O processo de transferência de financiamento habitacional é a forma mais simples de vender um imóvel quando ele está financiado e necessita da anuência do Banco
No Brasil o crédito imobiliário é uma relação entre um comprador e o Banco, assim se você quiser trocar de imóvel e ele está financiado junto a um banco, por exemplo, precisa realizar duas operações:
- Transferir a dívida do financiamento ou vender para um novo adquirente
- Nova operação de crédito imobiliário para a compra do novo imóvel
Substituição de Garantia (Transferir o financiamento para outro imóvel)
A substituição de garantia do financiamento pode ser aceita se ambos os imóveis estiverem com a mesma titularidade da propriedade, e após a avaliação e autorização do banco financiador.
Assim, na substituição de garantia você efetiva a transferência do financiamento para outro imóvel de sua propriedade, liberando a garantia do imóvel atualmente financiado.
Permuta de imóveis financiados – CAIXA e os bancos aceitam?
O financiamento habitacional no Brasil está vinculado ao imóvel, ou seja, o valor e tipo de imóvel podem determinar as condições de financiamento, inclusive o tipo de modalidade de crédito que vai pode financiar.
Outro fator determinante no financiamento é pessoa.
As condições de renda e idade do comprador influenciam nos cálculos das condições do financiamento.
Assim, os bancos não aceitam permutar imóvel e manter o mesmo financiamento.
Você terá que colocar o seu imóvel à venda, podendo transferir a dívida para o comprador.
E deverá efetivar um novo financiamento para o novo imóvel.
O financiamento será em novas condições de taxa, prazo, etc.
Esclarecemos que na transferência de financiamento para terceiros as condições de financiamento serão atualizadas.
A grande maioria dos bancos tem programas de redução de juros em função de relacionamento, talvez seja por aí a saída para a manutenção ou conseguir redução na taxa de juros do financiamento.
Orientamos a procurar o banco e verificar as possibilidades de negociação da taxa de juros e condições do financiamento.
Posso dar meu imóvel como entrada em outro?
Em geral, os bancos não agem como imobiliárias, assim não aceitam o seu imóvel como entrada na compra e financiamento do próximo imóvel.
Assim, você deve colocar o seu imóvel atual à venda, podendo vender por meio de financiamento ou à vista com o comprador.
E efetivar em paralelo ou posteriormente o financiamento para aquisição do novo imóvel.
Venda de imóvel ainda financiado está cada vez mais comum
Posso vender o imóvel que ainda estou pagando o financiamento?
Na venda do seu imóvel que está financiado o banco normalmente aceita a transferência do financiamento para o comprador.
Nessa situação de troca de imóvel financiado, você não consegue manter o financiamento original. Muitas pessoas perguntam sobre essa possibilidade.
Se sua renda, idoneidade cadastral, capacidade de pagamento, avaliação de crédito e risco do Banco permitirem, poderá efetivar o novo financiamento, mesmo com o atual ainda em vigência.
Assim poderá efetivar a venda do imóvel atual com calma e em melhores condições.
Inclusive desde 25 de junho de 1998 é permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH – Sistema Financeiro da Habitação.
Assim, não há óbice na concessão de novo financiamento no SFH ou SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.
A questão crucial será a capacidade de pagamento e análise do risco do crédito pelo Banco.
O uso do FGTS no novo financiamento depende do cumprimento das regras de uso e verificação dos impedimentos.
Sugerimos a leitura dos artigos abaixo relacionados:
SFH e propriedade de imóveis
FGTS e a propriedade de imóveis
Formas de transferência de dívida
► Transferência a terceiros de dívida vinculada a financiamento mediante reenquadramento das condições contratuais.
► Transferência de parte ideal mediante ratificação das condições contratuais de financiamento.
Transferência (venda de imóvel financiado) a terceiros
Esta operação é caracterizada com transferência de financiamento com a mudança de devedor, ou seja, um novo cliente adquire o imóvel, ocorrendo reenquadramento das condições contratuais originais como:
- Utiliza-se o valor da avaliação original devidamente atualizada.
- Com exceção se o comprador for utilizar FGTS na aquisição, neste caso será efetivada uma nova avaliação do imóvel para verificação de enquadramento nas condições de uso do FGTS.
- O saldo devedor será atualizado até a data de transferência do financiamento.
- Poderá ser financiado até 100% do saldo devedor apurado
- Serão cobradas tarifas para: Análise de Cadastro, Jurídica e avaliação do imóvel (se for usar FGTS).
