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Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

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A possibilidade de quitação antecipada do financiamento habitacional é a concretização do sonho da casa própria, mas por que não existe desconto para quitação?

Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

Embora não com muita frequência, às vezes clientes que pretendem liquidar antecipadamente o saldo devedor de contratos de crédito imobiliário requerem concessão de desconto e, para tanto, alegam o disposto no “§ 2º do artigo 52 da Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor – CDC. (“É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.”).

É muito importante que os clientes, entendam claramente o porquê de no crédito imobiliário não ser aplicado o disposto no referido parágrafo do CDC.

Muito embora o texto do referido parágrafo seja um ‘primor’ de ambiguidade, seguramente a pretensão do legislador, muito justa diga-se de passagem, é que, no caso de amortização extraordinária ou liquidação antecipada da dívida, o devedor não seja onerado por juros, tarifas ou comissões ainda não incorridos até a data do evento, ou seja, encargos vincendos (a vencer).

Enfim, que o devedor pague exclusivamente o valor da dívida posicionado na data do evento da quitação antecipada.

Portanto, não se trata de impor, ao credor, a obrigação de conceder desconto e nem tampouco de abrir mão de receitas já incorridas e que lhe sejam de direito contratual, mas apenas e tão somente de fazer com que esse receba apenas o que lhe é devido na data do pagamento antecipado.

Evidentemente esta regra somente é válida para operações em que o valor da dívida é apresentado como sendo o somatório do fluxo de prestações futuras ou, por exemplo, em operações de desconto de títulos ou similares, em que o valor creditado ao devedor é deduzido, antecipadamente, dos juros que incidirão até a data de vencimento do empréstimo.

Por conseguinte, não é aplicável àquelas operações em que o valor da dívida é sempre o valor presente do financiamento, isto é, não é sensibilizada, em momento algum, por juros ou encargos futuros, como é o caso do crédito imobiliário.

Se analisarmos uma planilha de evolução de um financiamento de crédito imobiliário é fácil demonstrar que, no vencimento de cada prestação, o saldo devedor apresentado é constituído exclusivamente do capital emprestado, acrescido de atualização monetária quando esta não for quitada integralmente pela prestação de amortização e juros, deduzida as amortizações decorrentes do pagamento dos encargos mensais ou de eventuais amortizações extraordinárias.

prestação e saldo devedor - Evolução do saldo devedor - Não há desconto para quitação antecipada

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Caso a liquidação ou amortização extraordinária ocorra fora da data de vencimento do encargo mensal, o acréscimo ao saldo devedor é exclusivamente resultante da cobrança de juros e atualização monetária incididos entre a data do vencimento da última prestação e a data do evento de liquidação/amortização extraordinária e, portanto, é evidente que, neste caso, não há que se falar em “redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.

Ainda em relação ao crédito imobiliário, eventual pagamento do encargo mensal, antes do vencimento, financeiramente é razoável deduzir a parcela de juros embutida na prestação e ainda não incorrido.

Cabe ressaltar que, nesses casos, a apuração do valor dos juros a ser deduzido do total do encargo mensal, embora relativamente simples, não é um cálculo trivial e, salvo casos de prestações de valor muito elevado, é pouco expressiva a dita redução.

Teotonio Costa Rezende

Diretor de Habitação da CAIXA

Veja também:

Quitação de Financiamento Habitacional

OBS. do Click Habitação

Lembramos que os juros no financiamento imobiliário são calculados e cobrados mensalmente junto a prestação (A+J).

Eles não são embutidos no saldo devedor. Assim, o banco não é obrigado a dar desconto para quitação antecipada.

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marilza

qual seria as faixas para de liquidação da dívida sem a devolução dos subsídios?

Deborah

Gostaria de agradecer pelo artigo (foi bastante esclarecedor) e pela enorme paciência se vcs têm com quem vem direto fazer pergunta, sem antes ter lido o texto. 😉 Um abraço.

jose jaime mancin

Tenho financiamento sistema SAC do BB onde a parcela de amortização é R$ 1.002,24; juros R$ 1.726,93 e os seguros MIP R$365,27: DFI R$77,97 e IOF R$7,13, por um período de de 152 meses. Consulto se eu for quitar o saldo devedor de R$ 162.576,05 serão abatidos os valores do seguro, pois apos na data de quitação não terei mais vinculo com a instituição no futuro pois não poderá ser acionada pois perdeu o vinculo. Este valor de R$ 450,37 deverá ser descontado das 152 prestaçoes antecipadas.
Muito grato

pedro maia

Prezado, apesar das informações ainda não fico satisfeito, como o exemplo do mutuario acima devia 380 mil, pagou 260 mil e ainda deve 386 mil…….caso esta cobrança não seja indevida.
Os caras já mamaram 260 mil……porque não fazer um acordo, afinal o imovel já esta bem usado e dependendo da situação desvalorizado e eles já encheram os bolso com este juros dos infernos do Brasil….Não concordo…teria ter sim um desconto para quem já pagou 50% da dívida…que pessoal avarento é este????

Geraldo marriel

Boa tarde,meu nome e Geraldo ja paguei 52 prestação do financiamento que de 360 meses,mesmo não havendo desconto eu ja posso liquidar a divida toda?Obrigado

Ricardo

ola,
financiei 380mil de um imóvel, onde pago 4mil por mes, ja paguei 65 prestações, fiz em 30 anos.
no total ja paguei 260mil teoricamente, pedi o saldo para quitação e me informaram 389 mil, mais do que financiei, ou seja, estou pagando há 5 anos e o valor aumentou, como pode ?

Ricardo Marques

Entao, faz 2 anos que venho me questionando sobre esse fato, pois recebo o extrato das parcelas e vejo que o saldo nunca diminui, estou com um em mãos onde consta que ainda falta 385mil, ja que paguei a desse mes, tenho solicitado a gerente do banco o valor e ela diz q é esse e não me passa nada.

Henrique

Boa tarde, tenho um financiamento de imóvel, pago 700 por mes pela tabela price, se eu abater a metade do saldo devedor, essa parcela ira diminuir?

Gilson Soares

Boa tarde, sou o Gilson. Tenho um financiamento imobiliário no BB, pelo sistema SAC e pretendo quitar o saldo devedor. Tenho direito a desconto?
Obrigado.

Gilberto Jose Ferreira

Boa tarde, na composição das prestações estão incluídos taxa de administração e seguro, caso queira quitar o contrato devo pagar também a taxa e o seguro, entendendo que não haverá mais administração do contrato e nem o seguro da divida. podes me esclarecer ,

obrigado

cleia gomes

boa tarde ja paguei cinquenta e sete parcelas do meu financiamento que e de trezentos meses nas ultimas vinte parcelas que paguei o saldo devedor no que consta no extrato de evolucao continua o mesmo porque nao esta abaixando o saldo devedor obrigado.