A inclusão de cônjuge no financiamento, em função de casamento ou união estável posterior a contratação do financiamento imobiliário é possível pela legislação vigente
De acordo com o artigo 499 do Código Civil Brasileiro (Lei 10.406) é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
O principal intuito que temos constatado é de utilizar os recursos da Conta Vinculada do FGTS do cônjuge ou companheiro (a).
Nos financiamentos habitacionais segundo legislação é permitida a utilização dos recursos das Contas Vinculadas do FGTS em financiamento concedido no âmbito do SFH, todavia o trabalhador tem que constar no contrato de financiamento e na matrícula do imóvel como coproprietário.
No caso de cônjuges deve ser avaliado o regime de bens adotado no casamento a ser verificado no Código Civil Brasileiro – CCB – (Lei 10.406) – Título II (Do Direito Patrimonial) – Subtítulo I (Do Regime de Bens entre os Cônjuges).
Assim, o pleito ocorre quando o devedor do contrato habitacional é o proprietário do imóvel e após a contratação, casou-se sob regime da comunhão parcial de bens ou união estável. Mas, quando contraiu o financiamento era:
- Solteiro,
- Viúvo,
- Separado judicialmente ou
- Divorciado.
Considerando a incomunicabilidade dos bens adquiridos antes do casamento no regime da comunhão parcial de bens e na união estável, para que o cônjuge que não é proprietário do imóvel financiado possa utilizar os recursos de sua Conta Vinculada do FGTS, é necessário que previamente adquira parte ideal do respectivo imóvel.
Para saber mais sobre regime de casamento:
FGTS e o Regime de Casamento
Como o imóvel está hipotecado/alienado ao Banco é preciso a anuência no contrato por instrumento particular ou na escritura pública da compra e venda de fração ideal.
A orientação é que a minuta de aquisição de fração ideal de imóvel financiado deve ser submetida previamente ao respectivo Registro de Imóveis antes da operação de saque da Conta Vinculada, e caso o Cartório se negue a efetivar o registro na matrícula do imóvel, a operação não deverá ser efetuada.
Lembramos que a aquisição de parte ideal pelo cônjuge têm custos:
- ITBI
- Análise de contratação pelo Banco
- Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Recomendamos antes de efetivar a operação consultar o valor do ITBI junto à Prefeitura e valor do registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis para verificar se realmente a negociação para o uso do FGTS é financeiramente viável (avaliação do custo x benefício).
Assunção de Dívida na separação ou divórcio
A praxe no mercado é a previsão de transferência de fração ideal entre cônjuges que já participavam do financiamento e que em função da separação judicial o imóvel ficou para um deles (Assunção de Dívida), desde que a sentença e o formal de partilha da separação estejam homologados pela justiça.
Vejam mais detalhes no artigo:
Assunção de Dívida na separação com financiamento
Comunhão Universal de Bens
O cônjuge mesmo não sendo coobrigado no financiamento imobiliário, pode utilizar o FGTS desde que o regime de casamento seja Comunhão Universal de Bens.
Nesse regime de bens, ambos os cônjuges podem utilizar os recursos, independentemente da época de aquisição do imóvel residencial.
Desde que atendam as condições de uso do FGTS.
Deverá ser averbada na matrícula no Registro de Imóveis: a Certidão de casamento e o Pacto antenupcial.
Regime de Bens e FGTS
O regime de bens entre os cônjuges começa a vigorar desde a data do casamento.
De acordo com § 2º do artigo 1639 do Código Civil Brasileiro:
“É admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros.”
Além da verificação do regime de bens, a utilização dos recursos do FGTS está condicionada a observância dos demais requisitos do trabalhador e do imóvel.
Veja detalhes no artigo:
Como usar FGTS na compra de imóveis?
Veja o vídeo do Canal do YouTube Click Habitação:
Uso do FGTS pelo cônjuge
Gilberto Ribeiro de Melo
Especialista – Crédito Imobiliário
Para saber mais sugerimos a leitura do artigo:
olá, boa tarde comprei um imóvel, porém a parcela ficava alta se comprasse em conjunto. agora quero por a mesma no contrato para poder utilizar o FGTS dela, onde é como fazer esse procedimento? tem muita burocracia? e as parcelas ira subir o valor como dito o vendedor ?
Olá Rafael
Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação
Este tipo de comportamento (excluir o companheiro) nos financiamentos imobiliários populares tem consequência …
A solução mais simples é o casamento com adoção do regime de Comunhão Universal de bens.
Deverá ser registrada a Certidão de casamento e pacto antenupcial junto a matrícula do imóvel junto ao Cartório de Imóveis.
