5. Análise do Crédito

Passos para comprar um imóvel – Análise do Crédito

A partir dos documentos de comprovação apresentados, o Banco faz a análise documental, cadastral e da capacidade de pagamento para análise do crédito

A apuração da renda irá considerar as características dos rendimentos apresentados em relação à sua continuidade, às variações de curto prazo e à duração de seu recebimento.

Com certeza o grau e o tempo de relacionamento serão considerados.

Quando houver a comprovação de mais de uma renda, a apuração normalmente será feita separadamente.

Os critérios para apuração da capacidade de pagamento e de risco de crédito variam para cada tipo de documento apresentado, bem como com os estipulados por cada Agente Financeiro.

Definida a capacidade de pagamento, poderá ser verificado o valor máximo de financiamento.

A aprovação do crédito tem validade. Veja e fique atento ao prazo estipulado por seu Banco.

Vídeo: 
ETAPAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – Como se preparar para a compra do imóvel

Apresentamos abaixo variáveis importantes que devem ser consideradas:

Composição de Renda

A questão da composição de renda nos financiamentos depende de posicionamento de cada Banco.

Há alguns que aceitam, mas outros exigem vínculo familiar, que podem ser:

• Marido e mulher
• União estável
• Noivos
• União homoafetiva
• Pais e filhos e parentes

Existem Bancos que aceitam até amigos que comprovem renda e idoneidade cadastral.

Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal.

Os demais tipos de composição de renda: como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos dependem da consulta junto ao banco, pois varia muito a aceitação de uma instituição financeira para outra.

Em muitos casos, a aceitação, se ocorrer, virá acompanhado de solicitação de documentação complementar.

No caso um dos candidatos ter problema de restrição cadastral, com toda certeza o crédito não será aprovado, mesmo para débitos (ou pendências) antigos ou de pequeno valor.

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMPOR RENDA – Vantagens e Desvantagens

Comprometimento de Renda

O comprometimento de Renda no máximo de 30% mas o ideal é que seja em torno de 20%, ou o menor possível.

A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial.

O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente.

Análise do crédito

Os critérios para apuração da capacidade de pagamento e de risco de crédito variam para cada tipo de documento, bem como com os estipulados por cada Banco.

A avaliação da suficiência da renda para pagamento do encargo mensal do financiamento deve ser efetuada com base em documentos que demonstrem as despesas e os rendimentos mensais declarados.

Deverá ser considerado período de tempo que permita a verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários, conforme as políticas de gerenciamento de risco de crédito do banco.

A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial.

As avaliações mencionadas acima devem levar em consideração as informações existentes:

• na própria instituição concedente do crédito,
• no Sistema de Informações de Crédito (SCR),
• em sistemas de registro e
• em bancos de dados com informações de adimplemento.

Restrições Cadastrais 

O processo de análise de risco envolve a verificação da existência de restrições para os compradores.

São identificados atrasos nas operações de credito internos do Banco, os quais impedem a contratação de novos créditos.

As restrições externas nos cadastros, tais como: SERASA, SCPC e CADIN são analisadas para efeito de impedimento da aprovação do crédito pleiteado.

Identificada alguma restrição durante a avaliação, o credito não será aprovado.

Análise do crédito (Risco) e Cadastro do Comprador

A análise de risco de credito tem o propósito de identificar o perfil do cliente individual ou dos compradores.

Com objetivo de aprovar crédito adequado as condições, considerando:

• informações econômicas e financeiras,
• informações demográficas,
• tamanho do grupo familiar e
• capacidade de pagamento.

A proposta de crédito a ser analisada considera as condições do cliente:

• Impacto que esse compromisso terá na vida financeira do comprador e
• Perfil das condições para cumprir os pagamentos das parcelas no tempo

As informações cadastrais dos compradores são de grande importância para a avaliação de risco de credito:

• Dados pessoais e de endereço (nome, número do RG, escolaridade, estado civil, etc.);
• Dados patrimoniais e de credito (bens, veículos, cheque especial e cartão de credito de outros bancos/lojas);
• Dados econômicos (rendas, despesas, compromissos financeiros em outras instituições/lojas);
• Identificação dos participantes do financiamento, inclusive todos os dados cadastrais.

Na análise de risco de credito são verificadas as informações cadastrais e de renda.

Portanto todas as informações dos clientes serão avaliadas:

• renda comprovada e não comprovada,
• tipo de documento de comprovação de renda,
• documentos complementares da renda não comprovada,
• informações de compromissos.

A ausência de informações importantes ou a incoerência entre as informações cadastrais e o perfil do cliente influenciam diretamente os resultados da avaliação e os valores aprovados.

Assim, os compradores devem repassar as informações corretas e coerentes, sob o risco de não aprovação do crédito ou limitação do valor a ser autorizado.

Definição da parcela máxima para contratação

A partir das informações obtidas e cadastradas, o sistema de risco de credito do Banco efetua cruzamento de dados, utiliza dados estatísticos e efetua cálculos para encontrar a capacidade de pagamento adequada para cada proponente.

O processo de análise de crédito visa identificar o perfil de risco de crédito do comprador e a probabilidade de ser um mau ou bom pagador, e gera um valor de parcela máxima para contratação.

O valor do crédito dependerá do prazo, taxa de juros, idade, garantia, sistema de amortização, etc.

A renda, comprometimento da renda e capacidade de pagamento vão nortear a proposta de credito.

Algumas informações evidenciam que para os Bancos dentre os fatores mais preocupantes na definição da concessão do crédito destacam-se:

• comprometimento de renda e
• a quota de financiamento – LTV (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Outra questão é que alguns bancos diminuem o comprometimento máximo de renda, o prazo do financiamento e a quota de financiamento quando da opção pelo sistema de amortização PRICE.

A aprovação do crédito tem validade.

O cliente deverá ficar atento ao prazo de validade estipulado pelo sistema de avaliação do Banco.

Prazo para aprovação do financiamento

Prazo para marcação da assinatura do contrato

Informamos que não existe um prazo legal para aprovação do financiamento.

Cada banco tem sua sistemática de avaliação de risco, em geral, a análise é rápida, pois é sistematizada.

Mas, a análise de risco é apenas etapa inicial do processo de financiamento, em seguida haverá análise da conformidade documental e cadastral.

Após a aprovação da análise de conformidade poderá ser agendada a entrevista final, se for o caso, e marcação da assinatura do contrato.

Análise documental e conformidade

A análise documental é a etapa de verificação dos documentos apresentados: imóvel, compradores e vendedores.

Serão verificados a conformidade, consistência e coerência dos documentos e dados cadastrados nos sistemas.

Qualquer divergência pode ser objeto de solicitação de esclarecimento ou documentação adicional.

A análise documental é importante para o banco e cliente, considerando a qualificação para compra e concessão de crédito.

A constatação de incoerências e/ou ausência da documentação completa ocasiona paralisação do processo de crédito imobiliário.

Após a análise documental, a proposta será disponibilizada para a entrevista e marcação da assinatura do contrato.