Os contratos de financiamento do crédito imobiliário possuem prazo de amortização previsto em cláusula específica
O Prazo é definido em função da idade do devedor mais idoso (limite de cobertura do seguro habitacional – 80 anos e 6 meses), renda familiar, capacidade financeira e o limite de prazo permitido para cada modalidade de financiamento ou pelo Banco.
Decorrido o prazo contratual do financiamento imobiliário, e dependendo do plano de amortização e periodicidade de reajuste ou recálculo da prestação mensal do contrato, poderá restar saldo devedor residual.
A responsabilidade pelo saldo devedor residual dependerá se o contrato tem ou não cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais).
Os contratos com cobertura do FCVS a responsabilidade pela cobertura dos saldos devedores residuais aos agentes financeiros (bancos) é do Fundo.
E os contratos habitacionais sem cobertura do FCVS o saldo residual é de responsabilidade do mutuário, devendo tal fato, obrigatoriamente, constar de cláusula do respectivo contrato..
O saldo residual não recebido na data do decurso é classificado como valor em atraso a partir daquela data.
Veja também:
Encargo e Prestação – Quais as diferenças?
Saldo Devedor residual financiamento
Contratos habitacionais antigos
O saldo residual foi historicamente um grande problema aos mutuários do crédito imobiliário, especialmente, quando havia desequilíbrio entre o valor pago mensalmente na prestação e o saldo devedor.
Este desequilíbrio, no passado, foi provocado pelos altíssimos índices de correção monetária do saldo devedor e os reajustes na prestação:
- As prestações, em geral, pela equivalência salarial;
- Reajustes em momentos diferentes, ou seja, nem sempre de forma concomitante;
- Índices diferentes
Outro fator foram sub-reajustes na prestação por decisões e opções de mudança de plano nos contratos propostos por normas governamentais.
Assim, esse desequilíbrio entre os reajustes entre o saldo devedor e as prestações provocava o saldo residual no final do prazo contratual.
Os contratos antigamente sofriam reajustes e os atuais tem recálculo, portanto tem reequilíbrio periódico.
Contratos habitacionais atuais
Os contratos atuais podem ter saldo residual, mas seu impacto e valor tem menor força para os compradores, em função:
- Da estabilidade dos índices de atualização monetária instituída em cláusula contratual (se houver) e
- Dos recálculos ou reajustes periódicos previstos nos contratos (em especial).
O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o saldo residual ao período entre o último recálculo (anual, trimestral ou mensal) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.
Veja mais:
Como consultar saldo devedor do financiamento
Não haverá saldo devedor residual se o recálculo da prestação (A + J) for mensal.
Em geral, o saldo devedor residual financiamento é limitado ao valor de 1 (uma prestação), assim não é mais um fator de preocupação aos compradores.
Termo de Quitação
Após a liquidação do contrato ou decurso do prazo com o pagamento do eventual saldo devedor residual, se houver, o comprador deve de imediato pleitear o Termo de Quitação.
O Termo de Quitação do financiamento deve ser averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Nos contratos habitacionais com garantia de alienação fiduciária o prazo de entrega do Termo de Quitação pelo Banco é de 30 dias, sob pena de multa, conforme previsto no artigo 25 da Lei 9514/97.
Exija seus direitos!
Gilberto Ribeiro de Melo
Especialista – Crédito Imobiliário
Veja também:
Quitação de Financiamento Habitacional
Atualizado em 21/10/15
Boa noite,
Estou fazendo um financiamento no BB e no contrato diz que o saldo devedor será reajustado pelo IRP (Indíce de Remuneração básica das Cadenetas de Poupança). Onde encontro esse índice? Ele é a TR? Obrigado
Emerson
Olá Emerson
Boa Noite!
Sim é a TR – Taxa Referencial.
Ele atualiza os saldos das cadernetas de poupança e das contas vinculadas do FGTS, que são os principais funding no SFH.
A TR, com a SELIC baixa, está ZERO!
É uma grande vantagem para o comprador, pois todo o A-amortização da prestação (A+J) reduzirá o saldo devedor do financiamento.
