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O que é Matrícula do Imóvel?

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Matrícula do imóvel é o documento que identifica os bens imóveis

Financiamento e registro - O que é Matrícula do Imóvel?A matrícula imobiliária é o ato de individualização do imóvel.

Assim como as pessoas físicas possuem uma certidão de nascimento emitida pelo Cartório de Registro Civil, a Certidão de matrícula de imóvel é que identifica juridicamente  existência o imóvel perante a sociedade.

A matrícula do imóvel será aberta, obrigatoriamente:

  • Por ocasião do primeiro registro relativo ao imóvel
  • Nos casos de fusão de imóvel
  • No caso de averbação, quando não houver espaço no livro de transcrição das transmissões;
  • Por requerimento do proprietário; ou,
  • De ofício, para cada lote ou unidade autônoma, após o registro do loteamento, desmembramento ou condomínio e, ainda, no interesse do serviço.

Cada imóvel deve ter sua matrícula legal onde constam: os registros de sua identificação, localização com dimensões e confrontações, descrição detalhada, qualificação dos proprietários, se pessoa física ou jurídica, alterações ocorridas, transações de compra e venda, inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas ao imóvel.

Os atos ocorridos no imóvel são formalizados pelo Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde foi criada a respectiva matrícula e de localização geográfica do mesmo.

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Registro de Imóvel – Veja os detalhes

A matrícula do imóvel é anotada em um Livro nº 2 de Registro Geral de Imóveis da Jurisdição e recebem um número de ordem. Nela são averbados todos os atos jurídicos do imóvel.

Atualmente, a maioria dos Cartórios de Registro de Imóveis já estão utilizando sistemas informatizados.

Já a averbação na matrícula são os atos ocorridos no imóvel de forma enumerada e cronológica, relatando a história do imóvel.

Os atos jurídicos ocorridos são todos aqueles que afetam ou alteram o imóvel e seus respectivos proprietários.

Exemplo:

  • Demolição,
  • Construção,
  • Habite-se,
  • Conclusão de obra,
  • Compra/venda,
  • Penhora,
  • Pacto antenupcial,
  • Partilha por separação judicial,
  • Inventário, etc.

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Há prazo para registro do contrato pelo comprador?

CNJ regulamenta o registro eletrônico de imóveis e nova numeração das matrículas

A Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento nº 89, que regulamenta o registro eletrônico de imóveis.

O objetivo é aumentar o nível de automatização dos processos e aprimorar a gestão do registro de imóveis.

O ato normativo entra em vigor a partir de 01/01/2020 e regulamenta:

➤ Código Nacional de Matrículas (CNM);

➤ Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI);

➤ Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC);

➤ O acesso da Administração Pública Federal às Informações do SREI e

➤ Estabelece diretrizes para o Estatuto do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

Código de matrículas

Estabeleceu o Código Nacional de Matrícula (CNM) que define numeração única das matrículas imobiliárias em âmbito nacional, constituído por 15 dígitos, organizados em quatro campos obrigatórios, seguindo a estrutura CCCCC.L.NNNNNNN-DD.

A partir da data de implantação do SREI, os Registros de imóveis devem implantar numeração única para as matrículas que forem abertas e renumerar as matrículas existentes quando do primeiro ato a ser lançado na matrícula ou na hipótese de extração da certidão.

As matrículas imobiliárias começarão a ter, paulatinamente, nova numeração, única para todo o país, e composta dos campos abaixo descritos:

➤ 1º campo (CCCCC) será constituído de 5 dígitos e identificará o Código Nacional da Serventia (CNS), atribuído pelo CNJ, e determinará a unidade de registro de imóveis onde o imóvel está registrado.

➤ 2º campo (L), separado do primeiro por um ponto, será constituído de 1 dígito e indicará com o algarismo 2 tratar-se de registro no Livro n. 2 – Registro Geral;

➤ 3º campo (NNNNNNN), separado do segundo por um ponto, será constituído de 7 dígitos e determinará o número de ordem da matrícula no Livro n. 2 a que se refere o art. 176, II, da Lei n. 6.015/73.

