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Portabilidade de Financiamento Imobiliário

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Muitos consumidores não sabem como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário, ou seja, a possibilidade de trocar a dívida de um banco para um outro que tenha uma taxa de juros menorPortabilidade de Financiamento Imobiliário

Em 2006, o consumidor brasileiro conheceu a portabilidade, serviço que que permite a troca de empresas de um mesmo serviço sem qualquer custo adicional.

A primeira foi no setor de crédito bancário e, nos anos seguintes, vieram as de telefonia, planos de saúde, etc.

A possibilidade proporcionou ao consumidor a chance de não se prender a uma determinada empresa por força do contrato e de optar pela troca de um serviço mais eficiente e/ou mais barato.

Ainda assim, há empecilhos a serem enfrentados.

Portabilidade de Financiamento Imobiliário

A portabilidade de financiamento imobiliário, regulamentada pela Resolução nº 3.401/06 do Conselho Monetário Nacional – CMN, não foi muito utilizada, em função dos custos decorrentes na transação no Cartório de Imóveis (averbação da quitação com o banco anterior e registro da nova operação) e ausência de regulamentação.

Em 07/08/2012, foi sancionada a Lei nº 12.703/12 que muda a rentabilidade da Caderneta de Poupança e trata da transferência do crédito imobiliário.

O CMN por meio da Resolução 4.292/13 disciplinou o uso pelas instituições financeiras de código de identificação específico para as operações de portabilidade de crédito, bem como de meio eletrônico para sua efetivação.

A regulamentação pelo CMN vem justamente para disciplinar o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento de cada Banco.

Portabilidade de crédito
Fonte: Banco Central

A portabilidade é uma boa ferramenta para movimentar o mercado imobiliário, já que pode influenciar na redução de juros e custos, via concorrência.

A possibilidade de diminuir os custos do financiamento imobiliário migrando a dívida para outra instituição tem despertado o interesse dos mutuários e a preocupação dos bancos.

Apesar do “spread” do financiamento imobiliário ser baixo, ele é a porta de entrada para um cliente de relacionamento de longo prazo.

A grande vantagem é a redução de custos, pois anteriormente tinha de averbar junto ao Cartório a baixa da garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) relativa ao contrato anterior e registrar um novo contrato (novo banco).

Daí a redução nos custos cartorários, pois foi eliminado um procedimento (o registro, o qual tem um custo mais elevado).

Alguns Procedimentos:

O processo de portabilidade de financiamento imobiliário não é tão simples devido à necessidade de:

  • Nova análise de crédito,
  • Reavaliação do valor do imóvel e
  • Transferência de propriedade.

Para os bancos, o cliente do crédito imobiliário é a porta de entrada para a negociação dos demais produtos bancários (conta, cheque especial, cartão, linhas de crédito ou aplicações financeiras, dentre outras).

Cada tipo de financiamento pode ter taxas de juros diferentes, as quais podem variar de acordo o valor do imóvel, a renda (capacidade de pagamento) e, em especial, do relacionamento com o banco.

Deverão serem verificadas e analisadas as condições e exigências para ter o financiamento com taxas menores.

Uma taxa inferior pode esconder um custo invisível no financiamento, relacionado ao custo de:

  • Manutenção de conta corrente,
  • Cartão de crédito ou
  • Tarifas em todo tipo de serviço.

As pessoas devem ficar atentas, pois os custos de transferência dos produtos bancários pode tirar a vantagem da redução dos juros do crédito imobiliário no longo prazo.

Cuidados com a exigência de reciprocidade

Um comprador que quer apenas fazer um financiamento, sem abrir conta, por exemplo, vai pagar juros mais altos.

É o caso da chamada taxa balcão, destinada apenas para quem deseja aproveitar os juros de determinado banco, sem ser um cliente efetivo, com conta corrente ou salário, cartão de crédito e cheque especial.

Quem tem o pacote de produtos, que inclui conta corrente com cheque especial ou conta salário, pagará uma taxa intermediária.

Existem diversos tipos de pacotes de serviços que oferecem juros menores de financiamento, como por exemplo, para quem tem saldo em poupança, dentre outras.

Assim, deve-se verificar se existe vantagem em contrair o financiamento habitacional ou transferir (portabilidade) para banco onde já possuímos relacionamento e os custos já são conhecidos.

Veja mais:

Financiamento Habitacional – O que considerar?

Definições para a Portabilidade de Financiamento Imobiliário (Habitacional)

  • O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito na data da transferência de valores;
  • Caso a prestação fique maior do que a atual o Banco proponente (novo) deve obter do devedor manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento de valor;
  • A troca de informações entre o Banco credor original e proponente (novo) deve ser realizada eletronicamente (com código específico para a portabilidade);

Os custos relacionados à troca de informações e à transferência de recursos entre os Bancos não podem ser repassados/cobrados do Devedor.

Destacamos alguns pontos que podem ter inibido a migração de crédito imobiliário entre bancos, via portabilidade:

  • Tendência de elevação da taxa de juros;
  • Indisponibilidade de funding (SBPE – poupança) por alguns bancos, em especial, alguns que se apresentavam como mais competitivos para a portabilidade;
  • Impossibilidade de migração dos contratos assinados como FORA do SFH para o SFH e uso do FGTS;
  • Diminuição nas diferenças nas taxas de juros entre os bancos
  • Custos diretos e indiretos para a efetivação

Não existe proibição da portabilidade para contratos inadimplentes, mas é prerrogativa do novo Banco aceitar o crédito.

O Consórcio não é uma operação de crédito, não há cobrança de juros. Assim, segundo o Banco Central, as regras são diferentes e não valem para consórcios.

