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Financiamento Habitacional – O que considerar?

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A compra da casa própria não é apenas juntar um valor para dar de entrada e fazer a prestação do financiamento habitacional caber no bolso

imóvel na planta - financiamento habitacional

O financiamento imobiliário exige o máximo de planejamento e responsabilidade para que todo o processo flua de forma eficaz e sem contratempos.

É importante lembrar que o perfil do comprador será analisado, tendo em vista que os bancos precisam conhecer os clientes e verificar todas as informações possíveis.

Pergunte tudo e tire dúvidas

É uma das partes mais importantes antes de contratar o financiamento imobiliário, pois tirando as dúvidas conseguirá tomar boas decisões.

O adquirente deve escolher de forma consciente a melhor modalidade de crédito e as condições de financiamento habitacional mais adequadas.

Por que o financiamento habitacional é tão importante para o mercado imobiliário?

A maioria das pessoas não possuem condições para realizar a compra do imóvel à vista, e desta maneira recorrem a um financiamento habitacional.

Esta modalidade de crédito permite que as pessoas possam pagar o imóvel em parcelas, as quais devem estar dentro das condições de pagamento.

É um dos instrumentos vitais para movimentar o mercado imobiliário, pois funciona mesmo nas crises.

Como adquirir um financiamento habitacional

A compra de um imóvel deve ser precedido de planejamento financeiro, considerando que não existe mais financiamento total.

Ou seja, haverá necessidade da entrada, além dos custos naturais da compra:

  • Tarifa de contratação do banco
  • ITBI
  • Registro do contrato e garantia no Cartório de Imóveis

Envolve, também, outras variáveis e situações que devem ser observadas.

Veja a seguir dicas e informações importantes para a compra segura do seu imóvel, por meio de financiamento imobiliário.

Simulação das condições financiáveis

Para isso, faça previamente simulações do financiamento habitacional.

Faça-as em todos os bancos e sites disponíveis.

Antes de visitar imóveis faça levantamento de suas contas, do quanto tem disponível (poupança pessoal e FGTS), qual o valor da parcela que cabe no seu orçamento e ter certeza que o pagamento exigirá esforço de longo prazo.

Veja que a parte mais importante é a capacidade de pagamento.

A simulação proporcionará ter a visão da evolução do valor das prestações, bem como as condições a serem contratadas, inclusive a escolha da Seguradora e os prêmios de seguros.

Pesquisar e simular as condições do financiamento

Crédito de longo prazo, 10, 15 e até 30 anos, destinado a viabilizar o sonho de nove em cada dez brasileiros: comprar a casa própria.

O valor financiado dependerá da renda da família e do tipo de imóvel pretendido.

Vale a pena pesquisar as condições do mercado, que variam de banco para banco, assim como as alternativas de financiamento:

  • imóvel novo ou usado
  • aquisição de terreno e construção
  • entre outros.

Antes de optar pelo financiamento pesquise os custos envolvidos e as condições oferecidas pelos bancos privados e Banco do Brasil, e em especial pela CAIXA.

É bastante comum encontrar taxas de juros diferentes de uma instituição para outra, bem como o percentual do valor a ser financiado.

Pesquise, negocie, reflita antes de decidir!

Simulador de financiamento imobiliário

Diversos bancos oferecem financiamentos.

O que os diferencia são as condições de pagamento, tais como:

  • Taxas de juros cobradas,
  • Duração dos contratos (prazo), 
  • Quanto do valor do imóvel pode ser financiado (quota de financiamento) e
  • Seguros habitacionais obrigatórios.

Quando fizer a simulação o valor do financiamento e do encargo mensal (prestação, seguros e taxa) dependerá de:

Algumas variáveis

* Prazo – Quanto maior o prazo maior será o valor passível de financiamento (isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo maior o desembolso de juros ao longo do contrato);

Veja mais:

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

* Sistema de amortizaçãoBasicamente no mercado imobiliário trabalha hoje em dia com 2 sistemas de amortização:

SAC – Sistema de amortização constante e a Tabela PRICE

No SAC a prestação será maior e por consequência o valor a financiar será menor.

No PRICE a prestação será menor e poderá financiar um valor maior.

Veja também:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

Taxa de juros – Logicamente a taxa de juros também influencia no cálculo, pois dependendo do Banco e do relacionamento que tiver haverá diferenças nas taxas de juros ofertadas.

Em geral, para ter taxa de juros menor o banco exigirá algumas reciprocidades: conta salário, conta, cartão de crédito e cheque especial, dentre outras.

Mas, é essencial não levar em consideração somente a taxa de juros na escolha da melhor opção para financiar seu imóvel.

