFI, mas as taxas de juros do foram 12,00% a.a. nominal e 12,6825% efetiva, será isso na epoca ja era caso de enquadramento no SFI? na época o quadro de valores ero o seguinte:180.090,00 COMPRA E VENDA, 38195,52 RECURSOS PROPRIOS E 24894,48 FGTS, a duvida e que ele pode utilizar PODE ou NÃO PODE UTILIZAR A FGTS para amortização
    Desde ja agradeço a atenção.

    • Olá Luiz,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      As regras de utilização são distintas para cada tipo de utilização e estão previstas em Lei (8036) ou em Resoluções do Conselho Curador do FGTS.

      O uso na aquisição não exige que o contrato esteja financiado no SFH, mas esteja nos limites de avaliação e financiamento do SFH ou seja o imóvel deve ser financiável no âmbito SFH.

      Mas, o uso do FGTS na fase de retorno do financiamento exige que o contrato esteja devidamente concedido no âmbito do SFH, dentre outras exigências previstas na legislação.

      Pelas informações repassadas, em especial, pela taxa de juros, superior a 12% a.a. entendemos que o financiamento é FORA do SFH e assim sendo não pode utilizar o FGTS na fase de retorno: para amortizar, liquidar ou pagar parte da prestação.

      O Banco poderá fornecer esta orientação. Mas o Brazilian normalmente faz contratos no SFI e fora do SFH.

      Veja detalhes no artigo:
      SFH – Condições de financiamento

      Equipe Click Habitação

    • Olá Aline,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sim! Com certeza faz parte do SFH.

      Veja os diversos artigos que temos sobre o tema na TAG:
      Minha Casa Minha Vida

      Equipe Click Habitação

  16. Comprei uma casa pelo SFI em Novembro de 2012 e não tinha idéia de que não poderia utilizar o FGTS para abatimento, o qual estava em meus planos a cada 2,5 anos fazer abatimentos e quitar a casa.
    Hoje me encontro com alguns problemas financeiros e venho mantendo o pagamento das prestações, mas estão saindo um pouco do controle e tornando este contrato quase inviável de continuidade.
    Gostaria de saber se consigo fazer uma portabilidade do sistema SFI para SFH em qualquer banco, preferencialmente na propria CAIXA?

    • Olá Marcelo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se o financiamento foi feito fora do SFH a alternativa era a chamada Transposição (Transferência) de contratos de Fora do SFH para o SFH até recentemente era utilizada pelo mercado imobiliário.
      Veja o artigo do Click Habitação:
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      Mas, em termos de normalização somente existia menção do MMP – Manual de Moradia Própria – Uso do FGTS (norma do agente Operador do FGTS).
      Recentemente a nova versão do MMP de 22/04/14 modificou essa prerrogativa do texto.
      Assim, não existe norma permitindo tampouco proibindo a chamada Transposição para o SFH.
      O mercado (Bancos) utilizava a transposição, mas recentemente houve uma mudança de postura e todos passaram a não aceitar, em especial o Banco Central.
      Assim, administrativamente não existe atualmente como mudar do SFI para o SFH.

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  17. Boa tarde,
    Tenho um financiamento de terreno no ambito do SFI, porém vou comprar um imóvel no âmbito do SFH e o cartório se nega a dar o desconto de 50%. Gostaria de saber se a atitude do cartório está correta…

    • Olá William,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o desconto previsto no artigo 290 da Lei 6015/73 é a primeira aquisição residencial. E a mesma deve ser financiada no SFH.
      Assim, se fosse um imóvel e não um terreno entendemos que não seria devido o desconto nas custas cartorárias.

      Como se trata de um terreno e não um imóvel residencial entendemos que a recusa do Cartório pode ser objeto de suscitação de dúvida junto ao Juiz Corregedor. Assim sugerimos a leitura do artigo:
      O que é dúvida registral?