Passo a passo da portabilidade de financiamento imobiliário

❶ O mutuário deve pedir ao banco atual o valor do saldo devedor do financiamento, o número do contrato, o CET – Custo Efetivo Total e as taxas de juros cobradas. O prazo entregar as informações é de 1 dia útil.

❷ Se encontrar uma condição mais vantajosa em outro banco, ele deverá entregar uma proposta de portabilidade neste novo banco, o qual se aceitar enviará a informação ao banco atual. Este terá 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente, se quiser manter o financiamento.

❸ Se o banco atual não efetivar proposta ou se cliente não aceitar a contraproposta, a instituição com a qual iniciou a dívida é obrigada a aceitar o pedido de portabilidade.

portabilidade de financiamento imobiliário

Quando se tratar de operação de crédito imobiliário, a transferência de recursos entre os bancos deve ser realizada em uma das datas de referência.

O Banco credor deve confirmar junto ao Banco proponente, em até 2 (dois) dias úteis contados da transferência de recursos o recebimento dos recursos ou inconsistências na TED que inviabilizaram a portabilidade.

O Banco credor original deve remeter ao novo Banco, no endereço informado, em até 2 (dois) dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Nas operações de crédito imobiliário, o documento deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Portabilidade não é renegociação

Informamos que é comum confundir a portabilidade com a compra da dívida ou renegociação de dívida.

A diferença é que na portabilidade a mesma dívida é transferida de um Banco para outro com o mesmo saldo devedor, mas com um CET ou taxa de juros menor.

O prazo da dívida também é mantido.

Se o financiamento foi FORA do SFH, por exemplo, a simples portabilidade de crédito não mudará a situação e enquadramento no tipo de financiamento efetivado originalmente.

A operação de crédito imobiliário do SFH que vier a ser objeto de portabilidade permanecerá nessa condição, devendo observar as disposições legais e regulamentares relativas ao SFH, exceto o limite máximo do valor da avaliação do imóvel.

Neste caso, para mudar para o SFH seria necessária outra negociação após ou concomitante a portabilidade de crédito.

As demais operações de crédito imobiliário (originalmente fora do SFH) objeto de portabilidade não podem ser consideradas como operações do SFH.

Já na renegociação, o novo banco propõe reduzir o valor da parcela. Na maioria dos casos o prazo do financiamento aumenta e o risco é o cliente.

Assim, seria um novo contrato com novas condições e muitas vezes pode não ser vantajoso ao cliente. Fique atento!

Custos do Processo de Portabilidade de Financiamento Imobiliário

A portabilidade de crédito imobiliário tem custos, alguns são diretos outros indiretos, assim é importante avaliar além da Taxa de juros e  no mínimo o CET e CESH (Custo do Seguro Habitacional).

Veja alguns custos e fatores a serem considerados:

  • Custos cartorários
  • Prêmios de seguros
  • Taxa de administração (mensal)
  • Taxa de avaliação ou vistoria do imóvel
  • Tarifa de análise jurídica
  • Taxas de abertura e manutenção de conta (exigências de reciprocidade do novo banco)

A avaliação do imóvel é praxe no mercado imobiliário e exigência das normas do Banco Central e do FGTS. A avaliação do imóvel é importante e define uma série de coisas como:

  • Tipo do produto (linha de linha de financiamento) e a taxa de juros a ser aplicada
  • Enquadramento no SFH
  • Quota de financiamento (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Lembramos que os Bancos não podem criar uma “taxa de portabilidade” nem cobrar os custos relativos à troca de informações com o Banco anterior.

Veja também:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

O consumidor deve ficar atento à oferta de produtos e serviços atrelados à portabilidade do financiamento imobiliário, como ser obrigado a contratar um seguro ou um cartão de crédito.

Os custos indiretos são, em especial, os de manutenção de conta no novo Banco, pois normalmente para oferecer uma taxa de juros menor, o Banco vai querer reciprocidade.

Concorrência entre os Bancos

Ao contrário do que se esperava a regulamentação da Portabilidade do crédito imobiliário não gerou uma guerra de concorrência entre os bancos.

Os aspectos que estão sendo observados pelos agentes financeiros são: a prospecção e a retenção de clientes.

Os clientes já entenderam que tem direito de escolha e demonstram mudanças comportamentais no pleito por negociação de melhores condições.

A tendência é de mudança no perfil do gerenciamento do crédito no intuito de negociar realmente, partindo de possíveis propostas apresentadas pelo cliente.

Ganha força então a visão de relacionamento com o cliente e não de gerenciamento de produtos individualizados.

A portabilidade do financiamento imobiliário está trazendo uma grande mudança na forma de relacionamento com o cliente.

No entanto, mesmo os bancos que estão com grande disponibilidade de recursos não se dispuseram a entrar para valer nessa briga.

O que se verifica é que a maioria dos bancos optou por focar em originar créditos novos, principalmente para o segmento de clientes com perfil de seu público alvo.

A portabilidade é vantajosa?

Portabilidade no financiamento imobiliário – Novidades

Os bancos não estão obrigados a aceitar o pleito do cliente para receber o crédito de outro banco (portabilidade ativa) e nem tampouco a ofertar as mesmas condições válidas para os créditos por estes originados.

Muitos têm regras próprias para cada tipo de produto e a portabilidade é analisada pelo Departamento Jurídico.

Temos conhecimento, que dependendo do relacionamento, é possível conseguir a redução dos juros e permanecer no Banco Atual.

Eles têm políticas internas de manutenção de clientes, mas negociam caso a caso. Se você for um cliente rentável para o banco ele poderá oferecer algum benefício para continuar.

A CAIXA, como líder do mercado de crédito imobiliário, opta por somente negociar eventual redução de juros após início do processo, quando o cliente negocia condições vantajosas junto a outro banco.

Constatamos que os Bancos privados vêm se esforçando para oferecer financiamentos mais atraentes no crédito imobiliário.

