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Vício ou defeito Construtivo: Cuidados com o imóvel

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Como qualquer outra compra, a aquisição de um imóvel exige cuidados e é preciso ter garantias de que ele se encontra em perfeitas condições de uso (vício ou defeito construtivo)

Vício ou defeito Construtivo: Cuidados com o imóvelOs elementos que causam danos à estrutura da edificação poder ser internos (decorrentes de defeitos na elaboração do projeto, na sua execução, ou inobservância às boas práticas da engenharia e utilização de material de baixa qualidade) ou externos (agentes da natureza).

Antes de avançarmos no assunto precisamos definir o que vem a ser vícios de construção e diferenciar de defeito de edificação, que por definição são bastantes distintos.

De acordo com o Manual de Saúde dos Edifícios publicado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de São Paulo (CREA-SP), vícios de construção são falhas que tornam o imóvel impróprio para uso ou lhe diminuem o valor, enquanto que os defeitos podem afetar a saúde e a segurança do consumidor.

Vale frisar que ambos podem ser visíveis ou ocultos, sendo este último, considerado como de difícil ou impossível constatação de imediato.

Código Civil Brasileiro – Garantia da construção

Independente de qual seja o caso, o consumidor está garantido, o Código Civil Brasileiro prevê inclusive um capítulo inteiro sobre contratos de empreitada.

Segue extração do artigo 618 do Código Civil Brasileiro em que trata especificamente do prazo para contestação e garantia da obra.

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. ”(Art. 618 CCB)”

Cabe antes de mais nada esclarecer o que vem a ser um contrato de empreitada, que nada mais é do que um contrato cujo objeto consiste na execução de obras em geral por um construtor em favor de outrem, contratante dos serviços daquele.

Apesar de não estar explicitamente destacado no Código Civil, cabe ressaltar que há entendimentos na justiça em que considera que o incorporador imobiliário responde de forma solidária ao construtor, pelos vícios e defeitos construtivos:

“Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação (CC/2002, art. 618). Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente  com o construtor” (Resp 884.367-DF).

Considera-se como incorporador imobiliário a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob regime condominial, ou meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.

Analisando cuidadosamente o artigo 618 do C.C., é preciso ficar atento ao prazo para fazer a reclamação e exigir que o conserto seja realizado, já que, apesar do prazo prescricional ser de 5 anos, deve ser dada especial atenção a obrigação legal imposta ao dono da obra de propor ação contra o empreiteiro em até 180 dias contados do aparecimento do vício ou defeito construtivo.

Financiamento Habitacional

Caso o imóvel tenha sido adquirido através de financiamento habitacional, cabe esclarecer, que no ato da contratação do financiamento, é obrigatória a contratação de Apólice de Seguro que garanta no mínimo as coberturas contra os riscos de morte e invalidez total e permanente dos mutuários e de danos físicos ao imóvel.
Para a cobertura de danos físicos ao imóvel há uma relação de eventos cobertos, sendo eles os prejuízos causados por:
  • Incêndio, raio e explosão;
  • Vendaval;
  • Inundação e alagamento;
  • Desmoronamento total ou parcial bem como ameaça de desmoronamento;
  • Destelhamento; e
  • Danos estruturais causados por fatores externos, inclusive queda de raio;

Veja mais:

Seguro: Danos Físicos ao Imóvel

Apesar de contar com a cobertura do Seguro, vícios construtivos não são eventos cobertos pela maioria das apólices de Seguros Habitacional e portanto não são passíveis de serem indenizados.

Considerando que além de serem entendidos como riscos existentes antes da contratação do Seguro, são também explicitamente declarados nas apólices de seguros como riscos não cobertos, em virtude da má execução ou desobediência às normas constantes do projeto e/ou da infração às normas técnicas aplicáveis à construção civil.

Conforme dito a responsabilidade pelo conserto, bem como do eventual ressarcimento é da construtora e/ou responsável técnico pela obra e em alguns casos também da incorporadora, pelos prejuízos ou defeitos encontrados nos imóveis decorrentes de vício construtivo.

Diante disto, a melhor recomendação é de que tenham bastante atenção quando do recebimento do imóvel e de estarem atento aos possíveis vícios ou defeitos construtivos encontrados após a entrega para que não prescreva o prazo legal de 180 dias contatos a partir do aparecimento do vício ou defeito.

Bem como, dos 5 anos para contestação do conserto e se necessário a solicitação da nulidade do negócio.

Recomendação e Orientação da Caixa Seguros.

Veja também:

Seguro Habitacional – Veja os detalhes

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NEIDE

Boa noite, minha casa foi construída pelo financiamento construção caixa, ESTÃO APARECENDO TRINCAS E RACHADURAS, QUEM FICA RESPONSABILIZADO, O ENGENHEIRO DA CAIXA QUE FAZIA AS VISTORIAS OU O ENGENHEIRO RESPONSÁVEL PELO PROJETO? OBRIGADA.

