O processo de transferência de financiamento habitacional é a forma mais simples de vender um imóvel quando ele está financiado e necessita da anuência do Banco
No Brasil o crédito imobiliário é uma relação entre um comprador e o Banco, assim se você quiser trocar de imóvel e ele está financiado junto a um banco, por exemplo, precisa realizar duas operações:
- Transferir a dívida do financiamento ou vender para um novo adquirente
- Nova operação de crédito imobiliário para a compra do novo imóvel
Substituição de Garantia (Transferir o financiamento para outro imóvel)
A substituição de garantia do financiamento pode ser aceita se ambos os imóveis estiverem com a mesma titularidade da propriedade, e após a avaliação e autorização do banco financiador.
Assim, na substituição de garantia você efetiva a transferência do financiamento para outro imóvel de sua propriedade, liberando a garantia do imóvel atualmente financiado.
Permuta de imóveis financiados – CAIXA e os bancos aceitam?
O financiamento habitacional no Brasil está vinculado ao imóvel, ou seja, o valor e tipo de imóvel podem determinar as condições de financiamento, inclusive o tipo de modalidade de crédito que vai pode financiar.
Outro fator determinante no financiamento é pessoa.
As condições de renda e idade do comprador influenciam nos cálculos das condições do financiamento.
Assim, os bancos não aceitam permutar imóvel e manter o mesmo financiamento.
Você terá que colocar o seu imóvel à venda, podendo transferir a dívida para o comprador.
E deverá efetivar um novo financiamento para o novo imóvel.
O financiamento será em novas condições de taxa, prazo, etc.
Esclarecemos que na transferência de financiamento para terceiros as condições de financiamento serão atualizadas.
A grande maioria dos bancos tem programas de redução de juros em função de relacionamento, talvez seja por aí a saída para a manutenção ou conseguir redução na taxa de juros do financiamento.
Orientamos a procurar o banco e verificar as possibilidades de negociação da taxa de juros e condições do financiamento.
Posso dar meu imóvel como entrada em outro?
Em geral, os bancos não agem como imobiliárias, assim não aceitam o seu imóvel como entrada na compra e financiamento do próximo imóvel.
Assim, você deve colocar o seu imóvel atual à venda, podendo vender por meio de financiamento ou à vista com o comprador.
E efetivar em paralelo ou posteriormente o financiamento para aquisição do novo imóvel.
Venda de imóvel ainda financiado está cada vez mais comum
Posso vender o imóvel que ainda estou pagando o financiamento?
Na venda do seu imóvel que está financiado o banco normalmente aceita a transferência do financiamento para o comprador.
Nessa situação de troca de imóvel financiado, você não consegue manter o financiamento original. Muitas pessoas perguntam sobre essa possibilidade.
Se sua renda, idoneidade cadastral, capacidade de pagamento, avaliação de crédito e risco do Banco permitirem, poderá efetivar o novo financiamento, mesmo com o atual ainda em vigência.
Assim poderá efetivar a venda do imóvel atual com calma e em melhores condições.
Inclusive desde 25 de junho de 1998 é permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH – Sistema Financeiro da Habitação.
Assim, não há óbice na concessão de novo financiamento no SFH ou SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.
A questão crucial será a capacidade de pagamento e análise do risco do crédito pelo Banco.
O uso do FGTS no novo financiamento depende do cumprimento das regras de uso e verificação dos impedimentos.
Sugerimos a leitura dos artigos abaixo relacionados:
SFH e propriedade de imóveis
FGTS e a propriedade de imóveis
Formas de transferência de dívida
► Transferência a terceiros de dívida vinculada a financiamento mediante reenquadramento das condições contratuais.
► Transferência de parte ideal mediante ratificação das condições contratuais de financiamento.
Transferência (venda de imóvel financiado) a terceiros
Esta operação é caracterizada com transferência de financiamento com a mudança de devedor, ou seja, um novo cliente adquire o imóvel, ocorrendo reenquadramento das condições contratuais originais como:
- Utiliza-se o valor da avaliação original devidamente atualizada.
- Com exceção se o comprador for utilizar FGTS na aquisição, neste caso será efetivada uma nova avaliação do imóvel para verificação de enquadramento nas condições de uso do FGTS.
- O saldo devedor será atualizado até a data de transferência do financiamento.
- Poderá ser financiado até 100% do saldo devedor apurado
- Serão cobradas tarifas para: Análise de Cadastro, Jurídica e avaliação do imóvel (se for usar FGTS).
- O primeiro encargo vencerá no mês subsequente à transferência de financiamento, no dia correspondente a assinatura do contrato.
- O cliente poderá escolher uma data de vencimento diferente, cobrando-se os juros diários proporcionais e seguros habitacionais se houver mês sem vencimento do encargo mensal.