Fidelização e crédito

Embora as operações não estejam entre as mais rentáveis, eles têm interesse na fidelização daqueles clientes com renda familiar de R$ 5 mil ou mais que podem se candidatar a créditos com prazos longos.

O crédito imobiliário é a porta de entrada para fidelização e manutenção dos demais produtos bancários (conta, cheque especial, cartão de crédito, linhas de crédito comercial ou aplicações financeiras, dentre outras), em especial pela longevidade potencial de relacionamento, podendo chegar a 35 anos.

Com o aumento da taxa SELIC e a diminuição do saldo total na poupança, em função de saques e/ou migração para aplicação em outros ativos, as taxas de juros médios para os novos financiamentos imobiliários subiram.

No Brasil, as taxas de juros no financiamento imobiliário estão, atualmente, muito parecidas, as oportunidades de redução estão nos créditos antigos, em muitos destes, a migração de banco pode ser um grande negócio.

As novas regras da portabilidade de financiamento imobiliário têm como principal objetivo reduzir a burocracia, provocar maior concorrência entre os bancos e facilitar o acesso ao crédito.

Para entender como funciona a portabilidade e alguns aspectos importantes do financiamento imobiliário, a PROTESTE e o CANAL DO CRÉDITO, uniram-se nessa publicação.

Acesse a Cartilha:

Cartilha da Portabilidade Habitacional

Boletim Consumo e Finanças – Banco Central

O Banco Central (BC) e o Ministério da Justiça divulgaram Boletim Consumo e Finanças que nessa edição, explica as novas regras sobre portabilidade do crédito, que entraram em vigor.

O boletim esclarece as mudanças no processo, como a exigência de utilização de sistema de registro eletrônico para troca de informações, o estabelecimento de prazos e a padronização de procedimentos.

Além disso, a publicação alerta para o fato de que o valor e o prazo da nova operação devem ser limitados ao valor do saldo devedor e ao prazo remanescente da operação original.

Para que o cliente saiba se a portabilidade de financiamento imobiliário é vantajosa, o boletim orienta que seja considerado o Custo Efetivo Total (CET) da nova operação e todas as condições do novo contrato.

Clique  para acessar o Boletim.

Conclusão sobre Portabilidade de crédito imobiliário

A portabilidade de crédito já estava em vigor desde SET/2006, mas ainda carecia de uma regulamentação e de maior publicidade  pelas Instituições Financeiras.

Muitas pessoas não sabiam dessa condição e quitavam o empréstimo antecipadamente num banco e abriam um novo financiamento em outra instituição pagando taxas e impostos, sem necessidade.

A regulamentação é muito bem-vinda e tem como principal efeito disciplinar o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento e interesses de cada Banco.

Assim, o Devedor tem agora o poder de barganha com o Banco atual, podendo efetivar tentativa preliminar ou posterior de negociação para redução de taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento ou no pacote de serviços bancários para permanecer.

No lado do mercado imobiliário haverá de certa forma um incentivo a competição para a manutenção dos clientes e para a conquista de novos.

Alguns Destaques:

Não poderá ser utilizado o argumento de ‘falta de regulamentação’ por parte do Banco Central para se recusar implementar a Portabilidade.

Os bancos não estão obrigados a aceitar o pleito do cliente para receber o crédito de outro banco (portabilidade ativa) e nem tampouco a ofertar as mesmas condições válidas para os créditos por estes originados.

O mutuário poderá a qualquer tempo, sem limite de vezes, solicitar a portabilidade a outros bancos e o credor original deverá fornecer, sempre que formalmente solicitado, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência.

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

ESPECIALISTA – CRÉDITO IMOBILIÁRIO

66 COMENTÁRIOS

  1. Boa tarde,
    Estou estudando a portabilidade da CAIXA para Santander, porém o Santander cobra uma taxa de R$ 3.000,00 para fazer a portabilidade.
    Essa taxa é devida?
    Obrigada.

    • Olá Adriana

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o banco irá efetivar a análise de risco de crédito e cadastral e jurídica, bem como a avaliação do imóvel.
      É como se fosse uma concessão nova! Assim, poderá ser cobrada a tarifa pertinente aos serviços.
      Lembramos que além deste custo você ainda terá a averbação da portabilidade junto ao Cartório de Imóveis.

      Na sua análise verifique se estes custos serão recuperados com a queda da CET-Custo Efetivo Total do seu financiamento, não compare somente a taxa de juros, verifique especialmente o custo do seguro habitacional e o custo de manutenção de conta no novo banco, conforme orientamos no artigo.

      Equipe Click Habitação

  2. Boa tarde,
    peço uma ajuda por gentileza. Tenho um financiamento de um imóvel pela CAIXA, no modelo SBPE com taxa efetiva de juros é 11,2% a.a. O contrato do financiamiento foi realizado em julho de 2016 e utilizei o meu recurso do FGTS na entrada.
    Pergunta: posso realizar a portabilidade para o Banco do Brasil a juros mais baixos, na mesma modalidade?
    Fui informado certa vez, que se eu utilizei o FGTS na aquisição, não posso realizar a portabilidade no Banco do Brasil.
    Obrigado,
    Diego

    • Olá Diego

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não há impedimento para portabilidade para qualquer banco, e se o financiamento foi no SFH não há restrição para uso do FGTS, desde que atenda as condições de uso.
      O problema é que nos contratos da CAIXA no SBPE existe registro/averbação de Cédula de Crédito Imobiliário – CCI e o BB cria problemas para aceitar a portabilidade de crédito.
      Verifique na matrícula do seu imóvel e veja com seu gerente a aceitação antes de pleitear a negociação.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia.
    Não é bem o assunto no tópico, mas vou descrevê-lo. Possuo financiamento imobiliário na Caixa Econômica Federal. Com a redução dos juros, observei que o banco está aplicando juros menores para os novos financiamentos (9,25%) nas mesmas condições em que contratei (9,75%) e que o banco exige. Eles são obrigados a me enquadrarem no novo percentual se eu solicitar?

