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Dicas para gerir seu financiamento - Portabilidade

Dicas para gerir seu financiamento – Portabilidade

A portabilidade no Brasil

portabilidade de crédito habitacional

  • 2006 – É regulamentada a portabilidade de crédito;
  • 2008 – Começa a portabilidade telefônica (fixo e móvel);
  • 2009 – Portabilidade telefônica disponível em todo o país; estabelecida portabilidade de carências entre planos de saúde;
  • 2012 – Portabilidade dos planos de saúde empresariais (para demitidos e aposentados);
  • 2013 – Conselho Monetário Nacional uniformizou procedimentos e prazos para estimular portabilidade financeira;
  • 2014 – Entra em vigor a portabilidade para as linhas de crédito e empréstimos com regras claras sobre migração do saldo devedor, prazos e obrigações dos bancos.

Portabilidade de crédito

Regulamentada pelo Banco Central (Resolução 4.292, de 20 de dezembro de 2013 do Conselho Monetário Nacional – CMN), a portabilidade do crédito, dentre eles o imobiliário, inaugurou no Brasil uma nova era para o consumidor que contratou um financiamento.

Muitos consumidores não sabem exatamente como funciona, ou seja, a possibilidade de trocar a dívida de um banco para outro que tenha uma taxa de juros menor.

A partir de 05/05/14 entrou em vigor a regulamentação do CMN disciplina o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento de cada Instituição Financeira.

A possibilidade de diminuir os custos do financiamento habitacional migrando a dívida para outra instituição tem despertado o interesse dos mutuários e a preocupação dos bancos: apesar do spread do financiamento imobiliário ser baixo, o financiamento é a porta de entrada para um cliente de relacionamento de longo prazo.

A portabilidade do financiamento habitacional traz uma grande mudança na forma de relacionamento com o cliente.

Assim, o Devedor tem agora o poder de barganha com o Banco atual, podendo efetivar tentativa preliminar ou posterior de negociação para redução de taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento ou no pacote de serviços bancários para permanecer.

No lado do mercado imobiliário, já bastante competitivo, haverá de certa forma um incentivo a competição para a manutenção dos clientes e para a conquista de novos.

Vídeo: PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – O que é e como funciona?

Portabilidade Habitacional é vantajosa?

Devem ser avaliados todos os custos envolvidos para decidir quanto às vantagens de transferência de credor, além da taxa de juros devem ser analisados, no mínimo, a CET – Custo Efetivo Total e o CESH (Custo efetivo do seguro habitacional).

Os bancos têm políticas internas de manutenção de clientes, mas negociam caso a caso.

Se o cliente for rentável para o banco ele poderá oferecer algum benefício para continuar.

Os Bancos não podem criar uma “taxa de portabilidade” nem cobrar os custos relativos à troca de informações com o Banco anterior.

Veja alguns custos e fatores a serem considerados na portabilidade imobiliária:

A portabilidade no crédito imobiliário tem custos, alguns são diretos outros indiretos, assim é importante avaliar além da Taxa de juros e no mínimo o CET – Custo Efetivo Total e o CESH (Custo do Seguro Habitacional).

  • Custos cartorários
  • Prêmios de seguros
  • Taxa de administração (mensal)
  • Taxa de vistoria (avaliação)
  • Tarifa de análise jurídica
  • Taxas de abertura e manutenção de conta (exigências de reciprocidade do novo banco)
  • Taxas ocultas (podendo ser até abusivas) embutidas na transferência de credor
  • Os custos indiretos são, em especial, os de manutenção de conta no novo Banco, pois normalmente para oferecer uma taxa de juros menor, o Banco vai querer reciprocidade (conta, cartão de crédito e cheque especial – no mínimo).
    • Assim, devem ser avaliados esses custos na análise de portabilidade de crédito.

Deve ser avaliado a vantagem efetivar a portabilidade para o Banco onde já temos relacionamento e um pacote de serviços mais barato, além da redução de juros ou dos seguros habitacionais embutidos nas prestações.

A avaliação do imóvel é praxe no mercado imobiliário e exigência das normas do Banco Central. Ela é importante e define uma série de coisas como:

  • Tipo do produto (linha de linha de financiamento) e a taxa de juros a ser aplicada
  • Enquadramento no SFH ou não
  • Quota de financiamento (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Definições para a Portabilidade Habitacional

  • O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito objeto da portabilidade na data da transferência de valores.
  • Caso a prestação fique maior do que a atual o Banco proponente (novo) deve obter do devedor manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento de valor.
  • A troca de informações entre o Banco credor original e proponente (novo) deve ser realizada eletronicamente (com código específico).

Um dos pressupostos é a aceitação do crédito por parte do novo Banco, desta forma o banco não é obrigado a aceitar um novo crédito.

Não existe proibição para contratos inadimplentes, mas é prerrogativa do novo Banco aceitar o crédito.

O Consórcio não é uma operação de crédito, não há cobrança de juros.

Assim, segundo o Banco Central, as regras são diferentes e não valem para consórcios.

Mudanças na portabilidade de crédito imobiliário a partir de MAR/21

Houveram diversas mudanças no sistemática desta possibilidade de negociação, as quais entraram em vigor em 01/03/21.

Sugerimos a leitura do artigo abaixo, que contem as informações das modificações normativas:

Portabilidade de Financiamento Imobiliário

Veja mais:

Boletim Consumo e Finanças – Banco Central

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Tiago
1 mês atrás

Boa tarde, alguma novidade sobre a resolução 4.762 do CMN que ia entrar em vigor a partir de 01 de março de 2021? Ficou mais fácil fazer portabilidade pra outros… Read more »

Adriana
1 ano atrás

Boa noite, oque eu gostaria de saber é se existe a possibilidade de negociar com a caixa econômica, no qual possuo meu financiamento, a redução dos juros que foi contratado,… Read more »

Rafael
2 anos atrás

Olá. Tenho um financiamento pró-cotista na CEF, o qual vou averbar o imóvel agora, e começar amortizar a dívida de aproximadamente 245 mil reais a 7,85% ao ano. A verdade… Read more »

Francisco
7 meses atrás

Ver Resolução BACEN Nº 4762 DE 27/11/2019. Já é possível a mudança na modalidade.

Luis Henrique Bonacordi Boccardo
3 anos atrás

Olá ! Excelente artigo ! Fiquei com a seguinte dúvida: a portabilidade é válida para os dois regimes SFH e CHH ?

Tamara da Silva Barbosa
4 anos atrás

Bom dia?!
Gostei muito desse artigo, queria saber como faço pra transferir meu imovel fimanciado p outra pessoa que quer comprá-lo!!