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Sistema de Amortização: veja qual o ideal

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Antes de assinar seu financiamento habitacional, veja qual sistema de amortização é o ideal para o seu bolso

Sistema de Amortização: veja qual o idealNem todos sabem que qualquer financiamento realizado possui, necessariamente, critérios de amortização pré-definidos contratualmente.

E com os contratos de financiamento imobiliário não seria diferente: esse é um dos fatores mais importantes a serem observados antes de assumir qualquer compromisso.

Mas se você já possui financiamento, é bom reler o contrato e ficar atento às condições pré-estipuladas, para não levar “sustos” no decorrer do prazo contratual.

Neste item, vamos apresentar um resumo sobre três sistemas de amortização, adotados para os contratos de crédito imobiliário.

Ou seja, vamos entender a maneira definida para a quitação da dívida nos três sistemas: como evolui o saldo devedor, como ocorre a atualização monetária e como é realizado o cálculo dos juros.

Você notará que não é preciso um estudo avançado em matemática para entender um pouco mais sobre a base de cálculo de seu contrato.

Definições iniciais que auxiliam:

  • Todo Sistema de Amortização baseia-se na finalidade de quitar o valor que foi tomado como empréstimo até o prazo contratado, de forma que cada encargo mensal (prestação) comporte os juros remuneratórios + a parcela de amortização da dívida.
  • Parcela de amortização da dívida é a parte do encargo mensal que paga progressivamente o valor tomado no financiamento, ou seja, é o encargo mensal (menos o seguro e outros acessórios) deduzida da parcela dos juros.
  • Pode-se dizer que, ao longo do prazo contratual, quanto maior for essa parcela de amortização, menor o saldo devedor. E quanto menor o saldo devedor, menores serão as prestações seguintes e os juros cobrados.
  • Mas, é claro que esse não é o único fator a ser levado em conta para cálculo da evolução da dívida.
  • Adota-se aqui o seguinte critério de cálculo da evolução da dívida: após a atualização monetária do saldo devedor, os juros são calculados pela taxa contratada e posteriormente se deduz a parcela de amortização.
  • Indexador: taxa base para a correção monetária dos valores (geralmente é a TR).
  • A correção monetária foi criada na década de 60 pelo SFH para “compensar” a inflação de modo a manter o valor da moeda.

Cálculo da prestação

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado no contrato de financiamento.

Dependendo do banco e do tipo do financiamento, você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: PRICE, SAC, SAM ou SACRE.

Amortização é um processo de extinção de uma dívida por meio de pagamentos periódicos, que são realizados em função de um planejamento, de modo que cada prestação corresponde à soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso de ambos, sendo que os juros são sempre calculados sobre o saldo devedor.

Abaixo temos os principais sistemas de amortização utilizados pelos Bancos: 

  • Sistema de Amortização Constante (SAC): pagamento, por meio de prestações decrescentes, composta por amortizações iguais e juros decrescentes.
  • Sistema de Amortização Misto (SAM): misto entre o SAC e Tabela Price, com prestações decrescentes.
  • Sistema de Amortização Francês (Tabela Price): pagamento, por meio de prestações iguais e sucessivas, composta por amortizações crescentes e juros decrescentes.
  • Sistema de Amortização Crescente (SACRE): pagamento por meio de prestações decrescentes, amortização crescente e juros decrescentes.

 Tabela comparativa dos sistemas de amortização:

Sistema de Amortização: veja qual o idealSistema de Amortização: veja qual o ideal* TR de 0,3% sobre o Saldo Devedor 

Mais detalhes dos sistemas de amortização

SAC

O sistema SAC foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor.

A prestação inicial, no SAC, pode comprometer até 30% da renda do cliente.

No SAC, as prestações são periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética.

O valor da prestação é composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente e outra parcela de amortização, que permanece constante enquanto não ocorrer reajuste do saldo devedor.