Equipe Click Habitação
Prezados. Em 1981 fiz financiamento da casa em 15 anos com a Caixa Econ Estadual – RS , com hipoteca da mesma. Em 1984 entrei com ação coletiva para estabelecer equivalencia salarial. O Financiamento foi pago. Mas ainda não tenho o Termo para averbar no Registro. Como esta Caixa Estadual foi ‘extinta’, devo procurar este termo no CAIXA FEDERAL ? Nunca paguei resíduo. E também nunca fui cobrado. Isto pode prescrever ? Grato
Olá Cezar Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação. Cremos que o primeiro passo é solicitar uma Certidão de matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Onde poderá verificar eventual averbação da alteração de credor hipotecário, se estiver. Caso não conste orientamos a procurar a CAIXA e requerer a emissão do Termo de Quitação do financiamento, sugerimos apresentar a Certidão de matrícula e os eventuais comprovantes de quitação das parcelas do financiamento, que tiver em mãos. Se você pagou o financiamento sem alteração no valor das parcelas cremos que a liberação poderá acontecer sem problemas, considerando… Read more »
Olá.
Tenho contrato de compra na Caixa há pouco mais de 12 anos.
Gostaria de saber como eu descubro se na quitação, eu terei Saldo Devedor Residual.
Obrigado
Olá Francisco
Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Considerando que os contratos são pós-fixados e tem atualização monetária esclarecemos que não dá para saber com antecedência.
Mas, sugerimos a releitura do artigo. Na CAIXA existe o recálculo anual, o qual reequilibra a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor, minimizando o eventual resíduo ao valor de até 1 encargo mensal, portanto é de pequena monta.
A maioria dos resíduos é inferior a R$ 100,00.
Equipe Click Habitação
Olá,
Aqui na minha prestação consta os valores em Amortização do Mes + Juros/Correção do mês, também possui um número 1.00000 na linha índice reajuste saldo devedor do mês.
Será que significa não possuir o resíduo ou melhor entrar em contato com a agência?
Obrigado.
Olá Francisco
Boa Noite!
O índice 1,00000 é 1, pois atualmente a TR é ZERO (com a queda da taxa de juros SELIC) e está sem atualização monetária do saldo devedor, o que facilita a não geração de resíduo ou resíduo menor.
Não se preocupe com resíduo. Efetive o pagamentos dos encargos a amortização do saldo devedor ocorrerá apenas no final do prazo do financiamento.
Equipe Click Habitação
Tento ver o demonstrativo de habitação mas não consigo localizá-lo. Conseguia antes mas agora já estão gravados o número de contrato, do meu CPF e só dá inválido!
Olá José
Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação
Você pode procurar qualquer agência do banco.
Pode solicitar o valor por telefone:
A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
Equipe Click Habitação
Bom dia!!! Fiz um contrato de financiamento em 2014 com a caixa, mas o prédio estava em obras e eu pagando a fase de obras, com prazo contratual de 31 meses + 5 de atraso, prazo esse que expirou desde março/2017. A obra esta parada, a caixa deixou de cobrar a fase de obras e nada deles acionarem o seguro. Mas enfim, minha preocupação é com o financiamento, que até agora não entrou na fase de amortização até porque o prédio nem está pronto. Sabendo que pode ter saldo residual, porque não se cobra essa saldo mensalmente? Não gostaria de… Read more »
Olá Luciano
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Esclarecemos que se o contrato ainda está na fase de obras não há como efetivar o pagamento de encargos mensais.
Neste caso não há risco de saldo residual, pois os valores de juros e atualização monetária, neste período, o banco está cobrando do construtor.
Sugerimos aplicar os seus recursos próprios e assim que a fase de amortização se iniciar efetivar uma amortização do saldo devedor com redução de prazo. Veja no artigo:
As vantagens de amortizar com redução do prazo
Equipe Click Habitação
Boa tarde. Estou finalizando um financiamento imobiliário no valor de R$925.000,00 pelo sistema SAC, com Custo Efetivo anual de 14,0900% ao ano, pelo período de 338 meses, cuja parcela inicial será de R$12.096,12. Estou com algumas.
