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Vício ou defeito Construtivo: Cuidados com o imóvel

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Como qualquer outra compra, a aquisição de um imóvel exige cuidados e é preciso ter garantias de que ele se encontra em perfeitas condições de uso (vício ou defeito construtivo)

Vício ou defeito Construtivo: Cuidados com o imóvelOs elementos que causam danos à estrutura da edificação poder ser internos (decorrentes de defeitos na elaboração do projeto, na sua execução, ou inobservância às boas práticas da engenharia e utilização de material de baixa qualidade) ou externos (agentes da natureza).

Antes de avançarmos no assunto precisamos definir o que vem a ser vícios de construção e diferenciar de defeito de edificação, que por definição são bastantes distintos.

De acordo com o Manual de Saúde dos Edifícios publicado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de São Paulo (CREA-SP), vícios de construção são falhas que tornam o imóvel impróprio para uso ou lhe diminuem o valor, enquanto que os defeitos podem afetar a saúde e a segurança do consumidor.

Vale frisar que ambos podem ser visíveis ou ocultos, sendo este último, considerado como de difícil ou impossível constatação de imediato.

Código Civil Brasileiro – Garantia da construção

Independente de qual seja o caso, o consumidor está garantido, o Código Civil Brasileiro prevê inclusive um capítulo inteiro sobre contratos de empreitada.

Segue extração do artigo 618 do Código Civil Brasileiro em que trata especificamente do prazo para contestação e garantia da obra.

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. ”(Art. 618 CCB)”

Cabe antes de mais nada esclarecer o que vem a ser um contrato de empreitada, que nada mais é do que um contrato cujo objeto consiste na execução de obras em geral por um construtor em favor de outrem, contratante dos serviços daquele.

Apesar de não estar explicitamente destacado no Código Civil, cabe ressaltar que há entendimentos na justiça em que considera que o incorporador imobiliário responde de forma solidária ao construtor, pelos vícios e defeitos construtivos:

“Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação (CC/2002, art. 618). Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente  com o construtor” (Resp 884.367-DF).

Considera-se como incorporador imobiliário a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob regime condominial, ou meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.

Analisando cuidadosamente o artigo 618 do C.C., é preciso ficar atento ao prazo para fazer a reclamação e exigir que o conserto seja realizado, já que, apesar do prazo prescricional ser de 5 anos, deve ser dada especial atenção a obrigação legal imposta ao dono da obra de propor ação contra o empreiteiro em até 180 dias contados do aparecimento do vício ou defeito construtivo.

Financiamento Habitacional

Caso o imóvel tenha sido adquirido através de financiamento habitacional, cabe esclarecer, que no ato da contratação do financiamento, é obrigatória a contratação de Apólice de Seguro que garanta no mínimo as coberturas contra os riscos de morte e invalidez total e permanente dos mutuários e de danos físicos ao imóvel.
Para a cobertura de danos físicos ao imóvel há uma relação de eventos cobertos, sendo eles os prejuízos causados por:
  • Incêndio, raio e explosão;
  • Vendaval;
  • Inundação e alagamento;
  • Desmoronamento total ou parcial bem como ameaça de desmoronamento;
  • Destelhamento; e
  • Danos estruturais causados por fatores externos, inclusive queda de raio;

Veja mais:

Seguro: Danos Físicos ao Imóvel

Apesar de contar com a cobertura do Seguro, vícios construtivos não são eventos cobertos pela maioria das apólices de Seguros Habitacional e portanto não são passíveis de serem indenizados.

Considerando que além de serem entendidos como riscos existentes antes da contratação do Seguro, são também explicitamente declarados nas apólices de seguros como riscos não cobertos, em virtude da má execução ou desobediência às normas constantes do projeto e/ou da infração às normas técnicas aplicáveis à construção civil.

Conforme dito a responsabilidade pelo conserto, bem como do eventual ressarcimento é da construtora e/ou responsável técnico pela obra e em alguns casos também da incorporadora, pelos prejuízos ou defeitos encontrados nos imóveis decorrentes de vício construtivo.

