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Laudêmio e financiamento imobiliário

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Em algumas cidades do litoral brasileiro é frequente deparar-nos com anúncios ou publicidade de venda de imóveis que citam a cobrança ou não de laudêmio

Laudêmio e financiamento imobiliário

O valor do laudêmio é obrigatório e pago pelo vendedor à União quando efetivada uma transação com escritura definitiva de compra e venda, em terrenos da marinha.

O percentual de cobrança varia na proporção de 2,5% a 5% do valor do imóvel.

Os ocupantes e foreiros pagam anualmente as taxas de ocupação ou foro que podem ser divididas em cotas.

O laudêmio foi criado ainda na época do Brasil colonial quando as terras brasileiras pertenciam à Coroa Portuguesa, a qual concedia a permissão de ocupação visando a colonização e cultivo agrícola, todavia, em troca disso o reino cobrava uma contribuição como se fosse um pedágio.

Estas terras passaram a ser consideradas aforadas e com isso toda vez que fossem transacionadas, deveria ser recolhido o valor de laudêmio, recolhimento que atualmente ainda permanece conforme o Decreto Lei nº 9.760/1946 e o Artigo 2038 do Novo Código Civil.

São abrangidas por esta taxa as terras localizadas em terrenos da marinha classificados como áreas estratégicas desde 1831, que compreendem toda a extensão localizada na zona litorânea, inclusive ilhas, localizadas a 33 metros da maré mais alta, com relação à linha de preamar, onde se encontra a influência das marés.

Laudêmio não é tributo

O laudêmio não é tributo, e consequentemente um imposto ou taxa.

Na verdade, o laudêmio advém do instituto da enfiteuse ou aforamento, um complexo direito real sobre coisa alheia.

Para o entendimento da enfiteuse, é preciso assemelhar ao conceito do aluguel.

Na locação temos o locador e locatário, em que o primeiro aluga o imóvel ao locatário, que por sua vez paga o aluguel para o locador.

Na enfiteuse há o “senhorio direto” e o “enfiteuta”.

Quanto ao imóvel, o bem da relação, é dividido em domínio útil, esta a parte do enfiteuta, e o domínio direto, do senhorio direto.

Enfiteuse: direito real alienável e transmissível aos herdeiros e que confere a alguém o pleno gozo do imóvel mediante a obrigação de não deteriorá-lo e de pagar um foro anual em numerário ou em frutos.

Diferença entre Domínio útil e Senhorio direto

  • No domínio útil, é permitida a alienação do bem, dando o direito ao enfiteuta ao uso mais completo do bem, ao contrário do aluguel.
  • Porém, o senhorio direto, mesmo assim, é como se fosse um proprietário vitalício do bem. E daí surge o laudêmio. Isso ocorre quando o enfiteuta decidir por vender seu imóvel, devendo consultar o senhorio direto, haja vista que este tem preferência na compra. Caso ele decline, somente aí será cobrado o laudêmio. É necessário destacar que isso só ocorre em transações onerosas.

Secretaria de Patrimônio da União (SPU)

A demarcação das áreas onde incide a cobrança de laudêmio é de responsabilidade da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), órgão vinculado ao Ministério do Planejamento.

Os donos de imóveis localizados em áreas da marinha dividem-se em dois grupos:

1º- OCUPANTES: possuem apenas o direito de ocupação e estes estão em quase a totalidade do grupo; e

2º- FOREIROS: possuem o contrato de foro que lhes permite mais direitos que o ocupante por terem também o domínio útil.

O que é taxa de ocupação? E foro?

A taxa de ocupação é a receita cobrada anualmente devida pela ocupação regular de imóvel da União, sendo o sujeito passivo o ocupante inscrito na base cadastral da Secretaria de Patrimônio da União – SPU.

A alíquota é de 2% para as ocupações inscritas ou requeridas até 30/09/88 e de 5% para as ocupações inscritas ou requeridas após esta data.

O foro é cobrado anualmente pelo uso do imóvel sob regime de aforamento, sendo o sujeito passivo o titular do domínio útil sendo a alíquota de 0,6% do valor atualizado do domínio pleno do terreno.

Alteração na legislação patrimonial nas taxas de foro e de ocupação

Houve alteração na legislação patrimonial  por meio das Leis nº 13.240 e nº 13.139, que implicou ajustes em alíquotas e bases de cálculo dos imóveis da União.

Esse fato gerou grande impacto no valor das taxas de foro e de ocupação, pagos anualmente por usuários de imóveis da União.

As taxas de foro correspondem a 0,6% do valor do terreno.

Já as taxas de ocupação, que podiam chegar a até 5%, tiveram a alíquota reduzida para 2% do valor do terreno, alteração que beneficiou 55.828 usuários de imóveis da União, em todo o país.