- O primeiro encargo vencerá no mês subsequente à transferência de financiamento, no dia correspondente a assinatura do contrato.
- O cliente poderá escolher uma data de vencimento diferente, cobrando-se os juros diários proporcionais e seguros habitacionais se houver mês sem vencimento do encargo mensal.
Transferência de Parte Ideal (venda de imóvel financiado a participante do contrato)
Esta operação é efetivada entre participantes do contrato original de financiamento, transferindo a propriedade que lhe cabe do imóvel e a respectiva dívida ao(s) outro (s) participante(s).
Condições para a Transferência de Financiamento Habitacional
Em geral não é permitida a transferência de dívida de imóvel em fase de construção, inclusive de imóvel na planta.
Nesta operação será mantida a garantia constante no contrato de financiamento original: alienação fiduciária ou hipoteca.
É dispensada nova avaliação do imóvel/garantia na transferência de dívida, uma vez que na concessão do financiamento original foi efetuada avaliação do imóvel.
A exceção para efetivar nova avaliação do imóvel/garantia pelo Banco será em função da utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS para pagamento da poupança ou redução do saldo devedor a ser transferido.
Tal fato é decorrente na necessidade de verificação do enquadramento do valor do imóvel nas condições SFH.
Pode-se utilizar o FGTS para efetivar o pagamento da parte ideal que está sendo adquirida.
A operação de transferir financiamento é semelhante à operação de aquisição e relativamente simples se você mantiver o financiamento no banco atual.
Também é importante destacar que não é obrigatório que o contrato atual seja mantido, pois cada adquirente é analisado individualmente, pode apresentar um risco diferente e, por isso, poderá possuir taxas de juros diferenciadas, inclusive, em função do relacionamento com o Banco.
Dessa forma, deverá ser feito um novo contrato com os novos valores.
Na transferência de financiamento a terceiros as condições do financiamento habitacional original serão alteradas e os valores totalmente recalculados (condições atuais de financiamento).
Como um novo devedor entrará na relação contratual, novas certidões e documentos deverão ser apresentados.
E, além disso, deverá arcar com as despesas de: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – e as respectivas custas/emolumentos para registro em Cartório de Imóveis.
Depois disso, aprovado o crédito será elaborado um novo contrato e o adquirente será formalmente reconhecido como novo devedor do financiamento.
Transferência de financiamento – Banco atual ou novo Banco
Mas e se o Banco não aceitar realizar a transferência do contrato com o novo comprador?
Nesse caso, a negativa deverá ser justificada e o novo adquirente deverá buscar um financiamento em outro banco.
Caso se opte pela troca de banco financiador a operação será realizada por meio de cláusula de Interveniente Quitante e com a anuência do Banco anterior.
A dívida é quitada com o banco atual e nova operação de crédito será efetivada no novo Banco.
Nesse caso, a primeira coisa a fazer é ir ao banco atual e pedir informações relacionadas ao contrato.
Por meio do Custo Efetivo Total (CET), será possível comparar as condições do financiamento com outros bancos.
O ideal talvez seja sempre procurar primeiro o banco em já possui relacionamento, as condições de financiamento podem ser melhores.
Veja mais:
Diferença entre Portabilidade e Interveniente Quitante
Vejam algumas considerações sobre a transferência de financiamento e contrato de gaveta:
A transferência da propriedade imóvel somente se efetiva com o registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
A legislação brasileira no artigo 1.245 do Código Civil, define que: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Isto quer dizer que a transferência da propriedade imóvel, ou seja, a retirada do nome do então proprietário do bem (vendedor) e a inserção do nome do agora atual e novo proprietário (comprador) na documentação do imóvel somente se efetiva com registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Para escapar do recálculo do financiamento, devido à transferência de financiamento, muitos dos mutuários, por desconhecimento, ainda optam pelo contrato de gaveta.
Os bancos promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento com o valor do encargo sendo adequado à capacidade de pagamento do adquirente.
Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos
Ao fazer a negociação com o banco, o novo mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS, se atender as condições de uso, para abater parte da dívida ou pagar o sinal da compra.
Tendo em vista que antes da regularização este tipo de operação não é possível.
E posteriormente utilizar o FGTS no financiamento para amortização/liquidação do saldo devedor, bem como para pagamento de parte de pagamento de prestação, se atendidas as condições de uso.
Veja também:
Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?
Na hipótese do vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.
O que, além de causar transtornos, pode demorar anos e ter custos altos.
Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e adquirente entrem em contato, juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.