Transferência de Parte Ideal (venda de imóvel financiado a participante do contrato)
Esta operação é efetivada entre participantes do contrato original de financiamento, transferindo a propriedade que lhe cabe do imóvel e a respectiva dívida ao(s) outro (s) participante(s).
Condições para a Transferência de Financiamento Habitacional
Em geral não é permitida a transferência de dívida de imóvel em fase de construção, inclusive de imóvel na planta.
Nesta operação será mantida a garantia constante no contrato de financiamento original: alienação fiduciária ou hipoteca.
É dispensada nova avaliação do imóvel/garantia na transferência de dívida, uma vez que na concessão do financiamento original foi efetuada avaliação do imóvel.
A exceção para efetivar nova avaliação do imóvel/garantia pelo Banco será em função da utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS para pagamento da poupança ou redução do saldo devedor a ser transferido.
Tal fato é decorrente na necessidade de verificação do enquadramento do valor do imóvel nas condições SFH.
Pode-se utilizar o FGTS para efetivar o pagamento da parte ideal que está sendo adquirida.
A operação de transferir financiamento é semelhante à operação de aquisição e relativamente simples se você mantiver o financiamento no banco atual.
Também é importante destacar que não é obrigatório que o contrato atual seja mantido, pois cada adquirente é analisado individualmente, pode apresentar um risco diferente e, por isso, poderá possuir taxas de juros diferenciadas, inclusive, em função do relacionamento com o Banco.
Dessa forma, deverá ser feito um novo contrato com os novos valores.
Na transferência de financiamento a terceiros as condições do financiamento habitacional original serão alteradas e os valores totalmente recalculados (condições atuais de financiamento).
Como um novo devedor entrará na relação contratual, novas certidões e documentos deverão ser apresentados.
E, além disso, deverá arcar com as despesas de: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – e as respectivas custas/emolumentos para registro em Cartório de Imóveis.
Depois disso, aprovado o crédito será elaborado um novo contrato e o adquirente será formalmente reconhecido como novo devedor do financiamento.
Transferência de financiamento – Banco atual ou novo Banco
Mas e se o Banco não aceitar realizar a transferência do contrato com o novo comprador?
Nesse caso, a negativa deverá ser justificada e o novo adquirente deverá buscar um financiamento em outro banco.
Caso se opte pela troca de banco financiador a operação será realizada por meio de cláusula de Interveniente Quitante e com a anuência do Banco anterior.
A dívida é quitada com o banco atual e nova operação de crédito será efetivada no novo Banco.
Nesse caso, a primeira coisa a fazer é ir ao banco atual e pedir informações relacionadas ao contrato.
Por meio do Custo Efetivo Total (CET), será possível comparar as condições do financiamento com outros bancos.
O ideal talvez seja sempre procurar primeiro o banco em já possui relacionamento, as condições de financiamento podem ser melhores.
Veja mais:
Diferença entre Portabilidade e Interveniente Quitante
Vejam algumas considerações sobre a transferência de financiamento e contrato de gaveta:
A transferência da propriedade imóvel somente se efetiva com o registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
A legislação brasileira no artigo 1.245 do Código Civil, define que: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Isto quer dizer que a transferência da propriedade imóvel, ou seja, a retirada do nome do então proprietário do bem (vendedor) e a inserção do nome do agora atual e novo proprietário (comprador) na documentação do imóvel somente se efetiva com registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Para escapar do recálculo do financiamento, devido à transferência de financiamento, muitos dos mutuários, por desconhecimento, ainda optam pelo contrato de gaveta.
Os bancos promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento com o valor do encargo sendo adequado à capacidade de pagamento do adquirente.
Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos
Ao fazer a negociação com o banco, o novo mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS, se atender as condições de uso, para abater parte da dívida ou pagar o sinal da compra.
Tendo em vista que antes da regularização este tipo de operação não é possível.
E posteriormente utilizar o FGTS no financiamento para amortização/liquidação do saldo devedor, bem como para pagamento de parte de pagamento de prestação, se atendidas as condições de uso.
Veja também:
Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?
Na hipótese do vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.
O que, além de causar transtornos, pode demorar anos e ter custos altos.
Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e adquirente entrem em contato, juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.
Conclusão
Atualmente a venda de um imóvel objeto de financiamento, por meio da transferência não traz grandes complicações, e por isso mesmo tem cada vez mais sendo utilizada, considerando que o financiamento não impede a negociação, pelo contrário, pode facilitar a efetivação da compra.
A diferença é que o valor da venda será utilizado, primeiramente, para quitação do financiamento existente, e o restante será entregue ao vendedor, após o registro do contrato do Cartório de Registro de Imóveis.
A melhor opção é sempre efetivar a transferência do financiamento de forma regulamentada.
A operação poderá ser efetivada pelo Banco atual ou por outro Banco.
O comprador tem o direito de verificar as melhores condições para o financiamento.
Gilberto Ribeiro de Melo
Especialista – Crédito Imobiliário
