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Amortização extraordinária do saldo devedor no financiamento imobiliário

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Amortização extraordinária do saldo devedor constitui em reduzir o valor da dívida do financiamento imobiliário mediante antecipação por meio de pagamentos parciais

Amortização extraordinária de saldo devedor

O que é amortização do saldo devedor?

O termo amortização é corriqueiro nos contratos de compra de imóvel, no entanto, nem sempre o cliente tem conhecimento que no encargo mensal nem tudo que se paga reduz o saldo devedor.

Vamos esclarecer inicialmente como funciona a amortização “normal” do saldo devedor, por meio do pagamento mensal da prestação e posteriormente iremos e explicar a amortização extraordinária do saldo devedor.

Sabe como funciona a amortização mensal do saldo devedor?

O encargo mensal, pago ao longo do prazo do financiamento, é composto por “A” que corresponde ao valor a ser amortizado do Saldo Devedor, “J” que corresponde aos juros, seguros habitacionais que corresponde ao valor de cobertura por morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel e taxas como a taxa de administração que para os contratos assinados pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação, tem valor máximo de R$ 25,00.

Encargo mensal e prestação (detalhes)

Veja mais detalhes no artigo:

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Os contratos de financiamento imobiliário possuem prazos longos, até 30 anos (360 meses) para as modalidades com fonte de recursos do FGTS:

  • CCFGTS – Carta de Crédito FGTS,
  • MCMV – Minha Casa Minha Vida e
  • Pró-cotista

E até 420 meses para contratos no SFH e SFI com de recursos da caderneta de poupança e demais fontes:

  • SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Após assinar o contrato, podem ocorrer várias situações que afetam a evolução  do saldo devedor, dependendo das condições do financiamento, logo no primeiro pagamento da prestação:

simulação da amortização mensal do saldo devedor com vários prazos de financiamento

No exemplo acima, quanto menor o prazo contratado, maior será o valor da amortização (A).

Após o pagamento da 1ª primeira prestação, o Saldo Devedor já varia conforme o valor amortizado (A).

O valor pago de encargo mensal corresponde a coluna de amortização somando aos juros, que é igual, em qualquer prazo no sistema de amortização SAC, mais seguro habitacional e taxa de administração, se houver:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas )

Tal lógica, também, ocorre ao longo do financiamento imobiliário, independentemente da taxa de juros do contrato.

Amortização extraordinária do saldo devedor

Quando receber recursos extras ou melhorar os ganhos mensais o mutuário pode adiantar pagamentos e fazer o que chamamos de AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA do Saldo Devedor.

Isso significa que pode adiantar pagamentos ao Banco, reduzindo o valor do Saldo Devedor.

Nessa amortização poderá diminuir o prazo ou o valor da prestação.

A amortização no saldo devedor, em geral, pode ser realizada quantas vezes o devedor desejar, desde que tenha disponibilidade financeira.

Assim, o valor do saldo devedor será reduzido e quitado de forma diferente do que originalmente foi planejado e isso também denomina amortização de financiamento imobiliário.

Existe valor mínimo para amortização extraordinária do saldo devedor?

Não existe uma regra legal para tal, cada banco estabelece seu critério, de acordo com a política de crédito e custos do processo.

Em geral, o valor mínimo, para amortizar extraordinária do saldo devedor é o valor do encargo mensal.

Amortização extraordinária do saldo devedor – Reduzir o prazo ou a prestação

amortização extraordinária no financiamento habitacional pode ser para redução: prazo ou prestação

Redução do prazo

Essa opção é ideal para quem quer quitar com maior rapidez o financiamento imobiliário.

A amortização com redução do prazo traz os seguintes benefícios:

  • Redução do Valor do Saldo Devedor
  • Manutenção do Valor da Prestação
  • Aumento do Valor de Amortização (A)
  • Redução do Valor dos Juros (J)
  • Redução do Valor do Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP
  • Recálculo do Prazo (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J)

Veja exemplo real das vantagens em fazer amortização com redução de prazo:

simulação de amortização redução do prazo

Veja no artigo:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

Redução da prestação

Essa opção é ideal para quem prefere ou precisa pagar valor menor no encargo mensal.

A amortização com redução da prestação traz os seguintes benefícios:

  • Redução do Valor do Saldo Devedor
  • Redução do Valor da Prestação
  • Aumento do Valor de Amortização (A)
  • Redução do Valor dos Juros (J)
  • Redução do Valor do Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP
  • Manutenção do Prazo

simulação amortização redução da prestação

Uso do FGTS na Amortização extraordinária do saldo devedor

O FGTS rende 3% ao ano + Taxa Referencial – TR.