Outra mudança refere-se à base de cálculo do valor dos terrenos da União.

A nova legislação determina que o m2 (metro quadrado) desses terrenos seja auferido tendo como base as plantas de valor municipais.

Anteriormente, eram referência as plantas da SPU, as quais, em alguns casos, guardavam grande defasagem em relação às plantas do município e, por isso, precisaram ser ajustadas.

Quanto o financiamento imobiliário é aceito?

A aceitação do financiamento imobiliário dependerá da política de crédito de cada banco.

A maioria dos bancos somente aceita o financiamento imobiliário quando for regime de aforamento.

Inclusive o uso do FGTS somente é permitido neste regime.

No regime de ocupação a maioria dos bancos não aceita o imóvel como garantia e assim prejudica a concessão de crédito.

Desta forma deverá ser verificado preliminarmente se o banco aceita ou não o imóvel como garantia.

Valéria Viviane Corrêa de Freitas

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte: Secretaria de Patrimônio da União – SPU

Veja mais:

Desconto Custas Cartório e ITBI – financiamento 1º imóvel SFH

16 COMENTÁRIOS

    • Olá George

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      conforme consta no artigo: No regime de ocupação a maioria dos bancos não aceita o imóvel como garantia e assim prejudica a concessão de crédito.

      Assim, fora destas condições é possível conseguir financiamento nos bancos. Faça a pesquisa.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Pablo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A política dos bancos pode variar e modificar no tempo. Assim, orientamos a consultar diretamente o seu gerente ou do banco que lhe interessa para verificar a aceitabilidade.
      Cremos que poucos financiam.

      Equipe Click Habitação

  1. Olá estive na spu, e fiz uma consulta que por sua vez deu negativa aí pedi para min dar uma declaração , tive que fazer uma requisição e quando chegou a declaração pasme véi constando laudemio ,estão tenho uma consulta que diz que não tem o.laudemio é uma declaração que fala que tem , eu já fiz um contato de compra e venda e recebi 50 mil de sinal com o lote sem laudêmio conforme consulta o que fazer agora.

    • Olá Fagner

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Provavelmente é decorrente de problemas cadastrais no sistema do SPU.

      Orientamos a procurar o PROCON ou advogado de sua confiança para avaliar o que pode ser feito.

      Equipe Click Habitação

  2. Boa tarde!
    Gostaria de uma orientação, vendi um imóvel em Aracaju-SE há 8 anos, o comprador financiou pela CEF, e ainda a taxa de ocupação pela SPU vem em minha residência em SP. O que podemos fazer para ser feita a devida regularização?? Já entrei em contato com a SPU/SE e o que me falam é que como é imóvel da marinha não poderia ter sido financiado…Me ajudem, pois assim não pode ficar!!! Agradeço desde já.

  3. Olá, tenho a mesma dúvida do Fabiano,
    Quero comprar um apto em terreno de marinha (laudêmio de ocupação) utilizando FGTS. O BRADESCO e o SANTANDER são os únicos bancos que financiam, mas não sei se poderei usar também o FGTS. Neste site diz que não pode usar FGTS no regime de ocupação, podendo somente no regime de foro.

    http://guiadofgts.com.br/?category_name=perguntas&paged=3

    Poderia me ajudar?
    Obrigado

    • Olá Roberto

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a fonte de consulta é confiável. Cremos que haja algum impedimento jurídico.

      Sugerimos verificar a aceitabilidade junto aos bancos.

      Equipe Click Habitação

  4. Um interessado em comprar um apto com regime de ocupação (estando regularizado) pode utilizar o FGTS? Há algum impedimento legal? Obrigado!

    • Olá Fabiano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se o financiamento for autorizado pelo Banco e dentro dos limites do SFH não haverá impedimento de uso do FGTS, desde que sejam atendidas as condições de uso.

      Veja detalhes no artigo:
      Posso usar FGTS na compra de imóvel?

  5. A senhora pode informar qual instituição bancaria financia imóvel que está inscrito no SPu sob regime de ocupação? Tenho a entra e quero financiar o restante…agradeço qualquer informação.

    • Olá Delma

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que a CAIXA financia.
      Alguns bancos não aceitam como garantia. Verifique em sua agência ou Correspondente Bancário.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Silas

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Em atenção ao seu questionamento orientamos a leitura da lei 13240 de 30/12/15.
      A Nova lei sobre terrenos da União reduz taxas de laudêmio e ocupação.
      Lei 13240

      Para questão da escritura orientamos a procurar o SPU ou o Cartório para orientação mais qualificada.

      Equipe Click Habitação

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