Caso o código for constituído de menos de sete dígitos, deverão ser atribuídos zeros à esquerda, até que se complete o número de dígitos do campo.

A numeração da matrícula antiga será preferencialmente preservada neste campo e numerada de forma sequencial para as novas matrículas.

➤ 4º campo (DD), separado do terceiro por um hífen, será constituído de 2 dígitos e conterá os dígitos verificadores, gerados pela aplicação do algoritmo Módulo 97 Base 10, conforme Norma ISO 7064:2003.

O CNM referente à matrícula encerrada ou cancelada não poderá ser reutilizado.

Código Nacional de Matrícula

Registro eletrônico

O SREI foi arquitetado para ser o repositório eletrônico de dados relativos aos serviços de registro imobiliário de caráter nacional.

Tem escopo para integrar as unidades registrais e suas bases de dados, sob o acompanhamento, regulação normativo e fiscalização da corregedoria nacional.

Os documentos eletrônicos apresentados aos Registros de imóveis, ou por eles expedidos, serão assinados com certificado digital, segundo a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP), e seguindo a arquitetura dos Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico (e-Ping).

O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI tem como objetivo:

★ Universalização das atividades de registro público imobiliário.

★ Adoção de governança corporativa das Registros de imóveis e

★ Instituição do sistema de registro eletrônico de imóveis previsto no art. 37 da Lei n. 11.977/2009.

O SREI deverá ser implantado até 02/03/2020.

Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC)

O Saec será implementado e gerido pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

Trata-se de uma plataforma eletrônica destinado:

♦ Atendimento remoto dos usuários de todos Registros de imóveis por meio da internet.

♦ Consolidação de dados estatísticos sobre informações e operação das serventias de registro de imóveis.

♦ Desenvolvimento de sistemas de apoio e interoperabilidade com outros sistemas.

O serviço permitirá o desenvolvimento de indicadores de eficiência e a implementação de sistemas em apoio às atividades das Corregedorias Gerais de Justiça e da Corregedoria Nacional de Justiça, que permitam inspeções remotas.

Estatuto

O Estatuto do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) deverá ser aprovado pelos oficiais de registros de imóveis, reunidos em assembleia geral.

Entre atribuições do ONR estão:

■ Implantação e coordenação do SREI, visando o seu funcionamento uniforme.

■ Implantação e operação do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC).

■ Coordenação e monitoramento das operações centrais de serviços eletrônicos compartilhado e

■ Viabilização de consulta unificada das informações relativas ao crédito imobiliário, ao acesso às informações referentes às garantias constituídas sobre imóveis.

O estatuto aprovado pela assembleia geral e suas posteriores modificações deverão ser submetidas à Corregedoria Nacional de Justiça para homologação.

Todos os atos jurídicos devem ser registrados/averbados de imediato na matrícula de imóvel

O que é Matrícula do Imóvel?

Na descrição do imóvel constante da matrícula é possível identificar se é um imóvel urbano ou rural, se houve desmembramento do imóvel em outras unidades, as quais receberam outra numeração de matrícula.

Qualquer ato jurídico que não tenha sido averbado na matrícula do imóvel em sua sequência cronológica somente poderá ser regularizado retrocedendo a outro ato, mediante processo judicial.

Diante disso, antes de qualquer transação é recomendado consultar matrícula do imóvel, por meio de pedido de uma certidão da matrícula atualizada para verificar se o vendedor é o real proprietário do imóvel objeto da transação, bem como, da Certidão Negativa de Ônus, a qual irá informar se existem penhoras ou ônus sobre o imóvel.

Também, por questão de segurança, orientamos solicitar uma Certidão Vintenária, a qual apresentará cronologicamente os atos averbados nos últimos vinte anos.

