SBPE CAIXA conheça as possibilidades de contratação de financiamento imobiliário
Veja as condições no SFH e SFI
Inicialmente vamos descrever como funciona o sistema SBPE e seus benefícios para a população.
O que é SBPE e como funciona?
O Conselho Monetário Nacional – CMN disciplina o direcionamento de recursos captados pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) cuja destinação básica sejam financiamentos imobiliários.
Emite regras das operações de financiamento efetuadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
A regulamentação atual foi editada pela Resolução CMN 4.676/18.
O SBPE é integrado pelos Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança e empréstimo.
Os recursos captados na poupança pelos integrantes do SBPE devem ser aplicados:
➤ 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em operações de financiamento imobiliário.
É linha de financiamento que utiliza recursos da poupança e valores captados diretamente pelos bancos, com garantia de alienação fiduciária ou hipoteca do imóvel.
A Resolução CMN 5.255/25 aprovou em 10/10/25 alterações no modelo de direcionamento dos recursos dos depósitos de poupança, possibilitando a utilização mais eficiente dos recursos captados e de outros instrumentos, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG).
De forma complementar, o Banco Central por meio da Resolução BCB n° 512 promoveu mudanças no recolhimento compulsório sobre os depósitos de poupança, possibilitando que até 5% dos saldos de poupança, ao serem utilizados para operações de crédito imobiliário, possam ser deduzidos da exigibilidade de recolhimento.
A dedução prevista no compulsório guardará conformidade com os critérios de elegibilidade das operações de crédito imobiliário definidos para o novo modelo de direcionamento dos depósitos de poupança.
Parâmetros do novo modelo de direcionamento (a partir 2027)
O percentual do saldo dos depósitos de poupança a ser aplicado em operações de crédito imobiliário será elevado gradualmente de 65%, previsto no modelo atual, até chegar a 100%, sendo que o equivalente a 80% desse saldo deverá destinado para financiamentos habitacionais contratados no âmbito do SFH.
Além disso, passam a vigorar a partir de 1º de janeiro de 2026:
a) a previsão de que os sistemas de amortização das operações com cláusula de atualização por índice de preços (IPCA) possam incluir componente adicional de amortização: propicia-se mais segurança para essas operações, garantindo maior previsibilidade aos mutuários quanto aos valores das prestações.
Foi elaborada Nota Técnica nº 56 pelo Banco Central com estudos de como estabilizar as prestações com índices de preços.
b) a obrigatoriedade de aplicação do limite de quota de financiamento de 60% na hipótese de operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
Linhas de financiamento
➤ Aquisição de Imóvel Novo
➤ Aquisição de Imóvel Usado
➤ Aquisição de Terreno e Construção
➤ Construção em Terreno Próprio
➤ Aquisição de Lote Urbanizado, Reforma ou Ampliação
Regras gerais
➤ Não há limite de quantidade de imóveis por CPF, financiados ou não.
➤ Não há limite de valor de renda.
➤ É permitido o uso do FGTS nos casos em que o financiamento for dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), e no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário nos contratos assinados a partir de 12/06/21, desde obedeça às regras de uso do FGTS.
SBPE CAIXA
A CAIXA alterou algumas condições de financiamento.
Foi criada modalidade Crédito Imobiliário CDI, na qual a taxa de juros será calculada a partir de percentual da média diária do CDI (taxa de juros utilizada nos empréstimos entre os bancos que acompanha a Selic, a taxa básica de juros determinada pelo Banco Central), variando conforme o prazo e o relacionamento do cliente com o banco.
Nesta modalidade não há INDEXADOR!
A modalidade se enquadra no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), representando alternativa específica para atender perfis de clientes que não se enquadram ou não conseguem acesso às modalidades atreladas à Taxa Referencial (TR) ou IPCA ou PREFIXADO.
INDEXADORES no SBPE:
➤ TR – Taxa Referencial: disponibilizado para todas as modalidades do Programa CCSBPE – Residencial ou Comercial no âmbito do SFH e SFI.
➤ IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo: disponibilizado para imóveis residenciais.
Vídeo:
IPCA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO – ESSE INDEXADOR É PARA VOCÊ? PRESTAÇÃO E SALDO / OPÇÕES DE NEGOCIAÇÃO
A opção pelo tipo de indexador do contrato de financiamento é prerrogativa do cliente, desde que aprovado pelo sistema de avaliação de risco do banco.
A adesão pelo novo indexador (IPCA) é facultativa, mas caso seja a opção feita pelo cliente, por enquanto, não poderá recuar e voltar a utilizar a TR ou a linha PREFIXADA, assim sendo a escolha deve ser bem planejada.
