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Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

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A possibilidade de quitação antecipada do financiamento habitacional é a concretização do sonho da casa própria, mas por que não existe desconto para quitação?

Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

Embora não com muita frequência, às vezes clientes que pretendem liquidar antecipadamente o saldo devedor de contratos de crédito imobiliário requerem concessão de desconto e, para tanto, alegam o disposto no “§ 2º do artigo 52 da Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor – CDC. (“É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.”).

É muito importante que os clientes, entendam claramente o porquê de no crédito imobiliário não ser aplicado o disposto no referido parágrafo do CDC.

Muito embora o texto do referido parágrafo seja um ‘primor’ de ambiguidade, seguramente a pretensão do legislador, muito justa diga-se de passagem, é que, no caso de amortização extraordinária ou liquidação antecipada da dívida, o devedor não seja onerado por juros, tarifas ou comissões ainda não incorridos até a data do evento, ou seja, encargos vincendos (a vencer).

Enfim, que o devedor pague exclusivamente o valor da dívida posicionado na data do evento da quitação antecipada.

Portanto, não se trata de impor, ao credor, a obrigação de conceder desconto e nem tampouco de abrir mão de receitas já incorridas e que lhe sejam de direito contratual, mas apenas e tão somente de fazer com que esse receba apenas o que lhe é devido na data do pagamento antecipado.

Evidentemente esta regra somente é válida para operações em que o valor da dívida é apresentado como sendo o somatório do fluxo de prestações futuras ou, por exemplo, em operações de desconto de títulos ou similares, em que o valor creditado ao devedor é deduzido, antecipadamente, dos juros que incidirão até a data de vencimento do empréstimo.

Por conseguinte, não é aplicável àquelas operações em que o valor da dívida é sempre o valor presente do financiamento, isto é, não é sensibilizada, em momento algum, por juros ou encargos futuros, como é o caso do crédito imobiliário.

Se analisarmos uma planilha de evolução de um financiamento de crédito imobiliário é fácil demonstrar que, no vencimento de cada prestação, o saldo devedor apresentado é constituído exclusivamente do capital emprestado, acrescido de atualização monetária quando esta não for quitada integralmente pela prestação de amortização e juros, deduzida as amortizações decorrentes do pagamento dos encargos mensais ou de eventuais amortizações extraordinárias.

prestação e saldo devedor - Evolução do saldo devedor - Não há desconto para quitação antecipada

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Caso a liquidação ou amortização extraordinária ocorra fora da data de vencimento do encargo mensal, o acréscimo ao saldo devedor é exclusivamente resultante da cobrança de juros e atualização monetária incididos entre a data do vencimento da última prestação e a data do evento de liquidação/amortização extraordinária e, portanto, é evidente que, neste caso, não há que se falar em “redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.

Ainda em relação ao crédito imobiliário, eventual pagamento do encargo mensal, antes do vencimento, financeiramente é razoável deduzir a parcela de juros embutida na prestação e ainda não incorrido.

Cabe ressaltar que, nesses casos, a apuração do valor dos juros a ser deduzido do total do encargo mensal, embora relativamente simples, não é um cálculo trivial e, salvo casos de prestações de valor muito elevado, é pouco expressiva a dita redução.

Teotonio Costa Rezende

Diretor de Habitação da CAIXA

Veja também:

Quitação de Financiamento Habitacional

30 COMENTÁRIOS

  1. Tenho financiamento sistema SAC do BB onde a parcela de amortização é R$ 1.002,24; juros R$ 1.726,93 e os seguros MIP R$365,27: DFI R$77,97 e IOF R$7,13, por um período de de 152 meses. Consulto se eu for quitar o saldo devedor de R$ 162.576,05 serão abatidos os valores do seguro, pois apos na data de quitação não terei mais vinculo com a instituição no futuro pois não poderá ser acionada pois perdeu o vinculo. Este valor de R$ 450,37 deverá ser descontado das 152 prestaçoes antecipadas.
    Muito grato

    • Olá José Jaime

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O seguro habitacional não é idêntico ao seguro do carro, por exemplo, quando o seguro pago é anual e podendo ser pago em parcelas.
      Você não paga o seguro pelo período total do contrato, mas o seguro é calculado e cobrado mensalmente.
      Assim, você simplesmente deixará de pagar os seguros a partir da quitação, não há desconto dos seguros futuros!
      E você não antecipa as parcelas, você quita o saldo devedor existente na data pretendida.

      Equipe Click Habitação

  2. Prezado, apesar das informações ainda não fico satisfeito, como o exemplo do mutuario acima devia 380 mil, pagou 260 mil e ainda deve 386 mil…….caso esta cobrança não seja indevida.
    Os caras já mamaram 260 mil……porque não fazer um acordo, afinal o imovel já esta bem usado e dependendo da situação desvalorizado e eles já encheram os bolso com este juros dos infernos do Brasil….Não concordo…teria ter sim um desconto para quem já pagou 50% da dívida…que pessoal avarento é este????

