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Cuidados antes de comprar imóvel em leilão

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Imóvel em leilão os descontos no preço do  chegam a superar 20%, mas é necessário tomar cuidado para o barato não sair caro

Cuidados antes de comprar imóvel em leilão

Leilão de imóveis: valor mais barato pode maquiar dívidas antigas.

A principal motivação para aquirir imóvel em leilão é o preço.

Leiloeiros e compradores afirmam que podem ser obtidos descontos atraentes e superiores a 20% em relação aos valores de mercado.

Entretanto, para obter as boas oportunidades, muitas vezes, é necessário correr alguns riscos e imprescindível se precaver.

O sistema de leilão pode ser emocionante em função de haver disputa pelos melhores bens.

No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que é extremamente trabalhoso para o comprador.

É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado.

O primeiro cuidado é agir com inteligência e não ter pressa.

O interessado precisa:

  • Levantar dívidas antigas,
  • Checar documentos,
  • Estudar as melhores formas de pagamento e
  • Ler com atenção todas as regras do edital.

Ainda assim é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outro candidato aceitou pagar mais pelo bem.

Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil.

Motivos que podem levar o imóvel a leilão

1Inadimplência:

A falta de pagamento das parcelas do financiamento imobiliário é uma das principais causas para perda do bem.

O banco que financiou a aquisição pode, portanto, iniciar o processo de execução a partir de inadimplência acima de 60 dias (praxe de mercado).

2Dívidas trabalhistas:

Se o proprietário não pagar os salários e benefícios de seus empregados o imóvel poderá ser retomado para a quitação dos débitos.

3Pensão alimentícia:

É outra situação que pode levar à penhora de um bem de família.

4IPTU ou condomínio em atrasado:

Imóvel pode ser penhorado para o pagamento de dívidas tributárias relativas ao próprio imóvel.

Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) ou condomínio poderá o imóvel ser penhorado e levado à leilão.

5Hipoteca:

Quando o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, o devedor pode perdê-lo se não pagar as parcelas do empréstimo.

6Conduta criminosa:

Quando o imóvel foi comprado com dinheiro sujo ou gerado por conduta criminosa, fica sujeito à penhora mesmo que abrigue a família do criminoso.

 7Fiador:

Quando alguém é fiador em contrato de aluguel e se compromete a garantir os pagamentos do inquilino.

8 – Herança:

Há dois cenários.

É possível vender imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda ou se não houver acordo sobre a forma de venda do bem, a propriedade pode ser levada a leilão judicial.

Fonte: Seu Imóvel – Estadão

Mercado leilão de imóvel

Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou nos principais leiloeiros do país.

Com o crescimento no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar prestações avança, no mínimo, proporcionalmente.

Além disso, a legislação é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes, garantindo oferta de imóvel em leilão.

No caso dos contratos com garantia de alienação fiduciária após apenas 3 (três) meses de atraso no pagamento o banco já pode iniciar o processo de execução.

Veja detalhes no artigo:

Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

Veja 10 (dez) dicas antes de comprar imóvel em leilão:

Cuidados antes de comprar imóvel em leilão

1 – Prefira imóveis desocupados

A maioria (mais de 90%) dos imóveis em leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados.

Ao arrematar é emitida a carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação do imóvel.

É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada.

Em geral, os bancos repassam o processo de desocupação ao novo adquirente.

Quando o imóvel estiver ocupado haverá o custo adicional de negociar a desocupação ou despejar o morador.

A orientação é sempre tentar um acordo amigável com o ocupante antes de ingressar com ação judicial.

Se você não está disposto a correr o risco de esperar, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados.

Mas, neste caso, saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.

2 – Verifique se há ações judiciais contra a execução

Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes.

Principalmente em contratos antigos de financiamento, é comum que mutuários reclamem de itens como: a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros.

O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial.

Nesses casos, o comprador será obrigado a esperar para tomar posse se o ocupante conseguir liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo.

Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.

Veja detalhes no artigo:

Não compre imóvel sem verificar a regularidade

3 – Visite o imóvel com antecedência

Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando.

Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita.

Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes.

No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados.

Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso.

Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado.

Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

4 – Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante

É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve o imóvel retomado por falta de pagamento também tenha deixado de pagar: IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma.

O comprador terá de arcar com essas obrigações.

A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial.

Mas, não será rápido o desfecho do processo.

Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas são de responsabilidade do comprador como:

  • Custas de registro em cartório,
  • Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e
  • Possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante.

Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.

5 – Avalie a melhor forma de pagamento.

O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra.

Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado.

Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação.

Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista.

Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel em leilão e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas.

Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar ter a carta de crédito com antecedência.

Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH).

Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.

Veja mais:

Como usar FGTS na compra de imóveis?

6 – Preste atenção ao edital

Verifique com antecedência as informações constantes no Edital:

  • Descrição das condições de venda,
  • Estado de conservação,
  • Forma de pagamento,
  • Preço mínimo,
  • Comissão do leiloeiro,
  • Impostos,
  • Modelo de contrato que será assinado pelas partes,
  • Se o imóvel está ocupado e
  • Se será possível uma visitação

Solicite Certidão de matrícula do imóvel junto ao Cartório de Imóveis, pois poderá verificar todo o histórico, incluindo eventuais penhoras e/ou gravames sobre o imóvel.

Veja mais:

O que é Matrícula do Imóvel?

Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores.

7 – Desconfie do preço de avaliação do imóvel em leilão

Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão.

Pesquise o valor de mercado do imóvel pretendido para verificar se o desconto oferecido no leilão compensa as despesas de desocupação e registro do imóvel.

Conversar com um corretor que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado.

O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.

8 – Defina um lance máximo e não se empolgue

Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo.

Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem.

De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance.

Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão.

Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente.

É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação – que não seja de maneira nenhuma ultrapassado.

Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas.

Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas – ou melhores – no futuro.

9 – Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação

Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital.

Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível.

A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

Veja também:

Há prazo para registro do contrato pelo comprador?

10 – Tire todas as suas dúvidas com um advogado

Um advogado especializado pode ser uma alternativa para tirar dúvidas, verificar a documentação do imóvel e eventuais problemas jurídicos existentes.

Fonte: Revista Exame

Veja mais:

Imóveis CAIXA como comprar?

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