Inicio MEU FINANCIAMENTO Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

2519
COMPARTILHAR

Contrato de gaveta é o instrumento particular de compromisso de compra e venda ou de cessão de direitos e obrigações entre o mutuário e um terceiro, sem anuência do Banco

Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

Este tipo de contrato não é registrado no Registro de Imóveis, sendo na maioria dos casos efetivada o reconhecimento da firma das partes e em alguns casos é feito o registro no Cartório de Títulos e Documentos.

Para dar um exemplo de como funciona o contrato de gaveta, vamos considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a um Banco, posteriormente, “vende” o imóvel financiado a um terceiro, que se compromete continuar a pagar os encargos mensais e quitar o contrato no final do prazo do financiamento.

Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação do Banco.

O contrato de gaveta não tem validade perante ao Banco, pois não autorizou a negociação.

STJ – Posicionamento

Entretanto, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois no encargo mensal é embutido valor referente ao seguro habitacional para cobertura de Morte e Invalidez Permanente – MIP, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal para fins de cobertura do seguro MIP.

Riscos do Comprador por contrato de gaveta

O comprador corre vários riscos. Um deles diz respeito à cobertura dos seguros.

Como a operação não é de conhecimento da instituição financiadora (Banco), o seguro contratado para quitar a dívida nos casos de morte ou invalidez permanente prossegue em nome do mutuário original, embora este tenha negociado o imóvel.

Por exemplo, se o adquirente por contrato de gaveta falecer, sua família ficará desprotegida.

Se o vendedor vier a falecer e o imóvel pode ser inventariado e destinado aos herdeiros do falecido, considerando que a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis não foi alterada.

Veja mais:

Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

Outro risco é a possibilidade de “venda” para outra pessoa, ou seja, em função da inexistência do registro da transação no Cartório de Imóveis o propriedade pode efetivar novos “negócios” com outras pessoas interessadas.
Existem vários golpes no mercado imobiliário neste sentido. Então, tome cuidado com este tipo de negócio.
Orientamos a procurar o Banco e efetivar a transferência do financiamento de forma regulamentada.

Riscos do Vendedor

O vendedor também corre vários riscos. O principal é a eventual interrupção do pagamento das prestações mensais pelo comprador, o que poderá causar a inclusão do nome do vendedor nos cadastros informativos de crédito (Por exemplo: SERASA, SPC, etc.), além da execução da dívida movida contra a sua pessoa pelo Banco.

Esclarecemos que se houver a retomada do imóvel pelo Banco ou por um terceiro no leilão de venda do imóvel será o nome do vendedor que continuará no cadastro interno do Banco, e muitas vezes pode impossibilitar um novo financiamento ou empréstimo pessoal com o mesmo banco.

Outro tipo de problema é se o imóvel estiver financiado no SFH, pois enquanto o financiamento se mantiver “ativo” o vendedor não poderá utilizar o FGTS numa nova aquisição de imóvel residencial.

E mesmo depois de quitado o financiamento, enquanto não houver a transferência e registro da nova propriedade do Cartório de Registro de Imóveis o impedimento de uso de FGTS continua.

Veja também:

Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

Conclusão

Assim, enquanto não se levar a registro o título de aquisição do imóvel o comprador ainda não é considerado como sendo o novo proprietário do bem, pois, de acordo com artigo 1245 do código civil define que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Desta forma, somente com o registro no Cartório de Imóveis é que se garante o direito que o comprador ou compradores do imóvel agora é ou são os reais proprietários do bem.

Fonte: ABECIP  – www.abecip.org.br/
Veja mais:

Transferência de financiamento habitacional

20 COMENTÁRIOS

  1. Boa noite, tenho um imóvel que está em nome da minha filha e agora vou transferir pro meu nome, mais não queria pagar o ITBI agora pois estou sem dinheiro. Posso fazer a escritura em outro município e não registrar a escritura por um tempo? É porque necessito retirar do IR da minha filha e passar pro meu. Posso fazer essa escritura e depois de 1 ano cancelar e fazer outra e aí registrar? O ITBI tem prazo para pagar mesmo não registrando a escritura? Tem alguma outra alternativa?
    Agradeço a informação.
    Att

    • Olá Almir

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se o intuito for o uso de FGTS pela sua filha cremos que o Banco exigirá a matrícula atualizada com a devida transferência registrada.
      Neste caso não há como não recolher o ITBI.

      Orientamos a questionar o Tabelião do Cartório de Notas sobre os questionamentos sobre a escritura e recolhimento do ITBI.

      Equipe Click Habitação

  2. posso transferir um imóvel na planta para um comprador sabendo que ainda não foi expedido habit -se. Como será feita esta transação pela construtora ou pelo banco. Obg.

    • Olá Raimundo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que no financiamento habitacional não é possível a transferência na fase de construção, deverá aguardar o término da construção para efetivar com o Banco.
      Já com a construtora tudo é possível. Ela provavelmente vai cobrar alguma tarifa.