Há possibilidade de a parcela aumentar o valor inicial?
Como tenho previsão de receita anual, é possível saber qual o valor de amortizações para conseguir quitar o financiamento num prazo de 60 meses, sendo que cada amortização será realizada a cada período de 12 meses?
Muito obrigado.
Olá André Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Conforme consta no artigo, o saldo residual dos contratos atuais, respeitadas as condições contratuais estará limitada ao valor de 1 encargo mensal, portanto não é um valor expressivo. A tendência do encargo mensal no sistema SAC é que ele seja decrescente, mas dependendo do valor da atualização monetária (TR) poderá ter alguns períodos em que o encargo possa ter acréscimo. Como recentemente aconteceu, quando os juros estavam altos. Os juros estão em queda e portanto esta hipótese, se mantida a situação atual será rara. Esclarecemos que não temos como fazer… Read more »
Ainda existe atualmente essa taxa residual nos contratos de financiamentos pela caixa ou isso não existe mais? tipo queria saber se assinando um contrato pelo minha casa minha vida no término das prestações ainda terei q pagar um saldo residual devedor.
Olá Luiz
Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Conforme alertamos no artigo os contratos atuais tem cláusulas de reequilíbrio contratual periódico, assim o eventual resíduo contratual será de pequena monta, limitado ao valor de 1 encargo mensal.
Equipe Click Habitação
Olá, boa tarde! Fiz um financiamento habitacional para construção porém, me atrapalhei para terminar a obra, e continuo pagando as prestações do juros de obra e as taxas de acompanhamento de obra. O contrato está com defasagem no cronograma de obras de 9 meses, no qual não pedi reformulação. A CAIXA está ameaçando colocar o contrato na fase de amortização automaticamente além de desistir unilateralmente da última liberação de recursos do cronograma. Além disso me informaram que eu teria que terminar a obra com recursos próprios. Como utilizei recursos do FGTS, os mesmos me alertaram que teriam que devolver todo… Read more »
Olá Bianca,
Boa tarde! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
Pela descrição do ocorrido, infelizmente o Banco está procedendo devidamente com as ações a que lhe cabe direito.
Devido ao uso do FGTS, a regra é a obrigatoriedade do término da obra. Caso contrário, a devolução é devida.
Para tentar reverter, sugerimos que você faça um explanação dos motivos do atraso e quais ações está tomando para concluir a obra, bem como prazos.
Equipe Click Habitação
Bom dia
Tenho um financiamento com a caixa/habitação
Todos os meses eles me cobram um valor de TP321, mês passado deu 250,00 reais a mais n aparcela e este mês está aparecendo no boleto mais 463,00 reais sendo que as parcelas são pagas em dia e não tenho nada em atraso o valor correto sem este TP321 seria RS445,73 mas como cobraram este TP321 novamente veio 919,02 mais que dobrou.
Oque posso fazer? pois ele aparece Total de diferenca atualizada, mas mes passado tambem aparecia e paguei toda essa diferença mas este mês veio ainda maior.
Olá Cleiton
boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Esclarecemos que os valores são relativos a eventuais diferenças de prestações ou custos de cobrança do contrato. Verifique!
Em caso de dúvida peça o esclarecimento da origem das diferenças no pós-venda do banco por telefone:
A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
Equipe Click Habitação
Tenho uma casa quitada a 20 anos, tenho o termo de quitação do financiamento, mas não posso fazer a escritura pois fui informado que existe um resíduo do FCVS, isso procede?
Olá Nelson
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação
Se você já tem o Termo de Quitação, basta averbá-lo junto ao Cartório de Registro de Imóveis e solicitar uma Certidão de matrícula atualizado.
Os contratos de financiamentos no SFH já são a escritura do imóvel, não precisa fazer outra.
O que pode estar acontecendo é que você precisa revalidar o Termo de quitação (antigo) e o banco está aparecendo com a informação de eventual negativa de cobertura do FCVS. Neste caso, orientamos a procurar o PROCON para analisar a situação e lhe ajudar na questão.
Equipe Click Habitação