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Amortização extraordinária de saldo devedor

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Amortização extraordinária de saldo devedor de financiamento imobiliário é uma ótima alternativa para acelerar a liquidação do financiamento ou amenizar financeiramente o compromisso assumido a longo prazo

Amortização extraordinária de saldo devedor

O que é amortização de saldo devedor?

Em geral o sonho da casa própria inicia ao adquirir o financiamento para comprar ou construir o imóvel, depois disso, a concretização final é conseguir pagar o financiamento com tranquilidade, e ir projetando formas de reduzir o saldo devedor e quitar antes do prazo contratado.

A amortização extraordinária de saldo devedor, em geral, está prevista em cláusula específica no contrato do financiamento, e pode ser realizada quantas vezes o devedor desejar, desde que tenha disponibilidade financeira.

Ao decidir em amortizar o saldo devedor é importante se informar, por meio de simulações, para fazer a escolha.

Qual o reflexo que será melhor para o financiamento, se quer que esta amortização reduza o prazo e mantenha prestação no mesmo valor, ou que a prestação reduza e seja mantido o prazo.

Amortização extraordinária – Reduzir o prazo ou a prestação

amortização extraordinária no financiamento habitacional pode ser para redução: prazo ou prestação

Redução do prazo

Esta escolha é muito individual, pois depende do momento financeiro que o devedor estiver atravessando, se está conseguindo pagar a prestação sem aperto no orçamento familiar.

Se recebeu algum dinheiro extra ou valor poupado para algum negócio que não concretizou é interessante amortizar para redução do prazo, pois o reduzirá o prazo remanescente do financiamento.

Não pagará seguros e taxas mensais relativos ao período em que deixará de existir e potencializará a amortização mensal do saldo devedor daí para frente.

Veja no artigo:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

Redução da prestação

Se o valor da prestação está comprometendo o orçamento familiar e de repente surge um valor extra, como a venda de um carro ou décimo terceiro salário, a melhor opção seria amortização reduzindo a prestação e mantendo o prazo de financiamento.

Com isso é possível se programar com mais tranquilidade para enfrentar os próximos anos.

Fazer a amortização na data do vencimento da prestação pode ser interessante porque não incidirá a cobrança de juros diários pelo evento.

Uso do FGTS na Amortização extraordinária

Para quem financiou no sistema do SFH também é possível usar o FGTS junto com o valor extra, ou se quiser, somente o FGTS, em qualquer das opções reduzir o prazo ou a prestação.

Todavia vale lembrar que ao falarmos em uso do FGTS, existem as regras e condições básicas a serem atendidas, tanto pelo devedor como pelo financiamento.

Para usar o FGTS para uma amortização o trabalhador deve esperar 02 anos daquela data para fazer nova amortização ou liquidação com uso do FGTS, não impedindo de fazer outras em dinheiro.

Veja algumas regras do FGTS na amortização no link:
Informe-se com seu banco sempre que houver dúvidas e leia o contrato de financiamento, nele constam as condições que valem para seu financiamento.

Valéria Viviane Correa Freitas

Especialista – Crédito Imobiliário

OBS. Click Habitação:

A amortização extraordinária do saldo devedor é o início do processo de quitação antecipada do financiamento.

Veja detalhes nos artigos:

Quitação de Financiamento Habitacional

Habitação CAIXA Serviços disponíveis

159 COMENTÁRIOS

  1. Boa noite! desejo amortizar 50mil do meu financiamento para reduzir o prazo. meu saldo devedor é de 133.879,92. em 360 meses já foram pagas 23 prestações e no dia 23/04/2018 vencerá a 24 prestação no valor de R$ 1534,23.
    fiz uma simulação no site da caixa e o valor da prestação subiu para R$1645,71 com novo saldo devedor de R$84209,98 juros diarios R$336,00 com novo prazo de 101 meses.
    Minha dúvida é porque a prestação subiu mais de R$100,00???

    • Olá Diego

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esta pergunta é recorrente …
      Esclarecemos que você provavelmente tem juros reduzidos em função de relacionamento com o Banco.
      O sistema quando faz o cálculo mostra apenas o valor da prestação com juros normais.
      Quando a amortização for apropriada no sistema ele mostrará a prestação com a taxa reduzida. Assim, não se preocupe.
      Na amortização com redução do prazo o valor da prestação (A+J) fica aproximadamente igual.

      Veja mais detalhes no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  2. Olá, boa noite

    Fiz uma amortização extraordinária ontem através do aplicativo da caixa, o valor da amortização já foi descontado da minha conta corrente porém quando faço a consulta do meu saldo devedor no aplicativo, percebo que o valor que paguei não foi abatido do valor total do meu saldo devedor.
    Por que isto acontece? Como devo proceder?
    Obrigada

    • Olá Sabrina

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não temos acesso aos dados do Banco.
      Cremos que talvez exista um prazo para apropriação do valor no sistema.
      Sugerimos aguardar 2 dias úteis.
      Caso não se efetive a amortização depois deste prazo orientamos a procurar o seu gerente de relacionamento ou abrir SAC no Fale Conosco do Banco.

      Informamos que a CAIXA disponibilizou a funcionalidade no Internet Banking.
      Veja detalhes no artigo:
      Habitação CAIXA Serviços disponíveis

      Equipe Click Habitação

  3. Meu financiamento é em débito em conta. Paguei antecipadamente uma parcela é na data do vencimento o sistema debitou o valor que eu já tinha pago. Se eu não contestar, esse valor entrará como amortização automaticamente? Caso positivo, será de prazo ou de mensalidade?

    • Olá Sérgio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se optar pelo débito em conta sugerimos não efetivar pagamentos por boleto, pois causará pagamentos em duplicidade.
      Você deve contatar o seu gerente de relacionamento e solicitar o crédito do valor pago em sua conta.
      Não haverá amortização do valor no saldo devedor. O valor ficará como crédito a seu favor no próximo pagamento.

      Equipe Click Habitação

  4. Agradeço muito pelo esclarecimento, mas ainda estou em dúvida.
    No caso, eu ainda não consegui compreender essa questão dos juros diários. Na simulação que fiz constou R$41,71 de juros diários caso amortizasse hoje, dia 29/03. Assim, eu pagaria esse valor mais a nova prestação de R$618,17, totalizando R$659,88 em 15/04 ou eu pagaria nessa data o valor de R$618,17, que é a nova prestação, mais R$41,71 vezes os dias restantes para o vencimento? Quero dizer, esses juros diários calculados na simulação incidem a cada dia até o vencimento no valor de R$41,71 ou eles são o todo já da diferença entre o vencimento e o dia da amortização?

    Muito obrigado.

    • Olá Operador

      Boa Tarde!

      Os juros diários são cobrados sobre o valor amortizado do saldo devedor, desde o último vencimento do encargo até a data da amortização. São juros proporcionais ao número de dias decorridos.

      Como o próprio nome diz são juros diários e valem para aquele dia, se efetivar no dia seguinte será acrescido os juros de mais 1 dia.

      Você não paga nada a mais: os juros diários pro-rata são deduzidos do valor amortizado.

      Os juros contratuais sobre o saldo que ficar após a amortização serão cobrados no dia do vencimento do encargo. Ou seja, no dia do vencimento do encargo você pagará juros mensais pelo saldo não amortizado, considerando que já pagou sobre o valor amortizado (pro-rata) quando da amortização.

      Equipe Click Habitação

  5. Boa noite.
    Fiz uma simulação de amortização extraordinária com recursos próprios no montante de R$13.000,00 e constou o seguinte:
    Novo saldo devedor: R$32905,87
    Novo prazo restante: 97 meses
    Novo valor da prestação: R$618,17
    Juros diários: 41,71
    Amortização efetiva: R$12958,28

    No caso, a minha atual prestação é de R$828,00 e o vencimento é todo dia 15. Qual seria a melhor data para a amortização extraordinária como forma de ter o menor gasto possível de juros diários? Seria a data do vencimento?
    Assim, se eu amortizasse em 15/04 pagaria os R$828,00 da prestação normal mais R$13.000 de amortização, sendo que na prestação do mês seguinte viria R$618,17.
    Agora, se eu amortizasse hoje, dia 29/03, a importância de R$13.000,00, eu pagaria na prestação do dia 15/04 o vaor de R$618,17 (já atualizado) mais R$709,07 (17 dias até 15/04 vezes o valor dos juros diários de R$41,71? É isso mesmo?

    Desde já agradeço pelos esclarecimentos.

    • Olá Operador

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se você amortizar na data do vencimento do encargo não haverá incidência de juros diários. Mas, em compensação você pagará os juros cheios do relativos aos período mensal anterior … Assim, a vantagem é relativa.
      Orientamos a procurar efetivar a amortização quando da disponibilidade financeira, se o valor estiver aplicado, por exemplo.
      Os juros sempre serão cobrados, serão proporcionais se você amortizar ou quitar em data diferente do vencimento do encargo ou totais se efetivar na data do vencimento do encargo, pois eles estarão inclusos no encargo mensal a ser pago.

      Equipe Click Habitação

  6. Olá,

    Fiz um financiamento em 35 anos, gostaria que me ajudassem a saber quanto preciso amortizar anualmente para quitar esse financiamento em 10 anos

    Saldo devedor 200.740,00
    Prazo 420 meses
    Parcelas Pagas: 14
    Valor das parcelas: 2.234,00
    Tabela: Sac

    • Olá Maria

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para efetivar a simulação precisamos dos seguintes dados:
      Saldo devedor
      Valor da amortização pretendida
      Valor do A-amortização da prestação (A+J)
      Valor do J-juros da prestação (A+J)

      Todos os valores constam no boleto de pagamento do encargo.

      Equipe Click Habitação

  7. Boa tarde

    Quero fazer uma amortização de 15 mil, gostaria de saber quantos meses reduziria no prazo da minha dívida?

    Saldo devedor: 199.129,00
    Prazo 420
    Parcelas pagas: 14
    Valor da prestação: 2.230,00

    • Olá Maria

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para efetivar a simulação precisamos dos seguintes dados:
      Saldo devedor
      Valor da amortização pretendida
      Valor do A-amortização da prestação (A+J)
      Valor do J-juros da prestação (A+J)

      Todos os valores constam no boleto de pagamento do encargo.