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  18. oi, moro no estado de ms, divisa com sp, comprei um imovel SFH pela caixa, posso pagar as taxas de cartorio em SP mesmo o imovel situado em MS?, ITBI já sei que não tem como… mas taxa de registro e escritura

  19. Financiei um terreno na caixa econômica e fiz um “contrato particular de compra e venda de imovel residencial quitado, mutuo e alienação fidunciaria em garantia, carta de crédito com recursos do SPBE – Fora do FSH – no ambito do sistema financeiro imobiliário – SFI”.
    Agora estou vendendo este terreno e gostaria realizar a troca da garantia deste contrato, tirando este terreno e colocando uma casa de maior valor.
    Consigo realizar a troca de garantia neste tipo de contrato?

    • Olá Fabio,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a operação de troca de garantia é perfeitamente viável e utilizada no mercado imobiliário.
      Orientamos a procurar o banco e propor o negócio.
      Haverão custos e impostos para efetivação da substituição de garantia. Avalie e o custo/benefício.

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  20. estou com 3 parcelas em atraso pelo pmcmv no BB gostaria de saber se posso fazer incorporaçao das mesmas no restante do financiamento, pois o atendente diz que desconhece esse procedimento… aguardo esclarecimento

  21. Olá!

    Fiz no ano de 2013 um financiamento para aquisição da minha casa pelo SFH no valor de R$ 110.000,00.
    Agora no ano de 2015 fiz um novo financiamento para aquisição de um lote urbano pelo SFI com valor financiado de R$ 165.000,00. Acontece que logo após este segundo financiamento tive problemas financeiros seríssimos e estou sem condições de arcar com ambos os financiamentos. Atualmente ambos os financiamentos ainda estão com as parcelas em dia.
    Pergunto: caso eu deixe de pagar a prestação do financiamento do terreno, a Caixa poderá liquidar antecipadamente também a dívida do financiamento da casa?
    Outra dúvida: o terreno indo pra leilão, caso o valor de arremate seja superior a dívida, a Caixa terá que me devolver algum valor?

    • Olá Gilberto
      Boa Tarde! Agradecemos sua presença no Click Habitação.

      Em relação as suas indagações esclarecemos:
      1) Os contratos e financiamentos são distintos e a eventual execução da dívida terá por base cada contrato. Assim, se atrasar um dos financiamentos, não interfere na dívida do outro financiamento.
      A sua avaliação de risco no Banco será alterada em função do atraso. Ou seja, para novos empréstimos ou linhas de crédito o Banco utilizará as informações para conceder ou não.

      2) Em até 30 dias a partir da data de registro da consolidação da propriedade (retomada do bem) em nome do Banco, o imóvel é levado a leilão pelo valor da garantia atualizada. Se não for possível alienar o imóvel no primeiro leilão, o Banco promove um 2º público leilão em até 15 dias a partir do leilão anterior, sendo o imóvel oferecido pelo valor do saldo devedor e acrescidos. Esses leilões são efetuados por leiloeiros oficiais.
      Se o lance oferecido for maior que a dívida total com o Banco, o valor a maior deverá ser entregue ao devedor.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Diferença entre Hipoteca e Alienação Fiduciária

      Click Habitação
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  22. Adquiri a 2 anos atrás um lote fora do SFH conforme contrato. Esse ano estou comprando um apto dentro do SFH. Após 6 meses de ter enviado a documentação pessoal a Caixa econômica Federal para esse pequeno apto, recebi resposta através construtora PDG dizendo que a CAIXA não quer liberar o meu FGTS porque na época da aquisição daquele terreno( 2 anos atrás )o o analista da Caixa no momento da inclusão do contrato de financiamento( Fora do SFH no Âmbito SFI) daquele lote, errou no sistema da Caixa lançando o financiamento do terreno de forma equivocada como se fosse no âmbito do SFH, e que eu deveria procurar a Caixa para correção desse erro.
    Nesse meio tempo a taxa de juros subiu 3 vezes e as regras vem mudando gerando prejuízos correções quando e se eu finalmente vier a assinar o contrato definitivo
    Existe essa possibilidade de correção do lançamento errado do contrato do Lote no Sistema da Caixa? Como devo proceder?
    Obrigado a todos

    • Olá Tatiana,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação relatada é estranha e sugerimos procurar o Banco para verificar a questão do enquadramento da contratação do lote.
      Mas, lembramos que se for possível essa alteração haverão diferenças de enquadramento no produto como: taxa de juros, taxas de contratação, valor do encargo mensal, despesas com Ret-Ratificação do contrato, além de possibilidade de diferenças no recolhimento de imposto como o ITBI, dentre outras coisas.

