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Financiamento Habitacional – O que considerar?

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A compra da casa própria não é apenas juntar um valor para dar de entrada e fazer a prestação do financiamento habitacional caber no bolso

imóvel na planta - financiamento habitacional

O financiamento imobiliário exige o máximo de planejamento e responsabilidade para que todo o processo flua de forma eficaz e sem contratempos.

É importante lembrar que o perfil do comprador será analisado, tendo em vista que os bancos precisam conhecer os clientes e verificar todas as informações possíveis.

Pergunte tudo e tire dúvidas

É uma das partes mais importantes antes de contratar o financiamento imobiliário, pois tirando as dúvidas conseguirá tomar boas decisões.

O adquirente deve escolher de forma consciente a melhor modalidade de crédito e as condições de financiamento habitacional mais adequadas.

Por que o financiamento habitacional é tão importante para o mercado imobiliário?

A maioria das pessoas não possuem condições para realizar a compra do imóvel à vista, e desta maneira recorrem a um financiamento habitacional.

Esta modalidade de crédito permite que as pessoas possam pagar o imóvel em parcelas, as quais devem estar dentro das condições de pagamento.

É um dos instrumentos vitais para movimentar o mercado imobiliário, pois funciona mesmo nas crises.

Como adquirir um financiamento habitacional

A compra de um imóvel deve ser precedido de planejamento financeiro, considerando que não existe mais financiamento total.

Ou seja, haverá necessidade da entrada, além dos custos naturais da compra:

  • Tarifa de contratação do banco
  • ITBI
  • Registro do contrato e garantia no Cartório de Imóveis

Envolve, também, outras variáveis e situações que devem ser observadas.

Veja a seguir dicas e informações importantes para a compra segura do seu imóvel, por meio de financiamento imobiliário.

Simulação das condições financiáveis

Para isso, faça previamente simulações do financiamento habitacional. Faça-as em todos os bancos e sites disponíveis.

Antes de visitar imóveis faça levantamento de suas contas, do quanto tem disponível (poupança pessoal e FGTS), qual o valor da parcela que cabe no seu orçamento e ter certeza que o pagamento exigirá esforço de longo prazo.

Veja que a parte mais importante é a capacidade de pagamento.

A simulação proporcionará ter a visão da evolução do valor das prestações, bem como as condições a serem contratadas, inclusive a escolha da Seguradora e os prêmios de seguros.

Pesquisar e simular as condições do financiamento

Crédito de longo prazo, 10, 15 e até 30 anos, destinado a viabilizar o sonho de nove em cada dez brasileiros: comprar a casa própria.

O valor financiado dependerá da renda da família e do tipo de imóvel pretendido.

Vale a pena pesquisar as condições do mercado, que variam de banco para banco, assim como as alternativas de financiamento:

  • imóvel novo ou usado
  • aquisição de terreno e construção
  • entre outros.

Antes de optar pelo financiamento pesquise os custos envolvidos e as condições oferecidas pelos bancos privados e Banco do Brasil, e em especial pela CAIXA.

É bastante comum encontrar taxas de juro diferentes de uma instituição para outra, bem como o percentual do valor a ser financiado.

Pesquise, negocie, reflita antes de decidir!

Simulador de financiamento imobiliário

Diversos bancos oferecem financiamentos.

O que os diferencia são as condições de pagamento, tais como: as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos (prazo),  quanto do valor do imóvel pode ser financiado (quota de financiamento) e os seguros habitacionais obrigatórios.

Quando fizer a simulação o valor do financiamento e do encargo mensal (prestação, seguros e taxa) dependerá de:

Algumas variáveis

* Prazo – Quanto maior o prazo maior será o valor passível de financiamento (isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo maior o desembolso de juros ao longo do contrato);

Veja mais:

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

* Sistema de amortização – Basicamente no mercado imobiliário trabalha hoje em dia com 2 sistemas de amortização: SAC – Sistema de amortização constante e a Tabela PRICE (No SAC a prestação será maior e por consequência o valor a financiar será menor e no PRICE a prestação será menor e poderá financiar um valor maior).

