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Funding imobiliário – Do Crédito Direcionado ao Livre: a transição necessária

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Entendendo o provimento de Funding imobiliário em cada momento econômico do país

Funding Imobiliário

Pode se dizer que o mercado de crédito imobiliário brasileiro é demarcado por dois grandes marcos a da sua constituição, em 1964 pela Lei 4.380 e a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e da Alienação Fiduciária, pela Lei 9.514 de novembro de 1997.

A mudança dos institutos da hipoteca para a alienação fiduciária reduziu o risco de crédito das instituições financeiras e viabilizou instrumentos diferentes de captação (Funding imobiliário) à Caderneta de Poupança (e do FGTS) para financiar a moradia no Brasil.

Embora o crédito direcionado tenha sido importantíssimo por atenuar contextos macroeconômicos adversos, o desenvolvimento econômico exige a mudança desse padrão.

A substituição do crédito direcionado para uma matriz de financiamento mais liberal, de mercado, numa economia com fundamentos seguros (inflação controlada, melhor distribuição da riqueza, pleno emprego, como exemplos), impulsionaria o desenvolvimento.

E a explicação é relativamente simples empresas, eficientes ou não, tomam crédito direcionado.

Mas essas empresas com condições subsidiadas:

  • Não necessariamente geram mais empregos do que as que recorrem ao crédito de mercado
  • Não necessariamente retornam à sociedade o benefício recebido pela subvenção representada pelo direcionamento.

Se, por um lado, o direcionamento é positivo por se destinar a indivíduos de menor riqueza, desestimula outros que a ele não tem acesso.

É importante destacar que estamos falando de um contexto de economia equilibrada, onde o crédito direcionado pouco contribui para redução das desigualdades.

Não é, contudo, a mera suspensão do crédito direcionado que melhoraria os quadros citados.

O mercado livre se preocupa, basicamente, com dois pilares:

  • Rentabilidade e
  • Risco incorrido.

A taxa de juros do crédito imobiliário, no SBPE (SFH) sempre foi limitada a 12% a.a. (exatamente por se financiar com recursos da poupança, com rentabilidade não tributada), enquanto a taxa de juros básica da economia era muito superior.

Portanto, quando a taxa Selic era de 14,25% a.a., a melhor oportunidade de investimentos era comprar um título do Tesouro, que rendia, mesmo com tributação, bem mais do que a poupança.

“A substituição do crédito direcionado para uma matriz de financiamento mais liberal, de mercado, numa economia com fundamentos seguros (inflação controlada; melhor distribuição da riqueza; pleno emprego; como exemplos), impulsionaria o desenvolvimento

Não é por menos que vivenciamos uma crise de escassez de funding enorme em 2015 e 2016 para o setor imobiliário.

Com taxas de juros elevadas, dificilmente se conseguiria captar recursos de poupança no volume da demanda.

Outra realidade, é a atual as taxas dos contratos são superiores à taxa Selic. Isso muda muita coisa!

Quando a taxa de juros de uma operação de crédito é superior à taxa básica da economia, a venda dos fluxos desses financiamentos passa a ter outro olhar, pelos investidores.

E esse novo olhar pode transformar um ativo imobiliário em funding para outros, sucessivamente, à medida que a contratação e a simultânea venda dos fluxos ao mercado retroalimentam permanentemente as carteiras.

Assim funciona o mercado de economias soberanas o banco contrata o crédito, “empacota” os recebíveis, transformando um ativo “crédito imobiliário” noutro ativo “título e valor mobiliário”, um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo – vendendo-o, posteriormente, ao mercado.

As pessoas, de certa forma, compram a dívida de outras e recebem os juros pactuados.

O que se recebe é, normalmente, superior à taxa básica da economia (livre de risco) e de no máximo a taxa do crédito imobiliário contratada.

A diferença entre a taxa contratada e a taxa da venda do CRI deve suportar o custo e garantir a rentabilidade da operação. Um dos pilares está assegurado ao investidor: rentabilidade.

O outro, o risco, é mitigado de duas formas:

  • O banco pode oferecer outros créditos, de forma a garantir que, se o fluxo esperado não retornar (por inadimplência ou quitação antecipada),
  • O banco complementa.

Outra forma, é o banco oferecer sua “coobrigação” ante os compromissos de honrar os fluxos.

Neste caso, os investidores podem manter os ativos sob a gestão do banco que os originou, com o olhar de uma auditoria externa ou de um agente fiduciário, ou exigir a transferência da gestão dos créditos para onde lhe aprouver

Esse é o modelo mais clássico, utilizado nos EUA.

Outro modelo muito popular na Europa é o Covered Bond ou Letra Imobiliária Garantida (LIG), na sua versão brasileira.

Funding Imobiliário – LIG

A CAIXA coordenou, na ABECIP o estudo do modelo de funcionamento deste instrumento financeiro na Europa, com contribuições importantes de agentes fiduciários e de outros bancos brasileiros que atuam no exterior, trabalho que muito auxiliou a regulamentação da LIG no Brasil.

Resumidamente explicando, a LIG é lastreada em ativos imobiliários e outros ativos financeiros, inclusive Títulos Públicos Federais, que asseguram a sua liquidez perante o investidor.

Os ativos ficam no banco, mas o lastro da LIG é garantido por lei em favor do investidor que a constituir.

Assim, se o banco falir, não há credores privilegiados que possam reclamar qualquer ativo dado em garantia das LIG.

E mesmo não sendo suficientes para liquidar a LIG o patrimônio do próprio banco complementa o que o investidor tenha a receber por sua LIG.

Ou seja, a LIG oferece dupla garantia ao investidor o pool de ativos, lastro constituído, e o próprio patrimônio do banco emissor.

Uma forte estrutura de acompanhamento e reporte aos investidores atuam, paralelamente. Tanto o CRI quanto a LIG possuem isenção tributária sobre os rendimentos do investidor.

Os exemplos resumem bem como a estabilidade econômica traz dinamismo e perspectivas que movimentam os mercados.

Estamos numa fase bem incipiente para a distribuição desses instrumentos, que ainda precisam aguardar a reconquista da confiança dos mercados para eclodirem.

“A estabilidade econômica traz dinamismo e perspectivas que movimentam os mercados. Estamos numa fase bem incipiente para a distribuição desses instrumentos, que ainda precisam aguardar a reconquista da confiança dos mercados para eclodirem “

O nosso esforço o respeito à governança e zelo pelas formalizações as demonstrações de viabilidade financeira os marcos regulatórios institucionalmente respeitados e as reformas estruturais de que o país precisa, são os elementos consolidadores da recuperação da nossa nota de grau de investimento (investment grade) ocasião em que o mercado se abrirá – assim esperamos – definitivamente e sem os sobressaltos do passado, em direção ao Brasil.

Fernando Magesty Silveira

Gerente Nacional – Habitação de Mercado PF – CAIXA

Veja mais:

É imprescindível preservar os marcos regulatórios do crédito imobiliário

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