    Obrigado,
    Renan

    • Olá Renan

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Infelizmente não! Não temos juros flutuantes em nosso país …
      E se fosse ao contrário, você aceitaria que os juros do seu contrato subissem que o aumento dos juros no mercado?
      Cremos que não!
      Você pode tentar negociar a redução, mas cremos que o banco não vai aceitar.

      A portabilidade talvez seja a oportunidade de reduzir os juros no seu contrato, mas cremos que terá que aguardar alguma oportunidade no futuro, se os demais bancos efetivarem a redução nos juros, em percentual que compensem os custos de troca.

      Equipe Click Habitação

  4. Boa tarde!
    Tenho um financiamento de casa com a Caixa Econômica Federal. Gostaria de vender minha casa, por motivos financeiros, mas fui informada que se eu estiver com restrições no nome a pessoa não poderá financiar a minha casa. Achei estranho pois seria o vendedor com restrições e não o comprador. Gostaria de saber se essa informação é verdadeira

    • Olá Fátima

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A saúde financeira do vendedor será analisada, considerando que os credores poderão questionar a dívida e dependendo do caso poderá ser interpretada como fraude contra credores e passível de anulação da venda e penhora do bem.
      O banco analisará o tipo de dívida e autorizará ou não a transferência do financiamento.
      Sugerimos verificar as condições com seu banco.

      Equipe Click Habitação

  5. Quero transferir o financimento imobiliário da CEF para o Santander por oferecer juros mais baixo. No entanto, o saldo que a CEF calculou para transferir é 3 mil a mais que o de meu extrato. O que é esse valor adicional?

    • Olá H. D.

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Situação estranha …

      Lembramos que o saldo devedor no boleto é na data do vencimento do encargo e consta como pago estivesse o encargo daquele mês (saldo teórico).
      Assim, se for quitar ou portar o crédito para outro banco o saldo devedor do mês anterior terá atualização monetária e juros pro-rata desde o último vencimento até a data requerida. Em compensação você não pagaria o encargo mensal a vencer.
      Verifique se não é isso.

      Equipe Click Habitação

  6. Bom dia!
    Tenho um financiamento imobiliário SFI pela Caixa. Estou tentando fazer a portabilidade para o Banco do Brasil, mas fui informada que só é possível fazer a portabilidade de for SFH. Isso procede?
    Estou procurando alguma legislação que trate do tema (portabilidade de financiamento SFI), mas não encontrei nada.
    Agradeço a ajuda.

    • Olá Denise

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é prerrogativa do banco aceitar ou não a portabilidade.
      Provavelmente o BB não tem interesse neste produto …
      Você pode procurar outros bancos privados e verificar a aceitabilidade.

      Equipe Click Habitação

  7. Boa Noite
    Tenho um processo de financiamento em andamento, no sistema SBPE, está tudo certo, porem o banco alega que o SBPE está fechado no momento, gostaria de saber se posso passar esse mesmo processo para o sistema Pro-cotista, que é o sistema que ta aberto agora?
    Obrigado
    Marcelo Melo

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que neste caso não será portabilidade de crédito, mas a simples mudança do Programa de Financiamento.
      É possível, mas depende da disponibilidade de recursos do banco e do enquadramento no Programa.
      Verifique com o Correspondente Bancário ou gerente que está lhe atendendo.
      O Programa Pró-cotista está aberto, mas tem a verba curta e costuma acabar rápido. Procure seu gerente de relacionamento no banco.

      Equipe Click Habitação

  8. Minha dúvida é semelhante à da Tereza Borges.
    Moro no apartamento que estou financiando e o financiamento é direto com a construtora. Não tem banco envolvido. Então não seria a migração entre financiamentos do sistema financeiro. Aí o problema é que o imóvel está em meu nome também e parece que os bancos não topam isso. Ou topam? Ajuda.

    • Olá Filipe

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que se você assinou um contrato de compra/venda com a construtora, o qual já está registrado na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis, você já é proprietário e não um promitente comprador. Neste caso, não será uma operação de compra/venda e não pode ser um financiamento habitacional, pois você já o proprietário.

      O que existe é uma operação comercial denominada Home Equity ou Refinanciamento, na qual você dá o seu imóvel em garantia e poderia quitar a dívida com a Construtora, mas com juros superiores!!! Verifique se seria uma alternativa, embora mais cara.
      Veja mais detalhes no artigo:
      Refinanciamento ou Home Equity: Veja como funciona

      Equipe Click Habitação

  9. Bom dia,

    Vou assinar o contrato com a Caixa uma casa no minha casa minha vida e fui informada que terei que fazer portabilidade da minha conta salario do bradesco para uma conta corrente da caixa, isso é permitido? Na hora eu não posso optar pelo o boleto para pagar a minha casa???

    • Olá Karine

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ninguém é obrigado a transferir sua conta salário para ter o financiamento no PMCMV.
      O banco pode oferecer melhores condições de taxa de juros, se você fizer a opção … é bem diferente.
      Veja se é realmente vantajoso.

      Se optar e depois tirar perderá o eventual benefício. Verifique.
      Qualquer coisa questione o banco por meio de SAC.

      Equipe Click Habitação

  10. Agradeço a resposta anterior. No entanto, entendo que a portabilidade visa possibilitar a mudança de sua dívida do banco atual para outro banco que ofereça juros mais baixos. No meu caso, gostaria de mudar o financiamento de meu terreno do Bradesco para a Caixa Econômica Federal (CEF) e diminuir minha prestação mensal em cerca de 300 reais (juros e seguro MIP atuais da CEF são bem mais baixos). A minha dúvida era se existe portabilidade para financiamentos de terrenos/lotes. Na resposta vcs afirmam que é possível mas será difícil a CEF aceitar. É isso mesmo?

