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Cuidados antes de comprar imóvel em leilão

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Imóvel em leilão os descontos no preço do  chegam a superar 20%, mas é necessário tomar uma série de cuidados para o barato não sair caro

Cuidados antes de comprar imóvel em leilão

Leilão de imóveis: valor mais barato pode maquiar dívidas antigas.

A principal motivação para aquirir imóvel em leilão é o preço.

Leiloeiros e compradores afirmam que podem ser obtidos descontos atraentes e superiores a 20% em relação aos valores de mercado.

Entretanto, para obter as boas oportunidades, muitas vezes, é necessário correr alguns riscos e imprescindível se precaver.

O sistema de leilão pode ser emocionante em função de haver disputa pelos melhores bens.

No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que é extremamente trabalhoso para o comprador.

É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado.

O primeiro cuidado é agir com inteligência e não ter pressa.

O interessado precisa:

  • Levantar dívidas antigas,
  • Checar documentos,
  • Estudar as melhores formas de pagamento e
  • Ler com atenção todas as regras do edital.

Ainda assim é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outro candidato aceitou pagar mais pelo bem.

Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil.

Mercado leilão de imóvel

Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou nos principais leiloeiros do país.

Com o crescimento no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar prestações avança, no mínimo, proporcionalmente.

Além disso, a legislação é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes, garantindo oferta de imóvel em leilão.

No caso dos contratos com garantia de alienação fiduciária após apenas 3 (três) meses de atraso no pagamento o banco já pode iniciar o processo de execução.

Veja detalhes no artigo:

Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

Veja 10 (dez) dicas antes de comprar imóvel em leilão:

Cuidados antes de comprar imóvel em leilão

1 – Prefira imóveis desocupados

A maioria (mais de 90%) dos imóveis em leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados.

Ao arrematar é emitida a carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação do imóvel.

É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada.

Em geral, os bancos repassam o processo de desocupação ao novo adquirente.

Quando o imóvel estiver ocupado haverá o custo adicional de negociar a desocupação ou despejar o morador.

A orientação é sempre tentar um acordo amigável com o ocupante antes de ingressar com ação judicial.

Se você não está disposto a correr o risco de esperar, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados.

Mas, neste caso, saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.

2 – Verifique se há ações judiciais contra a execução

Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes.

Principalmente em contratos antigos de financiamento, é comum que mutuários reclamem de itens como: a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros.

O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial.

Nesses casos, o comprador será obrigado a esperar para tomar posse se o ocupante conseguir liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo.

Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.

Veja detalhes no artigo:

Não compre imóvel sem verificar a regularidade

3 – Visite o imóvel com antecedência

Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando.

Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita.

Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes.

No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados.

Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso.

Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado.

Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

4 – Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante

É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve o imóvel retomado por falta de pagamento também tenha deixado de pagar: IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma.

O comprador terá de arcar com essas obrigações.

A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial.

Mas, não será rápido o desfecho do processo.

Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas são de responsabilidade do comprador como:

  • Custas de registro em cartório,
  • Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e
  • Possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante.

Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.

5 – Avalie a melhor forma de pagamento.

O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra.

Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado.

Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação.

Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista.

Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel em leilão e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas.

Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar ter a carta de crédito com antecedência.

Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH).

Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.

Veja mais:

Como usar FGTS na compra de imóveis?

6 – Preste atenção ao edital

Verifique com antecedência as informações constantes no Edital:

  • Descrição das condições de venda,
  • Estado de conservação,
  • Forma de pagamento,
  • Preço mínimo,
  • Comissão do leiloeiro,
  • Impostos,
  • Modelo de contrato que será assinado pelas partes,
  • Se o imóvel está ocupado e
  • Se será possível uma visitação

Solicite Certidão de matrícula do imóvel junto ao Cartório de Imóveis, pois poderá verificar todo o histórico, incluindo eventuais penhoras e/ou gravames sobre o imóvel.

Veja mais:

O que é Matrícula do Imóvel?

Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores.

7 – Desconfie do preço de avaliação do imóvel em leilão

Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão.

Pesquise o valor de mercado do imóvel pretendido para verificar se o desconto oferecido no leilão compensa as despesas de desocupação e registro do imóvel.

Conversar com um corretor que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado.

O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.

8 – Defina um lance máximo e não se empolgue

Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo.

Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem.

De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance.

Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão.

Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente.

É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação – que não seja de maneira nenhuma ultrapassado.

Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas.

Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas – ou melhores – no futuro.

9 – Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação

Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital.

Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível.

A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

Veja também:

Há prazo para registro do contrato pelo comprador?

10 – Tire todas as suas dúvidas com um advogado

Um advogado especializado pode ser uma alternativa para tirar dúvidas, verificar a documentação do imóvel e eventuais problemas jurídicos existentes.

Fonte: Revista Exame

Veja mais:

Imóveis CAIXA como comprar?

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