Agora o banco jamais poderá ficar sabendo que houve a omissão de renda da sua companheira, pois poderá haver consequências relativas ao reenquadramento do contrato e a cobrança de diferenças.
Equipe Click Habitação
ola boa tarde, estou adquirindo um imóvel pela caixa, coloquei minha companheira como dependente na declaração de imposto de renda mesmo ela não tendo renda , porem não somos casados e nem temos declaração de união estável, contudo o processo esta em andamento, anida não foi aprovado o financiamento, o banco quer colocar minha companheira junto ao financiamento, porem ela não concorda com isso, neste caso o que acontece? o banco deve liberar igual o financiamento?
Olá Josiel
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Situação estranha …
A Companheira não quer ser dona do imóvel?
Considerando que para os programas de habitação popular a renda é familiar e você a coloca como dependente no IR ela terá que assinar o contrato.
Equipe Click Habitação
Olá boa tarde,
Eu tenho um financiamento habitacional em 04-2016 na qual era solteiro, entretanto em 11-2018 eu casei e desejo comprar outro apartamento somente no nome de minha esposa, é possível fazer a compra visto que o regime do casamento é separação total de bens ? e no caso somaria as rendas ?
Aproveitando a duvida, caso não seja possível comprar outro através do MCMV eu consigo abater o FGTS dela em meu financiamento ?
Olá Matheus
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
Considerando o regime de bens adotado no casamento ela poderá comprar imóvel sozinha, desde que tenha capacidade de pagamento para o encargo mensal total do financiamento.
O Programa Minha Casa Minha Vida é para famílias e a sua família já tem imóvel (o seu), assim não cabe novo financiamento. Além do que é um financiamento por CPF ou família. Poderá financiar no SBPE.
Com relação ao FGTS ela poderá utilizar o FGTS, se atender as demais condições de uso.
Equipe Click Habitação
Boa tarde. Casei em 2017 e dois anos antes disso minha noiva havia adquirido um apartamento por meio de financiamento. Nosso casamento é em regime de comunhão parcial de bens.
Minha dúvida é se há alguma forma de eu usar o meu FGTS para a amortização no financiamento? Obrigado.
Fabio.
Olá Fabio
Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
O artigo e vídeo versam exatamente sobre isso … Você Leu?
Para usar o FGTS você precisa ser proprietário do imóvel, como o casamento é no regime de comunhão parcial, o imóvel é somente dela.
Você deverá alterar o regime de casamento para comunhão Universal de Bens ou adquirir parte ideal do imóvel.
Na aquisição de parte ideal terá custos com: ITBI, registro do contrato e análise do banco.
O banco tem a prerrogativa de aceitar ou não a proposta.
Equipe Click Habitação
Muito obrigado pela ajuda.
Vou fazer a conta do custo benefício para ver se compensa fazer esse trâmite.
Muito obrigado e parabéns pelo blog!
Olá, sim li o artigo indicado.
Sim imagino que seja um problema, na verdade não foi omissão, na época a única coisa me perguntada foi se possuía documento de união estável, e eu não o possuia.
Nunca a caixa perguntou se convivia com alguém. Esse documento de união e dissolução (escritura pública) foi feito somente no ano passado e nele fica indicado o tempo de convivência.
Imagino que isso seja um problema somente no futuro então, já que somente quando eu quiser efetuar a venda do imóvel isso pode ser contestado, certo?
Olá Camila
Boa Tarde!
Muitas vezes o interesse comercial prevalece e não a orientação correta ao comprador.
Eis a razão do portal Click Habitação passar informações de qualidade aos interessados.
Na realidade a União Estável não precisa de um contrato para valer! Basta existir a convivência duradoura com objetivo familiar …
Sim, é um problema, que pode acontecer ou não, no futuro.
Se não houver alguma denuncia ao banco …
Equipe Click Habitação
Boa noite!
Tenho outra dúvida: na época em que fiz o financiamento convivia com uma pessoa e não tinha documento de união estável. Ano passado me separei desta pessoa e para que pudéssemos dividir os bens que tínhamos em comum tivemos que fazer uma documento de união e dissolução da união no mesmo documento, neste consta que vivíamos juntos desde antes da compra do imóvel.
Minha pergunta é: no futuro quando eu quiser vender o apartamento a CEF terá acesso a essa dissolução?
Olá Camila
Boa Noite!
O banco não terá acesso.
Mas, o Cartório pode ter … Cuidado!!
Você leu o artigo sobre estado civil que indicamos?
Lá mencionamos que é um problema comum e pode gerar transtornos na venda do imóvel.
É sempre um problema este tipo de omissão de informações quando envolve financiamento, em especial se for com subsídios ou no Programa Minha Casa Minha Vida.
