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Compor Renda para financiamento imobiliário

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Como os interessados em financiamento habitacional podem compor renda? Quais as vantagens e desvantagens em financiar com mais pessoas? 

Compor Renda para o financiamento imobiliário

Precisa de um financiamento, mas a renda é insuficiente para conseguir a aprovação do crédito? A composição de renda pode te ajudar!  Mas, é bom?

A questão da composição de renda nos financiamentos depende de posicionamento de cada Banco.

Há alguns que aceitam, mas outros exigem vínculo familiar, que podem ser:

Quem pode compor renda no financiamento?

  • Marido e mulher
  • União estável
  • Noivos
  • União homoafetiva
  • Pais e filhos e parentes

A participação do cônjuge no financiamento é obrigatória, ainda que ele não componha renda, exceto na adoção do Regime de Separação de bens.

Existem Bancos que aceitam até amigos que comprovem renda e idoneidade cadastral.

A CAIXA, por exemplo, permite composição de renda com qualquer pessoa: familiares, amigos, cônjuges, sem limitação de participantes, desde que não haja restrições cadastrais com os candidatos a financiamento.

Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal.

Os demais tipos de composição de renda: como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos dependem da consulta junto ao banco, pois varia muito a aceitação de uma instituição financeira para outra.

Em muitos casos, a aceitação, se ocorrer, virá acompanhado de solicitação de documentação complementar.

Alguns limitam o número de participantes a três (3) pessoas.

O que podemos afirmar é que nem todos os bancos que permitem compor renda na hora do financiamento.

No caso um dos candidatos ter problema de restrição cadastral, com toda certeza o crédito não será aprovado, mesmo para débitos (ou pendências) antigos ou de pequeno valor.

Lembramos que cada situação tem suas particularidades e a análise é feita pelo Banco que concederá o financiamento mediante a documentação apresentada.

Comprometimento de Renda

Qual a renda para financiar um imóvel?

Na análise de capacidade de pagamento para fins de liberação de crédito para o financiamento, em geral os Bancos limitam que as parcelas mensais  a no máximo a 30% da renda mensal.

Comprometimento da renda é um fator crucial na decisão da tomada de qualquer crédito, em especial no financiamento imobiliário.

O ideal é sempre que o comprometimento da renda seja em torno de 20%, ou o menor possível.

Comprometimento de renda

Posso compor renda no financiamento? 

Muitas vezes a análise feita pelo Banco fica acima da capacidade de pagamento do salário do casal ou da pessoa que vai financiar.

Como alternativa existe a possibilidade da composição de renda que, pode permitir atingir a renda mínima exigida pelo Banco e dentro da margem estabelecida da capacidade de pagamento.

Neste caso, existe o acréscimo de um ou mais financiados ou compradores para que a aquisição com financiamento possa ser concretizada.

Vantagens da Composição de Renda

Muitas vezes é a única alternativa que os compradores têm para realizar o sonho da casa própria.

Em geral, são pessoas jovens, e que ainda estão na fase de consolidação ou formação profissional, e que pretendem adquirir imóvel próprio.

Em geral, a composição é feita com parentes próximos, como: pais, mães e irmãos. Mas, também, existem casos com amigos e parentes mais distantes.

A composição de renda permite aos compradores adicionados a utilização do FGTS, para dar entrada e/ou quitar parcelas do financiamento, obedecidas as condições de uso previstas na legislação.

Desvantagens da Composição de Renda

Na realidade os riscos e consequências da escolha de compor renda com outras pessoas são diversos.

O primeiro é que as pessoas incluídas no financiamento passam, também, a serem proprietárias do imóvel. Isso é bom? Pode lhe trazer problemas no futuro?

Os adquirentes tem capacidade de pagar as parcelas sozinhos? Considerando que a renda adicional, geralmente serve apenas para possibilitar a aprovação do crédito.

Isto poderá levar ao desequilíbrio do orçamento mensal e por consequência a inadimplência e risco de perda do imóvel.

Quando tiver a capacidade para pagar a parcela mensal do financiamento haverá despesas de com a transferência de parte ideal do imóvel:

  • Análise cadastral pelo Banco;
  • Registro da operação de transferência no Cartório de Imóveis
  • Imposto de Transmissão (ITBI)

Se o financiamento foi no Programa Minha Casa Minha Vida lembramos que mesmo após a transferência de parte ideal o componente não poderá mais financiar pelo Programa, pois somente pode ser efetivado 1 vez por pessoa (CPF).

