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Transferência de financiamento habitacional

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O processo de transferência de financiamento habitacional é a forma mais simples de vender um imóvel quando ele está financiado e necessita da anuência do Banco

Transferência de financiamento habitacionalNo Brasil o crédito imobiliário é uma relação entre um comprador e o Banco, assim se você quiser trocar de imóvel e ele está financiado junto a um banco, por exemplo, precisa realizar duas operações:

  • Transferir a dívida do financiamento ou vender para um novo adquirente
  • Nova operação de crédito imobiliário para a compra do novo imóvel

Substituição de Garantia (Transferir o financiamento para outro imóvel)

A substituição de garantia do financiamento pode ser aceita se ambos os imóveis estiverem com a mesma titularidade da propriedade, e após a avaliação e autorização do banco financiador.

Assim, na substituição de garantia você efetiva a transferência do financiamento para outro imóvel de sua propriedade, liberando a garantia do imóvel atualmente financiado.

Permuta de imóveis financiados – CAIXA e os bancos aceitam?

O financiamento habitacional no Brasil está vinculado ao imóvel, ou seja, o valor e tipo de imóvel podem determinar as condições de financiamento, inclusive o tipo de modalidade de crédito que vai pode financiar.

Outro fator determinante no financiamento é pessoa.

As condições de renda e idade do comprador influenciam nos cálculos das condições do financiamento.

Assim, os bancos não aceitam permutar imóvel e manter o mesmo financiamento.

Você terá que colocar o seu imóvel à venda, podendo transferir a dívida para o comprador.

E deverá efetivar um novo financiamento para o novo imóvel.

O financiamento será em novas condições de taxa, prazo, etc.

Esclarecemos que na transferência de financiamento para terceiros as condições de financiamento serão atualizadas.

A grande maioria dos bancos tem programas de redução de juros em função de relacionamento, talvez seja por aí a saída para a manutenção ou conseguir redução na taxa de juros do financiamento.

Orientamos a procurar o banco e verificar as possibilidades de negociação da taxa de juros e condições do financiamento.

Posso dar meu imóvel como entrada em outro?

Em geral, os bancos não agem como imobiliárias, assim não aceitam o seu imóvel como entrada na compra e financiamento do próximo imóvel.

Assim, você deve colocar o seu imóvel atual à venda, podendo vender por meio de financiamento ou à vista com o comprador.

E efetivar em paralelo ou posteriormente o financiamento para aquisição do novo imóvel.

Venda de imóvel ainda financiado está cada vez mais comum

Posso vender o imóvel que ainda estou pagando o financiamento?

Na venda do seu imóvel que está financiado o banco normalmente aceita a transferência do financiamento para o comprador.

Nessa situação de troca de imóvel financiado, você não consegue manter o financiamento original. Muitas pessoas perguntam sobre essa possibilidade.

Se sua renda, idoneidade cadastral, capacidade de pagamento, avaliação de crédito e risco do Banco permitirem, poderá efetivar o novo financiamento, mesmo com o atual ainda em vigência.

Assim poderá efetivar a venda do imóvel atual com calma e em melhores condições.

Inclusive desde 25 de junho de 1998 é permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH – Sistema Financeiro da Habitação.

Assim, não há óbice na concessão de novo financiamento no SFH ou SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

A questão crucial será a capacidade de pagamento e análise do risco do crédito pelo Banco.

O uso do FGTS no novo financiamento depende do cumprimento das regras de uso e verificação dos impedimentos.

Sugerimos a leitura dos artigos abaixo relacionados:

SFH e propriedade de imóveis
FGTS e a propriedade de imóveis

Formas de transferência de dívida

► Transferência a terceiros de dívida vinculada a financiamento mediante reenquadramento das condições contratuais.

► Transferência de parte ideal mediante ratificação das condições contratuais de financiamento.

Transferência (venda de imóvel financiado) a terceiros

Esta operação é caracterizada com transferência de financiamento com a mudança de devedor, ou seja, um novo cliente adquire o imóvel, ocorrendo reenquadramento das condições contratuais originais como:

  • Utiliza-se o valor da avaliação original devidamente atualizada.
    • Com exceção se o comprador for utilizar FGTS na aquisição, neste caso será efetivada uma nova avaliação do imóvel para verificação de enquadramento nas condições de uso do FGTS.
  • O saldo devedor será atualizado até a data de transferência do financiamento.
  • Poderá ser financiado até 100% do saldo devedor apurado
  • Serão cobradas tarifas para: Análise de Cadastro, Jurídica e avaliação do imóvel (se for usar FGTS).
  • O primeiro encargo vencerá no mês subsequente à transferência de financiamento, no dia correspondente a assinatura do contrato.
    • O cliente poderá escolher uma data de vencimento diferente, cobrando-se os juros diários proporcionais e seguros habitacionais se houver mês sem vencimento do encargo mensal.