      Equipe Click Habitação

  8. Bom dia!! estou tentando amortizar o meu financiamento, 11900,00 do FGTS e 14.000,00 de recursos próprios, porém, quando faço a simulação do valor de 25.900,00 a prestação cai um pouco mais de 200,00, mas, quando faço somente com o valor do FGTS e depois com o valor do meu recurso em separado, o valor da prestação cai bem menos, por volta de 150,00. Tem como na hora de fazer a amortização juntar os dois valores, ou só dá para fazer separado. Estou tentando obter essa informação direto na agencia, a documentação para a amortização inclusive já está lá, porem, em dois dias de tentativas o sistema caiu e não foi possível concluir a amortização e tampouco saber se é possível usar o total de uma só vez.

    • Olá Cassia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que possível é, mas depende do sistema do banco.
      Cremos que a diferença de resultados deveria ser muito pequena, talvez haja algum problema na simulação efetivada.
      Entendemos que deveria efetivar a amortização em dinheiro de imediato e após o processamento solicitar a amortização com FGTS.
      Mas, fica a seu critério.

      Equipe Click Habitação

  9. Boa tarde,

    Fiz a solicitação de amortizacao (utilizando FGTS) pelo telefone no dia 15/03 e gostaria de saber quantos dias leva para atualizar o saldo e aparecer no sistema o saldo debitado?
    Pois assim que atualizar eu quero fazer a liquidação com recursos proprios, porem a minha preocupação é que eu nao consiga fazer todo esse processo antes do dia 28, é quando vence a minha parcela.

    Muito obrigado pela ajuda.

    • Olá André

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pode demorar até 15 dias, mas pode acontecer antes.

      Lembramos a vantagem de quitar antes do vencimento é não pagar o encargo mensal.
      Mas, haverá atualização monetária e juros pró-rata die.
      Haverá cobrança de juros pro-rata desde o último vencimento até a data da quitação.
      Assim, a vantagem de quitar antes não é tão grande assim, pois o A-amortização que paga na parcela será deduzido do saldo devedor.
      O seguro habitacional não é devido no último mês do contrato, assim se quitar depois do pagamento do encargo o valor do seguro será devolvido no cálculo da quitação da dívida.

      É possível que haja tempo para apropriar a amortização. Mas, terá que aguardar.

      Equipe Click Habitação

  10. Boa tarde.
    Meu financiamento de 130.000 foi feito em 300 meses tabela sac, já estou na parcela 40.
    gostaria de amortizar minha divida usando 15.000 mil do fgts e 45.000 mil de recurso próprios hoje meu saldo devedor gira em torno de 118.000 e minhas parcela em torno de 1.300.
    o que seria mais vantagem? diminuir as parcelas ou o valor das parcelas?
    Desde já agradeço.

    • Olá Rene

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em termos financeiros financeiros sempre é mais vantagem optar pela amortização com redução de prazo, desde que o encargo mensal atual esteja dentro de sua capacidade de pagamento.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  11. Boa noite.
    Por favor faça a seguinte simulação.
    Amortizar R$ 15.000,00
    Saldo devedor 189.500,00
    Prestação 2.198,00
    Amort. 452,00
    Juros R$ 1.746,00
    Quero por favor reduzir o prazo.
    Muito obrigada

    • Olá Luciane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a simulação foi baseada nos dados do comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo= 296 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 2.198,00

      Equipe Click Habitação

  12. Boa noite. Gostaria de saber o que seria melhor no meu caso. Pago 900,00 de parcela num financiamento de 115.000,00 para 360 meses à taxa de 9,41% aa. Tenho a disponibilidade de reajustar a parcela para 2000,00 (não tenho certeza se é possível no banco). No caso prático seria melhor implementar esses 1100,00 na parcela ou deixar na poupança e amortizar a cada 6 meses??

    • Olá Artur

      Boa Noite!

      A opção negocial vale para ambos os sistemas de amortização PRICE ou SAC.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Artur

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Nos dias atuais poucos aplicação em renda fixa você terá um retorno financeiro superior a taxa de juros do seu contrato.
      Aliás a melhor comparação não é com a taxa de juros,mas o CET-Custo Efetivo Total acrescido da projeção de variação da TR com o rendimento líquido da sua aplicação financeira.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      A opção negocial para aumentar o valor da prestação (A+J) sem amortização do saldo devedor denomina-se Redução do prazo sem amortização. Verifique a disponibilidade negocial com seu banco.

      Equipe Click Habitação

  13. Boa tarde, poderia fazer minha simulação ? Quero dar R$8.000,00 do FGTS para Amortizar a Redução do Prazo:

    Saldo Devedor: 133.009,29
    Pago 14 Prestações
    Juros do mês: 607,60
    Amortização do mês: 155,18
    Valor da Prestação: 762,68
    Comissão pecuniária : 15,58
    Prazo: 360 Meses
    Taxa Juros anual: 5,5

    • Olá Gustavo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que somente efetivamos a simulação para contratos com opção pelo sistema de amortização SAC.
      Pelo que vimos o seu sistema de amortização é PRICE, considerando que o J-Juros é bem mais alto que o A-amortização.
      Neste caso, orientamos a pedir o cálculo junto ao Banco.

      Equipe Click Habitação

  14. Ola boa tarde.

    Excelente o trabalho de vocês. Parabéns.

    Já entendi quase todas as contas que são feitas, mas ainda estou na duvida de como é calculada o novo A (amortização que em geral sobe após uma amortização extraordinária) e consequentemente o novo prazo. POderiam por favor indicar as fórmulas ou se preferrirem exemplificar indicando como foi calculado.

    Obrigado

    • Olá Rodrigo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução do prazo sempre é a melhor opção financeira na amortização do saldo devedor.
      A característica essencial é a manutenção da prestação (A+J) e a diminuição do número de meses a pagar.
      Assim, em função da Amortização no saldo devedor, você diminui o J da prestação (A+J) e aumento o A-Amortização. Mantendo-se o valor da prestação de valor aproximada.
      O cálculo do prazo é basicamente a divisão do novo saldo devedor pelo novo A.

      Exemplo:
      Saldo devedor = 135.559,32
      Amortização = 17.000
      J-Juros = 854,29
      A-Amortização = 503,32

      No exemplo vamos fazer um cálculo aproximado:
      1) calcular a proporção de redução do saldo devedor para redução do J-juros
      17.000/135.559,32 = 12,54%
      2) calcular novo J
      854,29 – 12,54% = 757,16
      3) calcular novo A
      Prestação (A+J) – 854,29 + 503,32 = 1.357,59
      Como vai diminuir o J para 757,16 o novo A-amortização será = 1.357,59 – 757,16 = 610,43
      4) calculo novo prazo
      Basta dividir o saldo amortizado pelo novo A = 118.559,32 / 610,43 = 194,22 = 194 meses

      Equipe Click Habitação

  15. E neste abatimento extraordinário sim usaria o FGTS + recursos próprios.
    Obs: se preferir favor não postar esta última msg, é só para esclarecimento.

  16. Olá, não tenho interesse em amortizar as parcelas com o FGTS, o encargo total que mencionei contém tudo que estou pagando: Amortização + Juros+ Seguros + Tx ADm, resultando hoje em R$582.393,55.
    Poderia simular as 2 opções que mencionei? Quero saber qual o encargo total ao final para ver a “diferença”.
    Obrigado.

    • Olá Alex

      Boa tarde!

      Esclarecemos que sugerimos a opção do PPP – pagto. parte prestação com FGTS em função de problema orçamentário.

      Para efetivar os cálculos precisamos dos seguintes dados:
      – Saldo devedor
      – Valor da amortização
      – Valor do A-amortização da prestação (a+j)
      – Valor do J-Juros da prestaçõ (a+j)

      Faltou o J. Os valores constam no boleto de pagamento.

      Equipe Click Habitação

  17. Olá,
    Tenho um financiamento imobiliário(SAC) com o seguinte cenário:

    Prazo financiamento: 360 meses
    Valor financiado: 239.000,00
    Taxa efetiva: 8.7 – 0,6975 ao mês
    Taxa Nominal: 8.37 – 0,6975 ao mês
    Última parcela: R$2352,01
    Amortização mensal: 687,63
    Seguro: R$52,60
    Tx ADm: R$25,00
    Saldo devedor atual: R$227.000,00

    Paguei 29 parcelas e pretendo fazer uma amortização extraordinária de R$40.000,00, fiz algumas simulações e caso resolva antecipar o período do financiamento(opção 1) o número de parcelas cairia para 195 restantes ou caso decida reduzir o valor da parcela(opção 2) a mesma ficaria em volta de R$1950,00.
    Minha dúvida é: qual o valor do encargo total da opção 1 e opção 2?
    Hoje o encargo total previsto do meu financiamento é de R$582.393,55

    Sei que financeiramente a opção 1 é melhor pois elimino o seguro e tx de administração, mas no momento seria interessante para mim reduzir o valor da parcela e ter mais folga no orçamento.

    • Olá Alex

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se o valor informado foi somente o da prestação (A+J) você deverá somar os valores da taxa de administração (R$ 25,00), a qual não tem redução com a amortização e o valor do seguro que terá pequena redução no seguro de MIP (morte e invalidez), em função da redução do saldo devedor.

      Considerando a sua observação sugerimos verificar a possibilidade de utilizar parte do valor FGTS para pagamento de parte da prestação por 12 meses. Assim, você pode utilizar o FGTS e reduzir por 12 meses o valor a pagar e o restante do FGTS utilizar para redução do prazo. Pense!
      Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  18. Bom Dia!
    Pretendo liquidar minha dívida em 10 anos fazendo amortizações anuais. Gostaria de saber quanto preciso amortizar por ano para terminar neste prazo de 10 anos. Conforme dados abaixo:

    Tipo de Financiamento: SAC
    Saldo devedor teórico atual: 449.214,00
    Prestação atual: R$ 4.498,67 (essa é a prestação 25 de um total de 360)
    Valor Juros da parcela: 2.907,20
    Valor amortização parcela: 1.340,96
    Seguro: 225,51
    Tx adm: 25,00
    Juros Contratual: 8,3
    Taxa de Juros c/ Relacionamento: 7,7

    É possível fazer esse cálculo pelos dois métodos que existem hoje ( redução do valor da parcela e redução do prazo ).