No SAC, o valor das 12 primeiras parcelas de amortização é estabelecido na contratação e calculado pela divisão do valor do financiamento pelo prazo de amortização contratado.

Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SAC começa a diminuir.

SAM

A prestação é calculada para cada período de 12 meses e sofre decréscimo da razão de recorrência mensal.

Como os juros serão apurados mensalmente, a quota de amortização é a diferença entre a prestação (que é decrescente) e os juros calculados.

Para o mesmo valor financiado, prazo e taxa de juros que os sistemas SAC e Price, a prestação mensal será de valor menor que a prestação do SAC e maior que a do Price.

Tabela Price

A prestação inicial compromete até 25% da renda do cliente.

Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação aumenta.

A prestação é constante por 12 meses e recalculada pelo prazo remanescente a cada período de 12 meses.

Como a prestação é constante por 12 meses, a quota de amortização é dada pela diferença entre a prestação (amortização + juros), que é constante, e os juros apurados mensalmente.

É interessante observar que ao final do contrato, paga-se um valor total maior de juros na Tabela Price do que no sistema SAC.

Veja exemplo de financiamento feito com os três sistemas de amortização Exemplo sistema de amortização

Exemplo sistema de amortização

Sistema de Amortização: veja qual o idealFica a dica:

1) Tanto no SAC quanto no SACRE, a parcela de amortização tende a ser maior do que no PRICE. Contudo, no SAC o saldo devedor diminui de forma constante.

2) Evite comprometer, inicialmente, mais de 20% de sua renda com a prestação do imóvel.

3) Se possível, prefira os modelos SACRE ou SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente, pois as prestações decrescem.

4) Seja conservador: evite entrar em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

Resumindo – Comparação SAC e PRICE

A comparação entre os sistemas de amortização SAC e Price, permite dizer que para escolher é preciso calcular o que é mais adequado, de acordo com a realidade financeira de cada um.

No sistema PRICE afirmamos que tem parcelas menores no início, promovendo a aquisição do financiamento e permitindo a compra para quem não pode pagar parcelas mais altas.

No sistema SAC, por outro lado, serve para quem pode arcar com parcelas maiores no início e tem a vantagem do preço final pago ser menor.

De qualquer maneira, é imprescindível ter clareza sobre todos os custos, taxas de juros e sistemas de amortização antes escolher a melhor oferta de crédito imobiliário.

PATRICIA MATAYOSHI

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: CAIXA, Profinanceira e Wikipédia

Veja mais:

Tabela Price: Verdades e Mitos

Como consultar saldo devedor do financiamento

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Rubiamara Narvaez

Boa tarde,
Estou fazendo um financiamento imobiliário pelo sistema de Amortização PRICE.
Qual valor que pode aumentar na diferença entre a primeira e a ultima parcela?

Rubiamara Dure Narvaez

Incluindo que optei por 20 anos de pagamento, ou seja, 240x parcelas

Rubiamara Narvaez

Obrigada!

Laercio Lopes

Boa tarde. Tenho um financiamento em 420 meses na CEF. Financiei um valor de R $65.500 Já paguei 41 parcelas de Em média R $650,00 e meu saldo devedor ainda… Read more »

Elton Antonio Ferreira

Bom dia! Tenho um financiamento na Caixa com sistema de amortização SAM, esse mês minha prestação que era de 1400 reais passou para 1506 reais isso é muito incorreto, pq… Read more »

CAMILA MARQUES OLIVEIRA

Bom dia! Primeiramente, parabéns pela iniciativa. Informação de qualidade. Possuo um financiamento na Caixa pelo sistema SAM, com os seguintes dados: Prestação do Mês Nº 18 Prazo do Financiamento 360… Read more »

Andre Pereira

Bom dia! Possuo um imovel financiado na Caixa e estamos passando por uma barra danada pra tentar amortizar parte do saldo devedor. Ja faz mais ou menos uns 3 anos… Read more »