Considerando que os juros dos contratos de financiamento imobiliário, em geral, têm custo maior (CET – Custo Efetivo Total) do que a remuneração da conta vinculada do FGTS, uma das opções é a amortização extraordinária, tanto para redução no prazo ou da prestação.

Vale lembrar que para o uso do FGTS, existem as regras e condições básicas a serem atendidas, tanto pelo devedor como pelo financiamento.

Para usar o FGTS para uma nova amortização ou liquidação o trabalhador deve esperar 02 anos da data da última utilização.

Esse interstício (intervalo) diz respeito à utilização por um mesmo trabalhador, podendo o coobrigado do financiamento amortizado há menos de dois anos utilizar seu FGTS para nova amortização/liquidação do mesmo financiamento, desde que atenda aos demais requisitos para a modalidade.

Veja detalhes no artigo:

Porém, cabe ressaltar que nesse intervalo, não há impedimento de amortização extraordinária do saldo devedor com recursos próprios (em dinheiro).

Além disso, lembramos que a amortização extraordinária pode ser combinada recursos do FGTS e recursos próprios do mutuário.

Conclusão

A Amortização extraordinária do saldo devedor é ótima alternativa para acelerar a quitação do financiamento imobiliário ou amenizar financeiramente o compromisso assumido de longo prazo.

A escolha entre amortizar a dívida ou aplicar o valor no mercado financeiro vai depender da relação entre o ganho financeiro líquido (sem os impostos, se houver) e o CET – Custo Efetivo Total do financiamento somada a projeção da atualização monetária (TR, IPCA, IGPM etc.).

Veja detalhes no artigo:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

Inclusive, com relação ao uso do FGTS, que possui juros fixos em 3% a.a. acrescida da TR (hoje zerada) e atualmente recebe anualmente distribuição do resultado positivo (lucro) das operações do FGTS. Assim, com a queda da SELIC (hoje 3% a.a.) possui rendimento superior a poupança e diversos fundos de investimento.

A amortização extraordinária do saldo devedor é o início do processo de quitação antecipada do financiamento.

patricia matayoshi

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja detalhes nos artigos:

Quitação de Financiamento Habitacional

Habitação CAIXA Serviços disponíveis

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Edivaldo
17 dias atrás

Boa Tarde, finalmente achei uma página decente que explicasse a conta da amortização do prazo. Gostaria de pedir um auxílio: Sistema de amortização SAC Taxa de juros: 5% a.a. Prazo… Read more »

Soraia Sousa De Andrade
21 dias atrás

Bom dia! Gostaria de saber qual seria a redução de prazo para se eu der 70 mil de recursos próprios. Prestacao Mês n. 101 Prazo financiamento 360 Tx juros contratual… Read more »

Alex Matias
3 meses atrás

Primeiro parabenizo pelo site, conteúdos de extrema qualidade. Gostaria de saber como é feito o calculo de redução da parcela, mesmo quando a amortização extraordinária é para reduzir o prazo.… Read more »

Alex Matias
3 meses atrás

Entendi, obrigado. Só mais uma dúvida, fazendo a simulação da caixa, eu vi que o valor que pretendo amortizar não é usado em sua totalidade na redução do saldo devedor,… Read more »

Alex Matias
3 meses atrás

Voces são sensacionais. Muito obrigado por esclarecer tanta coisa.

bruna
1 ano atrás

Olá, quando o contrato vem com a parcela desmembrada (Valor, juros, amortização, seguros e saldo devedor), é possivel considerar o valor da amortização mensal para calcular uma amortização extraordinaria, por… Read more »

bruna
1 ano atrás

No caso, se eu quisesse pagar 15 meses, por exemplo, era só multiplicar R$555,56 x 15? ou teria algum calculo especifico? PARCELA VALOR JUROS AMORTIZAÇÃO SALDO DEVEDOR 1 R$ 1.885,56… Read more »

bruna
1 ano atrás
Reply to  bruna

aaaah, na tabela price, posso usar a mesma lógica? Parcelas valor Parcelas Amortizações Juros Saldo Devedor 1 1.130,86 432,51 698,35 36.276,02 25 1.130,86 679,87 450,99 23.026,27 51 1.130,86 1.109,75 21,11… Read more »

bruna
1 ano atrás

Entendi…que pena que não é tão fácil.. além do simulador que o bankline disponibiliza, tu terias a forma de calcular corretamente? tenho HP se necessário for! Gostaria de simular na… Read more »

Michele
1 ano atrás

TENHO UM FINANCIAMENTO NA CEF. Prestação do Mês Nº 35 Prazo do Financiamento 420 Taxa de Juros Contratual 10,6813 Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C.Contratual 0,00000 Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual 1,00000 Categoria Profissional Taxa de Juros… Read more »