As certidões de matrícula de imóvel são válidas por 30 dias. Após esta data deve ser solicitada nova certidão, pois podem ter ocorrido novos atos averbados.

Um dito muito popular de que “Quem não registra não é Dono”, serve de alerta, para que antes de comprar ou vender, tomar atenção de checar as informações do imóvel com sua matrícula.

Concentração dos atos na matrícula

A partir a publicação da Lei 13.097/15 – artigo 54 houve mudança legal prevendo a chamada concentração na matrícula.

Assim, apenas serão oponíveis ao adquirente de bem imóvel aqueles fatos previstos os quais deverão ser registrados ou averbados na matrícula do imóvel.

A matrícula de imóvel passou a desempenhar totalmente a sua função de ser o concentrador de todos os fatos relevantes relativos ao imóvel.

Certidão de matrícula de imóvel

A certidão de matrícula é que comprova a propriedade do imóvel, sendo amplamente utilizada pelo mercado imobiliário.

É fonte de informação em inúmeros negócios, garantindo a transparência e segurança em qualquer relações econômicas ou jurídicas.

Hoje em dia, existem diversos sites que disponibilizam a obtenção da Certidão de matrícula de imóvel pela internet, o que facilita a vida dos interessados.

O que deve ser observado na Certidão de matrícula?

Saiba como identificar os dados da certidão da matrícula, bem como, quais situações a certidão deve ser atualizada na compra de imóvel.

Na compra de imóvel, principalmente nos casos de financiamento, é exigido a certidão atualizada da matrícula do imóvel.

O mercado imobiliário aceita a Certidão com prazo de até 30 dias da emissão.

Lembramos que para lavratura de escrituras públicas, de acordo com o art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/1986, a Certidão de matrícula tem prazo de validade de 30 (trinta) dias contados da data da expedição.

Se o prazo for superior deverá ser solicitado nova Certidão da matrícula atualizada.

A certidão de matrícula deve ser analisada em sua forma (consistência e sequência dos lançamentos) e conteúdo (identificação do imóvel, do proprietário, lançamento de ônus e o eventual cancelamento).

A certidão atualizada de inteiro teor da matrícula deverá conter:

  • registro atual,
  • ações reais e pessoais reipersecutórias, e
  • quaisquer outros ônus incidentes sobre o imóvel.

Devem ser verificados aos seguintes dados básicos:

Inicial – abertura

➤ Nº da matrícula e data de abertura;

➤ Endereço do imóvel:

Terreno:

Nome do logradouro, lote e quadra, município/UF.

Imóvel já construído:

Endereço completo: nome do logradouro, nº do logradouro, unidade (se for o caso), complemento (se for o caso), município/UF

➤ Proprietário;

➤ Título Aquisitivo: nº da matrícula anterior e data da aquisição

Estrutura da Certidão de matrícula

Na análise da Certidão de matrícula devem ser observados todos os registros e averbações.

Conferir se a numeração está em ordem sequencial e completa, sem pular nenhuma numeração entre o primeiro registro/averbação até o último registro/averbação.

Não pode ter numeração pulada.

Algumas matrículas apresentam a ordem sequencial separada para registros e averbações (R1, R2, Av1, R3, AV2, Av3, R4…) ou ainda, o registro em separado dos ônus e das aquisições.

O importante é verificar se mantém a ordem sequencial, sem numeração pulada.

Verificar a ausência de espaços em branco entre os lançamentos.

Conferir se os ônus existentes se encontram devidamente baixados (penhora, usufruto, etc.).

As situações diferenciadas apontadas na matrícula, como, por exemplo: servidão, partilha, cláusula de inalienabilidade, transmissão de domínio útil, terreno de marinha, direito real de uso, etc., devem ser objeto de análise jurídica especializada.