    • Olá Pedro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que apenas parte do você paga amortiza o saldo devedor e ele é atualizado monetariamente pela TR, da mesma forma que a poupança ou as contas do FGTS.

      Somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.
      Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

      Veja como se compõe o encargo mensal:
      Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

      Somente o valor do A-amortização de fato diminui o saldo devedor.
      Assim Juros, seguros e taxas não amortizam o saldo devedor.

      Veja mais detalhes nos artigos:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  3. Boa tarde,meu nome e Geraldo ja paguei 52 prestação do financiamento que de 360 meses,mesmo não havendo desconto eu ja posso liquidar a divida toda?Obrigado

    • Olá Geraldo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não há impedimento para quitação antecipada e não pode ser cobrada tarifa para tal.

      Veja detalhes no artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  4. ola,
    financiei 380mil de um imóvel, onde pago 4mil por mes, ja paguei 65 prestações, fiz em 30 anos.
    no total ja paguei 260mil teoricamente, pedi o saldo para quitação e me informaram 389 mil, mais do que financiei, ou seja, estou pagando há 5 anos e o valor aumentou, como pode ?

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é estranha …
      Mas, você poderia ter reparado mensalmente o valor do saldo devedor no boleto de pagamento …
      Orientamos a solicitar ao Banco uma planilha de evolução do financiamento desde o início e a explicação do banco do motivo pelo qual o saldo devedor aumentou!
      Caso não seja atendido orientamos a abrir uma reclamação junto ao Banco Central e/ou PROCON.
      Veja o artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

      Equipe Click Habitação

    • Entao, faz 2 anos que venho me questionando sobre esse fato, pois recebo o extrato das parcelas e vejo que o saldo nunca diminui, estou com um em mãos onde consta que ainda falta 385mil, ja que paguei a desse mes, tenho solicitado a gerente do banco o valor e ela diz q é esse e não me passa nada.

    • Olá Ricardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      3 fatores estão “atrapalhando” a evolução do saldo devedor:
      1 – sistema de amortização escolhido
      Se sistema escolhido foi PRICE apesar das prestações serem mais baixas, a amortização mensal é bem menor.
      Veja no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      2- Prazo máximo –
      Quanto maior o prazo de amortização menor será a amortização mensal do contrato de financiamento.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      3– Atualização monetária
      Desde de meados de 2013 tivemos aumento nos juros do mercado financeiro e por consequência a TR-Taxa Referencial aumentou o que teve reflexo nos contratos habitacionais, pois os saldos são atualizados pela TR.

      Assim, o conjunto destes fatores podem ter prejudicado a evolução do saldo devedor.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  5. Boa tarde, tenho um financiamento de imóvel, pago 700 por mes pela tabela price, se eu abater a metade do saldo devedor, essa parcela ira diminuir?

    • Olá Henrique

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização pode ser efetivada para:
      – Reduzir a prestação ou
      – Reduzir o prazo de financiamento.

      Se você optar pela redução da prestação (A+J), essa redução será proporcional a redução do saldo devedor.
      Assim, se amortizar 50% do saldo devedor, a prestação (A+J) será reduzida em 50%, mantendo-se o prazo de financiamento.

      Para saber mais sugerimos a leitura do artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Equipe Click Habitação

  6. Boa tarde, sou o Gilson. Tenho um financiamento imobiliário no BB, pelo sistema SAC e pretendo quitar o saldo devedor. Tenho direito a desconto?
    Obrigado.

    • Olá Gilson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a releitura do artigo!
      Nele foi explicado que não há desconto para amortizar ou quitar o financiamento imobiliário, considerando que os juros contratuais não estão embutidos no saldo devedor.
      Os juros contratuais são calculados e cobrados mensalmente junto com a prestação (A+J).

      Para entender a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  7. Boa tarde, na composição das prestações estão incluídos taxa de administração e seguro, caso queira quitar o contrato devo pagar também a taxa e o seguro, entendendo que não haverá mais administração do contrato e nem o seguro da divida. podes me esclarecer ,

    obrigado

    • Olá Gilberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o seguro habitacional e taxa de administração são componentes do encargo mensal, mas eles não interferem no saldo devedor.
      Assim, o seguro mensal e taxa de administração não entram no cálculo do saldo devedor para fins de quitação.
      A partir da quitação eles deixam de ser cobrados automaticamente.

      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  8. boa tarde ja paguei cinquenta e sete parcelas do meu financiamento que e de trezentos meses nas ultimas vinte parcelas que paguei o saldo devedor no que consta no extrato de evolucao continua o mesmo porque nao esta abaixando o saldo devedor obrigado.