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  23. Boa noite, comprei um imovel em 2013 e na época como eu já tinha um imovel financiado pela Caixa, não consegui utilizar meu FGTS nem ser contrato baseado no SFH. Tive que fazer junto à uma instituição financeiro com tabela price.
    Hoje, possuo só um imovel. Minha duvida é: Consigo alterar este contrato de SFI para SFH e assim poder usar meu FGTS para amortizar essa divida?

    • Olá Gislaine,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Esclarecemos que a partir de 25/06/98 é permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH, dependendo da capacidade de pagamento do comprador, porém para o uso do FGTS continua a restrição de uso ao primeiro financiamento contratado no âmbito do SFH ou ao financiamento ativo mais antigo, devendo observar as regras vigentes.
      Outro fator a ser considerado para o enquadramento no SFH são os limites de avaliação do imóvel e do financiamento.

      Assim, a primeira verificação a se fazer é constatar se realmente o contrato foi enquadrado como SFI, pois somente o fato de ser seu segundo imóvel não impediria nova concessão no SFH. Leia seu contrato e procure o Banco para esclarecimentos.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      SFH e propriedade de imóveis

      Se o financiamento foi feita fora do SFH a alternativa era a chamada Transposição (Transferência) de contratos de Fora do SFH para o SFH até recentemente era utilizada pelo mercado imobiliário.
      Veja o artigo do Click Habitação:
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      Mas, em termos de normalização somente existia menção do MMP – Manual de Moradia Própria – Uso do FGTS (norma do agente Operador do FGTS).
      Recentemente a nova versão do MMP de 22/04/14 modificou essa prerrogativa do texto.

      Assim, não existe norma permitindo tampouco proibindo a chamada Transposição para o SFH.

      O mercado (Bancos) utilizava a transposição, mas recentemente houve uma mudança de postura e todos passaram a não aceitar, em especial o Banco Central.
      Assim, administrativamente você poderá tentar, mas terá resistência no mercado. Avalie a melhor solução.

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  24. Olá a todos!

    Possuo atualmente financiamento no Banco do Brasil de um imóvel avaliado em R$ 900 mil na cidade de Goiânia. Este financiamento foi realizado em uma linha de crédito chamada pelo BB de Carteira Hipotecária – CH.

    Recentemente procurei o banco novamente com o intuito de realizar um novo financiamento, desta vez no SFH, de um imóvel avaliado em R$ 200 mil, em outra cidade (Recife) para a qual fui transferida no meu trabalho. Até aí, tudo bem, o banco afirmou que era possível.

    Porém, quando eu informei que queria usar o FGTS nesse novo imóvel, o banco negou, dizendo que o Manual da Moradia Própria não permite o uso do FGTS para o “titular de outro financiamento ativo no âmbito do SFH”.

    Argumentei que o meu primeiro contrato era na tal Carteira Hipotecária. Mas o BB disse que essa linha de crédito chamada Carteira Hipotecária (CH) faz parte do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pois também utiliza recursos oriundos de poupança e segue a mesma legislação do SFH, e que por isso eu não poderia usar o FGTS.

    Vi no site do Banco do Brasil que eles possuem 3 linhas de crédito: SFH, CH e SFI. Mas não dizem ou explicam de onde vem os recursos de cada uma delas.

    Essa informação procede? A tal CH realmente faz parte do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)? Nunca ouvi falar nessa tal de CH. Afinal, ela faz parte do SFH ou SFI, ou de nenhuma das duas? Poderei ou não usar meu FGTS no novo imóvel?

    Muito obrigada! A propósito: o site de vocês é excelente! Parabéns!!

