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Portabilidade de Financiamento Imobiliário

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Muitos consumidores não sabem como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário, ou seja, a possibilidade de trocar a dívida de um banco para um outro que tenha uma taxa de juros menorPortabilidade de Financiamento Imobiliário

Em 2006, o consumidor brasileiro conheceu a portabilidade, serviço que que permite a troca de empresas de um mesmo serviço sem qualquer custo adicional.

A primeira foi no setor de crédito bancário e, nos anos seguintes, vieram as de telefonia, planos de saúde, etc.

A possibilidade proporcionou ao consumidor a chance de não se prender a uma determinada empresa por força do contrato e de optar pela troca de um serviço mais eficiente e/ou mais barato.

Ainda assim, há empecilhos a serem enfrentados.

Portabilidade de Financiamento Imobiliário

A portabilidade de financiamento imobiliário, regulamentada pela Resolução nº 3.401/06 do Conselho Monetário Nacional – CMN, não foi muito utilizada, em função dos custos decorrentes na transação no Cartório de Imóveis (averbação da quitação com o banco anterior e registro da nova operação) e ausência de regulamentação.

Em 07/08/2012, foi sancionada a Lei nº 12.703/12 que muda a rentabilidade da Caderneta de Poupança e trata da transferência do crédito imobiliário.

O CMN por meio da Resolução 4.292/13 disciplinou o uso pelas instituições financeiras de código de identificação específico para as operações de portabilidade de crédito, bem como de meio eletrônico para sua efetivação.

A regulamentação pelo CMN vem justamente para disciplinar o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento de cada Banco.

Portabilidade de crédito
Fonte: Banco Central

A portabilidade é uma boa ferramenta para movimentar o mercado imobiliário, já que pode influenciar na redução de juros e custos, via concorrência.

A possibilidade de diminuir os custos do financiamento imobiliário migrando a dívida para outra instituição tem despertado o interesse dos mutuários e a preocupação dos bancos.

Apesar do “spread” do financiamento imobiliário ser baixo, ele é a porta de entrada para um cliente de relacionamento de longo prazo.

A grande vantagem é a redução de custos, pois anteriormente tinha de averbar junto ao Cartório a baixa da garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) relativa ao contrato anterior e registrar um novo contrato (novo banco).

Daí a redução nos custos cartorários, pois foi eliminado um procedimento (o registro, o qual tem um custo mais elevado).

Alguns Procedimentos:

O processo de portabilidade de financiamento imobiliário não é tão simples devido à necessidade de:

  • Nova análise de crédito,
  • Reavaliação do valor do imóvel e
  • Transferência de propriedade.

Para os bancos, o cliente do crédito imobiliário é a porta de entrada para a negociação dos demais produtos bancários (conta, cheque especial, cartão, linhas de crédito ou aplicações financeiras, dentre outras).

Cada tipo de financiamento pode ter taxas de juros diferentes, as quais podem variar de acordo o valor do imóvel, a renda (capacidade de pagamento) e, em especial, do relacionamento com o banco.

Deverão serem verificadas e analisadas as condições e exigências para ter o financiamento com taxas menores.

Uma taxa inferior pode esconder um custo invisível no financiamento, relacionado ao custo de:

  • Manutenção de conta corrente,
  • Cartão de crédito ou
  • Tarifas em todo tipo de serviço.

As pessoas devem ficar atentas, pois os custos de transferência dos produtos bancários pode tirar a vantagem da redução dos juros do crédito imobiliário no longo prazo.

Cuidados com a exigência de reciprocidade

Um comprador que quer apenas fazer um financiamento, sem abrir conta, por exemplo, vai pagar juros mais altos.

É o caso da chamada taxa balcão, destinada apenas para quem deseja aproveitar os juros de determinado banco, sem ser um cliente efetivo, com conta corrente ou salário, cartão de crédito e cheque especial.

Quem tem o pacote de produtos, que inclui conta corrente com cheque especial ou conta salário, pagará uma taxa intermediária.

Existem diversos tipos de pacotes de serviços que oferecem juros menores de financiamento, como por exemplo, para quem tem saldo em poupança, dentre outras.

Assim, deve-se verificar se existe vantagem em contrair o financiamento habitacional ou transferir (portabilidade) para banco onde já possuímos relacionamento e os custos já são conhecidos.

Veja mais:

Financiamento Habitacional – O que considerar?

Definições para a Portabilidade de Financiamento Imobiliário (Habitacional)

  • O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito na data da transferência de valores;
  • Caso a prestação fique maior do que a atual o Banco proponente (novo) deve obter do devedor manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento de valor;
  • A troca de informações entre o Banco credor original e proponente (novo) deve ser realizada eletronicamente (com código específico para a portabilidade);

Os custos relacionados à troca de informações e à transferência de recursos entre os Bancos não podem ser repassados/cobrados do Devedor.

