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Sistema de Amortização: veja qual o ideal

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Antes de assinar seu financiamento habitacional, veja qual sistema de amortização é o ideal para o seu bolso

Sistema de Amortização: veja qual o idealNem todos sabem que qualquer financiamento realizado possui, necessariamente, critérios de amortização pré-definidos contratualmente.

E com os contratos de financiamento imobiliário não seria diferente: esse é um dos fatores mais importantes a serem observados antes de assumir qualquer compromisso.

Mas se você já possui financiamento, é bom reler o contrato e ficar atento às condições pré-estipuladas, para não levar “sustos” no decorrer do prazo contratual.

Neste item, vamos apresentar um resumo sobre três sistemas de amortização, adotados para os contratos de crédito imobiliário.

Ou seja, vamos entender a maneira definida para a quitação da dívida nos três sistemas: como evolui o saldo devedor, como ocorre a atualização monetária e como é realizado o cálculo dos juros.

Você notará que não é preciso um estudo avançado em matemática para entender um pouco mais sobre a base de cálculo de seu contrato.

Definições iniciais que auxiliam:

  • Todo Sistema de Amortização baseia-se na finalidade de quitar o valor que foi tomado como empréstimo até o prazo contratado, de forma que cada encargo mensal (prestação) comporte os juros remuneratórios + a parcela de amortização da dívida.
  • Parcela de amortização da dívida é a parte do encargo mensal que paga progressivamente o valor tomado no financiamento, ou seja, é o encargo mensal (menos o seguro e outros acessórios) deduzida da parcela dos juros.
  • Pode-se dizer que, ao longo do prazo contratual, quanto maior for essa parcela de amortização, menor o saldo devedor. E quanto menor o saldo devedor, menores serão as prestações seguintes e os juros cobrados.
  • Mas, é claro que esse não é o único fator a ser levado em conta para cálculo da evolução da dívida.
  • Adota-se aqui o seguinte critério de cálculo da evolução da dívida: após a atualização monetária do saldo devedor, os juros são calculados pela taxa contratada e posteriormente se deduz a parcela de amortização.
  • Indexador: taxa base para a correção monetária dos valores (geralmente é a TR).
  • A correção monetária foi criada na década de 60 pelo SFH para “compensar” a inflação de modo a manter o valor da moeda.

Cálculo da prestação

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado no contrato de financiamento.

Dependendo do banco e do tipo do financiamento, você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: PRICE, SAC, SAM ou SACRE.

Amortização é um processo de extinção de uma dívida por meio de pagamentos periódicos, que são realizados em função de um planejamento, de modo que cada prestação corresponde à soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso de ambos, sendo que os juros são sempre calculados sobre o saldo devedor.

Abaixo temos os principais sistemas de amortização utilizados pelos Bancos: 

  • Sistema de Amortização Constante (SAC): pagamento, por meio de prestações decrescentes, composta por amortizações iguais e juros decrescentes.
  • Sistema de Amortização Misto (SAM): misto entre o SAC e Tabela Price, com prestações decrescentes.
  • Sistema de Amortização Francês (Tabela Price): pagamento, por meio de prestações iguais e sucessivas, composta por amortizações crescentes e juros decrescentes.
  • Sistema de Amortização Crescente (SACRE): pagamento por meio de prestações decrescentes, amortização crescente e juros decrescentes.

 Tabela comparativa dos sistemas de amortização:

Sistema de Amortização: veja qual o idealSistema de Amortização: veja qual o ideal* TR de 0,3% sobre o Saldo Devedor 

Mais detalhes dos sistemas de amortização

SAC

O sistema SAC foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor.

A prestação inicial, no SAC, pode comprometer até 30% da renda do cliente.

No SAC, as prestações são periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética.

O valor da prestação é composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente e outra parcela de amortização, que permanece constante enquanto não ocorrer reajuste do saldo devedor.

No SAC, o valor das 12 primeiras parcelas de amortização é estabelecido na contratação e calculado pela divisão do valor do financiamento pelo prazo de amortização contratado.

Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SAC começa a diminuir.

SAM

A prestação é calculada para cada período de 12 meses e sofre decréscimo da razão de recorrência mensal.

