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Tabela Price: Verdades e Mitos

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Tabela Price – TP ganhou destaque como a ‘ovelha negra’ dos Sistemas de Amortização a partir do início da década de 1980

 

Comparação entre os sistemas de amortização: SAC e Tabela Price

Naquela época começou um período de inflação galopante – eufemismo de hiperinflação – com perda de renda e aumento do desemprego, levando a inadimplência a ameaçar os 3 dígitos e gerando uma avalanche de ações judiciais.

O cerne dessas ações judiciais era para que o reajuste das prestações passasse a ser pelo índice das variações salariais dos mutuários.

Isso porque, não obstante o plano de reajuste das prestações denominasse PES – Plano de Equivalência Salarial, as prestações, até então, eram reajustadas pela UPC – Unidade Padrão de Capital.

Este ‘esqueleto’ tinha permanecido anos inerte no armário porque, antes deste surto inflacionário, os salários cresciam mais do que a variação da UPC.

Como consequência, o Governo Federal concedeu uma série de benesses, todas elas às expensas do próprio SFH, ou seja, sem dizer quem pagaria a conta, culminando com a adoção efetiva do Plano de Equivalência Salarial e quase levando o SFH à falência. Mas isso é história e, portanto, voltemos à Tabela Price e onde ela entra nessa história.

Praticamente sem exceção, as ações judicias que pleiteavam a efetiva aplicação do PES, também alegavam a existência de capitalização de juros e a ‘Inversão da Tabela Price’ (essa dá um livro, … de humor!).

A primeira tese ainda anda por aí, mesmo que mais desmilinguida, e a segunda só recentemente foi sepultada de vez pelo STJ.

Por ser uma questão que foge ao conhecimento da maioria dos magistrados, na quase totalidade das vezes  essas duas teses eram, e ainda o são, utilizadas como artifício para retardar a execução das dívidas decorrentes de inadimplência do devedor.

A primeira vez que me deparei com essas duas teses as achei tão absurdas que acreditei não valer a pena sobre elas debruçar e gastar, mesmo que alguns poucos minutos, pois imagina que sucumbiriam logo no primeiro julgamento.

Ledo engano…lá se foram décadas, dissertação de mestrado, artigos e mais artigos e não sei quantas laudas de perícias judiciais.

Aliás, sobre a demora e os custos dessa demora para enfrentamento definitivo dessas discussões, publicamos, em janeiro/2015, um artigo na Revista do S.F.I, sob o título “Risco Jurídico – Um longo caminho para comprovar o óbvio” no qual, diferentemente das abordagens anteriores, cujo foco era sobre a ótica da matemática, mostramos essas questões sobre o prisma de comparações óbvias.

Sem nenhum esforço daria para escrever mais de 100 páginas sobre este tema, mas nosso objetivo aqui não é entrar em detalhes técnicos e, então vamos detalhar os Mitos e Verdades sobre a Tabela Price.

MITOS da Tabela Price

Foi (é) responsável pela ocorrência de expressivos saldos residuais

A TP, por definição, resulta na liquidação do saldo devedor quando do pagamento da última prestação.

O que provocou as chamadas dívidas impagáveis para os contratos firmados à época da hiperinflação, foi o descasamento entre a periodicidade e índices de reajustes das prestações e dos saldos devedores, levando a tal sub reajuste das prestações que estas se tornaram insuficientes até mesmo para pagamento dos juros contratuais, gerando o que ficou conhecido como ‘amortizações negativas’.

No entanto, isso ocorreu com todos os sistemas de amortização atrelados ao PES, inclusive o SAC, porém, é claro, os impactos foram maiores na TP e, ainda maiores, no SINC e na Série em Gradiente.

Onera em demasia os devedores

O custo da dívida, em termos reais, não é afetado pelo sistema de amortização, desde que este seja matematicamente consistente.

A variável determinante, neste caso, é a taxa de juros.

O fato de, na TP, o devedor pagar mais juros do que no SAC, não decorre de nenhuma ‘maldade’ da TP, mas apenas e tão somente pelo fato de, nesta, se utilizar mais intensamente o capital tomado por empréstimo, uma vez que as prestações pagas, durante um longo período, são inferiores àquelas pagas no SAC.

No entanto, o critério de cálculo dos juros em ambos esses sistemas é absolutamente o mesmo.

Não por acaso, os juros verificados na primeira prestação é o mesmo – SAC e TP ou qualquer outro sistema em que os juros são pagos no vencimento.

Os pagamentos de juros a menor, no SAC, nos meses subsequentes, nada mais é do que os juros que deixam de incidir sobre a parcela a maior paga nas prestações desse sistema.