Destacamos alguns pontos que podem ter inibido a migração de crédito imobiliário entre bancos, via portabilidade:

  • Tendência de elevação da taxa de juros;
  • Indisponibilidade de funding (SBPE – poupança) por alguns bancos, em especial, alguns que se apresentavam como mais competitivos para a portabilidade;
  • Impossibilidade de migração dos contratos assinados como FORA do SFH para o SFH e uso do FGTS;
  • Diminuição nas diferenças nas taxas de juros entre os bancos
  • Custos diretos e indiretos para a efetivação

Não existe proibição da portabilidade para contratos inadimplentes, mas é prerrogativa do novo Banco aceitar o crédito.

O Consórcio não é uma operação de crédito, não há cobrança de juros. Assim, segundo o Banco Central, as regras são diferentes e não valem para consórcios.

Passo a passo da portabilidade de financiamento imobiliário

❶ O mutuário deve pedir ao banco atual o valor do saldo devedor do financiamento, o número do contrato, o CET – Custo Efetivo Total e as taxas de juros cobradas. O prazo entregar as informações é de 1 dia útil.

❷ Se encontrar uma condição mais vantajosa em outro banco, ele deverá entregar uma proposta de portabilidade neste novo banco, o qual se aceitar enviará a informação ao banco atual. Este terá 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente, se quiser manter o financiamento.

❸ Se o banco atual não efetivar proposta ou se cliente não aceitar a contraproposta, a instituição com a qual iniciou a dívida é obrigada a aceitar o pedido de portabilidade.

portabilidade de financiamento imobiliário

Quando se tratar de operação de crédito imobiliário, a transferência de recursos entre os bancos deve ser realizada em uma das datas de referência.

O Banco credor deve confirmar junto ao Banco proponente, em até 2 (dois) dias úteis contados da transferência de recursos o recebimento dos recursos ou inconsistências na TED que inviabilizaram a portabilidade.

O Banco credor original deve remeter ao novo Banco, no endereço informado, em até 2 (dois) dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Nas operações de crédito imobiliário, o documento deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Portabilidade não é renegociação

Informamos que é comum confundir a portabilidade com a compra da dívida ou renegociação de dívida.

A diferença é que na portabilidade a mesma dívida é transferida de um Banco para outro com o mesmo saldo devedor, mas com um CET ou taxa de juros menor.

O prazo da dívida também é mantido.

Se o financiamento foi FORA do SFH, por exemplo, a simples portabilidade de crédito não mudará a situação e enquadramento no tipo de financiamento efetivado originalmente.

A operação de crédito imobiliário do SFH que vier a ser objeto de portabilidade permanecerá nessa condição, devendo observar as disposições legais e regulamentares relativas ao SFH, exceto o limite máximo do valor da avaliação do imóvel.

Neste caso, para mudar para o SFH seria necessária outra negociação após ou concomitante a portabilidade de crédito.

As demais operações de crédito imobiliário (originalmente fora do SFH) objeto de portabilidade não podem ser consideradas como operações do SFH.

Já na renegociação, o novo banco propõe reduzir o valor da parcela. Na maioria dos casos o prazo do financiamento aumenta e o risco é o cliente.

Assim, seria um novo contrato com novas condições e muitas vezes pode não ser vantajoso ao cliente. Fique atento!

Custos do Processo de Portabilidade de Financiamento Imobiliário

A portabilidade de crédito imobiliário tem custos, alguns são diretos outros indiretos, assim é importante avaliar além da Taxa de juros e  no mínimo o CET e CESH (Custo do Seguro Habitacional).

Veja alguns custos e fatores a serem considerados:

  • Custos cartorários
  • Prêmios de seguros
  • Taxa de administração (mensal)
  • Taxa de avaliação ou vistoria do imóvel
  • Tarifa de análise jurídica
  • Taxas de abertura e manutenção de conta (exigências de reciprocidade do novo banco)

A avaliação do imóvel é praxe no mercado imobiliário e exigência das normas do Banco Central e do FGTS. A avaliação do imóvel é importante e define uma série de coisas como:

  • Tipo do produto (linha de linha de financiamento) e a taxa de juros a ser aplicada
  • Enquadramento no SFH
  • Quota de financiamento (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Lembramos que os Bancos não podem criar uma “taxa de portabilidade” nem cobrar os custos relativos à troca de informações com o Banco anterior.

Veja também:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

O consumidor deve ficar atento à oferta de produtos e serviços atrelados à portabilidade do financiamento imobiliário, como ser obrigado a contratar um seguro ou um cartão de crédito.

Os custos indiretos são, em especial, os de manutenção de conta no novo Banco, pois normalmente para oferecer uma taxa de juros menor, o Banco vai querer reciprocidade.