Transferência de Financiamento a Terceiros

Transferência de Parte Ideal (venda de imóvel financiado a participante do contrato)

Esta operação é efetivada entre participantes do contrato original de financiamento, transferindo a propriedade que lhe cabe do imóvel e a respectiva dívida ao(s) outro (s) participante(s).

Transferência de financiamento habitacional - parte ideal

Condições para a Transferência de Financiamento Habitacional 

Em geral não é permitida a transferência de dívida de imóvel em fase de construção, inclusive de imóvel na planta.

Nesta operação será mantida a garantia constante no contrato de financiamento original: alienação fiduciária ou hipoteca.

É dispensada nova avaliação do imóvel/garantia na transferência de dívida, uma vez que na concessão do financiamento original foi efetuada avaliação do imóvel.

A exceção para efetivar nova avaliação do imóvel/garantia pelo Banco será em função da utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS para pagamento da poupança ou redução do saldo devedor a ser transferido.

Tal fato é decorrente na necessidade de verificação do enquadramento do valor do imóvel nas condições SFH.

Pode-se utilizar o FGTS para efetivar o pagamento da parte ideal que está sendo adquirida.

A operação de transferir financiamento é semelhante à operação de aquisição e relativamente simples se você mantiver o financiamento no banco atual.

Também é importante destacar que não é obrigatório que o contrato atual seja mantido, pois cada adquirente é analisado individualmente, pode apresentar um risco diferente e, por isso, poderá possuir taxas de juros diferenciadas, inclusive, em função do relacionamento com o Banco.

Dessa forma, deverá ser feito um novo contrato com os novos valores.

Na transferência de financiamento a terceiros as condições do financiamento habitacional original serão alteradas e os valores totalmente recalculados (condições atuais de financiamento).

Como um novo devedor entrará na relação contratual, novas certidões e documentos deverão ser apresentados.

E, além disso, deverá arcar com as despesas de: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – e as respectivas custas/emolumentos para registro em Cartório de Imóveis.

Depois disso, aprovado o crédito será elaborado um novo contrato e o adquirente será formalmente reconhecido como novo devedor do financiamento.

Transferência de financiamento – Banco atual ou novo Banco

Mas e se o Banco não aceitar realizar a transferência do contrato com o novo comprador?

Nesse caso, a negativa deverá ser justificada e o novo adquirente deverá buscar um financiamento em outro banco.

Caso se opte pela troca de banco financiador a operação será realizada por meio de cláusula de Interveniente Quitante e com a anuência do Banco anterior.

A dívida é quitada com o banco atual e nova operação de crédito será efetivada no novo Banco.

Nesse caso, a primeira coisa a fazer é ir ao banco atual e pedir informações relacionadas ao contrato.

Por meio do Custo Efetivo Total (CET), será possível comparar as condições do financiamento com outros bancos.

O ideal talvez seja sempre procurar primeiro o banco em já possui relacionamento, as condições de financiamento podem ser melhores.

Veja mais:

Diferença entre Portabilidade e Interveniente Quitante

Vejam algumas considerações sobre a transferência de financiamento e contrato de gaveta:

A transferência da propriedade imóvel somente se efetiva com o registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

A legislação brasileira no artigo 1.245 do Código Civil, define que: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Isto quer dizer que a transferência da propriedade imóvel, ou seja, a retirada do nome do então proprietário do bem (vendedor) e a inserção do nome do agora atual e novo proprietário (comprador) na documentação do imóvel somente se efetiva com registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Para escapar do recálculo do financiamento, devido à transferência de financiamento, muitos dos mutuários, por desconhecimento, ainda optam pelo contrato de gaveta.

Os bancos promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento com o valor do encargo sendo adequado à capacidade de pagamento do  adquirente.

Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

Ao fazer a negociação com o banco, o novo mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS, se atender as condições de uso, para abater parte da dívida ou pagar o sinal da compra.

Tendo em vista que antes da regularização este tipo de operação não é possível.

E posteriormente utilizar o FGTS no financiamento para amortização/liquidação do saldo devedor, bem como para pagamento de parte de pagamento de prestação, se atendidas as condições de uso.

Veja também:

Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

Na hipótese do vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.

O que, além de causar transtornos, pode demorar anos e ter custos altos.

Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e adquirente entrem em contato,  juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.

Conclusão

Atualmente a venda de um imóvel objeto de financiamento, por meio da transferência não traz grandes complicações, e por isso mesmo tem cada vez mais sendo utilizada, considerando que o financiamento não impede a negociação, pelo contrário, pode facilitar a efetivação da compra.