Veja também:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

Taxa de juros – Logicamente a taxa de juros também influencia no cálculo, pois dependendo do Banco e do relacionamento que tiver haverá diferenças nas taxas de juros ofertadas (em geral, para ter taxa de juros menor o banco exigirá algumas reciprocidades: conta salário, conta, cartão de crédito e cheque especial, dentre outras).

Mas, é essencial não levar em consideração somente a taxa de juros na escolha da melhor opção para financiar seu imóvel.

O ideal é sempre comparar o CET – Custo Efetivo Total e o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional para fazer a escolha.

Mas, é interessante verificar as reciprocidades exigidas por cada Banco.

Por exemplo, a tarifa mensal de manutenção da conta corrente não é computada no CET, e dependendo do Banco é extremamente relevante e pode prejudicar todo o benefício da redução dos juros no financiamento habitacional.

Os demais custos de serviços bancários, também, devem ser considerados na escolha.

Assim, o relacionamento com o banco deve ser considerado e verificar antecipadamente as vantagens que o seu Banco atual pode oferecer e constatar se vale a pena mudar para fazer o financiamento imobiliário.

Veja mais:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

A origem do dinheiro muda as condições de financiamento?

Com certeza.

A origem dos recursos define o sistema ao qual o contrato de crédito imobiliário ficará vinculado e por consequência:

  • a taxa de juros
  • prazo do financiamento e
  • as condições do financiamento.

Por exemplo, se o dinheiro vier da caderneta de poupança, o empréstimo poderá regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH.

Se os recursos tiverem origem na emissão de títulos do crédito imobiliário, o empréstimo será atrelado ao Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI.

Se recursos do FGTS, serão usados nos financiamentos do SFH e na compra de imóveis populares, como os do programas:

  • Minha Casa, Minha Vida
  • Carta de Crédito FGTS” ou
  • “Pro-cotista”

Veja também:

Diferença entre SFH e SFI

Limite de financiamento Habitacional

Essa questão é relevante, pois não se consegue financiar 100% do valor da compra/venda, desta forma, haverá necessidade de desembolsar alguma quantia.

O limite de financiamento determinado pelo Conselho Monetário Nacional – CMN depende do sistema de amortização escolhido:

SAC – até 90% do valor do imóvel
PRICE – até 80% do valor do imóvel

O valor da entrada será de no mínimo de 10% do valor do imóvel, podendo ser maior estando sujeito ao sistema de amortização escolhido ou disponível, da capacidade de pagamento (encargo mensal), dentre outros fatores.

Mas, atualmente o valor máximo, em qualquer sistema de amortização disponibilizado pelos bancos é de 80% do valor do imóvel, em função de questões de alocação de capital.

Sempre a melhor escolha quando se vai fazer um financiamento é fazê-lo:

  • No menor prazo;
  • Com a menor taxa de juros e
  • Use o FGTS, se possível.

A quota de financiamento (valor máximo financiável) pode ser objeto de políticas internas de cada Banco, podendo variar por produto ou origem de recursos do financiamento, obedecendo os limites máximos estabelecidos pelo CMN.

Uma alternativa para compatibilizar o encargo mensal no financiamento habitacional com a capacidade de pagamento, no SFH, é o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação.

Pode-se utilizar até 80% do valor do encargo total com FGTS.

Auxiliará o equilíbrio financeiro familiar e o planejamento do orçamento durante um ano, em especial, no início do financiamento, a modalidade que pode ser renovada a cada 12 meses existindo saldo na conta vinculada.

Veja mais:

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestação

Sugerimos a leitura do artigo do Click Habitação, onde é explicado como funciona a prestação e a evolução do saldo devedor no financiamento habitacional:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Conforme é descrito no artigo nem sempre financiar com uma prestação menor será vantajoso em termos de educação financeira.

Custos na aquisição da moradia

Você também precisa reservar algum dinheiro para as despesas de contratação, tais como:

  • Registro de compra e venda
  • Registro da garantia (alienação fiduciária) junto ao Banco;
  • Certidões
  • ITBI

Alguns bancos oferecem a possibilidade de financiar essas despesas, avalie se será necessário e se é vantajoso.