    • Olá Helio

      Boa Noite!

      Retificamos a nossa resposta, pois não havíamos verificado a menção de outro banco.
      Cremos que é perfeitamente possível a portabilidade de crédito.
      Verifique com o novo banco a possibilidade de aceitação.

      Equipe Click Habitação

  11. Boa tarde!
    Tenho um financiamento de terreno (lote urbano) no Bradesco. Hoje, a CET da CEF para esse financiamento de lote urbano é cerca de 3% mais baixa do que do meu financiamento atual. É possível fazer a portabilidade no financiamento de terrenos?

    • Olá Helio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que isso não seria portabilidade de crédito, mas redução de juros.
      Possível é, mas você tem de negociar com o Banco.
      Cremos que é difícil a aceitação.

      Equipe Click Habitação

  12. Bom Dia! Tenho um contrato com a CEF na modalidade SFI(financiamento de terreno), e fui informado que não é possivel a utilização do FGTS para esse caso, pois meu contrato teria que ser SFH. Isso esta certo? Nao posso usar o FGTS para abater os valores de financimaneto do meu terreno no contrato SFI?
    Se realmente estiver certo, tenho como realizar a migracao para outro banco e realizar novo contrato no formato SFH?

    • Olá Leonardo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que qualquer financiamento de terreno, mesmo que fosse no SFH, não pode ter uso do FGTS.
      Veja no artigo:
      Impedimentos uso do FGTS

      Não está permitido o uso dos recursos da conta vinculada do FGTS nas seguintes operações:
      Compra de lotes e terrenos urbanos ou rurais;

      A portabilidade de crédito não vai propiciar o uso do FGTS, a regra não é do Banco, mas do Conselho Curador do FGTS.

      Equipe Click Habitação

  13. Boa noite! Fiz meu financiamento há 4 anos e na época o imóvel não se enquadrou no SFH. Se fosse hoje, estaria enquadrado poia aa regras mudaram. Não pude usar meu fgts mas se fosse hoje, poderia. O que vcs indicam? Com o valor que tenho no fgts eu quase quitaria meu financiamento.

    Obrigada

    • Olá Gabriela

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existe a transposição de FORA DO SFH para o SFH.
      Mas, o seu banco deve anuir. A maioria dos bancos não está aceitando.
      Temos informações que o banco Itaú está aceitando. Veja com seu banco.
      Sugerimos a leitura do artigo e comentários do artigo:
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      Equipe Click Habitação

  14. Resumindo, mais uma enganação para o consumidor, isso de portabilidade não existe na prática, o cartel dos bancos não permite.
    Já tentei fazer quando o crédito estava a 7,5% e agora estou tentando pelo menos a portabilidade do seguro que é empurrado junto com o financiamento, a tal venda casada que dizem ser proibido.
    Não encontrei qualquer seguradora interessada.
    Isso é Brasil.

  15. Boa noite. Meu financiamento imobiliário é pelo Banco Itaú, SBPE. Quando assinei o contrato, o despachante, um conhecido desde minha infância, não me orientou com clareza, e como leiga, acabei com um contrato nessa modalidade, de custo efetivo total de 12,2%. Tentei fazer a portabilidade para a Caixa e não consegui, a não ser que seja pela mesma modalidade, o que não muda o cenário final. É possível recorrer à justiça para que eu possa fazer a portabilidade para o pro-cotista? Obrigada, Fernanda.

    • Olá Fernanda

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a portabilidade é autorizada pela normas do Banco Central para a mesma operação/modalidade de financiamento. Assim, não é possível administrativamente fazer a portabilidade de um contrato no SBPE para o Pró-cotista.
      O Programa Pró-cotista é com recursos do FGTS e tem regras e orçamento próprio e restrito.

      Com relação a eventual ação judicial cremos que deve ter cuidado na escolha do advogado, pois muitas pessoas são iludidas por aí …
      Não temos notícia de aceitação deste tipo de portabilidade, mesmo por via judicial.

      Equipe Click Habitação

  16. Bom dia. Gostaria de tirar umas duvidas, se possível.
    Tenho um financiamento imobiliario no banco do brasil. Optei por ele pois ate o ano passado, a caixa que oferecia menores juros, teve mudanca no limite do valor financiado para 60% do valor do imovel, e eu nao queria perder o negocio.
    A questao é que a considerando que a caixa oferecia um melhor negocio (menor CET, parcelas, etc) eu posso migrar meu financiamento agora??
    Como posso comecar a ver isso?
    Obrigado.

    • Olá Daniel

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pode sim! Procure o gerente de CAIXA, e veja as condições de aceitação.

      Você terá alguns custos com a averbação e avaliação do banco. Os juros estão com viés de baixa, veja se realmente é o melhor momento para fazer a portabilidade ou esperar um pouco mais …

      Equipe Click Habitação

  17. Primeiramente, parabenizo pelo site e pelas excelentes informações prestadas.

    Atualmente tenho um financiamento do SFH em um banco privado cujo saldo devedor é atualizado pelo índice da poupança (SBPE).
    É possível eu conseguir uma portabilidade para outro banco sendo que no novo contrato o saldo devedor passaria a ser atualizado pela TR?
    Isso é aceitável dentro das regras da portabilidade?

    Muito obrigado!

    • Olá Thiago

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o indexador da poupança é a TR, bem como o FGTS. Os contrato no SBPE usam a TR como indexador, mesmo nos bancos privados.
      A TR está com índice maior em função da alta dos juros no mercado financeiro. Este aumento ocorre em todos os bancos.
      Assim, não há vantagem na migração de banco somente por este motivo.
      No momento atual estamos com viés de alta nos juros dos financiamentos. Desta forma verifique se é realmente interessante migrar neste momento.

