SFH – Condições de financiamento

SFH – Condições de financiamento

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Fonte: Click Habitação
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O Conselho Monetário Nacional – CMN regulamenta as condições de concessão de financiamentos imobiliários no SFH

SFH - As condições de financiamento

O financiamento imobiliário representa uma importante ferramenta para aquisição de um imóvel. As mudanças que vêm ocorrendo na economia proporcionam um cenário extremamente favorável aos potenciais compradores, em especial, um ambiente de competição entre os bancos propiciando melhores condições, com ênfase na redução taxa média de juros do mercado.

O CMN estabelece os limites de valor de imóvel e financiamento que para esta linha de crédito o valor de venda ou avaliação.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Uso do FGTS – SFH

Para os contratos com financiamento imobiliário no SFH existem três situações em que é permitido utilizar os recursos do FGTS, desde que a operação esteja (enquadradas/contratadas) dentro das condições permitidas pelo Conselho Curador do FGTS:

  • Aquisição ou Construção de imóvel
  • Amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento
  • Pagamento de parte da prestação do financiamento

Veja também:

Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

Vejam os detalhes das principais condições dos financiamentos no SFH:

Negociação

As condições para negociação de pagamento de prestações em atraso serão estabelecidas pelos credores (Bancos).

  • As prestações de todos os financiamentos no âmbito do SFH pagas com atraso deverão ser ajustadas “pro rata die” com base no índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, acrescidas dos juros contratuais, desde a data do vencimento.
  • Poderão ser cobrados, caso não previsto contratualmente, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês.

Veja mais:

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

Previsão contratual de que eventual saldo devedor, ao final do prazo ajustado, será de responsabilidade do mutuário, podendo o prazo do financiamento ser prorrogado por período de até 50% (cinquenta por cento) daquele inicialmente pactuado.

Veja também:

Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

Transferência de Financiamentos no SFH

  • Observadas as disposições da Lei nº 8.004, DE 14.03.90, na transferência de imóveis financiados no âmbito do SFH, o agente financeiro transferirá o saldo devedor ao adquirente, concedendo financiamento nas condições vigentes para operações da espécie, mediante contratação de nova operação.
  • Os imóveis habitacionais financiados no âmbito do SFH recebidos em dação em pagamento, adjudicados ou arrematados pelo agente financeiro, quando alienados, poderão ser objeto de financiamento integral ao novo mutuário, observadas as demais condições do referido sistema, recebendo tratamento idêntico aos casos de transferência.
  • Na transferência de parte ideal do imóvel para os demais mutuários coproprietários, será cobrada pelo agente financeiro somente a despesa inerente à formalização do respectivo contrato e seu registro, mantendo-se as mesmas condições contratuais.

Veja:

Transferência de Financiamento Habitacional

Custos

Custo efetivo máximo para o mutuário final, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros de 12% a.a.

Não estão incluídos no custo efetivo máximo para o mutuário final:

  • Os custos de contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e, quando for o caso, responsabilidade civil do construtor.
  • O valor de tarifa mensal eventualmente cobrada do mutuário de contrato de financiamento imobiliário com o objetivo de ressarcir custos de administração desse contrato, limitado a R$25,00 (vinte e cinco reais) por contrato;
  • O valor da tarifa eventualmente cobrada do mutuário de contrato de financiamento imobiliário ou do pretendente ao financiamento habitacional, com o objetivo de ressarcir custos relativos à análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual, limitado a R$100,00 (cem reais).

As demais tarifas e despesas cobradas do mutuário, inclusive para avaliação do imóvel financiado ou dado em garantia, estão incluídas no custo efetivo máximo.

Os custos cartorários incorridos pelo mutuário em decorrência da concessão de financiamento para a aquisição de imóvel residencial novo ou usado, bem como aqueles relativos ao pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos” (ITBI), podem ser acrescidos ao valor do financiamento.

  • Nesta hipótese o valor do financiamento pode superar o limite, desde que até o montante acrescido.

Na hora de escolher um financiamento é importante pesquisar e comparar o Custo Efetivo Total (CET) de cada financiamento oferecido por bancos, companhias hipotecárias, incorporadoras etc. No CET está incluso não apenas a taxa de juro, mas todos os custos que incidem no financiamento.

Veja também:

Compare o Custo Total do financiamento

Tipos de garantias aceitas nos financiamentos imobiliários no SFH

Os financiamentos imobiliários devem ter por garantia:

  • A hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;
  • A alienação fiduciária do imóvel objeto da operação, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997;
  • A hipoteca, em primeiro grau, ou a alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514, de 1997, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros; ou
  • Outras garantias, a critério do agente financeiro.

Admite-se a substituição da garantia.

Liberação de recursos ao vendedor

A liberação de recursos relativos a financiamentos concedidos somente poderá ser efetuada após a formalização das garantias, ou seja, após o registro da operação no respectivos Cartório de Registro de Imóveis, quando cabível.