Diante disto, a melhor recomendação é de que tenham bastante atenção quando do recebimento do imóvel e de estarem atento aos possíveis vícios ou defeitos construtivos encontrados após a entrega para que não prescreva o prazo legal de 180 dias contatos a partir do aparecimento do vício ou defeito.

Bem como, dos 5 anos para contestação do conserto e se necessário a solicitação da nulidade do negócio.

Recomendação e Orientação da Caixa Seguros.

Veja também:

Seguro Habitacional – Veja os detalhes

32 COMENTÁRIOS

  1. Boa noite o que faço vendi uma casa pelo minha casa minha vida e depois de três anos apareceu umas fissuras acima das portas corrigi as fissuras e agora o proprietário quer que eu pinte a casa toda pois ele questiona que a pintura de onde fiz o serviço vai fica com a tonalidade diferentes do restante da casa ( lembrando bem que faz 3 anos que a casa não foi pintada a pintura ainda é a mesma que eu entreguei)

    • Olá Luiz

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Entendemos que a pintura é item de manutenção do imóvel, de obrigação do comprador.

      Equipe Click Habitação

  2. Olá! Há quase dois anos compramos uma casa pelo programa minha casa minha vida, sendo financiada pelo Banco do Brasil. Ano passado ela apresentou diversos defeitos e eu acionei o construtor que também foi o vendedor. Depois de meses reclamando, e meses dele mandando fazer gambiarras nos problemas apresentados, ele “reformou” uma parte da casa. Ficaram varios detalhes por terminar e está pra fazer um ano que eu cobro a ele e ele não toma providencias.
    “Recentemente”, apareceu mais problemas, já o comuniquei, mas ele não toma atitudes a respeito. Me ignora completamente.
    O que posso fazer a respeito?
    Eu ouvi dizer que em casos que a casa tem muitos problemas, o “construtor deve me fornecer uma nova sem vicios. Isso procede? Como procedo a respeito?

    • Olá Ariane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o fornecimento de outro imóvel é MITO.
      Se o construtor não arrumar o imóvel você deverá denunciá-lo junto ao CREA e procurar um advogado para analise da viabilidade de ação judicial.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia. 1 mês após receber minha chave a casa já apresenta vicio de construção. Um barranco sem arrimo corre risco de desabar sobre a parede do quarto. Esse vicio era oculto por uma laje em um terreno elevado e teve que ser exposto pelo construtor para retirar infiltração do quarto. Acionei o mesmo, porem ele disse que ira chanfrar esse barranco e construir uma laje inteira sobre esse terreno, desde que eu assine um termo assumindo total responsabilidade pela alteração. Minha duvida é, se caso ocorra algum problema futuro, e eu precise acionar a caixa, ela pode questionar essa alteração na construção vindo ate mesmo a me negar assistencia?

    • Olá Mateus

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sempre a responsabilidade pela obra deve ser do Responsável Técnico pela obra.
      Tal posicionamento do construtor nos parece chantagem …
      Todas as alterações no projeto devem ser objeto de aprovação pela Prefeitura e verificação e averbação pela Engenharia do banco para poder ser objeto de cobertura do seguro habitacional, mas somente pelos riscos cobertos.
      Eventuais problemas construtivos sempre serão de responsabilidade do Construtor!

      Com relação ao seguro o que não estiver averbado originalmente e não for objeto de alteração junto ao Banco e Seguradora não estarão passíveis de cobertura dos riscos cobertos pelo seguro.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Seguro: Danos Físicos ao Imóvel

      Equipe Click Habitação

  4. Boa tarde.. fiz um financiamento de uma casa pela caixa.. mas me entregaram a casa sem lâmpadas, sem pia da cozinha e só a pia e o caso do banheiro o que devo fazer??

    • Olá Leandro

      Boa Tarde! agradecemos a presença no Click Habitação.

      E por que aceitou a casa com estas condições?
      Deveria ter recusado.
      Estranho pois a vistoria do Banco verifica tais coisas.

      Orientamos a efetivar a reclamação junto ao vendedor!
      Em caso de recusa orientamos a denunciar os problemas ao banco.

      Se pelo Programa minha casa Minha Vida, tem um canal de atendimento:
      Para receber sua reclamação, a Caixa colocou à disposição uma linha exclusiva, o 0800-721-6268.