Conclusão
Atualmente a venda de um imóvel objeto de financiamento, por meio da transferência não traz grandes complicações, e por isso mesmo tem cada vez mais sendo utilizada, considerando que o financiamento não impede a negociação, pelo contrário, pode facilitar a efetivação da compra.
A diferença é que o valor da venda será utilizado, primeiramente, para quitação do financiamento existente, e o restante será entregue ao vendedor, após o registro do contrato do Cartório de Registro de Imóveis.
A melhor opção é sempre efetivar a transferência do financiamento de forma regulamentada.
A operação poderá ser efetivada pelo Banco atual ou por outro Banco.
O comprador tem o direito de verificar as melhores condições para o financiamento.
Gilberto Ribeiro de Melo
Especialista – Crédito Imobiliário
Comprei um Imóvel em 2014, gostaria de fazer a portabilidade dele para outro banco em busca de novas taxas, porém, neste periodo eu casei com uma pessoa que já possuía um imóvel financiado pelo programa do governo, algum problema quanto a isso na portabilidade?
Outra coisa, a casa foi reformada, ampliada, e vi que um engenheiro faz avaliação, teria alteração no valor a portabilidade já que houve as mudanças?
Obrigada
Olá Isabela Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Como o imóvel foi adquirido antes do casamento, ele será somente seu, a não ser que o regime bens tenha sido o da Comunhão Universal de bens. Cremos que não haverá problemas com a eventual portabilidade de crédito, apenas provavelmente o novo banco pedirá a anuência do seu marido no contrato. Provavelmente deverá averbar o casamento na Certidão de matrícula do imóvel para comprovar o seu novo estado civil. Com relação a avaliação do imóvel provavelmente o seguro de Danos Físicos no imóvel será pelo novo valor do imóvel. Sugerimos… Read more »
Estou comprando um imovel.
Hoje ele vale 160 mil.
Vou dar 80 mil para o vendedor e assumir a divida dele no banco que hoje está no valor de 79mil.
N hora de transferir para o meu nome, corro risco de ter que pagar mais do que os 79 mil para o banco?
Como funciona esse “novo financiamento” para pagar o saldo devedor?
Olá Thaina
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Você é quem escolhe quanto vai financiar na transferência.
Pode financiar somente o saldo devedor ou pode financiar mais, se precisar.
Muitas pessoas não tem toda a entrada para pagar ao vendedor e financiam mais do que o saldo devedor.
Fique tranquila.
Equipe Click Habitação
Quais os processos para que eu passe um apto. Tô insatisfeito com o o local, já pago ele a 1 ano. Quero adquirir um, em outro lugar.
Olá Marcelo Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação. Por este motivo é muito importante analisar e fazer o planejamento da compra para não cometer o mesmo erro novamente. Você deverá colocar o seu imóvel à venda e o eventual comprador poderá efetivar a transferência da dívida, se for de seu interesse. Se o financiamento for nos Programas Habitacionais populares você não poderá adquirir mais neste programa, devendo adquirir o novo em financiamento de mercado (SBPE). Se obteve subsídio e a transferência for anterior a 5 anos deverá devolver o eventual subsídio proporcionalmente. O novo imóvel poderá ser adquirido… Read more »
Agradeço pelo esclarecimento
Olá, Eu e minha noiva fizemos União Estável para comprar um apartamento pelo minha casa minha vida. Recebemos o subsídio e pagamos a entrada, compramos o imóvel na planta, no valor total de 146 mil (27 mil de subsídio, 110 mil financiado pela Caixa e 9 mil pagos na entrada). No entanto, nos arrependemos dessa aquisição porque conseguimos emprego em outra cidade e não poderemos continuar com essa compra. Os documentos já foram assinados e firmados em cartório, e por isso, a Construtora disse ser impossível o distrato. Dessa forma, queremos vender o ágio o mais rápido possível. Eu consigo… Read more »
Olá Hudson
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
A compra do imóvel deve ser efetivada com planejamento, assim se existia a hipótese de mudança, talvez não fosse o momento ideal de compra.
Realmente se o contrato de financiamento com o banco foi assinado a hipótese de distrato é prejudicada.
A transferência somente poderá ser realizada após o término da obra, mas sugerimos a consulta ao banco.
Haverá devolução do subsidio, se for efetivada nos 5 primeiros anos do contrato!
Com relação ao financiamento sugerimos a releitura do artigo, onde falamos que as condições serão recalculadas em função do perfil do comprador.
Equipe Click Habitação
bom dia! Comprei o ágil de uma casa e gostaria de saber se com a procuração eu consigo abater o FGTS, mesmo o financiamento estando no nome de outra pessoa.