Veja também:

Registro de Imóvel – Veja os detalhes

Além, de todos os fatores e custos envolvidos é preciso pensar, também, nas despesas após a aquisição do imóvel, tais como:

  • Mudança;
  • Pequenas reformas;
  • Compra de móveis e utensílios

Existem alguns gastos no processo de compra que nem todo mundo leva em consideração!

Além do dinheiro da entrada e dos encargos mensais do financiamento, existem despesas com: impostos, documentação, mobília, mudanças e reformas.

Custos para comprar imóvel

Conheça todas variáveis que devem ser considerados/comparados entre os Bancos:

  • Simulação
  • Limite de Valor de Financiamento
  • Valor de Entrada
  • Comprometimento de Renda
  • Encargo Mensal
  • Sistema de Amortização
  • CET
  • CESH
  • Prazo de Amortização
  • Taxa de Juros
  • SFI x SFH

O que devo fazer antes de pleitear o financiamento para comprar imóvel?

  • Faça uma poupança, guarde para dar o máximo de entrada e diminua o número de parcelas do financiamento;
  • Se possível, utilize o FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço) para pagar a entrada ou financiar menos ou em menor prazo.

E se quiser pagar à vista?

Não existe nada melhor do que acumular os seus próprios recursos para comprar um imóvel, pois, além de não pagar taxas de juros é possível conseguir um desconto na hora de pagar.

Fatores que podem atrapalhar a aprovação do crédito imobiliário

1) Comportamento cadastral

O banco irá verificar se o comprador tem informações restritivas ou se você não é capaz de assumir as parcelas do financiamento.

2) Condições do imóvel

O imóvel passará por avaliação por engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco e deverá apresentar condições de habitabilidade e padrões de construção adequados.

Imóveis com problemas construtivos não serão aceitos

3) Cadastro do vendedor

Os vendedores não podem apresentar problemas jurídicos sérios.

Ações judiciais contra os vendedores podem impedir a aprovação do financiamento pelo banco.

Considerações finais

Em paralelo pesquise as ofertas de imóveis disponíveis, o ideal é compatibilizar a melhor oferta com as melhores condições de financiamento.

Procure planejar e manter-se atualizado das oportunidades.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista no Crédito Imobiliário

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Patricia Matayoshi

Especialista no Crédito Imobiliário

26 COMENTÁRIOS

  1. Olá bom dia Eu queria financiar uma casa meu rendimento bruto e de 2’200 mensal um corretor me disse que se eu tivesse uma renda de 2’600 seria melhor aí teria uma entrada menor até uma casa de 170 mil tenho outra renda de 1’500 como autônomo mas não tenho como provar .abrir uma conta corrente na Caixa com uma movimentação do meu sala e do meu dinheiro como autônomo será que me ajudaria.desde já obrigado

    • Olá Reinaldo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Não caia em papo de corretor/vendedor …
      A renda informal é possível de ser aceita. Procure um Correspondente Bancário e verifique a documentação para comprovação.
      Veja algumas informações no artigo:
      Autônomo pode financiar a casa própria?

      Equipe Click Habitação

  2. BOM DIA!
    MEU NAMORADO E EU ESTAMOS VENDO COMO FINANCIAR UMA CASA JUNTOS, PORÉM EU JÁ POSSUO UMA CASA QUITADA EM MEU NOME… A DÚVIDA É, O FATO DE EU JA TER CASA EM MEU NOME POSSO ATRAPALHAR O FINANCIAMENTO? ELE COMO MAIS VELHO E EU COMO COMPLEMENTO DE RENDA PODE INTERFERIR NO RECEBIMENTO DE ALGUM BENEFICIO DE DESCONTO OU SUBSIDIO NO FINANCIAMENTO?

    • Olá Vanessa

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Não há impedimento de aquisição de mais de 1 imóvel.
      O problema é querer utilizar o FGTS ou participar dos programas de Habitação Popular como o Minha Casa Minha Vida ou Carta de Crédito FGTS.
      Isso será impedimento para você, que já possui imóvel, se o imóvel que pretende adquirir for na mesma região metropolitana do imóvel que já possui.
      Veja detalhes no artigo:
      Minha Casa Minha Vida 2017

      Ele se não possuir imóvel não terá problemas para pleitear o financiamento.