O ideal é sempre comparar o CET – Custo Efetivo Total e o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional para fazer a escolha.

Mas, é interessante verificar as reciprocidades exigidas por cada Banco.

Por exemplo, a tarifa mensal de manutenção da conta corrente não é computada no CET, e dependendo do Banco é extremamente relevante e pode prejudicar todo o benefício da redução dos juros no financiamento habitacional.

Os demais custos de serviços bancários, também, devem ser considerados na escolha.

Assim, o relacionamento com o banco deve ser considerado e verificar antecipadamente as vantagens que o seu Banco atual pode oferecer e constatar se vale a pena mudar para fazer o financiamento imobiliário.

Veja mais:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

A origem do dinheiro muda as condições de financiamento imobiliário?

Com certeza.

A origem dos recursos define o sistema ao qual o contrato de crédito imobiliário ficará vinculado e por consequência:

  • a taxa de juros
  • prazo do financiamento e
  • as condições do financiamento.

Por exemplo, se o dinheiro vier da caderneta de poupança, o empréstimo poderá regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH.

Se os recursos tiverem origem na emissão de títulos do crédito imobiliário, o empréstimo será atrelado ao Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI.

Se recursos do FGTS, serão usados nos financiamentos do SFH e na compra de imóveis populares, como os do programas:

  • Minha Casa, Minha Vida
  • Carta de Crédito FGTS” ou
  • “Pro-cotista”

Veja também:

Diferença entre SFH e SFI

Limite de financiamento Habitacional

Essa questão é relevante, pois não se consegue financiar 100% do valor da compra/venda, desta forma, haverá necessidade de desembolsar alguma quantia.

O limite de financiamento determinado pelo Conselho Monetário Nacional – CMN depende do sistema de amortização escolhido:

SAC ou SACRE– até 90% do valor do imóvel
PRICE – até 80% do valor do imóvel

O valor da entrada será de no mínimo de 10% do valor do imóvel, podendo ser maior dependendo:

  • Sistema de amortização escolhido ou disponível,
  • Capacidade de pagamento (encargo mensal),
  • Dentre outros fatores.

Mas, atualmente o valor máximo, em qualquer sistema de amortização disponibilizado pelos bancos é, em geral, de até 80% do valor do imóvel, em função de questões de alocação de capital e política de crédito.

Sempre a melhor escolha quando se vai fazer um financiamento é fazê-lo:

  • No menor prazo;
  • Com a menor taxa de juros e
  • Use o FGTS, se possível.

A quota de financiamento (valor máximo financiável) pode ser objeto de políticas internas de cada Banco, podendo variar por produto ou origem de recursos do financiamento, obedecendo os limites máximos estabelecidos pelo CMN.

Uma alternativa para compatibilizar o encargo mensal no financiamento habitacional com a capacidade de pagamento, no SFH, é o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação.

Pode-se utilizar até 80% do valor do encargo total com FGTS.

Auxiliará o equilíbrio financeiro familiar e o planejamento do orçamento durante um ano, em especial, no início do financiamento, a modalidade que pode ser renovada a cada 12 meses existindo saldo na conta vinculada.

Veja mais:

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestação

Sugerimos a leitura do artigo onde é explicado como funciona a prestação e a evolução do saldo devedor no financiamento imobiliário:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Conforme é descrito no artigo nem sempre financiar com uma prestação menor será vantajoso em termos de educação financeira.

Custos na aquisição da moradia

Você também precisa reservar algum dinheiro para as despesas de contratação, tais como:

  • Registro de compra e venda
  • Registro da garantia (alienação fiduciária) junto ao Banco;
  • Certidões
  • ITBI

Alguns bancos oferecem a possibilidade de financiar essas despesas, avalie se será necessário e se é vantajoso.

Veja também:

Registro de Imóvel – Veja os detalhes

Além, de todos os fatores e custos envolvidos é preciso pensar, também, nas despesas após a aquisição do imóvel, tais como:

  • Mudança;
  • Pequenas reformas;
  • Compra de móveis e utensílios

Existem alguns gastos no processo de compra que nem todo mundo leva em consideração!

Além do dinheiro da entrada e dos encargos mensais do financiamento, existem despesas com: impostos, documentação, mobília, mudanças e reformas.

Custos para comprar imóvel

Conheça todas variáveis que devem ser considerados/comparados entre os Bancos:

  • Simulação
  • Limite de Valor de Financiamento
  • Valor de Entrada
  • Comprometimento de Renda
  • Encargo Mensal
  • Sistema de Amortização
  • CET
  • CESH
  • Prazo de Amortização
  • Taxa de Juros
  • SFI x SFH

O que devo fazer antes de pleitear o financiamento para comprar imóvel?

