O registro do contrato será efetivado em até 30 dias, após o protocolo do título ou contrato, salvo a existência de eventual exigência ou problema detectado pelo Cartório, de acordo com a Lei de Registros Públicos (6.015/73)
O registro do contrato em Cartório de Imóveis formaliza a operação de compra e venda, declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel e é obrigatório até mesmo em aquisição sem o uso do financiamento imobiliário.
Para se adquirir a propriedade de um imóvel de fato e direito é preciso que o título aquisição do bem (O Contrato de Compra e Venda ou Transferência – Instrumento particular ou por Escritura Pública) seja registrado no Registro de Imóveis competente.
Assim, depois de assinar o contrato ou escritura deve-se levar para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Quanto tempo demora para registrar no Cartório de Imóveis?
O prazo para realização deste registro do contrato varia entre cada Cartório, de acordo com o movimento e com a eficiência do mesmo.
Mas, deve ser efetivado no prazo máximo de 30 dias previsto no artigo 188 da Lei 6015/73:
“Art. 188 – Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias.”
SFH e SFI (Alienação Fiduciária) – 15 dias para registro do contrato
A legislação determina que o registro do contrato financiado no SFH ou SFI (alienação fiduciária) tenha prazo diferenciado e menor:
* 15 dias para registro ou averbação de títulos da Lei 4.380/1964 que criou o SFH em seu art. 61, § 7ᵒ. incluído pela Lei 5.049/1966.
* 15 dias para registro ou averbação dos títulos decorrentes da Lei 9.514/97, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário e instituiu a Alienação Fiduciária de Imóveis (artigo 52 da Lei 10.931/04).
Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.
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Matrícula de Imóvel – O que significa?
Para registrar a Compra do imóvel e a hipoteca ou alienação fiduciária, no caso de compra com financiamento habitacional basta apresentar:
- O Instrumento de Compra e Venda com Hipoteca ou Alienação fiduciária, ou o documento comprobatório da aquisição do imóvel
- IPTU do corrente ano
- Comprovantes de pagamento dos impostos, em especial o ITBI
- Cópias autenticadas da(s) cédula(s) de identidade e do cadastro de Contribuinte de Pessoa Física (CPF) do(s) adquirentes.
Eventualmente, outros documentos poderão ser exigidos após a análise do título. Neste caso será emitida nota devolutiva pelo Cartório, detalhando cada exigência a ser cumprida.
O comprador poderá se beneficiar da redução de 50% dos emolumentos referentes ao registro da hipoteca/alienação fiduciária se for a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH.
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Desconto Custas Cartório e ITBI – financiamento 1º imóvel SFH
Tal benefício não se estende a contratos firmados pela Carteira Hipotecária ou SFI (Taxa de mercado), não passíveis de enquadramento no SFH ou assinados fora dos limites de avaliação e/ou financiamento estipulados pelo Conselho Monetário Nacional – CMN para o SFH.
SFH – Limites de Avaliação e Financiamento
No ato do protocolo do contrato no cartório, será assinada uma declaração pelo adquirente, sob as penas da lei, do enquadramento do financiamento e se é, ou não, a primeira aquisição que o adquirente faz pelo SFH.
Na falta de registro, os contratos de financiamento, dependendo da política do Banco, podem prever o cancelamento da operação pela instituição financeira se o contrato registrado não for apresentado no prazo ajustado.
Quanto tempo demora a liberação dos recursos ao vendedor?
Outro fato relevante é que a liberação dos recursos ao vendedor pelo Banco depende do respectivo registro junto ao Cartório de Imóveis.
Trata-se de determinação do Conselho Monetário Nacional-CMN e do Conselho Curador do FGTS, quando for utilizado recursos do FGTS.
Assim sendo, o registro do contrato de financiamento é primordial para concretização do negócio e deve ser imediata após a assinatura do contrato
Desta forma, é interessante negociar com o vendedor do imóvel prazo que possa ser cumprido, com relação à liberação dos recursos, evitando o pagamento de multas.
Riscos para o comprador e vendedor
O Código Civil em seu artigo 1.245:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
- 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Existem riscos para ambos, considerando que contrato particular sem registro no Cartório de Imóveis (“contrato de gaveta”) não impede que o imóvel seja vendido duas, três ou mais vezes, bem como, que possa ser penhorado em função de dívida do vendedor, pois este continua a figurar, para fins legais, como proprietário.
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Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos
Assim, o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis é a garantia permanente para o comprador e vendedor.
Gilberto Ribeiro de Melo
Especialista – Crédito Imobiliário