      Agora, você poderá pleitear financiamento no sistema de mercado, como o SBPE, mas os juros e condições são diferentes.

      Equipe Click Habitação

  3. Boa Noite!
    Eu fui contemplada no programa minha casa minha vida, gostaria de saber se ainda posso financiar uma outra casa ?ou por ter essa casa nesse programa fico impossibilitada de realizar um outro financiamento?

    • Olá Dayane

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que o Programa Minha Casa Minha Vida – faixa 1 é para pessoas que não teriam condições de financiar em condições normais.
      Seria uma incongruência global uma pessoa neste programa financiar outro imóvel. Esta pessoa precisa deste financiamento, a qual está sendo subsidiado por toda a população do país?

      Mas, em tese, não existe impedimento de financiar outro imóvel, mas terá que ser a recursos de mercado no SBPE (poupança).

      Equipe Click Habitação

  4. Boa tarde tenho uma duvida estou em um financiamento pela cef ja sacaram meu fgts fui na construtora a moca me disse que ja mandou toda documentação e isso ja faz 8 dias ela disse ,que tb esta aguardando é normal essa demora para agendar a entrevista visto que ja esta td certo para o financiamento?obg

    • Olá Vanielle

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Acabamos de responder ao seu outro comentário, em outro artigo. Vamos repetir abaixo:

      Não temos como estimar um prazo para você. Cremos que se tudo estiver certo o prazo de 30 dias para assinatura do contrato é razoável.
      Orientamos a consultar o seu correspondente bancário ou abra um SAC no site do Banco.

      Equipe Click Habitação

  5. Bom dia,
    Tenho um consorcio contemplado da caixa inclusive ja comprei meu veiculo, isso pode interferir no comprometimento da renda???
    Muito obrigado

    • Olá Luciano,

      Boa tarde! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Todas as dívidas ou parcelas que você está devendo são consideradas no comprometimento de renda.
      Para o financiamento habitacional, é permitido no máximo até 30% do valor da renda, desde que não tenha outros compromissos financeiros.
      Saiba mais no artigo Comprometimento de Renda.

      Equipe Click HabitaçãoComprometimento de Renda

  6. Olá td bem,
    me ajudem, fiz um consórcio de imóveis pela caixa fui contemplada comprei a casa. Me separei do meu primeiro casamento e deixei a casa pra ele que ficou pagando o consorcio. Eu não usufruo mais.
    Casei novamente estamos tentando financia outra casa pela caixa eu não tenho renda, só ele tem. Eu consigo financia?

    • Olá Vanessa

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que consórcio não é crédito.
      Assim, considerando que o imóvel ficou para seu ex-marido poderá financiar outro imóvel sem problemas.
      Deverá passar na avaliação de risco e cadastral do Banco.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Ranieriton

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é perfeitamente possível efetivar novo financiamento, inclusive no SFH, no mesmo banco ou em outro banco, desde que você tenha capacidade financeira de efetivar o pagamento dos encargos mensais de ambos os financiamentos.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      É possível ter outro financiamento de imóvel?

      Equipe Click Habitação

  7. Bom dia,
    Gostaria de saber, se pelo fato de eu usar o meu lis afeta o financiamento? Porém eu sempre o pago na data certa.

    • Olá Johnatan

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que se “lis” é Limite de saque na conta não há nenhuma consequência no seu financiamento habitacional.
      Mas, mantenha-se dentro do limite que banco disponibiliza, pois se passar pode afetar o seu rating de créditos futuros com o banco.

      Equipe Click Habitação

  8. Olá boa tarde,

    Gostaria de saber se é possível fazer um financiamento em Bragança paulista morando em SP?

    • Olá Elisângela

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que possível é, mas deverá procurar um banco que aceite as condições.
      Orientamos a procurar uma agência do banco para verificar. Converse com o gerente e explique os motivos do pedido.

