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Impedimentos uso do FGTS

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A legislação do FGTS e SFH, e as Resoluções do Conselho Curador do FGTS definem normas de uso do FGTS na moradia própria e os impedimentos uso do FGTS

Impedimentos uso FGTS

Quando não posso usar FGTS?

Existem situações em que o uso do FGTS não é permitido pela legislação vigente. Este artigo busca repassar e esclarecer quais são e as especificidades relacionadas aos impedimentos.

  • Não pode utilizar o FGTS quem não constar no contrato de financiamento ou não ser proprietário do imóvel.
  • É vedado o uso do FGTS para pagamento de taxas, impostos e demais despesas na aquisição ou portabilidade do crédito habitacional.
  • É proibido ainda o uso do FGTS para o pagamento de eventuais despesas incorridas pelo serviço de intermediação do saque nas modalidades de amortização, liquidação e pagamento de parte de prestação.
  • É impedimento para uso do FGTS se o imóvel não for financiável no âmbito do SFH.
  • É fechado o uso do FGTS fora dos Limites de Avaliação e Financiamento do SFH.

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Tipos de conta vinculada FGTS

Existem alguns tipos de contas vinculadas do FGTS que não são passíveis de uso na moradia própria, tais como: CONTA RECURSAL, CONTA NÃO OPTANTE e CONTA SEM FGTS.

Segue tabela com os tipos de Contas vinculadas do FGTS conforme possibilidade de uso em moradia própria:

Tipos de conta FGTS e uso FGTS na moradia própria - Impedimentos uso do FGTS na moradiaInterstício mínimo entre utilizações de FGTS 

O uso do FGTS é uma das prerrogativas mais relevantes na compra da casa própria.

Existem regras do uso FGTS e intervalos mínimos exigidos entre os tipos de operações de uso do FGTS: Aquisição/Construção, Amortização/Liquidação e Pagamento de parte da prestação, conforme tabela abaixo:

FGTS Intervalo entre operações

Veja mais detalhes no artigo:

Quantas vezes pode-se usar o FGTS no financiamento?

Utilização por cônjuges ou companheiros 

A possibilidade de utilização de FGTS por cônjuges, no que se refere ao atendimento dos requisitos relativos à propriedade de imóvel em condições impeditivas à utilização do FGTS, deve ser avaliada a partir da verificação do regime de bens adotado no casamento e das disposições legais constantes no Código Civil Brasileiro, para cada regime.

regime de casamento e uso FGTS

Veja mais detalhes no artigo:

Uso do FGTS e o Regime de Casamento

Impedimentos uso do FGTS em Operações (Modalidades de crédito)

Não está permitido o uso dos recursos da conta vinculada do FGTS nas seguintes operações:

  • Compra de lotes e terrenos urbanos ou rurais;
  • Execução de infraestrutura interna;
  • Nova utilização para aquisição do mesmo imóvel, antes de completados 03 anos desde a última utilização para aquisição/construção, esta condição é verificada na matrícula do imóvel;
  • Aquisição/construção de imóvel comercial ou rural;
  • Aquisição/construção de box/estacionamento ou garagem isoladamente;
  • Compra de moradia para familiares, dependentes ou terceiros;
  • Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial, rural ou comercial. 

Restrições de uso do FGTS aos compradores 

O(s) proponente(s), titular(es) da(s) conta(s) vinculada(s) do FGTS, não pode(m):

  • Ser detentor(es) de financiamento ativo no SFH firmado em qualquer parte do País.
  • Ser proprietário, promitente comprador, ou usufrutuário, ou cessionário de outro imóvel residencial, mesmo que não financiado no SFH, concluído ou em construção localizado no mesmo município onde exerça sua ocupação principal, incluindo seus municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana e no município de residência.
  • O atendimento dos requisitos é exigido, também, do coadquirente que desejar utilizar FGTS.
  • Ser usufrutuário de imóvel residencial, a menos que renuncie a essa condição oficialmente na matrícula do imóvel em data anterior ou na mesma data da utilização do FGTS.
  • Aquisição de imóvel sem edificação averbada na matrícula do terreno.
  • Doador de imóvel residencial a filho menor não emancipado.
  • Imóvel que já tenha sido de propriedade do trabalhador, exceto se justificar que não se trata de simulação de retrovenda.