    Muito obrigado. Fabio

    • Olá Fabio

      Boa Tarde!

      Informamos que não efetivamos este tipo de cálculo
      Orientamos a elaborar um planilha eletrônica ou contratar analista financeiro para efetivar os cálculos

      Equipe Click Habitação

    • Boa noite,
      para facilitar o cálculo, pegue o saldo devedor e divida pelo número de anos que deseja liquidar o financiamento. No seu caso teria que diminuir o saldo devedor, por ano, o valor de R$ 44.921,40 para terminar em 10 anos. Assim fica bem simples para se ter um mínimo de planejamento.

  19. Boa tarde, poderia fazer minha simulação ? Quero dar R$20.000,00 do FGTS para Amortizar a Redução do Prazo:

    Saldo Devedor: 219.318,54
    Pago 8 Prestações
    Juros do mês: 1.389,47
    Amortização do mês: 621,52
    Valor da Prestação: 2.105,41
    Seguro: 69,42
    Taxa Op. Mensal: 25,00
    Prazo: 360 Meses
    Taxa Juros Contratual: 8,51

    Agradeço desde já

    • Olá Rafael

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a simulação foi baseada nos dados do comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo= 127 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 2.010,99

      Veja detalhes no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  20. Boa tarde
    Estou planejando fazer uma amortização do meu financiamento imobiliário com o FGTS. Estou dentro das exigências para isso, mas tenho uma dúvida: se a amortização com esse recurso cair fora da minha data de vencimento, será descontado juros pro-rata?
    Muito obrigada!

    • Olá Beatriz

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sim, se a amortização ou a quitação for efetivada fora da data vencimento do encargo mensal serão calculados juros pró-rata desde a data do último vencimento até a data da amortização.

      Lembramos que os juros descontados do valor da amortização serão relativos ao valor amortizado.

      Equipe Click Habitação

  21. OLA! Boa Tarde!
    Gostaria de tirar uma duvida ,tenho um financiamento da CAIXA e gostaria de fazer a amortização o valor que será a abater seria R$12.000,00.
    Valor da divida= 151.300,90
    Prazo=276
    taxa efetiva=8,5101
    Seguros=251,80
    Sistema de amortização=SAC
    Taxa administração=25,00
    Amortização no mês =675,45
    Prestação Atual=1998,55
    Prestação pagas =52
    Sem Mais Grata.
    Paola Leme

    • Olá Paola

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Precisamos da informação do J-Juros da prestação (A+J) para complementar os dados para efetivar o cálculo da simulação.

      O valor consta no boleto de pagamento.

      Equipe Click Habitação

  22. 9OLA! Boa noite!
    Gostaria de tirar uma duvida ,tenho um financiamento da CAIXA e gostaria de fazer a amortização o valor que será a abater seria R$15.000,00.
    Valor da divida= 94.968,62
    Prazo=360
    taxa efetiva=6,86
    Seguros=33,14
    Sistema de amortização=SAC
    Taxa administração=25,00
    Amortização no mês =267,39
    Juros Contratuais=518,43
    Comissão Pecuniária=33,10
    Prestação Atual=841,33
    Prestação pagas =37
    Sem Mais Grato
    Marcio Silva.

    • Olá Marcio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Informamos que a simulação foi baseada nos dados do comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo= 229 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 785,82

      Redução da prestação
      A redução da prestação (a+j) é proporcional a amortização do saldo devedor= 15,79%
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente = R$ 661,70

      Equipe Click Habitação

  23. Boa Noite, parabéns pela prestação de serviços.

    gostaria de uma simulação de amortização no prazo do financiamento:
    10.000,00 com recursos próprios

    Prestação do Mês nº 10
    Prazo do Financiamento 123
    Taxa de Juros Contratual 8,5101
    Ind reajus 0,00000
    Ind resjus – 0,9999
    Taxa de Juros c/ Relacionamento 7,5343
    Sistema de Armotização – SAC
    L. financ/Or Recursos 231/15
    TP – 310

    fico no aguardo

    • Olá Edson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a simulação foi baseada nos dados do comentário e no sistema de amortização SAC e consideramos as informações constantes no outro comentário:
      Saldo Devedor – R$ 78.167,88
      Juros / Correção do Mês – R$ 495,11
      Amortização do Mês – R$ 689,28

      Redução do prazo
      Novo prazo= 91 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 1.184,39

      Equipe Click Habitação

  24. Obrigado pela resposta.
    Na verdade não houve lançamento a mais não.
    Apenas o lançamento da prestação “antiga” foi descontado.
    A prestação nova consta apenas na consulta mas não houve débito dela.
    Ou seja:
    O boleto com o valor antigo foi debitado.
    O boleto com o valor novo não foi debitado.
    Os 2 boletos tem a data de vencimento 28/11/2017.
    A pessoa do banco disse que o sistema acerta tudo e que não preciso pagar o boleto “novo”.
    Mas eu penso que este boleto “novo” vai acabar ficando como se estivesse em atraso.
    Isto se ainda não acontecer do boleto “velho” ficar com o valor perdido por aí.
    Você sabe me dizer se estes débitos em conta tem ligação com o Contrato?
    Ou seja, se a pessoa por engano pagasse em duplicidade este valor fica como Crédito? Ou fica perdido?
    Obrigado.

    • Olá Roberto

      Boa Tarde!

      Neste caso, não se preocupe o sistema do Banco irá apropriar o valor pago e irá efetivar o acerto da eventual diferença no encargo seguinte.

      Se houvesse pagamento em duplicidade o valor ficaria pendente no sistema do banco e seria devolvido posteriormente a sua conta corrente.

      Equipe Click Habitação

  25. Vou explicar melhor:
    Dia 20/11/2017: Já havia um lançamento futuro para o débito automático da prestação 203 de 240 no valor de R$ 289,81 para 28/11/2017
    Dia 22/11/2017: Liguei para o fone 3004-1105 e pedi a amortização com redução de parcelas no valor de R$ 1.000,00
    Dia 27/11/2017: Consultei a nova prestação e constava o valor de R$ 281,20 para dia 28/11/2017, porém agora constava parcela 1 de 29.
    Dia 29/11/2017: O débito automático ocorreu (em 28/11/2017) apenas para a parcela 203 no valor de 289,81.
    Tenho que pagar este boleto da nova parcela 1 e 29 no banco?
    Ou o sistema vai acertar tudo isso?
    A parcela 203 já era válida ou ela deveria ser substituida pela parcela 1? Haja visto que o valor de vencimento de ambas é de 28/11/2017?
    Obrigado.

    • Olá Roberto

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A melhor opção seria você conversar com seu gerente de relacionamento.

      Se houve novo lançamento para débito no mesmo mês você deverá pedir o cancelamento do débito futuro junto ao seu gerente.
      O sistema de habitação do banco adequará o encargo pago e ajustará eventual diferença para o próximo encargo.

      Equipe Click Habitação

  26. Bom dia, fiz uma proposta amortização de parcelas do meu contrato no dia 22/11/2017 por telefone.
    Nesta ocasião já estava prevista a parcela 203 de 240 no valor de 289,81 para o dia 28/11/2017.
    Porém apareceu uma nova parcela para dia 28/11/2017 no valor de 281,20 e com número de parcela 1 de 29.
    O débito automático ocorreu apenas na parcela 203.
    A parcela 1 não ocorreu?
    O que devo fazer?
    Posso pagar o boleto pela rede Bradesco? Mesmo constando nas instruções que deve pagar na Caixa?

    Obrigado.

    • Olá Roberto

      Bom dia!

      Orientamos a conversar com seu gerente

      Se tiver novo lançamento futuro em sua conta para o mesmo encargo peça o cancelamento junto ao seu gerente.

      Equipe Click Habitação

  27. Olá bom dia,
    Gostaria que realizassem a simulação de redução do prazo do financiamento (SAC) e também do valor da parcela. Valor para amortizar com recurso do FGTS, com valor de R$ 14.000,00
    Saldo devedor teórico atual: 449.214,00
    Prestação atual: R$ 4.498,67 (essa é a prestação 25 de um total de 360)
    Valor Juros da parcela: 2.907,20
    Valor amortização parcela: 1.340,96
    Seguro: 225,51
    Tx adm: 25,00
    Juros Contratual: 8,3
    Taxa de Juros c/ Relacionamento: 7,7
    Muito obrigado.

    • Olá Fabio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a simulação foi baseada nos dados do comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo= 304 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 4.248,16

      Equipe Click Habitação

    • Valéria, muito obrigado pela rápida resposta e atenção. Quem déra termos mais serviços de qualidade como este na NET. Desculpe abusar, tenho mais uma dúvida ( minha gerente que deveria saber responder essas questões não sabe ). Estou propenso a amortizar o saldo devedor com redução do valor de parcela. E não do tempo. Meu financiamento é de 30 anos mas vou terminar em 10 pois anualmente vou fazer amortizações. Meu raciocínio é: Se vou terminar de pagar 20 anos antes do prazo final, amortizar com redução de valor de parcela é melhor pois posso guardar a diferença da parcela que foi reduzida e aumentar a amortização anual. Valeria a pena a redução de parcelas somente se fosse levar o financiamento até o final e assim pagaria menos juros pois teriam menos parcelas. É correto este pensamento? Muito obrigado novamente.

    • Olá Fabio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em termos financeiros a melhor opção sempre será a amortização para redução do prazo, desde que você tenha capacidade de pagar o encargo mensal no valor atual.
      Você aumenta o valor do A-amortização (que de fato amortiza o saldo) e potencializa amortização do saldo devedor no menor prazo.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Equipe Click Habitação

  28. Olá Bom dia!
    Tenho um saldo devedor de 450mil com prazo de aproximandamente 340 meses.
    Vou fazer amortização extraordinária do saldo devedor com redução de prazo no valor de 15mil.
    Pedi para minha gerente me informar quantas parcelas eu quitaria e ela me informou que são 11 parcelas. Achei estranho. Podem me informar se essa informação confere? Muito obrigado.