Olá Kathyelle
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Infelizmente não!!
Para usar o FGTS é necessário ser proprietário do imóvel, propriedade registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Orientamos a efetivar a transferência do financiamento.
Veja os riscos do contrato de gaveta:
Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos
Equipe Click Habitação
Tenho um financiamento pela Caixa de um apto que ainda não foi entregue a chave, ganhei o subsídio também, eu consigo trocar o financiamento por uma casa antes de entrar para o apto?
Olá Ana Paula
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Não! Não existe troca de imóvel no Programa.
Sugerimos reler o artigo.
A pesquisa e escolha deveria ter ocorrido antes da assinatura do contrato.
Se transferir/amortizar ou quitar antes de 5 anos deverá devolver o subsídio proporcionalmente.
Sugerimos a leitura do artigo sobre o Programa:
O que mudou no Minha Casa Minha Vida 2019?
Equipe Click Habitação
Ola. Meu marido e minha cunhada financiaram juntos um imovel pelo SFH junto a CEF. Ele quer transferir o restante do financiamento pra ela. Porem a caixa diz que tem que ser feito novo contrato e inclusive alteraçao no registro de imoveis com pagamento de ITBI etc. Procede isso? Pelo que entendi do artigo para uma transferencia dessa bastaria comprovar que a minha cunhada tem renda para assumir o financiamento e o contrato e taxas sao mantidas e caso tenhamos eventuais custos seriam no cartorio para formalizar transferencia em contrato, correto?
Olá Ana Paula
Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Sim é possível a transferência, mas existem custos:
– Tarifa do banco
– ITBI
– Registro no Cartório
O que são mantidas são as condições de financiamento, ou seja, a prestação (A+J) será mantida, mas há custos citados acima. É idêntico a compra e venda, mas haverá a “venda” de parte ideal do imóvel.
Eis uma das desvantagens de compor renda com outra pessoa. Veja no artigo:
Compor Renda para financiamento imobiliário
O contrato deverá ser elaborado pelo banco e ela deverá apresentar renda suficiente para arcar com o encargo mensal sozinha.
Equipe Click Habitação
Bom dia.
Tenho financiamento com a CEF de um terreno residencial pelo SFI. É possível aditivar o contrato para passar para SHF?. Valor da aquisição 235 mil. Valor participação da Caixa 70%.
Agradeço antecipadamente
Olá Davson
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Esclarecemos que se seu objetivo é usar o FGTS … Lembramos que financiamento de terreno/lote é impedimento para uso do FGTS.
Assim, não se pode utilizar FGTS para financiamento de terreno, se dissociado de construção imediata!
Desta forma, não é possível transposição para o SFH nesta modalidade de crédito.
Veja os impedimentos de uso do FGTS no artigo:
Impedimentos uso do FGTS
Equipe Click Habitação
Bom dia. Desde já já agradeço por tudo. Mas o objetivo não é utilização de FGTS, mas sim obter juros menores.
Olá Davson
Boa Tarde!
Neste caso sugerimos procurar melhores condições de crédito nos demais bancos, que possuem esta linha de financiamento.
a ideia seria fazer a portabilidade de crédito imobiliário.
Veja detalhes no artigo:
Portabilidade de Financiamento Imobiliário
Equipe Click Habitação
Boa tarde
Estou fazendo esse processo, retirando minha mãe do financiamento e ficando tudo para mim. Já esta tudo certo com o banco, agora vem a parte de pagamento de ITBI, como fica isso? QUal a opção correta de itbi a escolher, sendo que hj minha mae tem 70% no imóvel e eu 30%? Pagarei esse ITBI apenas pela parte dela, correto?
obrigada desde já
Olá Fabiane
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Sim! A base de cálculo do ITBI é a compra onerosa da propriedade do imóvel, ou seja, a aquisição de 70% (conforme sua informação).
Lembramos que a pactuação de renda não tem a ver com propriedade.
Verifique se existe clausula contratual informando o percentual de propriedade, se não houver será 50% para cada um
Equipe Click Habitação
Boa tarde, tudo bem.. Obtive um financiamento pelo MCMV para um apartamento no interior, porem preciso de uma residencia pois fui transferida para São Paulo, é possivel transferir o financiamento de imovel para o outro?
Olá Silmara
Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Não!
Você deverá colocar seu imóvel a venda e poderá transferir o financiamento.
Deverá, obter novo financiamento para o novo imóvel, sendo que não poderá mais ser no MCMV, pois é uma vez por CPF ou família.
Equipe Click Habitação