    • Olá Cleia

      boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a evolução do saldo devedor depende de nossas escolhas.
      Assim, se financiou no prazo máximo possível e utilizou o sistema de amortização PRICE vai ter uma amortização mensal pequena e dependendo do índice da atualização monetária praticamente o saldo devedor não será reduzido.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      Para saber mais sobre a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Atualmente o Banco Central está reduzindo os juros da taxa SELIC e o índice da TR-Taxa Referencial, que atualiza os saldos devedores apresentaram índices menores o que será positivo para evolução do saldo devedor.

      Equipe Click Habitação

  9. boa noite!
    Tenho um financiamento imobiliário com saldo devedor de 89.000,00 , liguei para o banco informandoa minha intenção de quitar e querendo saber qual o desconto que seria concedido , fui informada que não teria nenhum desconto.
    Para essa situação eu me enquadraria no artigo 52 paragrafo segundo do código de defesa do consumidor?
    att…
    vanda

    • Olá Vanda

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a releitura do artigo!

      No financiamento habitacional não há juros embutidos no saldo devedor, portanto assim não cabe desconto para liquidar antecipadamente.
      Os juros são calculados e cobrados mensalmente no encargo mensal, mas precisamente junto a prestação (A+j).

      Informamos que não há juros cobrados a mais, portanto não há desconto a dar. Os juros são pagos junto com a prestação mensal.
      Se a quitação for na data do vencimento do encargo não há juros pro-rata.
      Se a quitação for em data diferente do vencimento haverá juros pró-rata desde o último vencimento até a data da quitação.

      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  10. boa tarde
    fiquei em dúvida… tenho um financiamento imobiliario com saldo devedor de 30.000,00. então esse não é o valor que eu pagaria, ainda tem que incluir os juros nele? Caso sim, como é o calculo?

    • Olá Aline

      Bom noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os juros contratuais são calculados e cobrados mensalmente junto com a prestação (A+J) + seguros e taxa, se houver.

      Se você for liquidar em data diferente do vencimento do encargo mensal serão apurados juros pró-rata desde o último vencimento até o dia da quitação, pois os juros contratuais não estão embutidos no saldo devedor, mas em compensação você não precisará pagar o encargo que venceria após a quitação, onde estaria constando juros mensais apurados.

      Equipe Click Habitação

  11. Ola,boa noite,

    Infelizmente,devido a uma crise financeira,fiz um “refinanciamento”de um imovel,e contrai divida de 23.000,00,ha 3 anos,aproximadamente,com banco pan,admininstrado pela caixa.

    Sou bombardeado de ligações telefonicas,por que estou atrasando as parcelas,

    Posso usar o fgts,pra amortizar essa divida?posso fazer uma portabilidade pra outro banco?

    Posso pedir pra abaixar as parcelas,devido a minha situação financeira?

    Obrigado e no aguardo de retorno,

    Marcos bonilho

    • Olá Marcos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ao optar por fazer um refinanciamento você não está com um financiamento habitacional, mas um crédito pessoal com garantia de imóvel.
      Assim, se não é um financiamento habitacional no SFH você não pode usar o FGTS.

      Você deverá contatar o banco, explicar a situação e verificar quais alternativas eles tem disponíveis para negociar.
      Verifique se pode dilatar o prazo do financiamento ou solicitar uma moratória.
      Veja no artigo as alternativas negociais que o financiamento habitacional dispõe:
      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Lembramos que cada banco tem sua política de crédito e de negociação.

      Equipe Click Habitação

  12. ui soteada e ganhei um apartamento do minha casa minha vida faixa 1.São ao todo 120 pacelas. Já paguei 54 parcelas.ou seja já paguei 4 anos e 6 meses. Quero quitar. Com quantos anos pagos posso quitar o apartamento para nao devolver subsídios?

    • Olá Janete,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Para a faixa 1, a liquidação da dívida sem a devolução dos subsídios é de 10 anos.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Marta

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O artigo justamente versa sobre a explicação do porque não existe desconto para quitação antecipada no financiamento habitacional.
      Os juros contratuais não estão embutidos no saldo devedor. Eles são calculados mensalmente e cobrados junto com a Prestação (A+J).

      Para saber o saldo na CAIXA existe um APP e você pode ver no celular:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Se tiver conta na CAIXA pode solicitar a quitação por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis por telefone no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  13. Bom dia. Gostaria de saber se eu fosse quitar meu apartamento, teria um bom desconto e se possível quanto seria o valor para quitação. Obrigado.

    • Olá Diógenes

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a releitura do artigo, pois ele fala justamente que não há desconto e explica os motivos.

      Equipe Click Habitação

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