Concorrência entre os Bancos

Ao contrário do que se esperava a regulamentação da Portabilidade do crédito imobiliário não gerou uma guerra de concorrência entre os bancos.

Os aspectos que estão sendo observados pelos agentes financeiros são: a prospecção e a retenção de clientes.

Os clientes já entenderam que tem direito de escolha e demonstram mudanças comportamentais no pleito por negociação de melhores condições.

A tendência é de mudança no perfil do gerenciamento do crédito no intuito de negociar realmente, partindo de possíveis propostas apresentadas pelo cliente.

Ganha força então a visão de relacionamento com o cliente e não de gerenciamento de produtos individualizados.

A portabilidade do financiamento imobiliário está trazendo uma grande mudança na forma de relacionamento com o cliente.

No entanto, mesmo os bancos que estão com grande disponibilidade de recursos não se dispuseram a entrar para valer nessa briga.

O que se verifica é que a maioria dos bancos optou por focar em originar créditos novos, principalmente para o segmento de clientes com perfil de seu público alvo.

A portabilidade é vantajosa?

Portabilidade no financiamento imobiliário – Novidades

Os bancos não estão obrigados a aceitar o pleito do cliente para receber o crédito de outro banco (portabilidade ativa) e nem tampouco a ofertar as mesmas condições válidas para os créditos por estes originados.

Muitos têm regras próprias para cada tipo de produto e a portabilidade é analisada pelo Departamento Jurídico.

Temos conhecimento, que dependendo do relacionamento, é possível conseguir a redução dos juros e permanecer no Banco Atual.

Eles têm políticas internas de manutenção de clientes, mas negociam caso a caso. Se você for um cliente rentável para o banco ele poderá oferecer algum benefício para continuar.

A CAIXA, como líder do mercado de crédito imobiliário, opta por somente negociar eventual redução de juros após início do processo, quando o cliente negocia condições vantajosas junto a outro banco.

Constatamos que os Bancos privados vêm se esforçando para oferecer financiamentos mais atraentes no crédito imobiliário.

Fidelização e crédito

Embora as operações não estejam entre as mais rentáveis, eles têm interesse na fidelização daqueles clientes com renda familiar de R$ 5 mil ou mais que podem se candidatar a créditos com prazos longos.

O crédito imobiliário é a porta de entrada para fidelização e manutenção dos demais produtos bancários (conta, cheque especial, cartão de crédito, linhas de crédito comercial ou aplicações financeiras, dentre outras), em especial pela longevidade potencial de relacionamento, podendo chegar a 35 anos.

Com o aumento da taxa SELIC e a diminuição do saldo total na poupança, em função de saques e/ou migração para aplicação em outros ativos, as taxas de juros médios para os novos financiamentos imobiliários subiram.

No Brasil, as taxas de juros no financiamento imobiliário estão, atualmente, muito parecidas, as oportunidades de redução estão nos créditos antigos, em muitos destes, a migração de banco pode ser um grande negócio.

As novas regras da portabilidade de financiamento imobiliário têm como principal objetivo reduzir a burocracia, provocar maior concorrência entre os bancos e facilitar o acesso ao crédito.

Para entender como funciona a portabilidade e alguns aspectos importantes do financiamento imobiliário, a PROTESTE e o CANAL DO CRÉDITO, uniram-se nessa publicação.

Acesse a Cartilha:

Cartilha da Portabilidade Habitacional

Boletim Consumo e Finanças – Banco Central

O Banco Central (BC) e o Ministério da Justiça divulgaram Boletim Consumo e Finanças que nessa edição, explica as novas regras sobre portabilidade do crédito, que entraram em vigor.

O boletim esclarece as mudanças no processo, como a exigência de utilização de sistema de registro eletrônico para troca de informações, o estabelecimento de prazos e a padronização de procedimentos.

Além disso, a publicação alerta para o fato de que o valor e o prazo da nova operação devem ser limitados ao valor do saldo devedor e ao prazo remanescente da operação original.

Para que o cliente saiba se a portabilidade de financiamento imobiliário é vantajosa, o boletim orienta que seja considerado o Custo Efetivo Total (CET) da nova operação e todas as condições do novo contrato.

Clique  para acessar o Boletim.

Conclusão sobre Portabilidade de crédito imobiliário

A portabilidade de crédito já estava em vigor desde SET/2006, mas ainda carecia de uma regulamentação e de maior publicidade  pelas Instituições Financeiras.

Muitas pessoas não sabiam dessa condição e quitavam o empréstimo antecipadamente num banco e abriam um novo financiamento em outra instituição pagando taxas e impostos, sem necessidade.

A regulamentação é muito bem-vinda e tem como principal efeito disciplinar o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento e interesses de cada Banco.