A alternativa seria a portabilidade de crédito.
A quota de financiamento é variável em função do enquadramento/modalidade.
Os percentuais são aplicados sob o valor do imóvel/operação, sendo que estão limitados, ainda, a quota estabelecida no sistema de avaliação de risco.
A CAIXA pode alternar periodicamente os parâmetros e condições, dependendo da política de crédito ou outras questões internas.
➤ TAXA FIXA + POUPANÇA + TR – TAXA MISTA
É a linha de crédito imobiliário onde a taxa de juros acompanha o rendimento da poupança.
Vídeo:
POUPANÇA – POR QUE E COMO A PRESTAÇÃO AUMENTOU COM A SUBIDA DA SELIC? SIMULAÇÃO DO CENÁRIO DE JUROS
O comprador conta com a possibilidade de economizar enquanto a poupança está baixa e conta com um limitador de taxa de juros para caso ela suba (O rendimento da poupança é limitado a 6,17% a.a. quando a SELIC estiver acima de 8,5% a.a.).
Nessa linha de financiamento, o saldo devedor continua sendo atualizado pela Taxa Referencial (TR).
A opção pela chamada “taxa mista” – Taxa de juros fixa + POUPANÇA é boa, mas também merece atenção, considerando a possibilidade de aumento do encargo, de acordo com a eventual subida da Taxa SELIC.
Exemplos variação na Taxa de juros em função de mudança na taxa SELIC
Na opção da Taxa fixa de 3,35% a.a. a variação da taxa de juros total (somada remuneração da poupança) vai de 4,75% a.a. até o TETO de 9,52% a.a.
Na opção da Taxa fixa de 3,99% a.a. a variação da taxa de juros total (somada remuneração da poupança) vai de 5,39% a.a. até o TETO de 10,16% a.a.
Financiamento imobiliário PREFIXADO no SBPE CAIXA
A partir de FEV/20 a CAIXA relançou o financiamento imobiliário sem indexador (PREFIXADO).
A modalidade tem, em geral, juros maior que as demais, e não incluirá nenhum indexador, ou seja, será possível calcular a evolução do saldo devedor e as prestações durante todo o financiamento.
As condições são aceitas para financiamento no SBPE CAIXA para imóveis residenciais novos e usados.
Trata-se de mais uma opção disponibilizada aos potenciais compradores de imóveis, independentemente das linhas de financiamento tradicional (indexada à Taxa Referencial – TR) e da indexada ao IPCA, lançada anteriormente.
O objetivo é oportunizar maior previsibilidade ao comprador, que poderá saber, no momento da contratação, exatamente o valor que será pago ao final do período, que são de longo prazo.
A opção pelo financiamento prefixado tem os seguintes benefícios ao mercado imobiliário:
- Transferência do risco do cliente para o banco
- Previsibilidade das prestações
- Possibilidade de securitização, ou seja, de venda de carteira
A opção de financiamento (PREFIXADO) alinha o Brasil às práticas de mercados financeiros internacionais (maduros).
Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: TR, IPCA, POUPANÇA ou PREFIXADO COMO ESCOLHER O INDEXADOR?
Planejamento financeiro para a compra de imóvel
O planejamento financeiro é importante, entretanto não é comum entre os brasileiros, que precisam aprender a fazer contas, mas não só a conta do mês.
Não é só constatar se a prestação inicial vai caber no bolso, o comprador precisa saber quanto vai custar e como pode evoluir no tempo.
A linha de crédito oferecida atualizada pela inflação (IPCA) merece atenção especial do comprador e exige planejamento, pois o encargo mensal irá subir e dependendo das condições financeiras poderá prejudicar o orçamento familiar.
É possível ainda financiar tendo a correção baseada pela Taxa Referencial (TR).
Em períodos de instabilidade, o CDI pode atingir patamares elevados, aumentando o custo total do financiamento.
Para quem tem margem financeira confortável e ALTA RENDA que acompanha inflação ou CDI, o risco de variação pode ser menos preocupante.
Mas, para as famílias que não têm espaço financeiro para absorver aumentos nas parcelas, e que preferem previsibilidade nos gastos, as variações podem dificultar o planejamento, não sendo recomendado essa modalidade.
Evolução dos contratos SBPE CAIXA – SFH e SFI
A partir de 26/08/19 a prestação (A+J) e o saldo devedor dos novos contratos serão reajustados mensalmente, em ambos os tipos de indexadores.
Trata-se de mudança significativa, pois a CAIXA utilizava, até então, o recálculo anual da prestação e reajuste mensal do saldo devedor.