  • Faça uma poupança, guarde para dar o máximo de entrada e diminua o número de parcelas do financiamento;
  • Se possível, utilize o FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço) para pagar a entrada ou financiar menos ou em menor prazo.

E se quiser pagar à vista?

Não existe nada melhor do que acumular os seus próprios recursos para comprar um imóvel, pois, além de não pagar taxas de juros é possível conseguir um desconto na hora de pagar.

Fatores que podem atrapalhar a aprovação do crédito imobiliário

1) Comportamento cadastral

O banco irá verificar se o comprador tem informações restritivas ou se você não é capaz de assumir as parcelas do financiamento.

2) Condições do imóvel

O imóvel passará por avaliação por engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco e deverá apresentar condições de habitabilidade e padrões de construção adequados.

Imóveis com problemas construtivos não serão aceitos.

3) Cadastro do vendedor

Os vendedores não podem apresentar problemas jurídicos sérios.

Ações judiciais contra os vendedores podem impedir a aprovação do financiamento pelo banco.

Considerações finais

A compra de um imóvel não é uma decisão corriqueira e requer muita pesquisa e entendimento de todas as possibilidades disponíveis antes de comprar.

Em paralelo pesquise as ofertas de imóveis disponíveis, o ideal é compatibilizar a melhor oferta com as melhores condições de financiamento.

Procure planejar e manter-se atualizado das oportunidades.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista no Crédito Imobiliário

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Patricia Matayoshi

Especialista no Crédito Imobiliário

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Reinaldo

Olá bom dia Eu queria financiar uma casa meu rendimento bruto e de 2’200 mensal um corretor me disse que se eu tivesse uma renda de 2’600 seria melhor aí teria uma entrada menor até uma casa de 170 mil tenho outra renda de 1’500 como autônomo mas não tenho como provar .abrir uma conta corrente na Caixa com uma movimentação do meu sala e do meu dinheiro como autônomo será que me ajudaria.desde já obrigado

VANESSA

BOM DIA!
MEU NAMORADO E EU ESTAMOS VENDO COMO FINANCIAR UMA CASA JUNTOS, PORÉM EU JÁ POSSUO UMA CASA QUITADA EM MEU NOME… A DÚVIDA É, O FATO DE EU JA TER CASA EM MEU NOME POSSO ATRAPALHAR O FINANCIAMENTO? ELE COMO MAIS VELHO E EU COMO COMPLEMENTO DE RENDA PODE INTERFERIR NO RECEBIMENTO DE ALGUM BENEFICIO DE DESCONTO OU SUBSIDIO NO FINANCIAMENTO?

Dayane Menezes

Boa Noite!
Eu fui contemplada no programa minha casa minha vida, gostaria de saber se ainda posso financiar uma outra casa ?ou por ter essa casa nesse programa fico impossibilitada de realizar um outro financiamento?

Vanielle

Boa tarde tenho uma duvida estou em um financiamento pela cef ja sacaram meu fgts fui na construtora a moca me disse que ja mandou toda documentação e isso ja faz 8 dias ela disse ,que tb esta aguardando é normal essa demora para agendar a entrevista visto que ja esta td certo para o financiamento?obg

LUCIANO RAMOS

Bom dia,
Tenho um consorcio contemplado da caixa inclusive ja comprei meu veiculo, isso pode interferir no comprometimento da renda???
Muito obrigado

Vanessa

Olá td bem,
me ajudem, fiz um consórcio de imóveis pela caixa fui contemplada comprei a casa. Me separei do meu primeiro casamento e deixei a casa pra ele que ficou pagando o consorcio. Eu não usufruo mais.
Casei novamente estamos tentando financia outra casa pela caixa eu não tenho renda, só ele tem. Eu consigo financia?

Ranieriton

oi, eu possuo um financiamento habitacional caixa e gostaria de adquirir outro no mesmo banco é possivel?

Johnatan

Bom dia,
Gostaria de saber, se pelo fato de eu usar o meu lis afeta o financiamento? Porém eu sempre o pago na data certa.

Elisângela

Olá boa tarde,

Gostaria de saber se é possível fazer um financiamento em Bragança paulista morando em SP?

Vilma Conti

Bom Dia!

Observei que o Banco Itau não passa o valor total do Financiamento de forma alguma, isso esta dentro da lei?
Fiz uma simulação de Credito Imobiliário, as prestações de todos os Bancos, 1° e Ultima ficaram muito parecidas, porem calculando o montante chega a uma diferença de 100 mil entre um banco e outro.
taxa de avaliação de credito e a taxa de aprovação de credito também tem uma diferença absurda entre um Banco e outro.