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Quando imóvel de família pode ser penhorado e leiloado

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Conheça situações em que é possível a retomada do imóvel pelo credor mesmo quando é considerado bem ou imóvel de famíliaquando imóvel de família pode ser penhorado e leiloado

A legislação não permite que imóvel ou bem de família possa ser usado para pagamento de dívidas em atraso do dono.

Desta forma, quem atrasou pagamento não pode ter o lar utilizado para garantir ressarcimento dos credores.

O objetivo da lei é evitar que o proprietário não fique sem onde abrigar a família.

A regra que limita a penhorabilidade foi estabelecida pela Lei 8.009/90, conforme abaixo relatamos:

“O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

Para os efeitos de impenhorabilidade considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.

Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma dos artigos 1711 a 1722 do Novo Código Civil como bem de família.

Não se beneficiará do disposto nesta lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga.

Neste caso, poderá o juiz, na respectiva ação do credor, transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior, ou anular-lhe a venda, liberando a mais valiosa para execução ou concurso.

Quando a residência familiar constituir-se em imóvel rural, a impenhorabilidade restringir-se-á à sede de moradia, com os respectivos bens móveis, e, nos casos do art. 5º, inciso XXVI, da Constituição, à área limitada como pequena propriedade rural.”

Bem de família ou imóvel de família

De acordo com o Novo Código Civil a definição de bem de família:

“consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.”

Assim sendo, será imóvel residencial urbano ou rural, não recaindo sobre imóvel comercial ou industrial, de lazer ou similares ou em terra nua.

O bem de família, quer instituído pelos cônjuges ou por terceiro, mediante escritura pública ou testamento será estabelecido pelo registro de seu título no Registro de Imóveis.

O valor do imóvel não pode superar um terço (1/3) do valor total do patrimônio, para evitar fraude contra credores, reservando o remanescente para garantir eventuais dívidas anteriores.

Não pode ser penhorado

A proteção do chamado bem de família está prevista na Lei 8.009/90, sendo que deve ser único imóvel.

Isto quer dizer que ainda que o proprietário esteja com dívidas e não tenha outros patrimônios, esse imóvel não pode ser penhorado para quitá-las.

Se a dívida não se enquadrar nas hipóteses previstas no artigo 3º da Lei 8.009/90 o bem de família não poderá ser penhorado.

O devedor tem o direito de continuar com a propriedade e posse de seu único imóvel para que nele continue a morar.

O devedor deverá provar no processo que esse imóvel é realmente utilizado como residência com, por exemplo:

  • Declaração de imposto de renda
  • Correspondências enviadas para o local e até
  • Testemunhas.

Provado que o imóvel se presta como residência do devedor, o credor deverá procurar outros bens, se encontrá-los, para a tentativa de penhora.

Penhora judicial

A penhora é ato de bloqueio judicial para posterior utilização do bem como forma de pagamento de dívida.

Uma vez penhorado o imóvel tende a ir a leilão, ou então poderá ser adquirido pelo credor como forma de pagamento da dívida.

Cobrança e execução

O que diferencia a forma de cobrança entre referidos tipos de créditos é o procedimento de execução autorizado por lei.

No que se refere ao credor da taxa condomínio, fica permitido propor a execução com base no Código de Processo Civil.

O credor do IPTU terá seu procedimento ditado pela Lei de Execução Fiscal.

Já o credor do financiamento imobiliário poderá cobrar a dívida por meio de procedimento extrajudicial da lei de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514).

A impenhorabilidade é contestável em qualquer processo de execução: civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza.

Situações onde é possível penhorar bem de família

Existem, atualmente, ocasiões onde é permitida a execução ou penhora do imóvel de família, veja em que circunstâncias:

Apesar da Lei 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, dar ao imóvel que serve de moradia o status de impenhorável, débitos com: o financiamento habitacional, condomínio e IPTU, por exemplo, não se enquadram nessa regra.

Exceções a impenhorabilidade do imóvel de família

1) Pelo credor do financiamento para construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do contrato.

Assim, o banco pode, portanto, executar o contrato e consolidar a propriedade do imóvel (alienação), se houver inadimplência.

E agora, em função dos contratos novos terem como garantia a alienação fiduciária a execução pode ser bem mais rápida.

Veja mais:

Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

2) Pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida.

O devedor poderá ser preso, por algum período, se houver decisão judicial neste sentido.

Se um pai não cumpre o dever com o filho, ele poderá ter imóvel penhorado e perdê-lo, se não quitar.

Ainda que a aquisição tenha ocorrido em outro casamento e outra esposa seja coproprietária.

3) Para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), pode ser executado e perder o imóvel de família.

Muitos contestam a possibilidade de execução na Justiça.

Mas, a vitória ou derrota depende do juiz que analisa o processo e das circunstâncias, uma vez que a questão não está pacificada.

Veja também:

IPTU – Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana

IPTU

O débito condominial é, também, uma das exceções, assim a dívida pode levar a execução e a perda do imóvel, se não houver a composição.

As regras do novo Código de Processo Civil tornaram o procedimento de cobrança mais rápido e as execuções tendem a aumentar.

4) Para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

Quando o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, o devedor também pode perdê-lo se houver inadimplência.

O imóvel de família que serve como garantia de hipoteca está sujeito à penhora.

5) Por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

Quando o imóvel foi comprado com dinheiro sujo ou gerado por crime, fica sujeito à penhora mesmo que acolha a família do criminoso.

6) Por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Quando o fiador em contrato de aluguel garante os pagamentos do locatário pode ter o imóvel penhorado em caso de inadimplência.

Com intuito de redução do risco uma saída é inserir cláusula no contrato, que obrigue notificação imediata ao fiador em qualquer atraso no pagamento.

Fonte: Lei 8.009/90

O artigo tem como objetivo repassar informações, logicamente, cada caso deverá ser analisado individualmente e, em especial, por advogado.

Veja mais:

Dicas para negociar as prestações do seu financiamento

Artigo reformulado e atualizado em 30/06/18

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jose idelvan

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