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Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

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A possibilidade de quitação antecipada do financiamento habitacional é a concretização do sonho da casa própria, mas por que não existe desconto para quitação?

Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

Embora não com muita frequência, às vezes clientes que pretendem liquidar antecipadamente o saldo devedor de contratos de crédito imobiliário requerem concessão de desconto e, para tanto, alegam o disposto no “§ 2º do artigo 52 da Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor – CDC. (“É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.”).

É muito importante que os clientes, entendam claramente o porquê de no crédito imobiliário não ser aplicado o disposto no referido parágrafo do CDC.

Muito embora o texto do referido parágrafo seja um ‘primor’ de ambiguidade, seguramente a pretensão do legislador, muito justa diga-se de passagem, é que, no caso de amortização extraordinária ou liquidação antecipada da dívida, o devedor não seja onerado por juros, tarifas ou comissões ainda não incorridos até a data do evento, ou seja, encargos vincendos (a vencer).

Enfim, que o devedor pague exclusivamente o valor da dívida posicionado na data do evento da quitação antecipada.

Portanto, não se trata de impor, ao credor, a obrigação de conceder desconto e nem tampouco de abrir mão de receitas já incorridas e que lhe sejam de direito contratual, mas apenas e tão somente de fazer com que esse receba apenas o que lhe é devido na data do pagamento antecipado.

Evidentemente esta regra somente é válida para operações em que o valor da dívida é apresentado como sendo o somatório do fluxo de prestações futuras ou, por exemplo, em operações de desconto de títulos ou similares, em que o valor creditado ao devedor é deduzido, antecipadamente, dos juros que incidirão até a data de vencimento do empréstimo.

Por conseguinte, não é aplicável àquelas operações em que o valor da dívida é sempre o valor presente do financiamento, isto é, não é sensibilizada, em momento algum, por juros ou encargos futuros, como é o caso do crédito imobiliário.

Se analisarmos uma planilha de evolução de um financiamento de crédito imobiliário é fácil demonstrar que, no vencimento de cada prestação, o saldo devedor apresentado é constituído exclusivamente do capital emprestado, acrescido de atualização monetária quando esta não for quitada integralmente pela prestação de amortização e juros, deduzida as amortizações decorrentes do pagamento dos encargos mensais ou de eventuais amortizações extraordinárias.

prestação e saldo devedor - Evolução do saldo devedor - Não há desconto para quitação antecipada

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Caso a liquidação ou amortização extraordinária ocorra fora da data de vencimento do encargo mensal, o acréscimo ao saldo devedor é exclusivamente resultante da cobrança de juros e atualização monetária incididos entre a data do vencimento da última prestação e a data do evento de liquidação/amortização extraordinária e, portanto, é evidente que, neste caso, não há que se falar em “redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.

Ainda em relação ao crédito imobiliário, eventual pagamento do encargo mensal, antes do vencimento, financeiramente é razoável deduzir a parcela de juros embutida na prestação e ainda não incorrido.

Cabe ressaltar que, nesses casos, a apuração do valor dos juros a ser deduzido do total do encargo mensal, embora relativamente simples, não é um cálculo trivial e, salvo casos de prestações de valor muito elevado, é pouco expressiva a dita redução.

Teotonio Costa Rezende

Diretor de Habitação da CAIXA

Veja também:

Quitação de Financiamento Habitacional

OBS. do Click Habitação

Lembramos que os juros no financiamento imobiliário são calculados e cobrados mensalmente junto a prestação (A+J).

Eles não são embutidos no saldo devedor. Assim, o banco não é obrigado a dar desconto para quitação antecipada.

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jose alves

Não existe desconto para o pagamento das parcelas ainda que a modalidade usada seja a price? eu entendi o artigo e até porque no SAC as amortizações são constantes. Mas… Read more »

Cristiane Montini

Boa tarde!
Gostaria de simular a amortização com redução do prazo.

Contrato SAC
Prazo 100
Pagas 16
Taxa de Juros contratual 7,1276% aa
Saldo devedor R$50.455,71
Amortização R$600,65
Juros R$303,26
Tarifa Adm R$25
Valor da Prestação R$956,96
Amortização pretendida: R$20.000,00

Sileide

Bom dia! Financiei uma casa pelo programa minha casa minha vida, já paguei 5 anos e tenho interesse em liquidar a divida, devo ainda um total de 86 mil será… Read more »

marilza

qual seria as faixas para de liquidação da dívida sem a devolução dos subsídios?

Deborah

Gostaria de agradecer pelo artigo (foi bastante esclarecedor) e pela enorme paciência se vcs têm com quem vem direto fazer pergunta, sem antes ter lido o texto. 😉 Um abraço.