    • Prezado Fabio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que não. Mas, para ter certeza precisamos das seguintes informações:
      Saldo devedor
      Valor da amortização
      Valor do A-amortização da prestação (A+J)
      Valor do J-juros da prestação(A+J)

      Todos os dados constam no seu boleto de pagamento mensal.

      Equipe Click Habitação

  29. Boa noite! Tenho um financiamento com saldo devedor de 126.010,95 e parcela de 866,61. Minha pergunta é qual o valor mínimo para ir fazendo amortizações mês a mês? É qualquer valor?

    • Olá Tiago

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que depende do tipo de recurso a ser utilizado e da política de crédito do banco.

      Se for utilizar o FGTS não há limite mínimo e o limite máximo é o saldo devedor atualizado.

      Se for em dinheiro, em geral, os bancos exigem no mínimo o valor de 1 encargo mensal. Mas, podem estabelecer valores maiores, verifique com seu gerente de relacionamento.

      Equipe Click Habitação

  30. Boa tarde pessoal tudo bem ?
    gostaria de saber mais sobre a antecipação de parcelas no sistema PRICE, eu tenho um financiamento de 360 meses.. o valor financiado foi de R$ 97.587,00. Hoje estou pagando a 35° parcela… o saldo devedor que mostra no extrato é 97.607,42… a parcela 35º está no valor de R$ 558,16.. R$ 135,07 de amortização R$ 405,96 de juros R$ 5,97 de correção monetária, R$ 11,16 de comissão pecuniária… o juros efetivo do financiamento é de 5,116 a.a. eu gostaria de antecipar R$ 20.000,00.. quantas parcelas iria amortizar ?

    • Olá César

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não efetivamos a simulação para o sistema PRICE, apenas no SAC.

      A opção é você pedir a simulação diretamente no Banco.
      Outra alternativa, se o contrato for CAIXA é tentar utilizar o aplicativo do Banco. Veja no artigo:
      APP HABITAÇÃO CAIXA financiamento imobiliário

      Equipe Click Habitação

  31. Bom dia,

    Em 29/08/2017 utilizei o FGTS para amortização extraordinária do meu financiamento no valor de R$ 12.800,00.

    O saldo no extrato do FGTS já está zerado, desde 31/08/2017.

    No saldo devedor do financiamento ainda não teve o valor diminuído, tanto no aplicativo Habitação Caixa e nem no boleto bancário com vencimento em 06/10/2017.

    Gostaria de saber se existe e qual o prazo para a Caixa efetuar a atualização do saldo devedor.
    Obrigado.

    • Olá Marcelo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que provavelmente o comando da amortização deve ter ficado pendente no sistema no Banco.
      Orientamos a efetivar reclamação por meio de SAC no site do banco ou se fez por telefone, por este meio visando o acerto cadastral da negociação no sistema e diminuição do saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  32. Bom dia!
    Há a possibilidade de reduzir somente pelo saldo devedor? Exemplo: Pago R$ 695,00 de prestação. Saldo devedor atualmente é de R$ 90.000,00. Meu imóvel custou R$ 170.000,00 em 360 prestações. Possuo FGTS de uns R$ 21000,00. Muito obrigado!!

    • Olá Julio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização com redução do prazo e manutenção da prestação (A+J) aproximada é melhor forma de efetivar a redução do saldo devedor.
      Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  33. Boa tarde
    Podem me ajudar?
    Tenho dois financiamento com a caixa econômica, ambos pelo SFH, nunca utilizei o FGTS e agora pretendo usar no segundo financiamento, o problema é que liguei no SAC da caixa me informaram que posso usar mas ao ir na agencia a conversa é outra, que só posso usar no primeiro. no mais antigo.
    Esse paragrafo abaixo é do manual do fgts 2017. EU ENTENDI QUE POSSO USAR O FGTS NO SEGUNDO FINANCIAMENTO SÓ PARA QUITAÇÃO TOTAL. É isso mesmo ou não?
    No caso de amortização extraordinária ou liquidação de contrato assinado a
    partir de 25 de junho de 1998 será permitida a utilização do FGTS se
    comprovada a alienação de imóvel impeditivo existente na data da
    aquisição.

    • Olá Flávio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Algumas questões precisam ser esclarecidas:
      – O primeiro financiamento no SFH ainda está ativo?
      Se sim, somente poderá pleitear o uso do FGTS neste financiamento.
      Se não, vai depender do localização dos imóveis:
      * Se forem: na mesma cidade, cidade limítrofes ou da mesma região metropolitana você somente poderá utilizar após a alienação do primeiro imóvel.
      * Se não forem: na mesma cidade, cidade limítrofes ou da mesma região metropolitana poderá pleitear o uso do FGTS, se atender as demais condições de uso.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      FGTS e a propriedade de imóveis
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Equipe Click Habitação

  34. Boa tarde! Gostaria de fazer uma simulação. Tenho um imóvel financiado de 71.997,98. Taxa anual de juros nominal de 5,0000 e efetiva de 5,1163, sistema de amortização constante novo. Já paguei 44 parcelas de um total de 300. A parcela mensal é 552 reais. No caso, gostaria de amortizar 10 mil reais para diminuir o prazo ao longo do financiamento. Como ficaria? Desde já, agradeço.

    • Olá Rosi

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para efetivarmos uma simulação da amortização precisamos dos seguintes dados:
      – Saldo devedor
      – Valor da amortização pretendida
      – Valor do A-Amortização da prestação (A+J)
      – Valor do J-Juros da prestação (A+J)

      Os valores constam no seu boleto de pagamento.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  35. Bom dia, tenho uma carta pré aprovada na caixa no valor de 180 mil reais e tenho 10 mil de fgts, se eu optar por usar o fgts ele abaterá o valor de 180 mil assim indo para 170?

    • Olá Thiago

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sim! Se utilizar o FGTS como entrada, o valor será abatido no valor a financiar, com reflexos no valor do encargo mensal ou no prazo do financiamento.

      Equipe Click Habitação

  36. Possuo uma duvida: possuo um financiamento imobiliário desde 2013, no qual já realizei 2 amortizações utilizando o meu FGTS e o de minha esposa. A próxima vez que poderei utilizar o FGTS para amortizar seria em 2019.

    A minha mãe possui um imóvel que esta no nome da minha irma, porem a minha irma ira comprar um imóvel e precisaria realizar uma cessão deste imóvel para mim, para que ela consiga utilizar o FGTS dela.

    Minha duvida: em 2019, ao realizar a próxima amortização, poderei utilizar o meu FGTS no meu financiamento ou ficaria impedido de utilizar, uma vez que terei outro imóvel em meu nome (lembrando que são imoveis na mesma cidade)? O imóvel de minha mãe já esta totalmente quitado.

    Muito obrigado!

    • Olá Rodrigo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a ter cuidado neste tipo de operação para não caracterizar tentativa de fraude para uso do FGTS, por parte de sua irmã. O ideal seria repassar para sua mãe … ou não?
      O Banco irá analisar os documentos.

      Quanto a você como a nova “aquisição” é posterior ao financiamento não interfere no uso do FGTS no financiamento.

      Equipe Click Habitação

  37. Boa tarde,
    Uma duvida:
    Como funciona a amortização extraordinária na data do vencimento da parcela?
    Pretendo amortizar R$15.000 no dia do vencimento da minha parcela, onde a amortização da parcela é de R$500,00.
    Assim, primeiro o sistema abate a amortização da parcela, atualiza o saldo devedor, e depois amortiza os R$15.000?
    Obrigado pelas informações!!
    Matheus

    • Olá Matheus

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na data do vencimento ocorrerá primeiro a baixa da prestação (A+J), onde o valor de A – Amortização será descontado do saldo devedor atualizado.
      Veja no exemplo:
      Evolução do saldo devedor

      Neste caso, a amortização na data do vencimento seria sobre o saldo devedor após: R$ 197.995,14.

      “Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação (A+J) o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.”
      Veja mais sobre a evolução do saldo devedor no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  38. Olá Amigos do click habitação.
    Eu tenho um contrato de construção com a CEF em terreno próprio que é um financiamento habitacional de R$ 210.000,00 em 420 meses pelo SFH e utilizo o FGTS. A minha taxa de juros é 7,49% com os programas de relacionamentos sugeridos pelo gerente. As cobranças estão indevidas desde a primeira prestação após a assinatura do contrato. Estão me cobrando os juros sem os relacionamento 7,99% e também estão cobraram a amortização variável que deveria ser cobrada somente após o término da obra. Entrei em contato como gerente para prestação de contas mas a resposta vou que as cobranças são devidas. Claro que não são! Gostaria de um posicionamento de vocês como faço para abrir um processo para que a prestação de contas seja feita em juízo. Tenho que procurar o PROCON?
    Outra coisa. Tenho R$ 50.000,00 no FGTS. Como fica uma simulação para amortização extraordinária utilizando o FGTS? Nas modalidades de redução da dívida e na modalidade de pagamento das próximas 12 prestações. Pelas regras da caixa posso deixar de pagar 80% das próximas 12 prestações. Mas ainda sobraria uns R$ 30.000,00 que eu gostaria de amortizar no saldo devedor. O valor da prestação atual que está correta é R$ 1943,00.
    Dívida: R$ 210.000,00
    Juros mensais: R$ 1310,00
    Amortização SAC: R$ 500,00
    Seguro: R$ 108,00
    Adm: R$ 25,00

    Agradeço a atenção e certo do retorno.

    • Olá Cleber

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existem 2 formas de demonstrar os juros contratuais: nominais e efetivos. Verifique se isso não é a diferença.
      Na fase de construção serão cobrados: juros contratuais sobre o valor das parcelas de obra liberadas, atualização monetária, taxa administração e seguros habitacionais.
      Além disso, podem ser cobradas as vistorias dos engenheiros para verificar o andamento da obra e liberar as próximas parcelas.
      Se tiver dúvida sugerimos pedir auxilio do PROCON preliminarmente.

