Dicas para gerir seu financiamento – Portabilidade
A portabilidade no Brasil
- 2006 – É regulamentada a portabilidade de crédito;
- 2008 – Começa a portabilidade telefônica (fixo e móvel);
- 2009 – Portabilidade telefônica disponível em todo o país; estabelecida portabilidade de carências entre planos de saúde;
- 2012 – Portabilidade dos planos de saúde empresariais (para demitidos e aposentados);
- 2013 – Conselho Monetário Nacional uniformizou procedimentos e prazos para estimular portabilidade financeira;
- 2014 – Entra em vigor a portabilidade para as linhas de crédito e empréstimos com regras claras sobre migração do saldo devedor, prazos e obrigações dos bancos.
Portabilidade de crédito
Regulamentada pelo Banco Central (Resolução 4.292, de 20 de dezembro de 2013 do Conselho Monetário Nacional – CMN), a portabilidade do crédito, dentre eles o imobiliário, inaugurou no Brasil uma nova era para o consumidor que contratou um financiamento.
Muitos consumidores não sabem exatamente como funciona, ou seja, a possibilidade de trocar a dívida de um banco para outro que tenha uma taxa de juros menor.
A partir de 05/05/14 entrou em vigor a regulamentação do CMN disciplina o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento de cada Instituição Financeira.
A possibilidade de diminuir os custos do financiamento habitacional migrando a dívida para outra instituição tem despertado o interesse dos mutuários e a preocupação dos bancos: apesar do spread do financiamento imobiliário ser baixo, o financiamento é a porta de entrada para um cliente de relacionamento de longo prazo.
A portabilidade do financiamento habitacional traz uma grande mudança na forma de relacionamento com o cliente.
Assim, o Devedor tem agora o poder de barganha com o Banco atual, podendo efetivar tentativa preliminar ou posterior de negociação para redução de taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento ou no pacote de serviços bancários para permanecer.
No lado do mercado imobiliário, já bastante competitivo, haverá de certa forma um incentivo a competição para a manutenção dos clientes e para a conquista de novos.
Vídeo: PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – O que é e como funciona?
Portabilidade Habitacional é vantajosa?
Devem ser avaliados todos os custos envolvidos para decidir quanto às vantagens de transferência de credor, além da taxa de juros devem ser analisados, no mínimo, a CET – Custo Efetivo Total e o CESH (Custo efetivo do seguro habitacional).
Os bancos têm políticas internas de manutenção de clientes, mas negociam caso a caso.
Se o cliente for rentável para o banco ele poderá oferecer algum benefício para continuar.
Os Bancos não podem criar uma “taxa de portabilidade” nem cobrar os custos relativos à troca de informações com o Banco anterior.
Veja alguns custos e fatores a serem considerados na portabilidade imobiliária:
A portabilidade no crédito imobiliário tem custos, alguns são diretos outros indiretos, assim é importante avaliar além da Taxa de juros e no mínimo o CET – Custo Efetivo Total e o CESH (Custo do Seguro Habitacional).
- Custos cartorários
- Prêmios de seguros
- Taxa de administração (mensal)
- Taxa de vistoria (avaliação)
- Tarifa de análise jurídica
- Taxas de abertura e manutenção de conta (exigências de reciprocidade do novo banco)
- Taxas ocultas (podendo ser até abusivas) embutidas na transferência de credor
- Os custos indiretos são, em especial, os de manutenção de conta no novo Banco, pois normalmente para oferecer uma taxa de juros menor, o Banco vai querer reciprocidade (conta, cartão de crédito e cheque especial – no mínimo).
- Assim, devem ser avaliados esses custos na análise de portabilidade de crédito.
Deve ser avaliado a vantagem efetivar a portabilidade para o Banco onde já temos relacionamento e um pacote de serviços mais barato, além da redução de juros ou dos seguros habitacionais embutidos nas prestações.
A avaliação do imóvel é praxe no mercado imobiliário e exigência das normas do Banco Central. Ela é importante e define uma série de coisas como:
- Tipo do produto (linha de linha de financiamento) e a taxa de juros a ser aplicada
- Enquadramento no SFH ou não
- Quota de financiamento (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).
Definições para a Portabilidade Habitacional
- O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito objeto da portabilidade na data da transferência de valores.
- Caso a prestação fique maior do que a atual o Banco proponente (novo) deve obter do devedor manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento de valor.
- A troca de informações entre o Banco credor original e proponente (novo) deve ser realizada eletronicamente (com código específico).
Um dos pressupostos é a aceitação do crédito por parte do novo Banco, desta forma o banco não é obrigado a aceitar um novo crédito.
Não existe proibição para contratos inadimplentes, mas é prerrogativa do novo Banco aceitar o crédito.
O Consórcio não é uma operação de crédito, não há cobrança de juros.
Assim, segundo o Banco Central, as regras são diferentes e não valem para consórcios.
Mudanças na portabilidade de crédito imobiliário a partir de MAR/21
Houveram diversas mudanças no sistemática desta possibilidade de negociação, as quais entraram em vigor em 01/03/21.
Sugerimos a leitura do artigo abaixo, que contem as informações das modificações normativas:
Portabilidade de Financiamento Imobiliário
Veja mais:
Boa noite, oque eu gostaria de saber é se existe a possibilidade de negociar com a caixa econômica, no qual possuo meu financiamento, a redução dos juros que foi contratado,… Read more »
Olá Adriana Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação. Esclarecemos que a CAIXA aceita negociar, mas somente para clientes que derem entrada para portabilidade em outro banco. Mas, a… Read more »
Olá. Tenho um financiamento pró-cotista na CEF, o qual vou averbar o imóvel agora, e começar amortizar a dívida de aproximadamente 245 mil reais a 7,85% ao ano. A verdade… Read more »
Olá Rafael Boa Tarde! Informamos que não há como migrar para o Programa Minha Casa Minha Vida, mesmo na portabilidade de crédito, pois não se muda a modalidade na portabilidade.… Read more »
Ver Resolução BACEN Nº 4762 DE 27/11/2019. Já é possível a mudança na modalidade.
Bom dia, Francisco!
Agradecemos a presença no Click Habitação.
Por meio da Resolução CMN 4.793/2020, o prazo foi alterado para 03/11/2020, em função da pandemia.
Equipe Click Habitação
Olá ! Excelente artigo ! Fiquei com a seguinte dúvida: a portabilidade é válida para os dois regimes SFH e CHH ?
Olá Luis Bom dia! Sim! A portabilidade é valida em qualquer crédito imobiliário. Mas, pela portabilidade de crédito você não pode mudar de sistema: da Carteira Hipotecária para o SFH.… Read more »
Bom dia?!
Gostei muito desse artigo, queria saber como faço pra transferir meu imovel fimanciado p outra pessoa que quer comprá-lo!!
Olá Tamara Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Sugerimos a leitura do artigo: Transferência de financiamento habitacional Procure o banco para verificar as condições de efetivar o negócio… Read more »
Muito boa essa série de artigos! Todo lia tenho lido algo por aqui. Parabéns! Já esclareci todas minhas dúvidas sobre as regras da Portabilidade. Falta agora decidir se esse é… Read more »
Olá Francisco Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Esclarecemos que provavelmente se houver redução da SELIC e os depósitos de poupança se recuperarem será possível num médio prazo… Read more »