Alienação de imóvel impeditivo à utilização do FGTS 

Se o trabalhador for proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, promitente cessionário ou usufrutuário de imóvel enquadrado em uma das condições impeditivas, somente poderá fazer uso do FGTS após a alienação do imóvel impeditivo à utilização pretendida, mediante apresentação de Certidão de matrícula atualizada.

Outra hipótese é a demolição deste imóvel, mediante apresentação de:

  • Certidão de demolição emitida pela Prefeitura ou
  • Certidão de Matrícula contendo averbação da demolição emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis ou
  • Laudo de avaliação emitido por engenheiro/arquiteto credenciado pelo banco responsável pela operação.

A doação ou alienação de imóvel a filho menor não comprova a alienação de imóvel impeditivo à utilização do FGTS, pois, em conformidade com o Artigo 1.689 do Código Civil, o pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários dos bens dos filhos menores.

O trabalhador não poderá utilizar o FGTS na aquisição de imóvel do qual já tenha sido proprietário, exceto se justificar por meio de declaração específica que não se trata de simulação de retrovenda.

Renúncia de usufruto 

No caso de trabalhador usufrutuário de imóvel residencial urbano em local impeditivo, somente poderá fazer uso do FGTS após renúncia expressa do usufruto com registro na matrícula do imóvel, em data anterior ou na mesma data da utilização do FGTS.

Nua propriedade de imóvel residencial 

É permitida a utilização do FGTS ao trabalhador nu-proprietário de imóvel residencial, apenas se o imóvel gravado com a cláusula de usufruto tenha sido recebido por doação ou herança, comprovada por meio da matrícula do imóvel.

Veja mais:

Usufruto e Nua propriedade – Diferenças

Determinação Judicial

A determinação judicial que delibere sobre o pagamento do FGTS para utilização em moradia própria em situações que não atendam à legislação vigente só pode ser cumprida após o trânsito em julgado da sentença ou quando se tratar de decisão judicial mandamental em que não há recurso com efeito suspensivo.

Na hipótese do valor do débito não ser estabelecido na ordem judicial, este deve ser igual ao montante necessário para a amortização, liquidação, abatimento das prestações do financiamento ou pagamento das prestações em atraso, conforme o determinado na sentença.

É possível usar o FGTS para financiar imóvel de outra pessoa?

Não. Quem usar o FGTS deve constar no contrato de financiamento ou  ser proprietário do imóvel.

O uso do FGTS por mais de um trabalhador é admitida na aquisição de imóvel residencial concluído ou em construção, independentemente da existência de grau de parentesco entre eles, desde que o imóvel se destine à residência de todos os adquirentes que fizerem uso do FGTS na aquisição e que estes declarem a referida destinação sob as penas da Lei e, ainda, desde que atendam aos demais requisitos para a operação.

É possível usar o FGTS para reforma, ampliação ou melhoria de imóvel residencial?

Não. Não há autorização legal para o uso de recursos da conta vinculada do FGTS na reforma, ampliação ou melhoria em imóvel residencial, rural ou comercial de propriedade do trabalhador.

Para reforma, existem linhas de Crédito como a Carta de Crédito FGTS – Material de Construção com taxa de juros mais baixas. Verifique junto a CAIXA.

É possível utilizar o FGTS para efetivar a infra-estrutura interna de imóvel residencial?

Não. Não há autorização legal para uso de recursos da conta vinculada do FGTS para que o trabalhador utilize realize infra-estrutura interna do imóvel dissociada da construção imediata do imóvel.

Na construção é possível utilizar, mas os valores devem constar no Projeto de construção e serão diluídos nas etapas de liberação de recursos do cronograma de obras.

Posso adquirir outro imóvel em meu nome se já sou proprietário de um ou mais imóveis residenciais?

Essa situação é analisada de vários ângulos, primeiro se estes imóveis estão quitados,  ou se não estão financiados no SFH e não estão localizados nos atuais municípios de ocupação principal e de sua residência e em ambos os casos não podendo também estarem localizados  nas cidades limítrofes e região metropolitana dos municípios citados.

Não estando localizados nos municípios impeditivos e não financiados no SFH em qualquer parte do Brasil, há possibilidade de uso, observando que tanto o imóvel como o financiamento devem atender aos limites do SFH.

Além de o trabalhador ter de atender aos requisitos de tempo de conta no FGTS.

Tudo comprovadamente por documentação e mediante análise e autorização do Banco escolhido para a transação.

É possível usar o FGTS para dar entrada/sinal num imóvel na planta e continuar pagando diretamente com a Construtora?