      Com relação ao uso do FGTS somente será possível de utilizar após o término da construção, averbação do Habite-se e CND na matrícula do imóvel.
      Fazendo a simulação, mesmo assim podemos falar:
      O cálculo de simulação foi baseado nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC.
      Redução do prazo
      Novo prazo aproximado = 262 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 1.810,00

      Equipe Click Habitação

  39. Olá, bom dia!
    Gostaria que realizassem a simulação de redução do prazo do financiamento e (SAC) e também do valor da parcela. Valor para amortizar com recurso do FGTS: R$ 10.000,00
    Saldo devedor teórico atual: 88.910,92
    Prestação atual: R$ 766,67 (essa é a prestação 42 de um total de 300)
    Valor Juros da parcela: 407,83
    Valor amortização parcela: 326,26
    Correção Monetária: 17,25
    Comissão pecuniária – fghab: 15,33
    Taxa de juros – nominal: 5,5% aa e 0,46% am
    Taxa de juros – efetiva: 5,64% aa e 0,46% am

    Obrigado!

    • Olá Emanuel

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Informamos que o cálculo de simulação foi baseado nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo aproximado = 212 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 734,09

      Redução da prestação
      Neste caso a redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 11,25%
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente = R$ 651,53

      Equipe Click Habitação

  40. Olá boa tarde,
    Gostaria que realizassem a simulação de redução do prazo do financiamento (SAC) e também do valor da parcela. Valor para amortizar com recurso do FGTS, com valor de R$ 17.500,00
    Saldo devedor teórico atual: 101.829,61
    Prestação atual: R$ 1.223,75 (essa é a prestação 26 de um total de 223, o contato inicial era de 360 parcelas, mas já usamos o FGTS há dois anos para reduzir o prazo)
    Valor Juros da parcela: 658,46
    Valor amortização parcela: 512,06
    Seguro: 28,23
    Tx adm: 25,00
    Juros Contratual: 8,7873
    Taxa de Juros c/ Relacionamento: 7,7208
    Muito obrigado.

    • Olá Luís

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Informamos que o cálculo de simulação foi baseado nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo aproximado = entre 134 e 135 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 1.170,52

      Redução da prestação
      Neste caso a redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 17,19%
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente = R$ 969,36

      Equipe Click Habitação

  41. Olá boa noite. Gostaria. por favor, que realizassem a simulação de redução do prazo / saldo devedor do meu financiamento (SAC). Na ocasião o aporte será de 30.000,00:
    Saldo devedor teórico atual: 215.402,18
    Prestação atual: 2.082,12 (já foram pagas 29 parcelas do total de 360, esta é a 30ª)
    Valor Juros da parcela: 1.432,00
    Valor amortização parcela: 650,12
    Seguro: 81,75
    Tx adm: 25,00
    Juros Contratual: 8,7873
    Taxa de Juros c/ Relacionamento: 7,9536

    Desde já agradeço.

    • Olá Daniel

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o cálculo de simulação foi baseado nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo aproximado = 218 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 2.082,12

      Redução da prestação
      Neste caso a redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 13,93%
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente = R$ 1.792,13

      Equipe Click Habitação

  42. seguintes dados para amortização extraordinária com recursos do fgts
    Saldo devedor 104205,00
    Valor da amortização pretendida 2800,00
    Valor do A-amortização da prestação (A+J)1335,35
    Valor do J-Juros da prestação 10,5%
    Se puder me dar o cálculo de amortizar no saldo deveddevedor e também na prestação por 12 meses para ver qual é melhor, desde já agradeço

    • Olá Cristiane

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A amortização para redução da prestação a redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 2,69%
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente = R$ 1.299,47

      Já o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação você pode reduzir o pagamento em dinheiro:
      2800 / 12 = R$ 233,33
      Assim, você poderia reduzir o desembolso mensal em dinheiro em R$ 233,33

      Equipe Click Habitação

  43. Prezados do Click Habitação, boa tarde!

    Gostaria de esclarecer uma dúvida, qual seja:

    Tenho o hábito de realizar amortizações extraordinárias sempre da data de aniversário do meu contrato de financiamento para inibir a cobrança dos juros diários ( pró rata die ). No entanto, meu último vencimento foi em 03/06/2017 ( sábado ) e tenho a intenção de realizar uma amortização nesta data. Ao questionar o banco no qual mantenho o relacionamento/financiamento, fui informado que mesmo não sendo dia útil o sistema calcula o juros diários automaticamente e contudo não conseguiria me abster deste encargo numa amortização em 05/06 ( próximo DU, após o vencimento do encargo )
    Dúvida: É garantido por lei que o banco cobre este valor ? Existe a possibilidade de efetuar a amortização no valor integralmente desejado sem que conste o referido juros ?

    Muito obrigado pela habitual presteza.

    • Olá Emerson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os juros pró-rata entre a data vencimento e a data da amortização são devidos, pois os juros são calculados por dia e não por dia útil.
      Mas, o eventual juros pro-rata cobrado será compensado na cobrança do próximo encargo a vencer, assim no calculo do J-Juros do próximo encargo será descontando os juros cobrados quando da amortização.
      Provavelmente será um valor de pequena monta (2 dias) e sobre o valor a ser amortizado.

      Equipe Click Habitação

  44. Bom dia!
    Gostaria de tirar uma dúvida…Grande dúvida.
    Tenho um financiamento de 420 prestações na qual já foram pagas 29. o juros é de 8,78a.a.
    porém entrei no aplicativo da caixa pra fazer a simulação para amortização no valor de R$17.000,00 de FGTS que tenho retido, e lá constatei que dando esse valor o prazo diminui para 266 meses e minha parcela sai de 1.429,00 para 1.531,00 ou seja sobe mais de 100,00.
    Gostaria de saber o porque da parcela subir, qual calculo é utilizado pra fazer o recalculo do financiamento.
    Agradeço desde já.

    • Olá Lília

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo no simulador usa a taxa de juros cheia, pois você deve possuir taxa de juros reduzida em função de relacionamento.
      Não se o preocupe quando for apropriada a amortização o valor da prestação (A+J) será calculada com a taxa reduzida, retornando ao patamar anterior.

      Equipe Click Habitação

  45. Bom dia prezados,
    eu gostaria de saber o seguinte por gentileza, se eu solicitar uma amortizaçao ou quitaçao total do contrato habitacional da caixa pelo aplicativo…

    1) o aplicativo vai gerar um boleto pra pagamento em qualquer banco ou essa amortizaçao ou quitaçao sera debitado da minha conta em debito automatico? Lembrando que as prestaçoes nao saem da minha conta em debito automatico, sou obrigada a baixar e pagar o boleto todo mes.

    2) qual seria a data de pagamento do boleto ou debito em conta?

    Muito obrigado desde ja.

    • Olá Caroline

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em relação as suas perguntas:
      1) O Pagamento poderá ser efetivado em qualquer banco, pois o boleto gerado tem código de barras no padrão FEBRABAN

      2) A data da amortização ou quitação é escolhida por você.
      Veja detalhes no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

    • Olá Welliton

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os bancos tem autorização do Conselho Monetário Nacional, por meio do Banco Central a cobrar taxa de administração limitada a R$ 25,00.
      Veja no artigo:
      SFH – Condições de financiamento

      Equipe Click Habitação

  46. Bom dia.

    Muito interessante as informações do site! Por favor, estou com uma dúvida:

    Tenho um financiamento habitacional com a Caixa e em 31/12/205 o saldo era R$177.786,75.
    Durante o ano de 2016 paguei R$52.921,35 (R$13.823,56 de amortização e o resto de juros e encargos);
    Durante o ano de 2016 houve uma amortização extraordinária de R$26.444,36;

    Ao final de 2016 o saldo devedor passou para R$447.248,04, ou seja, um abatimento real de R$30.538,71 contra o total amortizado foi de R$40.267,92. Apenas as prestações caíram de forma proporcional, conforme colocado nos posts.

    Pergunta: Isso está correto? Por que o saldo devedor não reduziu em 100% do valor dado como amortização (R$40.267,92)?

    Grato e no aguardo,

    • Olá Marcelo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os contratos habitacionais pós-fixados tem atualização monetária, da mesma forma que a poupança ou as contas do FGTS, que são os funding dos financiamentos.
      A atualização é efetivada pelo índice da TR-Taxa Referencial.

      Veja como funciona a evolução do saldo devedor no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Lembramos que o Banco Central tem reduzido os juros da taxa SELIC e por consequência os juros do mercado financeiro e a TR tem viés de baixa, com reflexo positivo na evolução do saldo devedor do seu financiamento.

      Equipe Click Habitação

  47. Bom dia.

    Muito interessante as informacoes do site, me ajudaram muito na visao de como fazer no meu contrato.

    Tenho um contrato de R$ 112.000,00 com a Caixa em 360 meses, qual seria o valor minimo para amortizar / pagar diretamente no contrato, ou nao tem valor minimo ?

    Porque reparei que pagando mensalmente os juros sao altíssimos e quase nao abaixa nada do saldo devedor…

    Outra questao, amortizando diretamente do contrato, abate do contrato o valor pago total ou tem alguma taxa? Se sim, qual a porcentagem em valor do valor pago abatido e a taxa?

    Grato,

    Daniel

    • Olá Daniel

      Com relação ao assunto podemos falar:
      Prazo máximo de financiamento = 360 meses – Quanto maior o prazo mais juros e encargos serão pagos ao longo do tempo. A prestação (A+J) será menor, mas tem consequências … Veja mais no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Este fator somado ao aumento dos juros no mercado financeiro é que não facilitam a amortização do saldo. A Taxa Referencial-TR estava em alta e somente agora com o começo da redução dos juros pelo Governo há perspectiva de baixa da atualização monetária dos saldo devedores.
      A TR atualiza o saldo devedor e diante das escolhas muitas vezes o valor da atualização é maior que o valor da A-amortizacão da prestação e o saldo devedor aumenta invés de diminuir.
      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Com relação a amortização do saldo devedor é boa opção e se o encargo mensal estiver dentro de sua capacidade de pagamento orientamos a optar pela reduçào do prazo de financiamento.
      Nesta opção, você mantêm o valor aproximado da prestação (A+J), mas reduz o J-Juros e aumenta e A-amortização propiciando uma melhor evolução do saldo devedor.
      Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Esclarecemos que não há cobrança de tarifa ou taxa para amortizar, apenas será abatido do valor a ser amortização os juros contratuais e atualização monetária pró-rata desde o último vencimento do encargo mensal até o dia da amortização.