Como os juros serão apurados mensalmente, a quota de amortização é a diferença entre a prestação (que é decrescente) e os juros calculados.

Para o mesmo valor financiado, prazo e taxa de juros que os sistemas SAC e Price, a prestação mensal será de valor menor que a prestação do SAC e maior que a do Price.

Tabela Price

A prestação inicial compromete até 25% da renda do cliente.

Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação aumenta.

A prestação é constante por 12 meses e recalculada pelo prazo remanescente a cada período de 12 meses.

Como a prestação é constante por 12 meses, a quota de amortização é dada pela diferença entre a prestação (amortização + juros), que é constante, e os juros apurados mensalmente.

É interessante observar que ao final do contrato, paga-se um valor total maior de juros na Tabela Price do que no sistema SAC.

Veja exemplo de financiamento feito com os três sistemas de amortização Exemplo sistema de amortização

Exemplo sistema de amortização

Sistema de Amortização: veja qual o idealFica a dica:

1) Tanto no SAC quanto no SACRE, a parcela de amortização tende a ser maior do que no PRICE. Contudo, no SAC o saldo devedor diminui de forma constante.

2) Evite comprometer, inicialmente, mais de 20% de sua renda com a prestação do imóvel.

3) Se possível, prefira os modelos SACRE ou SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente, pois as prestações decrescem.

4) Seja conservador: evite entrar em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

Resumindo – Comparação SAC e PRICE

A comparação entre os sistemas de amortização SAC e Price, permite dizer que para escolher é preciso calcular o que é mais adequado, de acordo com a realidade financeira de cada um.

No sistema PRICE afirmamos que tem parcelas menores no início, promovendo a aquisição do financiamento e permitindo a compra para quem não pode pagar parcelas mais altas.

No sistema SAC, por outro lado, serve para quem pode arcar com parcelas maiores no início e tem a vantagem do preço final pago ser menor.

De qualquer maneira, é imprescindível ter clareza sobre todos os custos, taxas de juros e sistemas de amortização antes escolher a melhor oferta de crédito imobiliário.

PATRICIA MATAYOSHI

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: CAIXA, Profinanceira e Wikipédia

Veja mais:

Tabela Price: Verdades e Mitos

Como consultar saldo devedor do financiamento

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Laercio Lopes

Boa tarde.
Tenho um financiamento em 420 meses na CEF.
Financiei um valor de R $65.500
Já paguei 41 parcelas de Em média R $650,00 e meu saldo devedor ainda esta em R $62.300,00 e pretenso quitar ele ainda este ano.
Posso pedir uma correção desses valores já pago?

Elton Antonio Ferreira

Bom dia! Tenho um financiamento na Caixa com sistema de amortização SAM, esse mês minha prestação que era de 1400 reais passou para 1506 reais isso é muito incorreto, pq como o sistema é decrescente como pode aumentar a parcela dessa forma? Por gentileza pode me ajudar?

CAMILA MARQUES OLIVEIRA

Bom dia! Primeiramente, parabéns pela iniciativa. Informação de qualidade. Possuo um financiamento na Caixa pelo sistema SAM, com os seguintes dados: Prestação do Mês Nº 18 Prazo do Financiamento 360 Taxa de Juros Contratual 5.0000 Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C.Contratual 0,00000 Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual 1,00050 Categoria Profissional 000.000-0 Taxa de Juros c/ Relacionamento 5,0000 Sistema de Amortização SAM L. Financ./Or. Recursos 308/25 TP 310 Extrato de Evolução: Saldo Devedor Teórico em 19/09/2017 R$ 98.312,85 Juros/Correção do Mês (R$) 410,54 Amortização do Mês (R$) 216,38 Prestação do Mês (R$) 639,45 Tenho R$ 20,000,00 na poupança, gostaria de saber qual a melhor opção para amortização. Se… Read more »