      Equipe Click Habitação

  5. Comprei uma casa em 2011 – Plano Minha Casa Minha Vida – e no ano seguinte a mesma deu problemas com a construção e tambem no muro de arrimo, mas o construtor não resolveu e a Caixa tambem não. Fizemos varias tentativas para acerto, mas nada. Agora em 2016 o muro caiu e a casa foi interditada pela defesa civil, pois tambem a casa do vizinho foi afetada. Agora pago a prestação do imovel desde 2016 sem poder utiliza-lo e tambem o aluguel de onde moro atualmente. O construtor um deles faleceu e o outro a Caixa não interditou na epoca, e o mesmo desapareceu.
    Entramos com processo para receber o aluguel e o juiz indeferiu, dizendo que o processo teria que ser feito com a CEF e não contra a Caixa Seguradora.
    Gostaria de saber se no caso de requerer aluguel, indenização e que o banco tome providencias, quanto ao ressarcimento de valores, entramos em qual esfera da justiça e contra quem( Caixa, Caixa Seguradora ou FGHAB) . Obrigado

    • Olá Fabio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na realidade o Vendedor ou o Responsável Técnico pela obra é quem deveria ser acionado, considerando que se trata de problema construtivo, conforme consta no artigo.

      Sugerimos consultar o PROCON, a Defensoria Pública ou advogado de sua confiança e verificar o caminho que deverá ser seguido para defender os seus interesses.

      Equipe Click Habitação

  6. Comprei uma casa menos de um mês eu descobri que a parte elétrica está mal feita e a casa não tem aterramento e já queimou minha TV e meu computador qual meu direito

    • Olá Valteir

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Você deve formalizar a reclamação junto ao vendedor do imóvel.
      Caso não seja atendido sugerimos consultar o PROCON para orientação quanto a forma de atuação, cremos que terá que mover ação judicial no juizado de pequenas causas.

      Equipe Click Habitação

  7. Fui contemplada no minha casa minha vida e agora apos um ano tem um síndico que disse que Se nao pagar segurança e outras taxas eu vou perder meu apt. Nunca teve nada disso aqui e público e pago minhas conta o que devo fazer.

    • Olá Cris

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a vida em condomínio tem despesas que devem ser arcadas pelos moradores.
      Sugerimos procurar a Defensoria Pública para analisar a situação.

      Equipe Click Habitação

  8. Boa noite!!

    Comprei uma casa pelo programa minha casa minha vida, porém não tinha observado que o piso do banheiro não é antiderrapante. Eu tenho direito a um piso novo

    • Olá Vinicius

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que isto não é um vício de construção. Orientamos a verificar como estava no memorial descritivo da construção e com a Construtora a possível troca, se devida for.

      Equipe Click Habitação

  9. Boa noite, meu apartamento esta com pisos quebrados e está tendo vazamentos para o apartamento de baixo gostaria de saber que providencia tomar, quem que é o responsável para resolver isso, comprei pelo plano minha casa minha vida.

    • Olá Carla

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que este tipo de problema é de responsabilidade do Construtor ou do vendedor do imóvel, conforme informado no artigo.
      Se o contrato for da CAIXA, existe um programa: “Por meio do programa De Olho na Qualid​ade, você pode registrar reclamações sobre ​as condições físicas do seu imóvel e exigir providências dos construtores.”
      Para receber sua reclamação, a Caixa colocou à disposição uma linha exclusiva, o 0800-721-6268.

      Equipe Click Habitação

  10. Boa tarde, adquiri uma casa no final do ano de 2013 pelo minha casa minha vida porém apareceram rachaduras e infiltrações que chegaram a cair o reboco, qual o procedimento a se tomar?

    • Olá Dhego

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se o contrato for da CAIXA orientamos a ligar para:
      O Programa De Olho na Qualidade oferece para você, comprador, uma linha gratuita e exclusiva na Caixa, o 0800-721-6268, das 8h às 21h de segunda-feira a sexta-feira e aos sábados de 10h às 16h​. Por ela, você pode registrar reclamações sobre danos físicos, além de esclarecer dúvidas e deixar elogios ao programa.