Será importante o comprador fazer simulação prévia da contratação utilizando o sistema de amortização e indexador escolhido por meio do site do banco.
O prazo do financiamento pode variar de acordo com a modalidade escolhida e com a capacidade de pagamento do comprador, bem como, da idade do componente mais velho, tendo em vista o limite de idade de cobertura do seguro habitacional.
O comprador deverá analisar, verificar as possibilidades (TR ou IPCA, POUPANÇA PREFIXADO e CDI), escolher as condições de pagamento e planejar, ainda mais, a aquisição ou construção de imóvel.
Seguro RCPM
Trata-se de Seguro exigido na Aquisição de Imóvel Novo, obrigatório nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, mas é opcional no SBPE CAIXA.
Veja como funciona no artigo:
Conheça o seguro RCPM para imóveis financiados
Como funciona o crédito imobiliário em outros países?
Nos Estados Unidos, existem três modelos:
➤ Juros prefixados;
➤ Juros pós-fixados (que acompanham a taxa de juros decidida pelo Fed, o banco central americano);
➤ Taxa híbrida: a taxa é prefixada por períodos mais curtos, três ou cinco anos, por exemplo. E após esse prazo, a taxa é revista para contemplar a mudança na taxa básica de juros.
Na Europa, consumidores também encontram a possibilidade de contratar juros prefixados ou variáveis.
Riscos para analisar na escolha do indexador
A opção pelo indexador IPCA troca o risco de mercado por risco de crédito, expõe o comprador à volatilidade econômica e utiliza um índice que não reflete a inflação do setor nem o reajuste do salário da população.
Esta modalidade vai apresentar mais riscos ao longo do tempo para o adquirente de imóvel.
O uso do IPCA para atualizar os contratos de financiamento imobiliário reduzirá o valor da parcela na saída, mas poderá custar ao mutuário uma dívida maior no final quando comparado com os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR).
Tal constatação pode ser verificada no próprio portal de simulação do banco, onde são disponibilizamos gráficos com demonstrações.
A inflação média anual medida pelo IPCA nos últimos dez anos foi de 5,85%, segundo dados do IBGE.
Nesse período, a inflação em um ano chegou a 10,67%, em 2015.
A TR média, por sua vez, foi de apenas 0,82% no período.
Por essa diferença entre os dois indexadores, mantidas as condições médias, a dívida total indexada pelo IPCA será maior no tempo.
Por outro lado, a modalidade deverá facilitar a venda desses créditos no mercado financeiro, crescendo a securitização, e, de quebra, tem a promessa de adicionar recursos para a compra da casa própria. Será?
Fazer a ligação do crédito imobiliário com IPCA é um caminho para desenvolver o segmento, mas não se pode tirar os olhos da inflação.
Para decidir qual é a melhor opção, é preciso saber se o comprador está disposto a correr o risco do aumento da inflação.
Para quem aposta que a economia ficará estável nos próximos anos ou pretende quitar nos próximos 3 a 5 anos, financiar a casa própria com indexação pela inflação pode ser interessante.
Mas, para quem não se sente seguro ou não quer correr o risco, não é recomendado.
O risco será maior:
- Quanto menor o valor de entrada a ser dada,
- maior o prazo de parcelamento desejado e
- mais alto o comprometimento de renda mensal.
A inflação nos próximos anos tende a ser baixa, mas como prever em 15, 20 ou 30 anos?
Quem precisa financiar a maior parte do valor do imóvel, pelo maior prazo, e não tem folga na renda, corre muito risco. Nesta hipótese é melhor continuar na TR.
Risco da Variação da SELIC – Taxa mista ou Taxa fixa + Poupança +TR
A possibilidade de a Selic variar ao longo do tempo deve ser considerada, em especial, em financiamento que pode chegar a 35 anos!
É importante fazer comparações de taxa com a Selic em diferentes patamares, para poder vislumbrar o que pode acontecer com a prestação (a+j) em função dessa variação.
Vídeo: NOVIDADE!! SIMULADOR IMOBILIÁRIO CAIXA permite SIMULAR CENÁRIOS de variação de: IPCA, TR e POUPANÇA
Nas contratações de financiamento imobiliário atualmente temos 5 possibilidades de escolha:
➤ TAXA FIXA + TR
➤ TAXA FIXA + IPCA
➤ PREFIXADO
➤ TAXA FIXA + POUPANÇA + TR
➤ CDI
A escolha deve seguir o perfil do comprador, com a avaliação dos riscos, vantagens e desvantagens de cada opção.
GILBERTO MELO
Especialista – Crédito Imobiliário
Atualizado em 19/10/25.
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