Não, porque para uso do FGTS na compra, o imóvel deve ter matrícula individualizada no Registro de Imóveis e estar pronto e a operação deve ser intermediada/realizada por um Banco porque as Construtoras não são autorizadas a operacionalizar saque do FGTS.

Pode usar o FGTS na compra de um veículo ou pagar financiamento de veículo?

Não, porque conforme a legislação do FGTS seu uso só pode ser realizado para compra de imóvel residencial urbano com habite-se e matrícula individualizada no Registro de Imóveis e seu valor não pode ser superior a 500 mil reais.

Posso usar FGTS na comprar um sítio ou chácara, ou para ampliação e reforma de imóvel? 

Não pode porque a legislação não permite a compra de imóveis rurais, ou seja, não urbanos e também não permite o uso para ampliação e reforma de qualquer tipo de imóvel.

É possível usar o FGTS em financiamento habitacional no SFH destinado à construção após a liberação da última parcela, cujo devedor não apresentou CND do INSS, habite-se e averbação da conclusão da obra na respectiva matrícula do imóvel?

Não é possível a utilização em nenhuma das modalidades na fase de retorno de financiamento que após a liberação da última parcela não foi concluída a obra e não apresentada a documentação de comprovação de averbação da obra, CND INSS e habite-se na respectiva matrícula do imóvel, tendo em vista impedimento da legislação do FGTS.

Caso o mutuário regularize a documentação comprovando a averbação da conclusão da obra na matrícula do imóvel ele poderá utilizar o FGTS no financiamento a partir da data da regularização, atendidos os demais pré-requisitos.

O que acontece quando for constatado, após pesquisa de dados pelo banco/instituição financeira que o(s) pretendente(s) ao uso do FGTS possui(em) outro financiamento no SFH?

Situação A:

Se ele for solteiro e o primeiro financiamento ainda estiver ativo em fase de pagamento, não poderá usar o FGTS no segundo financiamento localizado onde ele pretende financiar, ou seja, no local de residência ou de ocupação principal (considerando-se cidades limítrofes e/ou região metropolitana), deverá comprovar que não é mais proprietário por meio de apresentação da matrícula do Registro de Imóveis que demonstre a alienação.

Situação B:

Se os pretendentes forem casados no regime da comunhão parcial de bens e um dos cônjuges já tinha outro imóvel próprio no município onde pretendem financiar, ou seja, no local de residência ou de ocupação principal (considerando-se cidades limítrofes e/ou região metropolitana) ou outro financiamento ativo no SFH, antes do casamento, somente o cônjuge que não possuía imóvel ou financiamento no SFH é que poderá usar o FGTS, em função de que neste regime os bens adquiridos quando solteiros não se comunicam depois do casamento, e logicamente serão avaliados os outros pré-requisitos para uso do FGTS.

Caso ele tenha liquidado o financiamento e o imóvel não estiver localizado onde ele pretende financiar, ou seja, no local de residência ou de ocupação principal (considerando-se cidades limítrofes e/ou região metropolitana), basta comprovar a liquidação mediante documentação emitida pelo banco/instituição financeira que recebeu a liquidação. Porém se o imóvel financiado anteriormente no SFH estiver.

Situação C:

Se os pretendentes forem casados no regime da comunhão universal de bens e um dos cônjuges quando solteiro(a) já tinha outro imóvel próprio no município onde pretendem financiar, ou seja, no local de residência ou de ocupação principal (considerando-se cidades limítrofes e/ou região metropolitana) ou outro financiamento ativo no SFH, não será possível a utilização do FGTS por nenhum deles, em função de que neste regime os bens adquiridos quando solteiros se comunicam depois do casamento, exceto se o pacto antenupcial mencionar a individualização de propriedade deste imóvel, logicamente que serão avaliados os outros pré-requisitos para uso.

Considerações finais

Compete aos Agentes Financeiros do SFH (Bancos) e as Administradoras de Consórcios viabilizarem as operações de utilização do FGTS para moradia própria, prestar o atendimento às partes envolvidas no processo, reunir e manter em arquivo a documentação comprobatória da operação realizada pelo trabalhador.

O Agente Operador do FGTS realizará a verificação da conformidade das operações de uso do FGTS na moradia própria, por amostragem.

Observe as regras de uso no artigo abaixo, em especial, as restrições e impedimentos uso do FGTS.

Posso usar FGTS na compra de imóvel?

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte: Manual da Moradia Própria – MMP – FGTS