    • Olá Marcela,

      Agradecemos o seu comentário. Estamos aqui para repassar nossa experiência a todos os interessados.

      Você tem toda a razão, no nosso entendimento a interpretação do atendente do Banco está totalmente equivocada.
      Estão misturando o direcionamento básico da poupança com o enquadramento no SFH.

      O previsto no subitem 14.1.2 do Manual do Moradia é para contratos enquadrados no SFH e não com contratos que utilizaram lastro de recursos da poupança.
      “Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional, exceto na situação prevista na alínea “a” do subitem 13.1.”

      A Resolução do Conselho Monetário Nacional-CMN 3.932 (Regulamento anexo à Resolução nº 3.932, de 16 de dezembro de 2010, que disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança) – Art 1º – Item I – alíneas a e b.
      As regras são bem distintas conforme poderá verificar nas alíneas a e b. Veja a integra da Resolução:
      http://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2010/pdf/res_3932_v2_L.pdf

      A Carteira Hipotecária são empréstimos fora do SFH com recursos próprios do Banco ou podem ser utilizados recursos da poupança limitados a regra constante na Resolução do CMN.

      Entendemos que respeitadas as demais normas do uso do FGTS a utilização no caso citado pode ser efetivada.

      Oriento a retornar ao Banco e formalizar por escrito a indagação e questionamento sobre o uso do FGTS e peça a resposta por escrito.
      Caso não seja atendido sugerimos abrir Ouvidoria junto ao Banco Central.

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  25. Boa noite. Gostaria de saber se posso utilizar meu FGTS para compra de uma casa, mais tenho um contrato de compra e venda em meu nome.Desde ja obrigada!

    • Olá Mariana,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Com relação ao assunto podemos falar que para usar o FGTS:
      – Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral principal ou de sua residência, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana.

      Somente seria admitida a aquisição com uso do FGTS para compra do imóvel objeto da promessa de compra e venda.
      Não é considerado situação impeditiva ao uso do FGTS:
      – A promessa de compra e venda referente a imóvel concluído ou em construção, desde que seja este imóvel o objeto da aquisição com recursos do FGTS;

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      FGTS Requisitos do trabalhador – Aquisição
      Impedimentos para uso do FGTS na moradia

      Colocamo-nos a disposição para mais esclarecimentos, se necessário for.

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  26. Tenho interesse em financiar uma casa, onde já resido.
    Porém no terreno existem duas casas.
    Existe algum procedimento para que a negociação entre pelo SFH.
    Se não, o SFI é uma alternativa financeiramente viável?

    • Olá André,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Esclarecemos que se os imóveis estiverem devidamente regularizados e registrados junto ao Cartório de Imóveis eles são passíveis de financiamento habitacional.
      Com relação a possibilidade de financiar no SFH precisará verificar o enquadramento nos limites de avaliação e financiamento do SFH:
      SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

      Orientamos a consultar o Banco para ver as possibilidade de financiamento.

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  27. Olá, boa noite!

    Estou querendo financiar um imóvel com parcelas relativamente altas, mas que estão dentro do limite do meu salário hoje. A dúvida é a seguinte, no caso de alteração na renda o financiamento poderá ser recalculado?

    Agradeço desde já!

    Cynthia

  28. Olá, boa noite!

    Estou querendo financiar um imóvel com parcelas relativamente altas, mas que estão dentro do limite do meu salário hoje. A dúvida é a seguinte, no caso de alteração na renda o financiamento poderá ser recalculado?

    Agradeço desde já!

    Cynthia

    • Olá Cynthia,

      Agradecemos a presença no Click Habitação,

      Com relação a sua pergunta esclarecemos que sempre orientamos aos compradores a se preocupar com a capacidade de pagamento e o comprometimento de renda.
      Os Bancos trabalham com comprometimento renda máximo de 30%, mas o ideal é até 20% ou o menor possível.

      Os tipos de negociação possíveis variam de Banco para Banco, mas para quem já financiou as opções ficam um pouco restritas para alteração na renda e basicamente existe a dilação de prazo de amortização.
      Veja mais detalhes sobre as opções de negociação no artigo:
      Dicas para negociar as prestações do seu financiamento habitacional

      Caso persistam dúvidas ou necessidade de mais esclarecimentos fique a vontade.

