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Laudêmio e financiamento imobiliário

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Em algumas cidades do litoral brasileiro é frequente deparar-nos com anúncios ou publicidade de venda de imóveis que citam a cobrança ou não de laudêmio

Laudêmio e financiamento imobiliário

O valor do laudêmio é obrigatório e pago pelo vendedor à União quando efetivada uma transação com escritura definitiva de compra e venda, em terrenos da marinha.

O percentual de cobrança varia na proporção de 2,5% a 5% do valor do imóvel. Os ocupantes e foreiros pagam anualmente as taxas de ocupação ou foro que podem ser divididas em cotas.

O laudêmio foi criado ainda na época do Brasil colonial quando as terras brasileiras pertenciam à Coroa Portuguesa, a qual concedia a permissão de ocupação visando a colonização e cultivo agrícola, todavia, em troca disso o reino cobrava uma contribuição como se fosse um pedágio.

Estas terras passaram a ser consideradas aforadas e com isso toda vez que fossem transacionadas, deveria ser recolhido o valor de laudêmio, recolhimento que atualmente ainda permanece conforme o Decreto Lei nº 9.760/1946 e o Artigo 2038 do Novo Código Civil.

São abrangidas por esta taxa as terras localizadas em terrenos da marinha classificados como áreas estratégicas desde 1831, que compreendem toda a extensão localizada na zona litorânea, inclusive ilhas, localizadas a 33 metros da maré mais alta, com relação à linha de preamar, onde se encontra a influência das marés.

Laudêmio não é tributo

O laudêmio não é tributo, e consequentemente um imposto ou taxa.

Na verdade, o laudêmio advém do instituto da enfiteuse ou aforamento, um complexo direito real sobre coisa alheia.

Para o entendimento da enfiteuse, é preciso assemelhar ao conceito do aluguel.

Na locação temos o locador e locatário, em que o primeiro aluga o imóvel ao locatário, que por sua vez paga o aluguel para o locador.

Na enfiteuse há o “senhorio direto” e o “enfiteuta”.

Quanto ao imóvel, o bem da relação, é dividido em domínio útil, esta a parte do enfiteuta, e o domínio direto, do senhorio direto.

Enfiteuse: direito real alienável e transmissível aos herdeiros e que confere a alguém o pleno gozo do imóvel mediante a obrigação de não deteriorá-lo e de pagar um foro anual em numerário ou em frutos.

Diferença entre Domínio útil e Senhorio direto

  • No domínio útil, é permitida a alienação do bem, dando o direito ao enfiteuta ao uso mais completo do bem, ao contrário do aluguel.
  • Porém, o senhorio direto, mesmo assim, é como se fosse um proprietário vitalício do bem. E daí surge o laudêmio. Isso ocorre quando o enfiteuta decidir por vender seu imóvel, devendo consultar o senhorio direto, haja vista que este tem preferência na compra. Caso ele decline, somente aí será cobrado o laudêmio. É necessário destacar que isso só ocorre em transações onerosas.

Secretaria de Patrimônio da União (SPU)

A demarcação das áreas onde incide a cobrança de laudêmio é de responsabilidade da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), órgão vinculado ao Ministério do Planejamento.

Os donos de imóveis localizados em áreas da marinha dividem-se em dois grupos:

1º- OCUPANTES: possuem apenas o direito de ocupação e estes estão em quase a totalidade do grupo; e

2º- FOREIROS: possuem o contrato de foro que lhes permite mais direitos que o ocupante por terem também o domínio útil.

O que é taxa de ocupação? E foro?

A taxa de ocupação é a receita cobrada anualmente devida pela ocupação regular de imóvel da União, sendo o sujeito passivo o ocupante inscrito na base cadastral da Secretaria de Patrimônio da União – SPU.
A alíquota é de 2% para as ocupações inscritas ou requeridas até 30/09/88 e de 5% para as ocupações inscritas ou requeridas após esta data.
O foro é cobrado anualmente pelo uso do imóvel sob regime de aforamento, sendo o sujeito passivo o titular do domínio útil sendo a alíquota de 0,6% do valor atualizado do domínio pleno do terreno.
A aceitação do financiamento imobiliário dependerá da política de crédito de cada banco.

Valéria Viviane Corrêa de Freitas

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte: Secretaria de Patrimônio da União – SPU

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