      Equipe Click Habitação

  48. Olá equipe do click habitação… Achei muito interessante as respostas sobre financiamentos.. por isso gostaria da ajuda de vcs.. Tenho interesse em adquirir um imóvel de 550.000,00 reais com de entrada 130.000,00 reais pelo financiamento Banco do Brasil, financiamento de 420.000,00 reais em 360 meses – SAC – …. fiz uma simulação com taxa de juros de 11,3 %, taxa de adm. 25,00 reais, seguros 138,00 reais, amortização por prestação de 1.166,00 reais e prestação inicial de 5.197,300 ..estou com minhas finanças em dia e tenho condições de amortização extra anual de 50.000,00 ano.. no momento sei que se esperasse mais tempo para ter um valor maior da entrada seria melhor … mas por questões de gosto a respeito do imóvel estou tentado a fazer esse financiamento.. gostaria da ajuda para saber o quanto muda minha prestação e saldo devedor com essa amortização extra de 50.000,00 ano e assim quitar o imóvel quanto antes e evitar muito juros..
    Se possível gostaria de uma ideia para amortização extra na 13 parcela, 25 parcela, 37 parcela e 49 parcela.. fiz uma busca rápida na internet em simuladores para essas amortizações extras … mas a que eu usei achei estranho, pois ao final ele muda o saldo devedor em subtração simples…. pensei que mesmo amortizando um valor de 50.000,00 o banco ficaria com algum valor em desse 50.000,00 e por exemplo fosse amortizado um valor menor como 45.000,00 do saldo devedor .. não sei nada de financiamentos mas preciso dessa informação para ver a viabilidade do negócio.. Obrigado.

  49. Olá, boa tarde!

    Tenho um financiamento de um imóvel pelo Banco Banestes e quero abater o valor utilizando o FGTS. Já levei toda a documentação exigida pelo Banco há mais de 15 dias. Depois de muita insistência em saber quando será feito tal abatimento, uma vez que quero abaixar o valor da prestação, hoje me informaram que esse “processo” demora de 60 a 90 dias para ser analisado. Achei um absurdo, uma vez que já tive outro imóvel financiado pela Caixa e utilizei o FGTS na época da mesma forma, e foi super rápido, em menos de 1 semana foi feito o abatimento.
    Quero saber o que posso fazer para forçar tal Banco a acelerar isso, ou mesmo se posso posteriormente pedir alguma indenização, em face de tal demora.
    (Possuo todos os requisitos para a utilização do FGTS).

    Agradeço desde já.

    Ana Paula

  50. Bom dia.
    possuo um financiamento habitacional da caixa SAC de 420 meses, gostaria de saber qual seria o valor da minha prestação se eu abatesse R$ 84.000,00 saldo devedor R$ 133.535,80, prestação de setembro R$ 1369,48, juros do mes R$ 964,82 amortização do mes R$ 329,76, juros contratual 8,78% , indice reajuste saldo devedor no mes 1,001% ja foram pagas 18 prestações, no aguardo.

    favor informar também quantas parcelas seriam eliminadas caso eu escolha pela redução de parcelas

  51. Bom dia.
    possuo um financiamento habitacional da caixa SAC de 420 meses, gostaria de saber quanto de dinheiro tenho que dar para a minha prestação cair para 900,00? saldo devedor R$ 133.535,80, prestação de setembro R$ 1369,48, juros do mes R$ 964,82 amortização do mes R$ 329,76, juros contratual 8,78% , indice reajuste saldo devedor no mes 1,001% ja foram pagas 18 prestações, no aguardo.

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização para redução da prestação reduz o valor da prestação (A+J) de forma proporcional
      A redução da prestação (A+J) R$ 1294,58 para R$ 900,00 representa uma amortização de 30,48%.
      Assim, você precisaria amortizar 30,48% do valor do saldo devedor atual de R$ 133.535,80 – R$ 40.700,89

      Equipe Click Habitação

    • boa tarde.

      só uma ressalva a minha prestação atual é de R$ 1.369, 48 e não R$ 1.294,58, se esse valor eu abatesse na quantidade de prestações, quantas seriam eliminadas?

      obrigado!!!!!

    • Olá Alexandre,

      O cálculo é efetivado na prestação (A-amortização +J-Juros) sem incluir os seguros e taxa.
      Assim, o valor de R$ 900,00 está sem os seguros e taxa.
      Ratificamos o cálculo.

      Equipe Click Habitação

    • então qual o valor deverá ser amortizado para eu ter a prestação já com o seguro e taxas totalizando assim os R$ 900,00 ?

      at.

    • Olá Alexandre

      Boa Noite!

      Considerando que vc quer valor de R$ 900,00 no encargo total.
      Vamos considerar uma prestação (A+J) de R$ 850,00, pois o seguro tem redução com a amortização. O valor do encargo ficará próximo a R$ 900,00

      Esclarecemos que a amortização para redução da prestação reduz o valor da prestação (A+J) de forma proporcional
      A redução da prestação (A+J) R$ 1294,58 para R$ 850,00 representa uma amortização de 34,34%.
      Assim, você precisaria amortizar 34,34% do valor do saldo devedor atual de R$ 133.535,80 – R$ 45.858,38.

      Equipe Click Habitação

  52. Srs., boa noite!!

    Possuo um imovel financiado pelo banco Itau, e a pelo menos 40 dias e inumeros protocolos, solicitei o uso do FGTS para amortizaçao do saldo devedor. Adquiri o imovel a dois anos e nao consegui ate o momento usufruir por ter condiçoes minimas de conforto paraoradia. Durante este tempo moro em um anexo, na casa dos meu sogro. O endereçi de correspondencia que consta na IRPF e da atual moradia e nao do imovel financiado. A alegaçao do Itau para nao permitir o uso e.porque nao uso o imovel para moradia. Procurei na web algo fundamentasse esse argumento e nao encontrei. Poderia me ajudar, dizer se eu estou correto, ou repassar um link para quw eu fundamente minha tese?

    • Olá Anderson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que o uso do FGTS é para moradia própria.
      A situação é estranha.
      Mas, não encontramos impedimento de uso do FGTS pelo fato de você não estar residindo no imóvel, desde que atenda as demais condições de uso do FGTS.

      Indicamos 2 links:
      http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8036consol.htm – artigo 20
      http://www.caixa.gov.br/Downloads/fgts-moradia/MANUAL_DA_MORADIA_PROPRIA_versao_21032016.pdf – Manual da Moradia Própria – MMP do FGTS

      Equipe Click Habitação

    • Olá!

      Estou precisando de uma orientação: tenho um imóvel financiado pelo Banco Banestes, e quero abater um valor de tal financiamento utilizando o FGTS. Já levei toda a documentação solicitada por tal Banco, porém eles me pediram um prazo de 60 a 90 dias para analisarem. Podem pedir todo esse prazo? Ouvi de funcionários de forma informal que eles realmente ficam enrolando para fazer esses abatimentos, pois não é interessante, pois deixar de receber os juros.
      O que posso fazer nessa situaão?

    • Olá Ana Paula,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a situação apresentada é lamentável.
      Orientamos a abrir de imediato reclamação junto ao Banco Central. Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Caso a situação não seja resolvida vá ao PROCON e peça ajuda no atendimento a sua necessidade de cliente.

      Equipe Click Habitação

  53. Tenho uma carta de credito contemplada ,mais o valor nao é suficiente para quitar o saldo devedor junto a caixa ,usei o fundo de garantia e recursos propios para quitar a diferença.Mas tirei um extrato e vi que esta sendo cobrado juros diarios de 175,00 reais,isso procede?se sim teria a opcao de reverter ?

    • Olá Jucilene

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em caso de amortização ou quitação fora da data do vencimento do encargo mensal são devidos juros diários pró-rata e atualização monetária pró-rata sobre o saldo devedor desde da data do vencimento do encargo até o dia da amortização/quitação.

      Equipe Click Habitação

  54. Boa noite,
    Gostaria muito deste já agradecer pelo o site e a equipe do click habitação.
    lendo sobre as vantagens de amortizar com redução de prazo.
    quer dizer se eu fazer a amortização na data do vencimento da prestação é interessante porque não incidirá a cobrança de juros diários pelo o evento, isso é do montante? isso é verdade?
    e se eu amortizar todo mês tem algum problema?
    deste já agradecido.

    • Olá Edson

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor data para efetivar a amortização será sempre a data da disponibilidade financeira.
      Informamos que não há perdão de juros na amortização na data do vencimento.
      Os juros contratuais são normalmente são cobrados junto com a prestação (A+J).
      Assim, se você amortizar na data do vencimento o pagamento dos juros será por meio da prestação (A+J) e os juros serão integrais.

      Agora, se você amortizar em data diferente do vencimento do encargo os juros contratuais pro-rata são cobrados na data da amortização. E na prestação (A+J) será descontado o Juros já pagos na amortização.
      Portanto é indiferente a data da amortização ou quitação, os juros serão cobrados integrais (na prestação A+J) se na data do vencimento da prestação ou proporcionais se em data diferente da do vencimento.

      Equipe Click Habitação

  55. Boa noite,
    Tenho uma parcela de 3500 reais. Utilizarei o fgts a cada dois anos e uma vez por ano farei aportes com minha plr para reduzir prazo.

    Caso eu tenha reservas mensais com valor inferior da parcela (ex. 300 reais) posso mensalmente abater do saldo devedor? A dúvida é se existe um valor mínimo de abatimento mensal do saldo devedor. Como o valor é baixo a ideia seria abater o valor da parcela mensalmente….

    Obrigado,
    Julio

    • Olá Julio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para uso do FGTS não existe valor mínimo.
      Mas, em recursos próprios o banco pode estabelecer um valor mínimo. Assim, orientamos a consultar o banco se existe valor mínimo para amortização.
      Alguns bancos limitam ao mínimo ao valor de 1 encargo mensal, mas pode variar.

      Equipe Click Habitação

  56. Tempo entre utilizações do FGTS para amortização/liquidação
    Usei o FGTS para abater no saldo devedor e o mesmo saiu da conta do FGTS no dia 27/05/2014. Entrei coim a solicitação para quitar o imóvel com o saldo do FGTS em 01/06/2016 sabendo que o prazo entre a utilização é de 2 anos só que o pedido foi negado exatamente por não ter os dois anos. Alguém sabe como que conta este prazo? A partir de qual momento?