Os Bancos, nas operações de financiamento para aquisição de imóvel, devem aplicar ao valor a ser transferido ao vendedor do imóvel, desde a data da assinatura do respectivo contrato até a data da efetiva liberação dos recursos, remuneração equivalente à dos depósitos de poupança, pro rata temporis.

Não é mais permitido que os recursos, enquanto indisponíveis para saque, sejam creditados em conta de depósito e, nem tampouco, ter remuneração diferente daquela prevista para as cadernetas de poupança.

O valor deve ser mantido em conta de controle do Banco, vinculada à operação, em nome do vendedor, desde a data da assinatura do contrato de financiamento até a data da efetiva liberação dos recursos.

Evolução do Saldo Devedor nos financiamentos

A Resolução 4.537 do Conselho Monetário Nacional – CNM estabeleceu condição adicional a ser observada na contratação. Os contratos não podem admitir qualquer espécie de aumento do saldo devedor ao longo do período de financiamento.

As operações aprovados pelos Bancos até 31 de janeiro de 2017 poderão ser finalizados, até 31 de março de 2017, com a observância das condições do SFH anteriormente vigentes.

Assim, os novos contratos, a partir de mar/2017, terão que efetivar a atualização monetária ou recalculo mensal da prestação para fins de evitar a possibilidade de aumento do saldo devedor durante a vigência do contrato de financiamento.

É uma ação preventiva e salutar do CMN/Banco Central, considerando o crescimento mensal dos saldos devedores, que estão ocorrendo principalmente nos financiamentos com sistema de amortização pela Tabela Price, e que poderiam colocar em risco a base das garantias dos financiamentos (imóveis) frente aos saldos devedores, com possibilidade de geração de saldo devedor residual no final do prazo do financiamento.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte das informações:

Resolução CMN 1.980/93

Resolução CMN 3706/09

Resolução CMN 3.932/10

Resolução CMN 4.537/16

Atualizado em 30/11/2016

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

26 COMENTÁRIOS

  1. Olá, boa tarde.
    Sou servidor público federal aposentado, posso doar uma quantia em dinheiro por mês para a minha filha poder pegar financiamento habitacional?
    Muito obrigado.

    • Olá Tatsuo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que este tipo de “renda” complementar, por meio de doação não será aceita pelo banco.
      Mas, orientamos a questionar o banco.

      A sua composição de renda provavelmente será aceita, mas você passará a ser proprietário do imóvel junto com sua filha.

      Equipe Click Habitação

  2. Boa tarde, tenho um imóvel financiado pela caixa a dez anos,alem do seguro é cobrado uma taxa de administração, gostaria de saber se correto esta cobrança,obrigado.

    • Olá Clovis

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme consta no artigo a cobrança da taxa de administração é permitida pelo Conselho Monetário Nacional, mas é limitada a R$ 25,00.
      Deverá constar na tabela de tarifas do banco.

      Equipe Click Habitação

  3. Boa Tarde
    Quero usar meu FGTS para construção em terreno próprio. Até o momento atendo todos os requisitos (o terreno é meu, esta em área urbana, no local onde trabalho, não tenho outra casa, nunca usei nem financiei com meu FGTS, etc.). Porém uma construtora me disse que a caixa não financia construções e nem libera o FGTS, se a construção não for de “alvenaria tradicional”, como por exemplo construções de tijolo ecológico, de madeira, etc.
    Isso é verdade? ou é apenas uma desculpa da construtora?
    Onde posso encontrar os tipos de construção que posso usar meu FGTS/financiamento?

  4. Olá boa noite, primeiramente quero parabenizar pelo site, e queria tirar uma duvida, a 2 anos comprei uma casa pelo minha casa minha vida, no BB, pelo plano price,notei que todo mês a um reajuste na prestação da casa, enquanto um colega comprou na caixa e a dele nunca deu reajuste, quando comprei me disseram que a parcela era fixa e que poderia mudar com base na Selic, só que a moça do banco disse que é um reajuste minimo que é imperceptível, mas até agora ela sobe todos os meses, eles me deram uma planilha com o valor até o final mas o reajuste já superou o que vem na planilha, a prestação começou em 455,50 e já esta em 471,46, somente em 2 anos de contrato isto é normal ou devo procurar o banco? pq se continuar assim o aumento em 30 anos pode ser muito auto, desde já agradeço.

    • Olá Gildazio

      Boa Tarde!