Existe capitalização de juros na Tabela Price

Por definição, capitalizar juros significa ‘tornar juros em capital’, passando estes a compor a base de cálculo de juros para os períodos subsequentes.

A única condição para que isso possa ocorrer é que os juros vencidos não sejam pagos e, sim, incorporados ao saldo devedor.

No caso do crédito imobiliário, isso somente pode ocorrer naquelas situações em que a prestação se tornou insuficiente para quitar os juros, a chamada amortização negativa, muito comum na chamada ‘massa velha’ (contratos firmados até 1998, no PES) ou quando se dá carência para os pagamentos das prestações, como ocorre naqueles contratos em que damos a chamada “pausa”.

Ademais, se houvesse capitalização de juros na TP, também existiria no SAC ou qualquer outro sistema, pois, afinal, o critério de cálculo dos juros é o mesmo.

No citado artigo “Risco Jurídico – Um longo caminho para comprovar o óbvio”, apresentamos um exemplo de um devedor que contrai um financiamento pela Tabela Price versus um financiamento de igual valor, a juros simples, em que ao final de cada mês, após fazer um pagamento equivalente à prestação da TP, se refinancia o saldo restante em outro banco, também a juros simples.

Algumas VERDADES sobre a Tabela Price

Maior exposição da garantia

Mesmo em períodos de estabilidade econômica, por ter a dívida amortizada mais lentamente, a relação dívida x garantia, na TP, é menos favorável do que no SAC.

Essa situação se agrava em períodos de instabilidade econômica, principalmente quando a evolução dos preços não acompanha a inflação.

Provoca maior endividamento

Essa é, provavelmente, a questão mais crítica, pois na TP é possível obter um financiamento aproximadamente 30% superior àquele que se obteria no SAC.

Se o cliente está utilizando sua capacidade máxima de pagamento, significa um grande impacto em termos de endividamento, se comparado ao que ocorreria no SAC e, portanto, implica em maior exposição a risco para a Instituição Financeira.

O ponto que requer ainda mais atenção é quando se está em períodos de queda da demanda, quer em termos de volume quer em termos de qualidade, e os vendedores se valem da TP para atrair essa demanda menos qualificada e, também, para manter preços artificiais.

No caso brasileiro, entendemos ser este o ‘calcanhar de Aquiles’ da TP.

Onera mais o orçamento familiar

No SAC, as prestações se iniciam com um valor aproximadamente 30% superior à TP, porém, vão decrescendo ao longo do tempo, diminuindo o comprometimento da renda.

Assim, com o passar dos anos, mitiga os riscos de inadimplência por conta de eventual redução de renda por parte do devedor.

Ademais, por amortizar mais rapidamente a dívida, nessas circunstâncias, fica mais fácil para o devedor vender o imóvel e, na hipótese de um default inevitável, são maiores as chances de a Instituição Financeira reaver o capital emprestado.

No caso da TP, não ocorre essa diminuição do comprometimento da renda e nem tampouco queda mais rápida do valor da dívida e, a possibilidade de a prestação crescer, em termos nominais, diante a elevação da TR, é bem mais expressiva do que no SAC e, assim, potencializa o risco de inadimplência em uma eventual queda futura da renda.

Maior risco de saldo residual

Se as prestações não forem atualizadas mensalmente pelo mesmo índice que reajusta o saldo devedor, na presença de maiores índices de inflação, além de a prestação passar a ser crescente, também é maior o risco de ocorrência de saldo residual ao final do prazo de amortização.

Facilita a securitização do crédito

Por ser o Sistema de Amortização mais utilizado no mundo, tanto nos países de economia madura quanto nos países periféricos, os investidores, principalmente os internacionais, tem preferência por esse sistema.

No entanto, no caso de securitizações para investidores nacionais, a preferência recai sobre o SAC e a TP pode até mesmo ser vista como um empecilho à securitização.

Importante – Financiamento Tabela Price

Em uma economia com amplo histórico de estabilidade, não existe nenhuma restrição à Tabela Price e, não por acaso, é o sistema de amortização mais utilizado no mundo.

O artigo 75 da Lei 11.977/2009, que introduziu os artigos 15-A e 15-B na Lei 4.380/64, que foi fruto de uma longa batalha de mais de 30 anos para superarmos o imbróglio da falácia da capitalização de juros no crédito imobiliário em geral, e na Tabela Price em particular, estabeleceu que os Bancos têm que oferecer aos mutuários, no mínimo, dois sistemas de amortização, sendo um deles obrigatoriamente o SAC e o segundo, qualquer sistema matematicamente consistente, podendo ser, inclusive, a TP ou o SACRE.

No entanto, dentre os dois sistemas ofertados, o direito de escolha é do mutuário.