      Para entender melhor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  18. Pessoal,
    Bom dia !
    Tenho um financiamento imobiliário com o Banco Santander e gostaria de fazer a portabilidade para outro banco que aceite essa modalidade.
    Vocês sabem qual banco publico está fazendo portabilidade ?
    Mesmo tendo parcelas em atraso eu consigo fazer a portabilidade para outro banco?
    Grato
    Fabian Simões

    • Olá Fabian

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que a portabilidade pressupõe a aceitabilidade do novo banco.
      Assim, você deverá consultar a possibilidade, inclusive a questão de prestações em atraso.

      Lembramos que estamos, no momento, com viés de alta nos juros dos financiamentos, assim precisa verificar se haverá vantagem em mudar de banco.

      Equipe Click Habitação

  19. Bom dia, tudo bem?
    Tenho um financiamento de construção com a Caixa, já passei a fase da obra e estou na quarta parcela da fase de amortização, já está tudo averbado em cartório. Minha casa foi avaliada em R$ 813 mil, isso antes de começar a construção e já havia sido informado que não poderia utilizar o FGTS, pois somente imóveis até R$ 750 mil podem.
    Gostaria de saber se é possível fazer a portabilidade para outra instituição financeira que re-avalie meu imóvel em R$ 750 mil e assim eu posso utilizar meu FGTS.
    Pois acredito que com a crise o valor dos imóveis baixaram.
    Obrigado

    • Olá Bruno

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que infelizmente na portabilidade não é possível mudar o sistema de financiamento.
      Você poderá obter uma taxa de juros melhor, mas o enquadramento no SFH cremos que não poderá ser modificado.

      Sugerimos consultar os bancos envolvidos para verificar a aceitabilidade.
      Outra questão é que as taxas de juros no mercado imobiliário estão estabilizadas ou mais altas. Verifique se há vantagem.

      Equipe Click Habitação

  20. tenho um financiamento da caixa ha 16 anos, queria fazer a portalidade do saldo devedor com aumento das parcelas e sobrando um dinheiro, tem como??

    • Olá Solange

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a portabilidade pressupõe a troca de credor (banco) sem aumento do valor do financiamento e mantendo o prazo inicial, você poderá diminuir o prazo, mas não aumentar.
      Assim, não é possível atender a hipótese de sua indagação, mantendo como financiamento habitacional.

      Como o financiamento é antigo você poderá efetivar a portabilidade de seguro. Hoje em dia a CAIXA tem opções de apólices mais baratas, mas que somente beneficiaram os contratos novos. Assim, você poderá reduzir o custo do seu seguro e baixar o valor do encargo mensal. Veja detalhes nos artigos:
      Como diminuir valor da prestação habitacional?
      Portabilidade de seguro habitacional

      Equipe Click Habitação

  21. Olá Boa Tarde,
    Por favor, existe um prazo minimo para estar com o financiamento para poder fazer a portabilidade ?
    Por exemplo, eu tenho um financiamento de um imóvel pelo Itau, e quero fazer a portabilidade para a Caixa, porem estou com o financiamento ativo há 9 meses.
    Eu conseguiria fazer essa portabilidade ? pois me lembro que no inicio do ano meu gerente da caixa disse que não estava mais disponivel a portabilidade.
    Obrigado

    • Olá Fernando

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não há prazo mínimo para efetivar a portabilidade do financiamento habitacional.

      Informamos que o problema da CAIXA é o funding do SBPE (poupança) que em função dos saques para outros investimentos mais rentáveis ficou escasso e o Banco teve de inibir este tipo de negócio e privilegiou a concessão de créditos novos.
      Ouvimos falar que a CAIXA, em breve, irá aceitar novamente.
      Orientamos a aguardar o início de ago/16 para falar com seu gerente da CAIXA, ele poderá ter novidades para você.

      Equipe Click Habitação

  22. Parabéns pelo excelente artigo, principalmente pela riqueza das informações (claras e precisas) e respectivas referências.

    Sugiro apenas que num artigo futuro (ou até mesmo numa atualização deste), caberia uma pequena tabela com as taxas cobradas (para portabilidade de crédito imobiliário) pelos principais bancos (Caixa, BB, Santander e Itaú) do setor. Por exemplo, pelo que puder checar, a Caixa cobra um valor de R$400 pela taxa de avaliação do imóvel.

    Obrigado,
    Francisco.

  23. Boa tarde, é possivel fazer portabilidade de CAIXA para CAIXA apenas para retirar as cláusulas minha casa minha vida e poder alugar meu apartamento? Mesmo sabendo que os juros aumentarão um pouco apos essa portabilidade. Obrigado.

    • Olá Leandro

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a proibição de venda ou aluguel é somente para a Faixa 1 do Programa. Veja no artigo:
      Posso vender imóvel do Minha Casa Minha Vida?

      A portabilidade neste sentido dentro do mesmo banco não existe.