Final – Fechamento/encerramento

Quando houver anotação de PRENOTAÇÃO após o término dos registros e averbações é recomendável solicitar apresentação de nova certidão atualizada da matrícula, para constatar se o título registrado/averbado objeto da prenotação não alterou a propriedade e/ou não constituiu novo ônus.

Verificação do termo: Inteiro Teor

Conferir se consta a informação/certificação do tabelião (ou texto similar), conforme exemplos abaixo:

  • é reprodução fiel da matrícula nº xxxxx a que se refere; ou
  • retrata fielmente o que se contém no original da matrícula; ou
  • tem a situação atual integralmente noticiada na presente certidão; ou
  • refere-se aos atos praticados até o dia útil imediatamente anterior à emissão; ou
  • que nada mais consta da matrícula;
  • ou ainda, se já constam as informações relativas aos ônus e ações reipersecutórias.

Essa informação/certificação do tabelião pode estar no início ou ao final da certidão da matrícula ou ainda, em folha à parte.

Caso não constar nenhuma das informações acima, deve ser exigida a certidão de ônus.

A menção ao Art. 19 §1º da Lei 6.015/1973 não comprova que a certidão é de inteiro teor, pois refere-se apenas à forma de extração do documento.

Assinatura Eletrônica/Digital

Podem ser aceitas as certidões de matrícula assinadas eletronicamente ou com assinatura digital, apresentadas na forma impressa, constando a informação da forma de extração nos termos do Art. 19 §1º da Lei 6.015/73.

Mas, obrigatoriamente deve conter ao final do documento código e endereço eletrônico para verificação da autenticidade da assinatura.

Certidão de matrícula extraída sob forma de documento eletrônico/digital

A certidão de matrícula extraída sob a forma de documento eletrônico só pode ser aceita se mantida em meio eletrônico.

A impressão para inclusão no dossiê invalida-a, pois não é possível garantir a sua autenticidade, não podendo ser aceita.

Quais situações constatadas na Certidão de matrícula podem restringir o financiamento imobiliário? 

Cada Banco tem seus critérios/política de aceitação da garantia e/ou do proponente.

Abaixo descrevemos algumas situações que podem ser restritivas a concessão do crédito: 

  • Gravado com ônus
  • Adquirido por meio de dote
  • Gravado com cláusula de usufruto, exceto quando o seu detentor renunciar a esse direito em Cartório
  • Com concessão de Direito Real de Uso
  • Que já tenha sido de propriedade do proponente nos últimos anos, a critério de cada banco
  • Cujo vendedor do imóvel ou terreno seja pessoa jurídica e o proponente do financiamento seja sócio ou representante legal da empresa vendedora.

Valéria Viviane Corrêa de Freitas

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte: Lei  6.015/73

Veja mais:

Desconto de Custas Cartório e ITBI – Financiamento 1º imóvel no SFH

Artigo atualizado em 01/01/2020.

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Erica Matos

Boa Tarde, depois de um inventário concluído, qual os procedimento legais com o imóvel herdado? e se já se passaram muitos anos após o inventário? o que devo fazer a… Read more »

Karina Ding

Boa tarde! Saiu habite-se na semana passada, mas logo depois recebi um boleto (com beneficiário construtora) pedindo para eu pagar o custo de individualização da matrícula, R$ 1300. Mas pelas… Read more »

Regina

Bom dia, meu pai comprou um terreno em 1986 no interior do paraná. eu tenho copia da escritura publica de compra e venda(feito no cartório do 2 tabelionato de notas).… Read more »

Cristiano

Ola estou prestes a fazer contrato de locaçao de imovel, e o locador pediu uma matricula de imovel como garantia em meu nome, isto é como uma alienaçao fiduciária? corro… Read more »

Cristiano

Ola, estou preste a fazer um contato de locação de um imóvel, por conta disso o proprietário pediu uma matricula de imóvel que esta em meu nome como garantia, ao… Read more »