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Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

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Contrato de gaveta é o instrumento particular de compromisso de compra e venda ou de cessão de direitos e obrigações entre o mutuário e um terceiro, sem anuência do Banco

Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

Este tipo de contrato não é registrado no Registro de Imóveis, sendo na maioria dos casos efetivada o reconhecimento da firma das partes e em alguns casos é feito o registro no Cartório de Títulos e Documentos.

Para dar um exemplo de como funciona o contrato de gaveta, vamos considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a um Banco, posteriormente, “vende” o imóvel financiado a um terceiro, que se compromete continuar a pagar os encargos mensais e quitar o contrato no final do prazo do financiamento.

Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação do Banco.

O contrato de gaveta não tem validade perante ao Banco, pois não autorizou a negociação.

STJ – Posicionamento

Entretanto, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois no encargo mensal é embutido valor referente ao seguro habitacional para cobertura de Morte e Invalidez Permanente – MIP, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal para fins de cobertura do seguro MIP.

Riscos do Comprador por contrato de gaveta

O comprador corre vários riscos. Um deles diz respeito à cobertura dos seguros.

Como a operação não é de conhecimento da instituição financiadora (Banco), o seguro contratado para quitar a dívida nos casos de morte ou invalidez permanente prossegue em nome do mutuário original, embora este tenha negociado o imóvel.

Por exemplo, se o adquirente por contrato de gaveta falecer, sua família ficará desprotegida.

Se o vendedor vier a falecer e o imóvel pode ser inventariado e destinado aos herdeiros do falecido, considerando que a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis não foi alterada.

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Outro risco é a possibilidade de “venda” para outra pessoa, ou seja, em função da inexistência do registro da transação no Cartório de Imóveis o propriedade pode efetivar novos “negócios” com outras pessoas interessadas.
Existem vários golpes no mercado imobiliário neste sentido. Então, tome cuidado com este tipo de negócio.
Orientamos a procurar o Banco e efetivar a transferência do financiamento de forma regulamentada.

Riscos do Vendedor

O vendedor também corre vários riscos. O principal é a eventual interrupção do pagamento das prestações mensais pelo comprador, o que poderá causar a inclusão do nome do vendedor nos cadastros informativos de crédito (Por exemplo: SERASA, SPC, etc.), além da execução da dívida movida contra a sua pessoa pelo Banco.

Esclarecemos que se houver a retomada do imóvel pelo Banco ou por um terceiro no leilão de venda do imóvel será o nome do vendedor que continuará no cadastro interno do Banco, e muitas vezes pode impossibilitar um novo financiamento ou empréstimo pessoal com o mesmo banco.

Outro tipo de problema é se o imóvel estiver financiado no SFH, pois enquanto o financiamento se mantiver “ativo” o vendedor não poderá utilizar o FGTS numa nova aquisição de imóvel residencial.

E mesmo depois de quitado o financiamento, enquanto não houver a transferência e registro da nova propriedade do Cartório de Registro de Imóveis o impedimento de uso de FGTS continua.

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Conclusão

Assim, enquanto não se levar a registro o título de aquisição do imóvel o comprador ainda não é considerado como sendo o novo proprietário do bem, pois, de acordo com artigo 1245 do código civil define que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Desta forma, somente com o registro no Cartório de Imóveis é que se garante o direito que o comprador ou compradores do imóvel agora é ou são os reais proprietários do bem.

Fonte: ABECIP  – www.abecip.org.br/
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