      Equipe Click Habitação

  24. Bom dia!

    Em julho do ano passado, adquiri um apto novo, pronto através de uma construtora. Tentei financiamento em vários bancos, mas como sou autônoma, não consegui esse financiamento sem ser através da própria construtora. A princípio, pagava diretamente para essa construtora e depois de alguns meses, eles passaram a dívida para um banco chamado MÁXIMA e eu continuo pagando através desse banco. Fiz o ITBI e na minha escritura já consta o meu nome como proprietária do imóvel e o nome do banco a quem devo quitar o apto. Porém, gostaria muito de fazer a portabilidade dessa dívida para outro banco e vi que a CEF está fazendo essa portabilidade. Pedi para que um consultor da caixa verificasse sobre a portabilidade pra mim, já que as parcelas seriam decrescentes e não crescentes como é o meu financiamento e por isso quero migrar para outro banco; o corretor me disse que isso só seria possível depois de um ano de pagamento do financiamento e também falou que talvez não dê pra fazer a portabilidade porque o apto já está ‘no meu nome’………isso confere? Não posso fazer a portabilidade mesmo? Fiquei em dúvida e não sei mais o que fazer……..e outra dúvida, caso possa fazer essa portabilidade, tenho que fazer novo ITBI?
    Obrigada desde já,
    Tereza

    • Olá Tereza

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que se for um financiamento habitacional ele poderá ser portado para outro Banco.
      Mas, o banco irá efetivar avaliação de risco e de capacidade de pagamento.
      Procure o banco que deseja migrar o financiamento e veja as condições de aceitabilidade. Não existe carência de 1 ano. Poderá ser efetivado a qualquer tempo se o novo banco aceitar o crédito.

      Na portabilidade não há incidência de novo ITBI.
      Haverá custos de contratação com o novo banco e de averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

      Equipe Click Habitação

  25. Boa tarde,

    É possível fazer uma portabilidade da linha pro cotista do BB para a linha pro cotista da Caixa?

    Obrigado,
    Emerson

    • Olá Emerson,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Sim, as operações com funding FGTS podem ser feitas por portabilidade, porém cabe lembrar que isso só pode ocorrer se o outro Banco tiver melhores condições. Lembre-se que na portabilidade existem custos que devem ser observados como:

      – Custos cartorários
      – Prêmios de seguros
      – Taxa de administração (mensal)
      – Taxa de avaliação ou vistoria do imóvel
      – Tarifa de análise jurídica
      – Taxas de abertura e manutenção de conta (exigências de reciprocidade do novo banco)

      Equipe Click Habitação

  26. Eu e minhas irmãs somos proprietários de imóvel fruto de inventário do falecimento do meu pai há 8 anos atrás. Esse imóvel tem minha mãe como usufrutuária dele até seu falecimento.
    Pergunta: pelo regime do SFH, eu não posso financiar nenhum outro imóvel em quanto meu nome estiver nesse imóvel, que é de usufruto de minha mãe?
    Eu não tenho imóvel e queria comprar um financiado já que hoje é um bom momento para tentar sair do aluguel.
    Voces podem me instruir?

    • Olá Marcos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o fato de possuir imóvel não é impedimento para novo financiamento no SFH.

      A questão que poderia ser impedimento seria o uso do FGTS, mas se o imóvel de doação pode.
      Nú-proprietário
      É permitida a utilização do FGTS ao trabalhador nu-proprietário de imóvel residencial, apenas se o imóvel gravado com a cláusula de usufruto tenha sido recebido por doação ou herança, comprovada por meio da matrícula do imóvel.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Como usar FGTS na compra de imóveis?
      Financiamento Habitacional – O que considerar?

      Equipe Click Habitação

  27. Olá,

    Estou prestes a financiar um imóvel e estou analisando as taxas bancárias. A construtora está negociando o financiamento com a Caixa, mas fiz algumas simulações e vi que na Caixa a taxa mínima que consigo é de 9,56% (levando a conta salário pra lá). Já no BB fiz uma simulação no site e foi apresentada uma taxa de 9% na linha pró-cotista, tenho saldo no FGTS elegível pra usar como entrada. Sempre ouvi que a Caixa tinha as melhores taxas e que os outros bancos definiam suas taxas a partir da taxa dela, no entanto as simulações que fiz indicam que nem sempre é assim. Tenho conta corrente com salário no BB. Procede essa possibilidade de uma taxa menor no BB?

    • Olá César

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que todos os clientes devem pesquisar e simular para obter as melhores condições.
      Lembre-se que o site dos bancos privados não mostram condições de relacionamento, assim, você poderá verificar se possuir conta em algum banco, por exemplo, mas deverá verificar com seu gerente.

      A única coisa que vamos observar é que você está comparando produtos diferentes: SBPE CAIXA com Pró-Cotista do BB.
      A CAIXA também possui o Pró-cotista, mas os recursos estão escassos e a simulação foi inibida no site.

      A CAIXA está com dificuldades de concessão no SBPE em função dos saques na poupança, veja a comparação de taxas no vídeo:
      #Video 9 – Financiamento no SBPE

      Enfim, você pode conseguir condições melhores no mercado, inclusive no BB, sendo correntista poderá verificar com seu gerente se há condições melhores do que no site do Banco.

      Equipe Click Habitação

  28. Bom dia.
    Tenho uma dúvida relacionada a tx de juros prometida pelo santander. A cerca de dois meses atrás o Santander fez avaliação do meu crédito e foi aprovado, com tx de 10.1%, ocorre que somente agora saiu a averbação do nosso empreendimento e possibilidade de início do processo de financiamento. E na mudança do mês as taxas tiveram aumento passando pra 11.1%, segundo eles informaram aquilo era uma proposta, não vinculada à qualquer aumento futuro. É legal essa atitude do Santander? Preferi fazer com eles por que eles te dão a opção de incluir os valores a serem pagos das taxas no financiamento. Lembrando que tenho em mãos a suposta proposta feita por eles com todos os valores.

    • Olá Renildo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a avaliação da questão merece análise jurídica.
      Sugerimos consultar o PROCON e verificar os procedimentos a serem adotados.

      Equipe Click Habitação

  29. Boa tarde,

    estamos tentando, já há algum tempo, trocar o financiamento do Santander para a Caixa Econômica, mas obtivemos a informação na Caixa de que eles não estão fazendo portabilidade no momento. Vocês sabem se isso é verdade? Há previsão para regularização?

    Outra pergunta é sobre a troca do tipo de contrato? Há possibilidade trocar o tipo de contrato para acrescentar o FGTS?

