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Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

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Contrato de gaveta é o instrumento particular de compromisso de compra e venda ou de cessão de direitos e obrigações entre o mutuário e um terceiro, sem anuência do Banco ou Construtora/Incorporadora

Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

O contrato de gaveta não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Na maioria dos casos efetivado o reconhecimento da firma das partes e, em alguns casos, é feito o registro no Cartório de Títulos e Documentos.

Para dar um exemplo de como funciona o contrato de gaveta, vamos considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a um Banco, posteriormente, “vende” o imóvel a um terceiro, que se compromete continuar a pagar os encargos mensais e quitar a dívida no final do prazo do financiamento.

Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação do Banco.

O contrato de gaveta não tem validade perante ao Banco, pois não autorizou a negociação.

Apesar do contrato produzir efeitos entre as partes, somente terá efeito para terceiros, caso ocorra registro da aquisição da respectiva matrícula imobiliária.

Tais considerações valem para os casos em que o imóvel estiver financiado com diretamente pela Construtora/Incorporadora.

Resumindo: proprietário é aquele que tem registro imobiliário em seu nome.

STJ – Posicionamento

Entretanto, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois no encargo mensal é embutido valor referente ao seguro habitacional para cobertura de Morte e Invalidez Permanente – MIP, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal para fins de cobertura do seguro MIP.

Riscos do Comprador por contrato de gaveta

O comprador corre vários riscos. Um deles diz respeito à cobertura dos seguros.

Como a operação não é de conhecimento do Banco, o seguro contratado para quitar a dívida nos casos de morte ou invalidez permanente prossegue em nome do mutuário original.

Por exemplo, se o adquirente por contrato de gaveta falecer, sua família ficará desprotegida.

Se o vendedor vier a falecer, o imóvel pode ser inventariado e destinado aos herdeiros do falecido, considerando que a propriedade na matrícula imobiliária não foi alterada.

Veja mais:

Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

Outro risco é a possibilidade de “venda” para outra pessoa.

Ou seja, em função da inexistência do registro da transação no Cartório de Imóveis o proprietário pode efetivar novos “negócios” com outras pessoas.

Existem vários golpes no mercado imobiliário neste sentido. Então, tomar cuidado com este tipo de negócio.

Orientamos a procurar o Banco ou Construtora/Incorporadora e efetivar a transferência do financiamento/compra de forma regulamentada.

A regularização da transferência traz custos com tarifas, ITBI e registro no Cartório de Imoveis.

Muitas vezes o contrato de gaveta é elaborado para evitar o pagamento dessas despesas, o que é um erro.

Riscos do Vendedor

O vendedor também corre vários riscos.

O principal é a eventual interrupção do pagamento das prestações mensais pelo comprador, o que poderá causar a inclusão do nome do vendedor nos cadastros informativos de crédito.

Inclusão, por exemplo: SERASA, SPC, etc., além da execução da dívida movida contra a sua pessoa pelo Banco.

Esclarecemos que se houver a retomada do imóvel pelo Banco ou por um terceiro no leilão de venda do imóvel será o nome do vendedor que continuará no cadastro interno do Banco.

E muitas vezes pode impossibilitar um novo financiamento ou empréstimo pessoal com o mesmo banco.

Uso do FGTS pelo vendedor

Outro tipo de problema é se o imóvel estiver financiado no SFH, pois enquanto o financiamento se mantiver “ativo” o vendedor não poderá utilizar o FGTS numa nova aquisição.

E mesmo depois de quitado o financiamento, enquanto não houver transferência e registro da propriedade na matrícula imobiliária continua o impedimento de uso de FGTS.

Veja também:

Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

Conclusão

Enquanto não se levar a registro o título de aquisição do imóvel o comprador ainda não é considerado como sendo o novo proprietário do bem, pois, de acordo com artigo 1245 do código civil define que:

“enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Desta forma, somente com registro no Cartório de Imóveis é que se garante o direito que o comprador (es) do imóvel agora é ou são os reais proprietários.

Fonte: ABECIP  – www.abecip.org.br/
Veja mais:

Transferência de financiamento habitacional

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Tay Rosa

Boa tarde!
Gostaria de saber o procedimento para solicitar o contrato de financiamento habiatcional.

Almir

Boa noite, tenho um imóvel que está em nome da minha filha e agora vou transferir pro meu nome, mais não queria pagar o ITBI agora pois estou sem dinheiro. Posso fazer a escritura em outro município e não registrar a escritura por um tempo? É porque necessito retirar do IR da minha filha e passar pro meu. Posso fazer essa escritura e depois de 1 ano cancelar e fazer outra e aí registrar? O ITBI tem prazo para pagar mesmo não registrando a escritura? Tem alguma outra alternativa?
Agradeço a informação.
Att

Raimundo N.C.

posso transferir um imóvel na planta para um comprador sabendo que ainda não foi expedido habit -se. Como será feita esta transação pela construtora ou pelo banco. Obg.

gustavo lima

Boa noite, tenho um imóvel de um financiamento que fiz com a caixa. Estou para fazer a venda desse apartamento a um terceiro, onde este irá quitar o meu financiamento e fazer outro e passar pro nome dele, para que fique pagando as prestações. Esse terceiro irá me voltar certa quantia em dinheiro. Gostaria de saber se um contrato particular de promessa de compra anterior a esse que o terceiro irá fazer perante a caixa tem validade. Onde regularia que caso o terceiro não me passasse, eu poderia reaver o imóvel, desde que pague os valores já gastos do terceiro.

mycaelly

Vocês possui modelos de alguma procuração para repasse de Imóvel financiado e contrato de gaveta?

Denise

Boa noite!Comprei um imóvel financiado através de contrato de gaveta e está no nome do vendedor, quero transferir o financiamento para meu nome, eu posso ir diretamente no Banco, ou isso tem que ser feito em uma imobiliária?O banco gera muitas despesas ou a imobiliária?No caso da morte dessa pessoa como fica a procuração repassada a mim?

Fillipe

Comprei um apt financiado pela caixa e estou com o contrato de gaveta,quero quitar ele agora só que a pessoa que mim vendeu não mim passou a procuração,qual garantia que tenho? Como devo fazer para eu não ter dores de cabeça?

Felipe L.

Ola! Meu irmão comprou um ap financiado pela caixa econômica em nome de (A) que vendeu para(B) e (B) vendeu para meu irmão, que tem um contrato de gaveta em nome de (A) e todos os boletos ja pagos restando ainda uns 50 a serem pagos. meu irmão faleceu a uns meses e eu estou pagando as prestações e condomínio do referido. Como faço para passar este financiamento para o meu nome ou nome de nossa mãe que seria juridicamente herdeira de meu irmão tendo em vista que ele não deixou herdeiros. Grato.

Patricia

Estou quintando um imóvel financiado pela caixa em nome de terceiro, cuja forma de aquisição foi contrato de gaveta.
Como devo proceder para que a documentação da casa fique no meu nome?

edinar silva Madureira

Olá Boa noite!! Tem como negociar parcela em atraso sendo contrato de gaveta