    Att. Marcone

    • Olá Marcone

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o procedimento elaborado por você está correto. O prazo é contado a partir do débito na conta vinculada do FGTS.
      Orientamos a abrir um SAC no site do Banco pedimos reanalise do caso, e se tiver anexe cópia ou print da tela do saque do FGTS.
      Peça uma analise por área técnica do banco.

      Equipe Click Habitação

  57. Boa noite, muito boa pagina de vocês.
    Estou pensando em fazer um financiamento que ficaria com uma parcela mensal de 1100,00 pelo sistema price 360 mcmv, taxa anual de 7%.Gostaria de saber se essa parcela poderá elevar muito em um intervalo curto de tempo, como 3 anos por exemplo, e se mesmo na price compensa amortizar para diminuir numero de parcelas? O calculo para saber o numero de parcelas que amortizaria com 20.000 é o mesmo usado na sac??
    Muito obrigada

    • Olá Bruna,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na Tabela Price os encargos mensais são crescentes durante praticamente todo o contrato.
      Em especial agora quando estamos num período de aumento dos juros, em especial da TR – Taxa Referencial, que atualiza o saldo devedor.
      A amortização para redução do prazo sempre será a melhor opção para quem o encargo mensal não está sendo comprometedor a capacidade de pagamento, em qualquer sistema de amortização.
      Esclarecemos que as fórmulas da Tabela PRICE exigem conhecimento de matemática financeira ou uso de calculadora financeira. Assim, a forma de cálculo nada tem a ver com o sistema SAC.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  58. ola, gostaria que me ajudassem a fazer uma simulação se amortização das duas formas. tenho um financiamento de 420 meses o saldo devedor esta em 138,670.00 e a parcela esta no valor de 1.413.03 sendo a prestação1.358,66 e o seguro 29,37 e a taxa adm 25,00 com juros de jn 8,41 e je de 8,7 tenho 10 mil reais para amortizar como ficaria essa amortização nas 2 situações, desde já agradeço.

    • Olá Eder,

      Boa Noite!

      Olá Eder,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nos artigos damos uma ideia de como funciona.

      Para a redução do encargo o cálculo é simples para a prestação (A+J).
      A redução da prestação é proporcional ao valor amortizado, assim no valor citado temos:
      10.000 / 138.670,00 = 7,21%
      Assim, sua prestação será reduzida em 7,21%.
      Seu seguro habitacional MIP – será reduzido em 7,21%
      O seguro habitacional DFI – será mantido
      A taxa de administração – será mantida

      Para o cálculo da amortização com redução do prazo é necessário a informação do sistema de amortização (SAC ou Price, em geral) e dos valores da Prestação (A+J) separados, bem como o prazo remanescente atual.

      Equipe Click Habitação

  59. Boa noite! eu não consigo entender como funciona essas amortizações extraordinarias? tenho um financiamento de 300 meses, ja paguei 24, tem um saldo devedor de R$ 86058,87, prestações de R$ 720,41, tenho R$ 10.000,00 para amortizar como ficaria o valor das prestações? ou se é melhor manter o valor da ´prestação e dimiur o tempo para pagar?

    • Olá Ronaldo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ao amortizar o saldo devedor existem 2 opções possíveis:
      * Amortizar para redução da prestação ou
      * Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.
      Esta escolha é muito individual, pois depende do momento financeiro que o devedor estiver atravessando, se está conseguindo pagar a prestação sem aperto no orçamento familiar, pois é possível se programar com mais tranquilidade para enfrentar os próximos anos.

      Redução do prazo:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Redução da prestação:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo remanescente será mantido.

      Se o valor do encargo atual estiver dentro do seu orçamento entendemos que sempre será vantagem amortizar para redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Caso queira mais esclarecimentos, retorne.

      Equipe Click Habitação

  60. Olá equipe click habitação!
    Peço por gentileza que me esclareçam uma dúvida. Ao financiar minha casa pela Caixa Econômica Federal, o valor da primeira prestação foi de R$ 2467,33, isso em novembro de 2012. Como as prestações são decrescentes em outubro de 2014, o valor já era de R$ 2350,47. No entanto em novembro deste mesmo ano a aprestação ao invés de decrescer, aumentou, foi para R$ 2427,43, em dezembro para R$ 2429,37. Ao reclamar, sem muita explicação disseram que era o “seguro obrigatório” que havia aumentado e incendido sobre as prestações. Isso pode realmente acontecer? De acordo com a planilha o valor da prestação em janeiro de 2016 deveria ser de R$ 2281,22, porém será de R$ 2393,33. Sem contar que vira e mexe as prestações oscilam de valor. Vejam exemplo. Em novembro de 2015 foi de 2388,41, em dezembro R$ 2397,06. Se não é correto o que está acontecendo. Por favor, me orientem sobre o que devo fazer. Lembrando ainda que em janeiro de 2015 amortizei o saldo devedor.
    Desde já agradeço pela atenção.

    • Olá Fátima,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.

      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Para você entender melhor como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esperamos ter esclarecido. Retorne se quiser mais informações.

      Equipe Click Habitação

  61. Gostaria que me ajudassem a fazer a simulação entre as duas formas de amortização. Tenho um financiamento de 360 meses, no qual paguei apenas 4 parcelas. Restam 356 meses. O saldo devedor está em 104.085,86 e a parcela está num valor de 1010,68. Sendo a prestação R$ 952,61; o seguro R$ 33,07 e a tx adm R$ 25,00. Com juros de 7,5810% a.a; CET 9,1488% e CESH 4,0590%. Bem, agira vai a situação: Possuo 15mil em dinheiro para amortizar o saldo devedor. Reduzindo o débito de R$ 104.015,86 para R$ 89.085,86. Como ficaria o valor da parcela se eu optasse por baixar o valor dela e como ficaria o valor, caso eu abatesse no tempo? Meus sistema de amortização é o Sac.

    • Olá Junior,

      Boa Noite! Já respondemos o seu questionamento no outro artigo. Vamos repetir a resposta:

      “Esclarecemos que a amortização para redução do encargo é proporcional a redução do saldo devedor, assim sua prestação (A+J) será reduzida proporcionalmente a redução do saldo devedor, bem como o seguro de MIP (morte e invalidez permanente), sendo que o seguro do DFI (danos físicos no imóvel) e a taxa de administração ficarão inalterados.

      Como no seu exemplo tem uma amortização no valor de 14.930,00 teremos:
      14.930,00 / 104.085,86 = 14,35% de redução da prestação e do seguro MIP
      A prestação (A + J) ficará em aproximadamente = 815,88
      O prazo continua em 356 meses.

      Na opção para redução do prazo o valor da prestação (A + J) continua aproximadamente o mesmo e o valor do seguro MIP é reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor.
      A prestação (A + J) ficará aproximadamente mantida em 952,61
      O novo prazo será de aproximadamente 231 meses, em função da redução dos Juros sobre o saldo devedor
      A sua amortização mensal passará de $ 242,00 para aproximadamente $ 386,54.”

      Equipe Click Habitação

  62. Boa Tarde!!!

    Em primeiro lugar queria agradecer pelas explicações que estão sendo de grande valor.
    Minha duvida é a seguinte, estou querendo fazer a amortização do financiamento, reduzindo o prazo. Meu financiamento é em 180 prestações calculadas pelo SAC, já efetuei o pagamento de 44 parcelas, estou querendo pagar aproximadamente 65 parcelas, nos avisos que recebo do banco, o valor amortizado mensal é variável não é fixo iniciou em R$ 445,01 é hj está R$ 456,48 o que acho estranho pois acredito que amortização deveria ser fixa, minha parcela hj com juros tx ect. é de R$ 953,80. Mais minha maior duvida é a seguinte como reduzirei o prazo (65 parcelas) também vai ser reduzido o saldo devedor, então minha prestação mensal deve reduzir também? O cálculo pelo SAC seria efetuado mensalmente sobre o saldo devedor? Desde já agradeço!!

    • Olá José Pedro,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o sistema de amortização SAC tem por pressuposto que no calculo da prestação (A + J), o A-Amortização seja fixo (financiamento / prazo).
      O que acontece que a nossa economia ainda indexadores. E o saldo devedor dos financiamentos habitacionais, em geral, tem clausula de atualização monetária do saldo devedor.

      Atualização monetária
      Ela é utilizada no mercado, em geral, em função do funding utilizado para o financiamento, é utilizada a Taxa Referencial – TR, a qual é usada para atualização os saldos das cadernetas de poupança e do FGTS.
      No mercado existem contratos com índices de mercado como: IGP-M, IPCA, dentre outros.
      A atualização é utilizada nos contratos pós-fixados, sendo que nos contrato pré-fixados não existe atualização monetária. Veja a seguir.
      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.”

      Tivemos na nossa economia um substancial aumento nos juros pelo Governo e por consequência os juros de mercado e a TR.

      Para você entender bem como funciona orientamos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Esclarecemos que no caso de você optar pela amortização para redução do prazo a sua prestação (A + J) será aproximadamente a mesma.
      Aumentará o valor do A – amortização e reduzirá o valor do J-Juros, em função da redução do saldo devedor.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Qualquer esclarecimento adicional retorne.

      Equipe Click Habitação

  63. Olá,

    Existe alguma data melhor para fazer uma amortização do financiamento? Me falaram que podem existir vantagens se a amortização for feita no aniversário do contrato, isso é verdade? Quais seriam essas vantagens?

    • Olá Max,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a “vantagem” de amortizar ou quitar o financiamento na data do vencimento do encargo é que não existe atualização monetária e juros pro-rata.
      Assim, entendemos que na realidade você deve amortizar quando da disponibilização financeira do dinheiro ou FGTS, se possível, independentemente da data vencimento do encargo.
      Se o valor do encargo estiver dentro da capacidade de pagamento a melhor opção será a amortização para redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  64. B.Dia Quantas vezes posso amortizar por redução de prazo com valor da poupança? Eu sei que para usar o FGTS o prazo é de 2 anos a contar da data da utilização, mas de recursos fora do uso do FGTS eu não sei. Obrigado pela atenção.