Juliana

Olá contrui uma casa pela minha casa minha vida, depois que eu mudei foram aparecendo rachaduras na sala, quarto, cozinha,banheiro depois aumento mais 2 cômodo e uma a garagem com isso percebi que as rachaduras só aumenta, a caixa tem responsabilidade. Casa tem 3 anos

Leandro

Boa tarde! Por favor, meu condomínio (e meu apartamento) está com rachaduras grandes, (acho que seriam vícios estruturais), inclusive a defesa civil cogita interdição do condomínio, o síndico tem documentos que comprovam isso. É financiado pelo banco do brasil há menos de 1 ano. Acionei o seguro depois de um temporal que alagou meu apartamento. No sinistro citei os problemas das rachaduras nas minhas janelas e a resposta foi negada para indenização por tratar-se de vícios. A questão é: quem se responsabiliza, uma vez que paguei mais de 1500 reais para que o engenheiro do BB fizesse a vistoria? A… Read more »

Leandro Aparecido Martinelli da Silva

Agradeço pelos esclarecimentos! A Caixa foi responsável pela construção de toda parte estrutural e contratou uma construtora para terminar, porém, acredite, toda a parte estrutural foi construída pela própria Caixa. Isso está documentado. Há uma ação contra a Caixa já, porém ela enrola…. nesse caso, o banco, verificando as condições de habitalidade, poderia liberar o financiamento de um apartamento que possui rachaduras nas janelas? Essas rachaduras só foram vistas por mim após o temporal.. Eu confiava que, pagando esse absurdo, no mínimo o engenheiro faria um trabalho decente, estou errado?

Luis Otavio Sigaud Furquim

Boa noite. Comprei um imóvel em 2015 e estão aparecendo algumas trincas nos muros e paredes da sala. Não parece problema estrutural. Como posso saber se é responsabilidade da construtora?

Luiz alberto

Boa noite o que faço vendi uma casa pelo minha casa minha vida e depois de três anos apareceu umas fissuras acima das portas corrigi as fissuras e agora o proprietário quer que eu pinte a casa toda pois ele questiona que a pintura de onde fiz o serviço vai fica com a tonalidade diferentes do restante da casa ( lembrando bem que faz 3 anos que a casa não foi pintada a pintura ainda é a mesma que eu entreguei)

Ariane

Olá! Há quase dois anos compramos uma casa pelo programa minha casa minha vida, sendo financiada pelo Banco do Brasil. Ano passado ela apresentou diversos defeitos e eu acionei o construtor que também foi o vendedor. Depois de meses reclamando, e meses dele mandando fazer gambiarras nos problemas apresentados, ele “reformou” uma parte da casa. Ficaram varios detalhes por terminar e está pra fazer um ano que eu cobro a ele e ele não toma providencias. “Recentemente”, apareceu mais problemas, já o comuniquei, mas ele não toma atitudes a respeito. Me ignora completamente. O que posso fazer a respeito? Eu… Read more »

Mateus

Bom dia. 1 mês após receber minha chave a casa já apresenta vicio de construção. Um barranco sem arrimo corre risco de desabar sobre a parede do quarto. Esse vicio era oculto por uma laje em um terreno elevado e teve que ser exposto pelo construtor para retirar infiltração do quarto. Acionei o mesmo, porem ele disse que ira chanfrar esse barranco e construir uma laje inteira sobre esse terreno, desde que eu assine um termo assumindo total responsabilidade pela alteração. Minha duvida é, se caso ocorra algum problema futuro, e eu precise acionar a caixa, ela pode questionar essa… Read more »

Leandro jacob

Boa tarde.. fiz um financiamento de uma casa pela caixa.. mas me entregaram a casa sem lâmpadas, sem pia da cozinha e só a pia e o caso do banheiro o que devo fazer??

Fabio

Comprei uma casa em 2011 – Plano Minha Casa Minha Vida – e no ano seguinte a mesma deu problemas com a construção e tambem no muro de arrimo, mas o construtor não resolveu e a Caixa tambem não. Fizemos varias tentativas para acerto, mas nada. Agora em 2016 o muro caiu e a casa foi interditada pela defesa civil, pois tambem a casa do vizinho foi afetada. Agora pago a prestação do imovel desde 2016 sem poder utiliza-lo e tambem o aluguel de onde moro atualmente. O construtor um deles faleceu e o outro a Caixa não interditou na… Read more »

VALTEIR FERNANDES

Comprei uma casa menos de um mês eu descobri que a parte elétrica está mal feita e a casa não tem aterramento e já queimou minha TV e meu computador qual meu direito