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  29. Boa Noite! gostaria de saber se tenho direito a algum desconto na escritura da minha casa eu comprei pelo minha casa minha vida no valor de 115 mil vi algo na internet sobre isso, pode por gentileza me explicar melhor?!

    • Olá Paula,
      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Para a primeira aquisição de imóvel financiado no SFH tem desconto nas custas de cartório (registros):
      Esse direito está previsto conforme art. 290 da Lei 6.015/73, mas nem todos sabem e os Cartórios não divulgam.
      Para os contratos do PMCMV – Programa Minha Casa Minha vida, os descontos são diferenciados, conforme art. 42 da Lei 11.977/09.
      75% para os empreendimentos do FAR e do FDS;
      50% para os atos relacionados aos demais empreendimentos do PMCMV.

      ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
      O ITBI é um imposto municipal que o comprador deve pagar ao adquirir um imóvel. A alíquota varia de município para município, pois se trata de legislação municipal.
      Existem cidades que tem isenção total ou parcial do imposto, e outras que não concedem nenhum desconto. O desconto no ITBI em muitos municípios são para financiamentos no SFH, independentemente de ser a primeira aquisição.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      https://www.clickhabitacao.com.br/featured-post/desconto-custas-cartorio-e-itbi-financiamento-1o-imovel-sfh/#more

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  30. Olá,

    A pouco realizei a compra de um terreno urbano em minha cidade, fiz o financiamento de 55% do valor total de 310000,00 . O financiamento foi feito pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) através da Caixa Econômica Federal. Duas perguntas:

    1- É possivel financiar terreno urbanizado pelo FSH ?
    2- É possível utilizar recurso do FGTS para abater no saldo devedor desse financiamento (SFI)?

    Existe uma cartilha da CEF (link abaixo) que descreve sendo possível usar o FGTS em casos de financiamento pelo SFI (página 3) , estou confuso! Gostaria de usar meu FGTS a cada 2 anos pra abater saldo devedor, porém informaçoes sobre financiamento de lote urbanizado são escassas ou controversas.

    Desde já agradeço.

    link: http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/documentos_gerais/Cartilha_Credito_Imobiliario.pdf

    • Olá Diogo,

      Com relação ao uso do FGTS para lote temos a falar:
      A lei não prevê a utilização dos recursos do FGTS na aquisição de lote ou terreno dissociado da construção imediata do imóvel, exceto no caso de aquisição do chamado “lote urbanizado de interesse social” em operações de regularização fundiária. Ou seja, somente seria possível uso em operações subsidiadas com recursos públicos ou com lastro em recursos do FGTS.

      O imóvel deve ser residencial urbano e destinar-se à moradia do trabalhador, devendo esta última condição ser declarada por ele sob as penas da lei.
      Não é admitida utilização do FGTS para aquisição de imóvel concluído sem edificação averbada na matrícula do terreno.

      O FGTS pode ser utilizado nas seguintes operações imobiliárias:
      a) aquisição de imóvel residencial concluído;
      b) aquisição de imóvel residencial em construção;
      c) amortização ou liquidação de saldo devedor ou pagamento de parte do valor da prestação de financiamento concedido regularmente:
      1) no âmbito do SFH;
      2) em autofinanciamento concedido no âmbito do SCONS;
      3) em programas destinados à moradia própria do trabalhador pelo Governo no âmbito federal, estadual e municipal e do Governo do Distrito Federal.

      Outra questão que deve ser considerada é o limite de avaliação e financiamento do SFH.
      O terreno adquirido quando da construção de edificação deve superar os limites de avaliação do SFH, o que inviabilizaria o uso do FGTS, pela legislação atual:
      – 750 mil para os estados de SP, RJ, MG e Distrito Federal
      – 650 mil para os demais estados

      Veja mais detalhes no artigo:
      https://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/sfh-limites-de-avaliacao-e-financiamento/#more

      Para uso do FGTS o financiamento deve estar enquadrado no SFH.