  65. boa tarde !! eu tenho um financiamento pela caixa, e tenho uma duvida pago uma prestação no valor de R$, 650,00 reais e o valor amortizado é de R$,288,00 reais, só que eu vejo no meu extrato de pagamento que não tá sendo amortizado o valor que diz no extrato , só ta sendo amortizado em torno de R$,120,00 e 130,00 por mês do valor total do financiamento. gostaria de saber porque essa diferença . obrigado!!

    • Olá Wesley,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença está na atualização monetária do saldo devedor para os contratos pós-fixados.
      Em geral, o índice constante na cláusula contratual é a Taxa Referencial-TR.
      Recentemente a política econômica do governo elevou os juros (SELIC) e por consequência os juros de mercado e a TR.

      Já tivemos em passado recente a TR = ZERO, agora estamos numa fase de TR ALTA, em função do aumento dos juros.

      Sugerimos a leitura do artigo, onde explicamos como funciona a evolução do saldo devedor:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

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  66. o que é cobrado no momento em que fazemos a antecipação de parcelas no que tange o aspecto financeiro ( alem do valor do saldo devedor) é cobrado seguro e taxa de administração

    • Olá Samuel,

      Agradecemos a sua presença no Click Habitação!
      Parabenizamos pela intenção na amortização do saldo devedor com a redução do prazo.
      Entendemos ser a melhor opção para o comprador ir reduzindo a sua dívida no financiamento até a quitação do saldo devedor.
      Você não pagará prestações futuras (maiores ou menores), mas sim reduzirá o prazo remanescente do financiamento.
      Dessa forma você:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).
      Quanto às taxas e seguro, estas não são recalculadas. O que ocorre é:
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O valor da taxa de administração se mantém fixa.
      Com o prazo menor, você paga menos taxas e parcelas de seguro.
      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Financiamento habitacional: Saiba mais sobre prestação e saldo devedor
      Amortização – Dicas

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  67. Agradeço o post e as explicações. Queria pedir ajuda para calcular o quanto eu deixaria de “economizar” ao optar por reduzir o valor da parcela ao invés do prazo.

    Minha situação seria abater 32 mil do saldo devedor atual de 135 mil, com 328 parcelas em aberto hoje. Pelas simulações no site do banco, amortizando o prazo eu teria 158 parcelas de 1.480,00 (uma pequena redução no valor da parcela que hoje é 1490). Ao reduzir o valor da parcela, manteria as 328 parcelas futuras num valor de 1.140. Tudo isso com juros de 10,2257 a.a.

    Simulei na tabela SAC e cheguei ao total de juros em 328 parcelas = 137.827,98. Enquanto que em 158 parcelas resultaria em 66.390,65. É tudo isso mesmo a diferença? Eu pagaria 70 mil a mais de juros se escolhesse manter o prazo e reduzir apenas o valor da parcela? E se eu tivesse a previsibilidade de fazer duas amortizações, combinando na primeira redução do valor da prestação e depois de 2 anos, outra reduzindo o prazo, ainda sim ao optar pela redução de valor eu deixaria de “ganhar” algo?

    • Olá Wagner,

      Boa noite!

      Esclarecemos que não fizemos as simulações, mas o que você simulou no site do banco é coerente.
      Lembramos que o prazo calculado (amortização para redução do prazo) é menos do que a metade do prazo remanescente atual.
      São 170 meses a menos de juros!

      Além disso, informamos que serão 170 meses a menos de seguros habitacionais e 170 meses a menos de taxa de administração (se houver).

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  68. Boa Noite,

    Peço a orientação da equipe click habitação, no tocante ao meu relato.

    Pretendo amortizar meu financiamento junto a CEF, com a intenção de reduzir o prazo e terminar o mesmo em menor tempo possível.

    Eis as questões:

    1º Devo pagar as prestações que tem valores maiores ou menores?

    2º Como se faz o cálculo da amortização extraordinária. Pois, tenho R$ 20.000,00 e o valor da amortização mensal é de R$ 473,00 e já paguei 26 prestações de um total de 361 prestações.

    Agradeço antecipadamente a Equipe Click Habitação.

    • Olá Chandelier,

      Agradecemos a sua presença no Click Habitação!

      Parabenizamos pela intenção na amortização do saldo devedor com a redução do prazo.
      Entendemos ser a melhor opção para o comprador ir reduzindo a sua dívida no financiamento até a quitação do saldo devedor.

      Com relação a pergunta esclarecemos que você não pagará prestações futuras (maiores ou menores), mas sim reduzirá o prazo remanescente do financiamento.
      Ou seja, vamos detalhar:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Financiamento habitacional: Saiba mais sobre prestação e saldo devedor

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  69. Boa Noite,

    Peço a orientação da equipe click habitação, no tocante ao meu relato.

    Pretendo amortizar meu financiamento junto a CEF, com a intenção de reduzir o prazo e terminar o mesmo em menor tempo possível.

    Eis as questões:

    1º Devo pagar as prestações que tem valores maiores ou iniciar pelas últimas prestações, que tem valores bem menores?

    2º Como se faz o cálculo da amortização extraordinária. Pois, tenho R$ 20.000,00 e o valor da amortização mensal é de R$ 473,00 e já paguei 26 prestações de um total de 361 prestações.

    Agradeço antecipadamente a Equipe Click Habitação.

  70. Boa tarde,

    Existe a possibilidade de um contrato com CEF não permitir que se faça a amortização do saldo devedor e o recálculo da dívida, exigindo assim o pagamento integral?

    • Olá Gilson,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Em geral os produtos de mercado, por tradição, permitem que se faça a amortização sem problemas.
      Orientamos a verificar o contrato e suas cláusulas.

      Temos conhecimento que em alguns produtos com subsídios governamentais, onde a amortização ou liquidação somente é permitida com o reembolso dos subsídios. Elucidamos que a regra é estabelecida pelos Ministérios gestores dos Programas sociais.
      Tal fato é decorrente que ele tem objetivo de atingir pessoas sem condições de adquirir imóvel sem o subsídio social.

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    • Boa noite,
      Muito obrigado pelo esclarecimento, me ajudou bastante, busquei informação com o contato do imóvel que estou negociando e posso realizar a amortização do financiamento após a retirada do habite-se.
      Agora estou com a seguinte dúvida:
      – posso dar os 10% de entrada para o término da obra, o imóvel está em construção com previsão de entrega para ago/15, e financiar o restante em 420 meses com a CEF, pagando a primeira prestação após a entrega das chaves, efetuando tão logo seja possível a amortização do saldo devedor com a venda do meu atual apartamento;

      – ou posso dar uma entrada de 80%, durante a fase de construção nos mesmos parâmetros do exemplo acima, com a venda do meu apartamento e financiar o restante com a CEF.
      Meu grande receio seria um eventual problema com a entrega do imóvel novo, haja vista que eu estaria disponibilizando uma grande parte do meu capital ainda no processo de construção.

      Desde já agradeço e o parabenizo-o pelo site,
      Gilson.

    • Olá Gilson,
      Nós que agradecemos a sua presença no Click Habitação!

      Bem, acreditamos que a proposta de amortizar 80% da dívida com a Construtora somente deveria ser considerada com um desconto excepcional, pois você estaria se descapitalizando.
      Outro fator é a credibilidade da Construtora no mercado, se for uma Construtora de alto padrão e referência no mercado, entendemos que não terás problemas. Se não for o caso, sugerimos aguardar o momento da entrega para fazer uma amortização maior.

      Existem diversas despesas com o financiamento e registro do contrato, além das adaptações e montagem de sua nova casa:
      Nem sempre financiar com uma prestação menor será vantajoso em termos de educação financeira.
      Você também precisa reservar algum dinheiro para as despesas de contratação, tais como:
      • Registro de compra e venda
      • Registro da garantia (alienação fiduciária) junto ao Banco;
      • Certidões
      • ITBI
      Além, de todos os fatores e custos envolvidos é preciso pensar, também, nas despesas após a aquisição do imóvel, tais como:
      • Mudança;
      • Pequenas reformas;
      • Compra de móveis e utensílios

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  71. Olá. Por favor, peço a orientações da equipe do site.

    Pretendo amortizar meu financiamento para reduzir o prazo e terminar o mesmo em menos tempo.

    A minha dúvida é a seguinte:

    Quando for ao banco (Caixa) devo pagar as próximas prestações (que possuem valores maiores) ou começar pagando as últimas prestações (que possuem valores bem menores, aproximadamente a metade do valor que pago atualmente)? Faz diferença ou não começar pagando de trás para frente?

    Obrigado,
    Tiago

    • Olá Tiago,

      Agradecemos a sua presença no Click Habitação!

      Em primeiro lugar parabenizamos a sua intenção na amortização do saldo devedor com a redução do prazo.
      Entendemos ser a melhor opção para o comprador ir reduzindo a sua dívida no financiamento até a quitação do saldo devedor.

      Com relação a pergunta esclarecemos que você não pagará prestações futuras, mas sim reduzirá o prazo remanescente do financiamento.
      Ou seja, vamos detalhar:
      – Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,
      – Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),
      – Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,
      – O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após a amortização e a prestação (A+J).

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Financiamento habitacional: Saiba mais sobre prestação e saldo devedor

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  72. Poderia explicar melhor sobre:
    “Fazer a amortização na data do vencimento da prestação é interessante porque não incidirá a cobrança de juros diários pelo evento.”
    Porque essa cobrança de juros?

    • Olá Mariana,

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      Para começar sugerimos a leitura do artigo, onde é explicado o conceito e encargo mensal, prestação e saldo devedor:
      https://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/financiamento-habitacional-saiba-mais-sobre-prestacao-e-saldo-devedor/#more

      Assim, os juros sobre o financiamento são cobrados junto com o encargo mensal.
      Quando você efetua uma amortização ou liquidação do saldo devedor os juros proporcionais (ditos diários) são cobrados desde a data do último vencimento do encargo até o dia da amortização ou liquidação.
      Desta forma, no dia do vencimento do encargo mensal não há incidência de juros diários, pois eles embutidos na prestação (A + J).

      Aproveitamos para divulgar nossos eBook:
      FGTS-Aquisição:

      Desconto de custas e ITBI:

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