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Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

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Contrato de gaveta é o instrumento particular de compromisso de compra e venda ou de cessão de direitos e obrigações entre o mutuário e um terceiro, sem anuência do Banco ou Construtora/Incorporadora

Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

O contrato de gaveta não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Na maioria dos casos efetivado o reconhecimento da firma das partes e, em alguns casos, é feito o registro no Cartório de Títulos e Documentos.

Para dar um exemplo de como funciona o contrato de gaveta, vamos considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a um Banco, posteriormente, “vende” o imóvel a um terceiro, que se compromete continuar a pagar os encargos mensais e quitar a dívida no final do prazo do financiamento.

Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação do Banco.

O contrato de gaveta não tem validade perante ao Banco, pois não autorizou a negociação.

Apesar do contrato produzir efeitos entre as partes, somente terá efeito para terceiros, caso ocorra registro da aquisição da respectiva matrícula imobiliária.

Tais considerações valem para os casos em que o imóvel estiver financiado com diretamente pela Construtora/Incorporadora.

Resumindo: proprietário é aquele que tem registro imobiliário em seu nome.

STJ – Posicionamento

Entretanto, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois no encargo mensal é embutido valor referente ao seguro habitacional para cobertura de Morte e Invalidez Permanente – MIP, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal para fins de cobertura do seguro MIP.

Riscos do Comprador por contrato de gaveta

O comprador corre vários riscos. Um deles diz respeito à cobertura dos seguros.

Como a operação não é de conhecimento do Banco, o seguro contratado para quitar a dívida nos casos de morte ou invalidez permanente prossegue em nome do mutuário original.

Por exemplo, se o adquirente por contrato de gaveta falecer, sua família ficará desprotegida.

Se o vendedor vier a falecer, o imóvel pode ser inventariado e destinado aos herdeiros do falecido, considerando que a propriedade na matrícula imobiliária não foi alterada.

Veja mais:

Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

Outro risco é a possibilidade de “venda” para outra pessoa.

Ou seja, em função da inexistência do registro da transação no Cartório de Imóveis o proprietário pode efetivar novos “negócios” com outras pessoas.

Existem vários golpes no mercado imobiliário neste sentido. Então, tomar cuidado com este tipo de negócio.

Orientamos a procurar o Banco ou Construtora/Incorporadora e efetivar a transferência do financiamento/compra de forma regulamentada.

A regularização da transferência traz custos com tarifas, ITBI e registro no Cartório de Imoveis.

Muitas vezes o contrato de gaveta é elaborado para evitar o pagamento dessas despesas, o que é um erro.

Riscos do Vendedor

O vendedor também corre vários riscos.

O principal é a eventual interrupção do pagamento das prestações mensais pelo comprador, o que poderá causar a inclusão do nome do vendedor nos cadastros informativos de crédito.

Inclusão, por exemplo: SERASA, SPC, etc., além da execução da dívida movida contra a sua pessoa pelo Banco.

Esclarecemos que se houver a retomada do imóvel pelo Banco ou por um terceiro no leilão de venda do imóvel será o nome do vendedor que continuará no cadastro interno do Banco.

E muitas vezes pode impossibilitar um novo financiamento ou empréstimo pessoal com o mesmo banco.

Uso do FGTS pelo vendedor

Outro tipo de problema é se o imóvel estiver financiado no SFH, pois enquanto o financiamento se mantiver “ativo” o vendedor não poderá utilizar o FGTS numa nova aquisição.

E mesmo depois de quitado o financiamento, enquanto não houver transferência e registro da propriedade na matrícula imobiliária continua o impedimento de uso de FGTS.

Veja também:

Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

Conclusão

Enquanto não se levar a registro o título de aquisição do imóvel o comprador ainda não é considerado como sendo o novo proprietário do bem, pois, de acordo com artigo 1245 do código civil define que:

“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Desta forma, somente com registro no Cartório de Imóveis é que se garante o direito que o comprador (es) do imóvel agora é ou são os reais proprietários.

Fonte: ABECIP  – www.abecip.org.br/
Veja mais:

Transferência de financiamento habitacional

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Antonio Carlos Sobreira

olá,boa noite
tenho um imovel quitado e quero saber se posso transferir para outra pessoa

michele lacerda

olá comprei um imovel que o inventario esta arquivado,no ato do negocio ja estava ciente sobre o valor da documentação posterior que iria ficar por minha conta,como ainda não será… Read more »

Mirna

Olá! Estou em processo de financiamento de um apartamento. O contrato de financiamento já foi assinado com CEF. Porém, foi levado para registro em Cartório. Entretanto, a imobiliária está exigindo… Read more »

Tay Rosa

Boa tarde!
Gostaria de saber o procedimento para solicitar o contrato de financiamento habiatcional.

Almir

Boa noite, tenho um imóvel que está em nome da minha filha e agora vou transferir pro meu nome, mais não queria pagar o ITBI agora pois estou sem dinheiro.… Read more »