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  31. Olá,

    A pouco realizei a compra de um terreno urbano em minha cidade, fiz o financiamento de 55% do valor no total de 310000,00 . O financiamento foi feito pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) através da Caixa Econômica Federal. Duas perguntas:

    1- É possivel financiar terreno urbanizado pelo FSH ? ou apenas pelo SFI?
    2- É possível utilizar recurso do FGTS para abater no saldo devedor desse financiamento (SFI)?

    Existe uma cartilha da CEF (link abaixo) que descreve sendo possível usar o FGTS em casos de financiamento pelo SFI (página 3) , estou confuso! Gostaria de usar meu FGTS a cada 2 anos pra abater saldo devedor, porém informaçoes sobre financiamento de lote urbanizado são escassas ou controversas.

    Desde já agradeço.

    link: http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/documentos_gerais/Cartilha_Credito_Imobiliario.pdf

  32. Boa noite!

    Acabei de adquirir um terreno, e a CEF fez o contrato pelo SFI, queria saber se consigo redução no ITBI, na parte em que é financiado ou vou ter que pagar a alicota cheia sobre o valor total do terreno!?
    Dei uma pesquisada nas jurisprudências judiciais mas não encontrei muitos casos iguais ao meu!

    Desde já agradeço sua atenção

    Att
    Evanderson

    • Olá Evanderson,

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      O ITBI é um imposto municipal e a legislação varia de município para município.
      Em geral as legislações dão eventuais descontos para financiamentos no SFH, em geral, mas nem em todos os municípios.
      E existem descontos especiais para projetos sociais como o Minha Casa Minha Vida.

      Oriento a buscar a legislação municipal para verificar a alíquota e quanto aos eventuais descontos. Os municípios maiores tem o cálculo na internet.

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  33. Posso passar meu contrato que é SFI para SFH e assim usar meu FGTS? Na época que comprei o imovel o limite do governo era menor que o valor da casa que foi R$650.000,00.

    • Olá Rodrigo,

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      A alternativa para quem assinou fora do SFH era a chamada Transposição (Transferência) de contratos de Fora do SFH para o SFH até recentemente era utilizada pelo mercado imobiliário.

      Mas, em termos de normalização somente existia menção do MMP – Manual de Moradia Própria – Uso do FGTS (norma do agente Operador do FGTS).
      Veja mais no artigo:
      https://www.clickhabitacao.com.br/fgts/transferencia-de-financiamento-habitacional-fora-do-sfh-para-ambito-do-sfh-e-uso-do-fgts/#more

      Recentemente a nova versão do MMP de 22/04/14 retirou essa prerrogativa do texto.

      Em se tratando de contrato FORA DO SFH a Resolução 4292 do Conselho Monetário Nacional – CMN no parágrafo único do 11o. artigo não permite o enquadramento no SFH quando da portabilidade do contrato:
      “Art. 11. A operação de crédito imobiliário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que vier a ser objeto de portabilidade permanecerá nessa condição, inclusive para fins de verificação do atendimento da exigibilidade de aplicação dos recursos captados em depósitos de poupança, devendo observar as disposições legais e regulamentares relativas ao SFH, exceto o limite máximo do valor de avaliação do imóvel.
      Parágrafo único. As demais operações de crédito imobiliário objeto de portabilidade não podem ser consideradas como operações do SFH.”

      Assim, houve uma reorientação aos Agentes Financeiros e essa mudança de Sistema Financeiro não é mais praticada no mercado. Desta forma, não há atualmente como efetivar essa mudança por meio administrativo.

      Recentemente saiu uma notícia que se aprovada poderá resolver este problema para muitos compradores de imóveis em situações semelhantes a sua.
      Veja:
      https://www.clickhabitacao.com.br/fgts/uso-do-fgts-no-financiamento-pode-aumentar/#more

      A notícia dá alento há diversos compradores de imóveis com financiamento que há época por diversos motivos tiveram o seu contrato enquadrado como FORA do SFH, o que está impossibilitando o do uso do FGTS.

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