Já pensou se um dos componentes de renda e co-proprietário do imóvel ficam devendo no mercado e por consequência seu imóvel poderia ficar passível de penhora?

Outra questão é a hipótese de falecimento de uma das pessoas adicionadas ao contrato.

Já pensou no risco e na possibilidade de problemas com herdeiros e inventário e custos de regularização (advogados, processos, etc.)?

Influência do seguro habitacional

A idade do comprador mais velho pode definir o prazo máximo de financiamento, em decorrência do limite de idade de 80 anos e 6 meses, assim a vantagem na composição de renda pode ser desvantagem no prazo do financiamento.

Quanto maior o prazo menor a parcela e vice versa.

O custo do seguro habitacional obrigatório é outro fator a ser considerado, pois as Seguradoras, em geral, usam faixas etárias para cálculo do seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP, assim dependendo da idade do adquirente adicionado o valor do seguro mensal fica mais caro.

Além do que algumas Seguradoras utilizam a migração de faixas etárias, de acordo com a idade atual dos financiados componentes da pactuação de renda, o que pode aumentar o prêmio mensal a ser pago no tempo.

Veja o seguro habitacional (MIP) por faixa de idade e o prazo máximo financiável  (Ex. Seguros na CAIXA):

Simulação Seguro MIP por faixa etária

Veja mais:

Seguro habitacional varia pela idade

Em nome de quem sai o contrato, no nome do mais velho ou de quem possui maior renda?

Ordem na qualificação do contrato:

A composição de renda pode ser utilizada como definidora da ordem de qualificação no contrato.

Neste caso, o componente de renda possuidor da maior renda, normalmente, ficará em primeiro lugar no contrato de financiamento, sem prejuízo do outro comprador, que também é adquirente e devedor no financiamento.

Como funciona a composição de renda no Minha Casa Minha Vida?

É considerado a renda familiar mensal bruta, ou seja, a soma da renda bruta comprovada, formal ou informal, de todas as pessoas de sua família.

Exemplo

Considere uma mulher que tem emprego com renda bruta de R$ 700 (com carteira assinada). Além disso, ela vende produtos de beleza, com um lucro mensal de R$ 200. E o marido autônomo deposita R$ 1000,00 por mês na conta corrente dele.

A renda total da família a ser considerada pelo banco na hora do financiamento será o somatório: R$ 700 + R$ 200 + R$ 1000 = R$ 1.900,00.

Como obter subsídio Minha Casa Minha Vida? 

A composição de renda nos Programa MCMV e CCFGTS afeta diretamente no valor do subsídio a ser recebido.

Essa regra vale quando a renda familiar mensal bruta estiver enquadrada até a faixa 2.

Vejam as situações possíveis:

  • Quando se tratar de família unipessoal (composta de uma pessoa sem dependente), o valor do subsídio é de 70% do valor total.
  • Quando houver mais um participante no financiamento, o valor do subsídio será de 100%.
  • Quando houver um participante no financiamento porém houver comprovação de dependente, o valor do subsídio será de 100%.
Atenção: Dependente é quem depende financeiramente (exemplo: filho, deficiente, idoso), desde não tenha renda. Se tiver renda, este deverá compor o financiamento.
Compor renda - descaracterização de família unipessoal
Fonte: Manual de Fomento do Agente Operador do FGTS

Conclusão

A composição de renda é possível, mas precisa ser bem feita, pois pode gerar problemas no futuro.

Em contrapartida pode ser a única chance de concretizar o “sonho” da casa própria.

Eu pessoalmente tenho exemplo em minha família (irmão) que adquiriu seu primeiro imóvel compondo renda com a sogra. E teve um final feliz.

O ideal é planejar a compra. O segredo do sucesso é ter equilíbrio para balancear os objetivos de curto e longo prazo e ter disciplina para seguir o que foi planejado.

Quanto mais você poupar e investir seu dinheiro, melhores condições você terá no momento de negociar com o vendedor.

O que devo fazer antes pleitear financiamento para comprar imóvel?

A compra da casa própria é um passo importante, que exige o máximo de planejamento financeiro, principalmente se a ideia é financiá-la.

  • Faça uma poupança, guarde para dar o máximo de entrada e diminuir o número de parcelas do financiamento;
  • Faça levantamento de suas contas, do quanto tem disponível para esta decisão, qual o valor da parcela que cabe no seu orçamento
  • O pagamento das parcelas exigirá esforço de longo prazo.
  • Se possível, utilize o FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço) para quitar a entrada ou financiar menos ou em menor prazo.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Financiamento Habitacional – O que considerar?