      Já respondemos esta pergunta em outro artigo. Vamos repetir a resposta:

      “Esclarecemos que a diferença entre os bancos é que o Banco do Brasil faz o recalculo das prestações de forma mensal e a CAIXA faz anualmente.
      Provavelmente o seu conhecido irá ter uma aumento considerável quando efetivar o recalculo, ao passo que o seu contrato tem pequenos aumentos mensais.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  5. Tenho uma imovel financiado pela Caixa, adquiri outro imovel “similar” porem de menor valor. E possivel fazer a troca de Garantia no meu contrato de financiamento, cujo saldo devedor e inferior ao valor do imovel. Imovel financiado vlr Garantia R$ 550.000 O imovel que adquirir Vlr 290.000
    Tenho um saldo devedor de 198.900 prazo 30 anos.
    E possivel fazer a substituição ? Qual o procedimento? Desde ja Grato

    • Olá Nelson,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível efetivar a substituição de garantia, mas haverá necessidade de autorização do banco e custos: avaliação, contratação e registro no Cartório de Imóveis.
      Orientamos a procurar o gerente da sua agência e verificar os trâmites para a efetivação da operação.

      Equipe Click Habitação

  6. Olá! Fui transferido para outra cidade para trabalhar e adquiri um imóvel. Solicitei financiamento na Caixa no Pro-cotista utilizando apenas a minha renda para obtenção do recurso. Enquadramentos Ok. Tenho união estável e o banco diz que minha cônjuge irá constar como mutuária. Isto procede? Desta forma ela não poderá financiar imóvel na nossa cidade.
    Parabéns pelo site, muito completo!

    • Olá André,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na união estável adota-se o regime da Comunhão parcial de bens, se não for adotado outro, assim os bens adquiridos após o início do relacionamento pertencem a ambos os companheiros.
      Assim, o procedimento correto é o falado pelo Banco.

      Não haverá impedimento de financiar outro imóvel, desde que tenham capacidade de pagamento para tal.

      Equipe Click Habitação

  7. Gostaria de saber se é permitido obter Financiamento, dentro do SFH,CEF, para um segundo imóvel, no mesmo município, sendo que o financiamento foi pela Conder (PAR), antigo financiamento antes do MCMV

    • Olá Willian

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível o segundo financiamento, mas não poderá utilizar como fonte de recursos e nem subsídios do FGTS.
      Assim, poderá financiar com recursos da poupança (SBPE).

      Equipe Click Habitação

    • Olá Iandra,

      Bom dia!

      Os recursos de poupança estão mais escassos. Nos bancos privados e BB a liberação é normal.
      A CAIXA, fez algumas restrições para:
      – financiamento do 2º imóvel;
      – diminuiu o valor máximo a financiar, em especial para imóveis usados.
      Orientamos a efetivar a simulação no site dos bancos:
      Simulação de Financiamento Imobiliário

      Quanto ao Pró-cotista o Banco do Brasil tem recursos, verifique.

      Equipe Click Habitação

  8. Minha pergunta é :Estou separada(não divorciada) e quero comprar um imóvel, mais quero entra apenas com minha renda,eu entendo que a documentação dele é obrigatório ID CPF mais eu tenho que comprovar a renda dele tbm ??? nesse caso o correto seria como ???

    • Olá Jeyne,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se foi formalizada a separação judicial não haverá óbice a você contratar um financiamento somente no seu nome.

      Mas, se for somente uma separação “de fato” ainda seu estado civil será de casada, assim dependendo do regime de bens adotado o bem adquirido será de ambos, então entendemos que deverá formalizar a separação judicial ou o divórcio para adquirir o imóvel.

      Equipe Click Habitação

  9. Estamos para fechar uma negociação de um apartamento financiado pela Caixa. A proposta é:

    valor imóvel – 170 mil
    valor entrada – 31.900
    desconto minha casa minha vida – 2.100
    saldo financiado – 136 mil

    O corretor de imóveis fez a simulação na Tabela Price que ficou 360 parcelas fixas de R$ 740 em média, variando devido o seguro.

    Minha dúvida é:
    > Em se tratando da tabela Price, minha parcela pode aumentar ou ela segue fixa até o final do contrato?
    > Em se tratando da tabela Price, qual a probabilidade de no final do contrato existir o Saldo Residual a ser pago?
    > Sendo 2016 um ano de crise onde todos os jornais comentam que não é um ano propício para a compra de um imóvel, quais os riscos que tenho?

    • Olá Celso,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sim pode ser aceito imóvel nestas condições, mas depende da política de cada banco. Verifique.

      Equipe Click Habitação

  10. Bom noite!
    Eu sou nu proprietaria por doação da casa dos meus pais eles são usufrutuarios, o que eu gostaria de saber é se eu consigo fazer um financiamento na caixa para aquisição de um novo imovel?

    • Olá Libamar,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é permitida a concessão de financiamento ao proponente detentor de imóvel residencial recebido por doação ou herança e gravado com cláusula de usufruto vitalício.
      Cremos que não haverá problemas na concessão de financiamento.

      Equipe Click Habitação

  11. Bom dia
    Posso usar o FGTS para adquirir um imóvel na planta, que a obra está sendo financiada pela Caixa ?

    • Olá Wilson,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se assinar o contrato de financiamento com o Banco, bem como, você e o imóvel se enquadrarem nas condições de uso do FGTS, a utilização poderá ser efetivada.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      FGTS Requisitos do trabalhador – Aquisição

      Equipe Click Habitação

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