Andre Pereira

Bom dia! Possuo um imovel financiado na Caixa e estamos passando por uma barra danada pra tentar amortizar parte do saldo devedor. Ja faz mais ou menos uns 3 anos entre idas e vindas, que nao conseguimos fazer isto. Acontece que o sistema é “bloqueado”para simulação quando há prestaçoes em atraso. E toda vez que conseguimos colocar as mesmas em dia, eles dizem que o sistema está bloqueado. Enfim, estamos indo para o terceiro mes de tentativas e ligações e emails, registrando tudo desta vez, para ingressarmos com uma ação de danos morais. O engraçado é que quando eu estava… Read more »

carlos guilherme

Estou para iniciar um financiamento de um apartamento que será entregue em novembro, tenho um imóvel que estou vendendo que quitaria o financiamento que será de R$500,000,00 prazo de 20 anos ( valor do apartamento R$1200.000,00) como esta dificil de vender o imóvel estou imaginando que venderei daqui a 1 ano e quitaria o financiamento qual sistema devo utliizar para amortização tabela PRICE ou Tabela SAC pensando que pagaria somente um ano do financiamento .

Maurício Sacramento

Olá bom Dia! Gostaria que me tirasse uma dúvida. Lendo este site vi falar do : “Esclarecemos que existe um tipo de negociação denominada: redução de prazo sem amortização” Sabe me dizer se a Caixa Econômica Federal aceita esta condição ? Outra questão se realmente acaba sendo vantajoso pois o banco não vai querer perder e vai acabar embutido muito na parcela. Tem algum cálculo que eu possa fazer para saber o quanto meu prazo irá reduzir ? Tenho um financiamento feito pelo sistema SAC num prazo de 420 meses com a taxa de juros contratual de 8,7873% a.a. Paguei… Read more »

Rafael

Olá. Terei um financiamento de 245 mil pelo pro-cotista. 360 meses. 7,58%+TR+Seguro e taxas ADM. Parcelas mensais de 2.350,00, porém amortização pela tabela SAC. Eu pretendo fazer amortizações extraordinárias anualmente, e creio que em 4 à 5 anos eu tenha conseguido quitar o financiamento. Será que para meu caso, não seria mais vantajoso usar a tabela Price? Pois pela tabela SAC, amortizo mais ou menos 8.400,00 do saldo devedor em um ano, e devo fazer as quitações extraordinárias de aproximadamente 40 mil por ano. Se eu mudo para a PRICE, a minha parcela cai uns 350,00 apenas, mas são 4200,00… Read more »

Lenderson

Bom dia! Comprei um apartamento, no valor de R$ 150,000,00, financiado pela CEF. No sistema SAC. Porém as parcelas ficaram muito altas, e eu gostaria de saber se consigo fazer uma “média geral” dos valores, ou seja, dividir o saldo devedor em parcelas iguais, desde o início, até o fim do contrato. É possível? Se sim, preciso pagar a primeira parcela do financiamento ou posso tentar esse acordo antes mesmo do primeiro pagamento?
Desde já, agradeço.

Andressa oliveira

Boa noite !!

Financei meu apartamento de 165.000 pela caixa na tabela PRICE, mas agora avaliando vi pela simulação de pagamento que vou pagar em 30 anos o valor de 1.300, o valor vai para 1.200 nos últimos anos, ou seja, muito pouco, no total pagarei 468,000 por um imóvel de 165.00??. Fiquei muito preocupada. Gostaria de saber qual a melhora forma de reduzir tantos juros, será que posso alterar para tabela SAC ?

Jeferson de Oliveira

Boa Tarde!
Comprei um apartamento no valor de R$149.900,00 financiado pala CEF em um prazo de 360 em uma taxa de juros 4,5% na tabela PRICE! Ao fim dos 12 primeiros meses o meu saldo devedor aumentou R$ 395,00 mesmo pagando as parcelas em dia! gostaria de saber se o saldo devedor vai cair e mais ou menos á partir de quando? também quero saber se mais vantajoso trocar a tabela PRIME para SAC?
Obrigado!!

Tiago

Bom dia, meu contrato tem um parágrafo que diz:
“As parcelas de amortização são recalculadas anualmente, na data correspondente a do vencimento do encargo mensal e as de juros mensalmente, com base no saldo devedor atualizado.”

Eu gostaria de saber como funciona esse recalculo anual das parcelas de amortização. Qual é o índice que o banco utiliza para esse recálculo?

Atualmente a meu valor de amortização mensal é de 622,00.

Obrigado!