Equipe Click Habitação
Boa tarde!
Tenho um apartamento financiado em meu nome, adquiri em 2014. Quero casar em regime universal de bens e trocarei o meu nome de solteira (vou mudar todos os documentos RG, CPF, Carteira de trabalho….). Meu financiamento é pela CEF, os valores das prestações podem aumentar ou alterar? Devo casar em comunhão parcial de bens?
Minha dúvida é o que realmente muda no meu financiamento caso eu venha a mudar meu estado civil?
Não tenho interesse em usar o FGTS futuramente já que sou funcionária pública e ele também.
Olá Camila Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação. Esclarecemos que a mudança de estado civil não implica em alteração no seu financiamento. A escolha do regime de bens é de livre escolha. O regime de Comunhão Universal de bens tornará seu futuro marido proprietário do imóvel. O regime de Comunhão Parcial de bens o imóvel será somente de sua propriedade. Sugerimos a leitura do nosso artigo: Estado Civil: Qual é o seu? No seu caso bastará averbar a Certidão de casamento e eventual pacto antenupcial (Universal de bens) na matrícula do imóvel junto ao Cartório. Após orientamos a… Read more »
Comprei um apartamento financiado na planta em 2010 pela CEF e ele foi entregue em 2011. Na ocasião não declarei o conjugue pois estava namorando, eu morava com meus pais e ela morava com algumas amigas em república. Em 2011 após a entrega do AP eu e ela fomos morar juntos e em 2012 fizemos uma declaração de união estável que consta em data retroativa o nosso inicio de namoro que é 2006. Em 2016 troquei o apartamento em uma casa, porem quem ficou com o apartamento não transferiu e veio a requerer transferência agora em novembro de 2018. Eu… Read more »
Olá José Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. A situação é complicada … Nunca deveria ter retroagido a União estável … Por que o fez? Passa a ideia de que já existia a união e ela deveria ter participado no contrato e apuração de renda. O que acontece é que o Programa tem regras rígidas e claras, ou seja, todos os compradores devem participar da apuração de renda. E como você fez a União retroativa o reenquadramento do contrato será obrigatoriamente efetivado pelo banco. Sugerimos a leitura do artigo: Estado Civil: Qual é o seu? Orientamos a procurar… Read more »
Bom dia. Compramos uma casa antes do casamento, para compor a renda do financiamento na época usou a renda da minha esposa (ainda solteira) e meu cunhado, por conta dos valores de renda a minha esposa ficou como coo-proprietária e o cunhado como personagem principal no contrato, 6 meses depois o correu o casamento em junho/2006, até hoje tudo pago mês a mês, certinho. 12 anos depois faltam R$ 8.000,00 para quitar o imóvel, como devo proceder nesse cenário para usar o meu FGTS que em projeções daqui um ano terá o valor suficiente pra quitar o imóvel, porem não… Read more »
Olá Mauro Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Sugerimos a releitura do artigo! Lá tem as informações. Se participou do contrato você não é proprietário, o imóvel é do seu irmão e de sua esposa, considerando o regime de bens adotado. Para poder usar o FGTS você deve adquirir parte ideal do imovel. Primeiro verifique se o banco aceita. Você terá vários custos: ITBI, registro no Cartório de Imóveis e tarifa do banco. Compensa para um saldo de R$ 8 mil? Talvez não, tendo em vista os custos envolvidos. Uma saída seria mudar o regime de bens para… Read more »
Já havia parabenizado em um comentário anterior, mas vale mais uma vez, Parabéns! pelo que li aqui, as orientações são claras e objetivas. Aproveito para pedir uma ajuda em uma dúvida, vamos lá: Meu noivo adquiriu um financiamento pela MCMV de um imóvel enquanto solteiro, vamos nos casar em breve e estamos pensando em fazê-lo pelo regime de comunhão total de bens, para que depois possamos usar um saldo de FGTS meu para abater nas parcelas. Já pesquisei o custo com cartórios, falta apenas o Banco e acho que vai ter a Prefeitura (ITBI), então nesse caso eu pago também… Read more »
Olá Elaine
Boa Noite!
Esclarecemos que se o regime adotado for a Comunhão Universal de bens bastará averbar a Certidão de casamento e o pacto antenupcial junto a matrícula do imóvel.
Neste caso não haverá ITBI.
Deverá levar a Certidão de matrícula atualizada, junto com os documentos do Casamento ao banco.
Com relação ao banco, a CAIXA tem política e normalização do assunto, assim será mais tranquilo.
Já o BB, ainda não tem, é mais novo e burocrático na aceitação deste tipo de alteração.
Sugerimos a leitura do artigo:
FGTS e o Regime de Casamento
Equipe Click Habitação