      Equipe Click Habitação

  11. BOA TARDE…
    FIZEMOS UM FINANCIAMENTO EM UM CONJUNTO COM 247 RESIDENCIA DA MINHA CASA MINHA VIDA FAIXA 3, A CONSTRUTORA ESTAVA SEM TRABALHAR 20/07/2016 E EM 20/12/2016 DECLAROU FALENCIA, E ESTAMOS PAGANDO JUROS DE CONSTRUÇÃO COM A OBRA PARADA!!! NO MEU CASO JUROS MAIOR QUE VALOR DA PRIMEIRA PARCELA , NÃO SABEMOS OQ FAZER COBRAMOS O CORRESPONDENTE DA CAIXA, GERENTE DA CAIXA, E NADA É FEITO NINGUEM SABE DE NADA, QUAL PROVIDENCIA DEVEMOS TOMAR???

    • Olá Cerqueira

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a efetivar a reclamação no canal do banco:
      Para receber sua reclamação, a Caixa colocou à disposição uma linha exclusiva, o 0800-721-6268.

      em paralelo procure o PROCON ou advogado de sua confiança.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Deise

      Boa Tarde!

      Sugerimos verificar com advogado as providências necessárias e se viável no seu caso.

      Equipe Click Habitação

  12. Boa tarde,
    Minha casa foi construída num declive e meu quintal é aterrado, acontece que este aterro vem cedendo cada vez mais, e sobrecarregando o muro, que vem apresentando rachaduras. É um problema de vicios de construção que não foram identificados nem pelo engenheiro da caixa e nem por mim, sendo de total responsabilidade do construtor que desapareceu, e a caixa não se responsabiliza, como eu procedo nestes casos? qual a minha garantia enquanto fornecedora e visto que estamos correndo risco nesta casa?

    • Olá Deise

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos preliminarmente denuncia junto ao CREA local e solicitar o endereço e dados de contado do engenheiro.
      O CREA deverá lhe orientar do que pode ser feito.

      Orientamos a contratar advogado para estudar o caso e verificar o que poderá ser efetivado na defesa dos seus interesses.

      Equipe Click Habitação

  13. Boa noite.
    Adquiri um Apartamento Minha casa Minha vida, só tem 4 anos isso as unidades mais velhas e o Barranco do condominio desmoronou, podemos acionar nosso Seguro Garantidor?

    Aguardo.
    Grata.

    • Olá Marileide

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a pedir um laudo do Corpo de Bombeiros ou Defesa Civil e tirar fotos do local e levar tudo na agência para abertura do processo de sinistro de Danos Físicos no imóvel junto ao Fundo FGHAB.

      Em paralelo sugerimos ligar para o Programa De olho na qualidade da CAIXA:
      O serviço funciona pelo telefone 0800-721-6268.

      Equipe Click Habitação

  14. Boa noite,

    Comprei uma casa geminada (nova) em Abr/2013 através do Sistema Financeiro de Habitação – CEF. A casa foi construída por uma pessoa física (construtor autônomo). Para aprovação do financiamento imobiliário a CEF encaminhou seu engenheiro para vistoriar o imóvel.Tudo aprovado, assinei o contrato na data acima mencionada e recebi as chaves da casa. Se passaram 3 anos, e agora começaram os problemas. A casa apresenta rachadura na laje em todos os cômodos (sala, cozinha, lavanderia, corredor, banheiros e quartos), sendo visíveis tanto na parte inferior quanto na parte superior da laje. Outro problema que esta aparente é uma infiltração em um dos banheiros. Informo ainda que a casa gêmea também apresenta os mesmos problemas. Gostaria de saber como devo proceder?

    • Olá Normando

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar o construtor e exigir a reparação dos danos.
      Faça denuncia junto ao CREA, se for o caso.

      Este tipo de problema não tem cobertura do seguro.
      A vistoria do bem pelo Banco é apenas para verificar o valor do imóvel e se naquele momento tem condições de ser aceito como garantia.
      A responsabilidade do construtor não é eximida.

      Seria interessante se unir ao vizinho e acionar judicialmente o construtor. Procure ajuda do PROCON.
      Orientamos a efetivar denuncia junto ao Banco para restringir o acesso do vendedor a novos financiamentos.

      Equipe Click Habitação

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