Assim, o Devedor tem agora o poder de barganha com o Banco atual, podendo efetivar tentativa preliminar ou posterior de negociação para redução de taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento ou no pacote de serviços bancários para permanecer.

No lado do mercado imobiliário haverá de certa forma um incentivo a competição para a manutenção dos clientes e para a conquista de novos.

Alguns Destaques:

Não poderá ser utilizado o argumento de ‘falta de regulamentação’ por parte do Banco Central para se recusar implementar a Portabilidade.

Os bancos não estão obrigados a aceitar o pleito do cliente para receber o crédito de outro banco (portabilidade ativa) e nem tampouco a ofertar as mesmas condições válidas para os créditos por estes originados.

O mutuário poderá a qualquer tempo, sem limite de vezes, solicitar a portabilidade a outros bancos e o credor original deverá fornecer, sempre que formalmente solicitado, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência.

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

ESPECIALISTA – CRÉDITO IMOBILIÁRIO

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Alexsander Penavilla

Boa tarde, Gilberto.

Primeiramente, gostaria de parabenizar pelo excelente artigo. Muito didático e esclarecedor. Em seguida, gostaria de fazer-lhe uma pergunta. Mês passado concluí um processo de portabilidade da Caixa para o Santander, restando apenas a averbação no cartório. O Santander pediu para que eu registrasse o Contrato no cartório e fizesse a averbação na matrícula do imóvel. É necessário o registro do contrato ou apenas a averbação? Qual atos são necessários no contrato?
Obrigado.

Adriana Fugazza

Boa tarde,
Estou estudando a portabilidade da CAIXA para Santander, porém o Santander cobra uma taxa de R$ 3.000,00 para fazer a portabilidade.
Essa taxa é devida?
Obrigada.

Diego S. Ribeiro

Boa tarde,
peço uma ajuda por gentileza. Tenho um financiamento de um imóvel pela CAIXA, no modelo SBPE com taxa efetiva de juros é 11,2% a.a. O contrato do financiamiento foi realizado em julho de 2016 e utilizei o meu recurso do FGTS na entrada.
Pergunta: posso realizar a portabilidade para o Banco do Brasil a juros mais baixos, na mesma modalidade?
Fui informado certa vez, que se eu utilizei o FGTS na aquisição, não posso realizar a portabilidade no Banco do Brasil.
Obrigado,
Diego

Renan Piveta

Bom dia.
Não é bem o assunto no tópico, mas vou descrevê-lo. Possuo financiamento imobiliário na Caixa Econômica Federal. Com a redução dos juros, observei que o banco está aplicando juros menores para os novos financiamentos (9,25%) nas mesmas condições em que contratei (9,75%) e que o banco exige. Eles são obrigados a me enquadrarem no novo percentual se eu solicitar?

Obrigado,
Renan

Fátima

Boa tarde!
Tenho um financiamento de casa com a Caixa Econômica Federal. Gostaria de vender minha casa, por motivos financeiros, mas fui informada que se eu estiver com restrições no nome a pessoa não poderá financiar a minha casa. Achei estranho pois seria o vendedor com restrições e não o comprador. Gostaria de saber se essa informação é verdadeira

H. D. Lustosa

Quero transferir o financimento imobiliário da CEF para o Santander por oferecer juros mais baixo. No entanto, o saldo que a CEF calculou para transferir é 3 mil a mais que o de meu extrato. O que é esse valor adicional?

Denise

Bom dia!
Tenho um financiamento imobiliário SFI pela Caixa. Estou tentando fazer a portabilidade para o Banco do Brasil, mas fui informada que só é possível fazer a portabilidade de for SFH. Isso procede?
Estou procurando alguma legislação que trate do tema (portabilidade de financiamento SFI), mas não encontrei nada.
Agradeço a ajuda.

Marcelo Melo

Boa Noite
Tenho um processo de financiamento em andamento, no sistema SBPE, está tudo certo, porem o banco alega que o SBPE está fechado no momento, gostaria de saber se posso passar esse mesmo processo para o sistema Pro-cotista, que é o sistema que ta aberto agora?
Obrigado
Marcelo Melo

filipe

Minha dúvida é semelhante à da Tereza Borges.
Moro no apartamento que estou financiando e o financiamento é direto com a construtora. Não tem banco envolvido. Então não seria a migração entre financiamentos do sistema financeiro. Aí o problema é que o imóvel está em meu nome também e parece que os bancos não topam isso. Ou topam? Ajuda.

Karine

Bom dia,

Vou assinar o contrato com a Caixa uma casa no minha casa minha vida e fui informada que terei que fazer portabilidade da minha conta salario do bradesco para uma conta corrente da caixa, isso é permitido? Na hora eu não posso optar pelo o boleto para pagar a minha casa???