    Obrigada,
    Cristiane

    • Olá Cristiane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o problema é decorrente da escassez de recursos de poupança no Banco, que é o principal funding dos financiamentos habitacionais.
      A CAIXA está priorizando a aquisição e construção de novos imóveis para utilização dos valores ainda disponíveis.
      O problema dos saques dos valores da caderneta de poupança para aplicações com maior rentabilidade e para uso pessoal continuam e acreditamos que a solução somente virá com a redução da inflação e das taxas de juros, ou seja, somente a partir de meados de 2017.

      Com relação a portabilidade esclarecemos que a troca de credor (banco) não alterará as condições de contratação (tipo de financiamento), ou seja se você contratou um financiamento FORA DO SFH em outro banco quando migrar continuará FORA DO SFH e por consequência não poderá utilizar o FGTS.

      Outro fator de prejudica a portabilidade de crédito habitacional, neste momento, é que as taxas de juros do financiamento habitacional estão com viés de alta e portanto não será vantagem na maioria dos casos.

      Equipe Click Habitação

  30. Estou trocando meu apto na cidade no valor de R$ 1,200.000,00 por uma casa em condomínio fechado no mesmo valor sem entrar dinheiro pau a pau. Acontece que tenho um saldo devedor no apto de R$ 500.000,00 e já pago uma parcela de R$ 5.000,00 por mês; posso fazer este tipo de operação que é troca de garantia (que vai ser a casa) com aumento de financiamento, já que preciso de um pouco mais de dinheiro. Tenho credito e condições de assumir uma parcela de R$ 9.000,00. Qual banco posso procurar para fazer esta operação. Sou cliente Prime do Bradesco e lá eles não costumam fazer este tipo de operação. Qual o caminho já que ambos gostaram dos respectivos imóveis.

    • Olá Jefferson,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a substituição de garantia é uma operação possível, mas depende da política crédito de cada banco.
      A melhor opção é você insistir para que o Bradesco aceite a negociação.

      A portabilidade para outro banco nestas condições cremos que será uma operação complicada e terá dificuldade de aceitabilidade no mercado de crédito.

      A questão de precisar de dinheiro é mais um complicador, pois a operação existe, se chama Refinanciamento ou Home Equity.
      Mas este tipo de operação é um crédito comercial e tem juros mais caros que o financiamento habitacional, tem imposto (IOF), e em geral maior exigência dos bancos. Veja no artigo:
      Refinanciamento ou Home Equity: veja como funciona

      Equipe Click Habitação

  31. boa tarde, eu tenho um financiamento pelo caixa economica de 10 anos.
    as prestaçoes deveriam ser decrescentes conforme fosse passando o tempo. so que elas estão oscilando muito e crescendo a cada mes. segundo informação da caixa esta mudança e por causa da TR. eu posso fazer portabilidade deste tipo de contrato?????

    • Olá Carlucia,

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      Em primeiro lugar não sabemos qual o sistema de amortização escolhido, mas pelo relato deve ter sido o SAC (Sistema de Amortização Constante).

      Bem, talvez seja necessário você conhecer melhor os conceitos de prestação e saldo devedor, assim oriento a leitura do artigo:
      https://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/financiamento-habitacional-saiba-mais-sobre-prestacao-e-saldo-devedor/#more

      https://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/portabilidade-credito-imobiliario-2/#more

      Realmente o recente aumento da taxa SELIC pelo Conselho Monetário Nacional fez com que a TR tivesse movimento semelhante. E por consequência, o cálculo mensal de sua prestação sofreu alguma mudança de comportamento.
      Creio que a variação da prestação que você mencionou seja de pequena monta.
      O que realmente importa é o poder de amortização da sua prestação, ou seja, o A da sua prestação, no sistema SAC ele se mantem constante e mantem o nível de amortização do saldo devedor do seu contrato.

      Qualquer que seja o Banco escolhido, este movimento de aumento da TR tem consequências na evolução do saldo devedor e na prestação mensal de forma idêntica.

      Assim, para analisar a possibilidade de portabilidade de crédito este não deve ser o fator principal.
      Como mencionamos no artigo inicialmente deve ser verificado: taxa de juros, CET e o CESH, além das reciprocidades exigidas pelo novo banco.

      Sim, todo financiamento habitacional é passível de portabilidade. Mas, precisa verificar se é vantagem e lembramos que existem custos a serem suportados.

      Colocamo-nos a disposição para mais esclarecimentos, se necessário for.

      Click Habitação
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  32. Boa Tarde,

    O Banco Itau não está fazendo a migração do sitema SH para SFH com a nova mudança no teto para uso do FGTS 750 mil. com isso comsigo fazer a portabilidade para a Caixa( onde eu já tinha o crédito aprovcado??) e usar o FGTS??? Como posso exigir meus direitos no Itaú, desse benefício.
    Obrigada Cris

  33. Boa tarde,

    Os bancos tem oferecido taxas melhores para que o mutuario nao mude o seu contrato para outro banco?

    Obrigado,
    Eduardo

    • Prezado Eduardo,

      Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Respondendo a sua pergunta temos informações que sim, os bancos tem negociado com os clientes, mas o movimento é sem alarde e depende basicamente dos interesses comerciais e reciprocidade.

      Para os bancos, o cliente do crédito imobiliário é a porta de entrada para a negociação dos demais produtos bancários (conta, cheque especial, cartão, linhas de crédito ou aplicações financeiras, dentre outras), além da longevidade de relacionamento, podendo chegar a 35 anos.

      O cliente agora tem o poder de barganha com o Banco atual, devendo efetivar a tentativa de negociação para redução da taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento para permanecer.
      Se o cliente for lucrativo para o Banco, com certeza haverá margem para obter alguma vantagem extra.

      Assim, orientamos a contatar o Gerente do Banco e verificar as condições que podem ser negociadas.

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