Não podemos impedir que o cliente exerça por esta sua opção.

Nem há ambiente para deixarmos de ofertar a TP, porém, nada impede que utilizemos argumentos para convencer os clientes quanto às vantagens de este optar pelo SAC.

Teotonio Costa Rezende

Vice-Presidente de Habitação da CAIXA

Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

Atua no setor financeiro há 40 anos, 35 dos quais dedicado ao setor habitacional

Veja mais:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

Bases de sustentabilidade do mercado de crédito imobiliário

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tatiane

Boa tarde, tenho um financiamento de 360 meses pela Price, estive pensando em pagar uma prestação atual e a ultima para amortizar. Mas também pensei em pagar somente a atual e guardar numa poupança o que eu usaria para amortizar na finalidade de juntar até obter o suficiente para quitar. O que você que sugere como melhor alternativa?

Antonia Cristiane

Boa noite!!!Estou aguardando pra assinar o contrato na caixa pela tabela price. Minha parcela é de 1.020 reais em 360 meses.Minha preocupação é se essas parcelas vão aumentar demais no decorrer do tempo…E torná- se inviáveis. Esses reajustes serão mensais ou anuais???Eu desistindo de assinar a construtora me devolve o que já paguei???

Paulo Ercole

Na Tabela Price efetivamente existe a capitalização de juros.

E é muito fácil a prova. Basta “descapitalizar” as prestações.

Para chegar ao resultado inicial necessariamente deve-se usar a fórmula de juros compostos e não a fórmula de juros simples (processo de engenharia reversa).

Leticia Moreira

Boa tarde!

A minha dúvida é a respeito da tabela SAC. Fiz um financiamento para pagar em 54 x porém paguei somente 33 parcelas e o restante está em atraso. Como devo calcular o saldo devedor? Sei que na tabela Price, nesse caso, devo zerar a amortização pois não estou pagando as parcelas, mas no caso da SAC não sei como proceder. Grata!

Mauricio

Olá, tenho um financiamento Imobiliário pela Caixa e fiz pela Tabela Price.
O valor do financiamento é de R$ 107.000,00 em 360 meses.
Minha primeira parcela é de R$ 556,00 em 30/03/2017 e agora em 02/01/18 já está(para pagamento) em R$ 612,00.
Será que procede? pesquisei a tabela TR e não deu nem 1%. Como pode aumentar tanto a parcela(10%)?

Lucas

Estou fazendo um financiamento pela caixa, e gostaria de saber se a taxa de TR é calculado no valor TOTAL do saldo devedor ou no valor da PARCELA

Ex: se minha parcela for de 1000,00 e a TR no mês for de 0,02% e meu saldo devedor for de 100.000,00 qual seria esse valor de TR?

Antonio silva

ola boa noite.
fiz um financiamento usando modelo tabela plice gostaria de saber se posso mudar para tabela sac se o banco pode negar ou eu tenho esse direito se as parcelas se enquadrar no meu orçamento.

Monique Bermond

Olá gostaria de um auxilio. Meu financiamento foi realizado pelo Price, 20 anos. Uso FGTS de 2 em 2 anos. Estou na duvida se abato no saldo devedor, se abato nas parcelas ou se vou ao banco para refinanciar no sistema SAC.
Lançamentos
Amortização 2.879,36
Juros/Correção Monetária 11.675,92
Seguros 426,03
Taxas + FCVS 300,00
Mora 0,00
Multa 0,00
Diferença Teórico/Pago 0,00
Total Pago (Ref. Pagto Prest. Mensais) 15.281,31
Total Pago pelo Mutuário 15.281,31
Total Pago no Exercício (Mutuário) 15.281,31
Dívida em 31/12/2016 134.962,76
Saldo devedor em 31/12/2016 134.962,76
Encargos em atraso em 31/12/2016 0,00

GUSTAVO

Bom dia.
Tenho um financiamento habitacional na CEF de R$92.000,00 reais feito pelo sistema PRICE.
Estou na parcela 34/360 e meu saldo devedor neste mês é de R$91.853,00 reais.
Minha prestação começou em R$486,00 reais e hoje está em R$508,00 reais.
Tenho R$7.000,00 reais para abater do saldo devedor.
Minha duvida é, vale a pena usar esses R$7.000,00 reais para abater do saldo?
Vale a pena continuar com este financiamento visto que depois de 34 meses, apenas abati da divida menos de R$200,00?
Seria possível eu migrar de PRICE para SAC ?

tulio bretas

Vou contratar um financiamento em 420 meses, mas quitarei em 60 meses.

Neste caso, há vantagem entre as tabelas SAC ou Price?