      Equipe Click Habitação

  9. Bom Dia!

    Observei que o Banco Itau não passa o valor total do Financiamento de forma alguma, isso esta dentro da lei?
    Fiz uma simulação de Credito Imobiliário, as prestações de todos os Bancos, 1° e Ultima ficaram muito parecidas, porem calculando o montante chega a uma diferença de 100 mil entre um banco e outro.
    taxa de avaliação de credito e a taxa de aprovação de credito também tem uma diferença absurda entre um Banco e outro.

    • Olá Vilma

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que cada banco tem sua política de simulação na internet. Em caso de dúvida oriento a procurar uma agência do Banco.

      A simulação serve justamente para você poder avaliar as condições de financiamento de cada banco.

      Em geral os bancos privados não mostram as opções de descontos de juros para clientes com relacionamento, assim verifique as condições nas agências dos bancos.

      Equipe Click Habitação

  10. Olá estou querendo tira uma dúvida já tive um financiamento pela caixa no meu nome mas vendi a casa a anos atraz ,mas queria saber se posso fazer outro estou vendo um apartamento 150 mil tenho como financiar novamente e dar uma entrada de 4mil

    • Olá Silmara

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos efetivar uma simulação nos sites dos bancos e verificar as condições de financiamento disponíveis.
      Veja no artigo:
      Simulação de Financiamento Imobiliário

      Qualquer dúvida retorne.

      Equipe Click Habitação

  11. Bom dia,
    Ontem fiz uma pergunta, e não foi tão conclusiva a resposta, perguntei se posso financiar pelo pro-cotista sendo que o saldo de meu FGTS é menor que a avaliação do imovel que quero comprar, pois o banco (CEF) no qual estou tentando financiar diz que não me enquadro no pro-cotista por ter este saldo menor que 10% da avaliação do imovel, mais estava vendo este topico e uma das regras desta norma diz o seguinte:
    Apresentar contrato ativo sob regime do FGTS ou saldo em conta vinculada do FGTS na data da concessão do financiamento, correspondente a, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel.
    Então seguindo esta regra, tem duas opções, ter um contrato ativo sob o regime de FGTS que é o meu caso e se não tiver ai que iria entrar os 10% de saldo de FGTS na avaliação do imovel, pergunto esta regra tá valendo? gostaria de uma explicação mais detalhada.

    • Olá Eduardo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Agora entendemos o seu questionamento.
      Conforme consta no artigo abaixo seguem os pré-requisitos para participar do Pró-cotista:
      Pré-requisitos do Trabalhador
      Pelo menos um dos participantes da operação tem que comprovar as condições abaixo:
      * Possuir, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, na mesma empresa ou empresas diferentes;
      * Apresentar contrato ativo ou saldo em conta vinculada do FGTS na data da concessão do financiamento, correspondente a, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel.

      Assim, você deve ter contrato de trabalho ativo (com FGTS) ou saldo na conta vinculada no valor de 10% do valor da avaliação do imóvel.

      Talvez esteja sendo uma interpretação errada no atendimento.
      Na dúvida abra um SAC faça sua reclamação. Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Equipe Click Habitação

  12. Posso transferir um financiamento de uma casa em Goias para uma no estado de minas? Por motivo de mudança.Se possível como agir?

    • Olá Suely,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      No Brasil o crédito imobiliário é uma relação entre um comprador e o Banco, assim se você quiser trocar de imóvel, por exemplo, precisa realizar duas operações:
      – Transferir a dívida do financiamento ou vender para um novo adquirente
      – Nova operação de crédito imobiliário para a compra do novo imóvel

      Veja detalhes no artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

      Na venda do seu imóvel que está financiado o banco normalmente aceita a transferência do financiamento para o comprador.
      Nessa situação de troca de imóvel financiado, você não consegue manter o financiamento original.
      O valor da venda será utilizado, primeiramente, para quitação do financiamento existente, e o restante será entregue ao vendedor, após o registro do contrato do Cartório de Registro de Imóveis.

      Se você tiver capacidade de pagamento poderá permanecer com o financiamento atual e procurar o novo imóvel a ser adquirido, efetivando a venda e transferência do financiamento, se necessário, com mais tranquilidade.

      Equipe Click Habitação

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