A diferença é que o valor da venda será utilizado, primeiramente, para quitação do financiamento existente, e o restante será entregue ao vendedor, após o registro do contrato do Cartório de Registro de Imóveis.

A melhor opção é sempre efetivar a transferência do financiamento de forma regulamentada.

A operação poderá ser efetivada pelo Banco atual ou por outro Banco.

O comprador tem o direito de verificar as melhores condições para o financiamento.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

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sara jane da silva nicolau

O VALOR ATUALIZADO DE 130,00 QUE EU DISSE É DO IMOVEL TA

sara jane da silva nicolau

então mais a simulação vai ser como casa nova ?casa usada ou imovel caixa ? pois meu marido tem uma casa financiada e na epoca que ele financiou ele estava solteiro ,e a casa é pequena ,entao queremos comprar outra MAIOR e vender esta ..ele comprou por 67,000 mil e adivida atualizada no banco 44,000 mil o valor atual avaliado 130,00 mil .No caso de venda a entrada o comprador vai dar direto para gente ou é direto para o banco se financiar os 130,000 mil .E na opção da pessoa dar a entrada pra ele por fora teria como… Read more »

Josiele

Boa tarde, meu e eu temos um apto financiado pela CEF, porém quando ele comprou,ele constava no sistema da caixa como solteiro(ainda não tínhamos casado no papel) hoje somos casados, mas tenho várias restrições em meu nome, e, estamos vendendo esse imóvel, as restrições que tem em meu nome pode atrapalhar na venda? O cadastro dele junto à caixa ainda consta como se ele fosse solteiro. Desde já agradeço.

Rosana

Bom dia! Eu tenho um financiamento habitacional junto com o meu irmão, queria fazer a transferência da minha parte para o nome dele, nesse caso, eu conseguiria financiar outro imóvel pelo sistema habitacional? Com os juros igual ao financiamento anterior? Grata.

flavia

tenho um apt financiado pela caixa falta 5 mil para terminar de pagar, estou com um comprador que pagará a vista como funciona este processo?

jose mario sarilho

tenho uma casa financiada pela caixa economica federal com as prestaçoes em dia, com saldo devedor de R$ 300.000,00 e prestaçoes de aproxidamente de R$ 4800,00 mensais esta casa esta avaliada R$ 660.000,00. apareceu um outro imovel para compra com avaliaçao de R$ 800.000,00, a pessoa aceita um outro imovel que tenho no valor de R$ 240.000,00 e esta casa financiada desde que quitada. pergunta: e possivel a transferencia do saldo devedor para este outro imovel a ser dado como garantia e eu continuar com o mesmo financiamento ou posso conseguir outro financiamento quitando o atual financiamento?

janaina matsugawa

tenho uma casa financiada minha casa minha vida e gostaria de vender, já tenho até comprador, porém, ela ganha R$1700, haveria alguma forma dela comprar o imóvel em Praia GRande sp, por 127 mil, ela tbém ñ tem a entrada.
Obrigada

Tayana Lima Buchala

Boa tarde, meus pais possuem uma casa financiada junto ao Santander, saldo devedor 188mil. Ano passado a empresa deles quebrou e não tiveram como continuar pagando o financiamento, por fim, assumi a dívida, quitei as parcelas em atraso e assumi as prestações, acontece que pelo fato da minha mãe ter quase 60 anos a taxa de juros e o prazo são muito altos, sendo a prestação por volta de R$ 2400,00. O financiamento é no nome da minha mãe e a mesma esta com várias restrições no nome. Fui ao banco ver a possibilidade de fazer a portabilidade do financiamento… Read more »

Luciana

Bom dia, tenho um imóvel financiado pela Caixa o qual possui um saldo devedor de 140mil, estou vendendo, pois não estou conseguindo mais pagar… um comprador ofereceu 250mil e diz que já possui financiamento aprovado pelo Itau, como funciona essa troca de contrato/banco? Eu iria perder algo, ou me restaria os 110mil mesmo?

MILTON ROSA DA COSTA JUNIOR

Boa noite, Comprei o apto em que moro financiado pela Caixa, usando entrada de FGTS. Pago a prestação pontualmente. Ocorre que minha esposa aposentou, meu filho passou entrou em Faculdade em outra cidade e eu resolvi me aposentar após antes dessa Reforma da previdência. Assim, para eu me aposentar e ir morar em outra cidade, não teria como arcar com o valor das prestações pois mesmo se o alugasse, seria insuficiente uma vez que o valor da aposentadoria é bem menor do que o que recebo. Pelo que percebo em minha cidade, ninguém está vendendo nada. Só placas de ALUGA-SE… Read more »