      Equipe Click Habitação

  3. Boa noite, tenho um imóvel de um financiamento que fiz com a caixa. Estou para fazer a venda desse apartamento a um terceiro, onde este irá quitar o meu financiamento e fazer outro e passar pro nome dele, para que fique pagando as prestações. Esse terceiro irá me voltar certa quantia em dinheiro. Gostaria de saber se um contrato particular de promessa de compra anterior a esse que o terceiro irá fazer perante a caixa tem validade. Onde regularia que caso o terceiro não me passasse, eu poderia reaver o imóvel, desde que pague os valores já gastos do terceiro.

    • Olá Gustavo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O contrato particular não é reconhecido pelo Banco.
      Você deve colocar cláusula para anular ou distratar o contrato particular em caso de descumprimento, registre-o em Cartório.
      Não recomendamos contratos de gaveta, pois a transferência de financiamento pode ser efetivada normalmente junto ao Banco. Veja no artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

    • Olá Mycaelly

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que não temos modelo e nem recomendamos este tipo de contratação, considerando seus riscos.
      Mas, se for efetivar orientamos a ter assessoria de um corretor ou advogado, incluindo em especial clausulas de penalidades e obrigações entre as partes.

      Equipe Click Habitação

  4. Boa noite!Comprei um imóvel financiado através de contrato de gaveta e está no nome do vendedor, quero transferir o financiamento para meu nome, eu posso ir diretamente no Banco, ou isso tem que ser feito em uma imobiliária?O banco gera muitas despesas ou a imobiliária?No caso da morte dessa pessoa como fica a procuração repassada a mim?

    • Olá Denise

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Conforme consta no artigo comprar imóvel por contrato de gaveta tem riscos!
      A morte do vendedor é um deles, mas tem mais. Releia no artigo.
      Cremos que a procuração cessa com a morte do vendedor, portanto agilize a transferência.

      Os custos de efetivação da contratação é o mesmo para o cliente tanto na agência como no Correspondente Bancário.
      Orientamos a procurar a agência do contrato para análise da documentação e orientação dos procedimentos.
      Haverá recalculo das condições contratuais. Veja no artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  5. Comprei um apt financiado pela caixa e estou com o contrato de gaveta,quero quitar ele agora só que a pessoa que mim vendeu não mim passou a procuração,qual garantia que tenho? Como devo fazer para eu não ter dores de cabeça?

    • Olá Fillipe

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Procure o vendedor e o banco de imediato para regularizar a situação.
      Os riscos estão listados no artigo.

      Equipe Click Habitação

  6. Ola! Meu irmão comprou um ap financiado pela caixa econômica em nome de (A) que vendeu para(B) e (B) vendeu para meu irmão, que tem um contrato de gaveta em nome de (A) e todos os boletos ja pagos restando ainda uns 50 a serem pagos. meu irmão faleceu a uns meses e eu estou pagando as prestações e condomínio do referido. Como faço para passar este financiamento para o meu nome ou nome de nossa mãe que seria juridicamente herdeira de meu irmão tendo em vista que ele não deixou herdeiros. Grato.

    • Olá Felipe

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que seu irmão é adquirente de contrato de gaveta e portanto não tem cobertura do seguro habitacional. É uma pena.
      Veja no artigo:
      Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

      Orientamos a verificar se existe procuração de alguém para assinar em nome do proprietário para fins de verificar se está valida e a viabilidade de efetivar a transferência do financiamento.
      Se não houver, a solução é procurar “A” para assinar a transferência do financiamento. Veja detalhes no artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  7. Estou quintando um imóvel financiado pela caixa em nome de terceiro, cuja forma de aquisição foi contrato de gaveta.
    Como devo proceder para que a documentação da casa fique no meu nome?

    • Olá Patrícia,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que deverá pegar o Termo de Quitação no Banco e averbar na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Imóveis.

      Após a averbação, deverá procurar o Tabelião para efetivar a escritura de compra e venda, devendo possuir uma procuração do proprietário ou ele deverá comparecer para efetivar a assinatura da escritura.
      Sugerimos consultar o Tabelião de posse da documentação de compra existente para verificar as providências a serem adotadas.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Edinar

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que alguns bancos aceitam negociar se você tiver um procuração do comprador. Mas depende da política do banco.
      Veja no artigo as hipóteses de negociação:
      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Orientamos a regularizar e efetivar a transferência do financiamento, assim que possível.

      Equipe Click Habitação

  8. Boa tarde , existe um prazo para o comprador transferir divida e escritura para o seu nome ? Mesmo nao tendo sido estipulado em cartório ?

    • Olá Tatiana

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se não existir uma cláusula no contrato com esta obrigação (registrar o contrato em cartório de imóveis) ficará difícil exigir tal procedimento.
      O contrato de gaveta tem riscos e em especial, pois em muitas vezes o comprador “repassa” o imóvel para outro e cadeia de compradores pode não ter fim.

      Orientamos ler o contrato e em caso de problemas procurar um advogado para verificar o que poderá ser efetivado.

      Equipe Click Habitação

DEIXE SUA PERGUNTA, COMENTÁRIO OU SUGESTÃO.

Please enter your comment!
Please enter your name here