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Construção de imóvel – Qual a Documentação essencial?

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A opção de construção de imóvel deve ser cercada de muita atenção por envolver várias etapas até a conclusão da obra e em todas elas é de suma importância a documentação

construção de imóvel - documentos para construção de imóvelO segundo passo é contratar um engenheiro civil ou arquiteto com boas referências e credenciado no CREA ou CAU,  para visita ao terreno e discussão em conjunto da viabilidade do projeto e da execução da obra.

Este investimento que deverá ter um custo médio de 5% da obra total, vale a pena para evitar muitos problemas, tanto no momento de construir como futuramente no próprio imóvel.

Nem cogitar realizar construções como dizem “boca a boca” com um pedreiro conhecido ou indicado por algum amigo.

A contratação de um engenheiro civil ou arquiteto é obrigatória.

É exigida pelos órgãos competentes a existência do responsável técnico do projeto/plantas e da ART ou RRT, para então se conseguir a licença de construção de imóvel na Prefeitura e atender à fiscalização do CREA ou CAU.

O proprietário deve ter em mente como deseja o imóvel: sala, número de quartos, banheiros, cozinha, lavanderia e garagem, como também, as respectivas áreas de cada cômodo para assim finalizar a área total a ser construída em m2.

De posse destes dados o responsável técnico iniciará o projeto.

O profissional Responsável (arquiteto ou engenheiro) deve acompanhar toda a execução da obra responsabilizando-se pela Direção Técnica ou pela própria execução.

A seguir citamos a documentação essencial para a execução da obra.

Documentos necessários para construção de imóvel

1) Projeto

Consiste em várias plantas quais sejam:

·         Arquitetônica/baixa;

·         Fachadas e telhado;

·         Estrutural;

·         Elétrica;

·         Telefônica

·         Hidrosanitária.

2) Memorial Descritivo

Este documento em forma de relatório relaciona o tipo, marca, referência, modelo de todo material de construção utilizado, a exemplo, ferragens usadas para a estruturas/vigas, tipo de tijolos, revestimento dos pisos internos e externos, marca e cor dos materiais sanitários, modelo de torneiras, especificação de tamanho, cor e material de portas e janelas, telhas ou outro material usado para o telhado, etc.

O memorial descritivo serve também para avaliar o custo envolvido na obra, bem como para se necessário um dia refazer a substituição de algum material ou uma futura reforma ou reconstrução.

3) Cronograma de execução de obra

Com ele é possível acompanhar ordenadamente a execução cronológica de cada fase de construção de acordo com sua importância e planejar a compra dos materiais destinados às respectivas fases, também a contratação dos diversos profissionais para as específicas atividades como eletricista, pintor, encanador dentre outros.

4) ART – Anotação de Responsabilidade Técnica ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica

No caso a ART ( Anotação de Responsabilidade Técnica) por um ENGENHEIRO com registro ativo no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou a RRT ( Registro de Responsabilidade Técnica) por um ARQUITETO, com registro no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

Documento emitido pelo Conselho Regional, pelo qual o responsável técnico (engenheiro civil ou arquiteto) assume a responsabilidade pela execução da construção e de todos os respectivos projetos.

5) Alvará/Licença de Construção de imóvel

Para conseguir a liberação e emissão do alvará de construção pela Secretaria Municipal de Urbanismo ou similar, deve ser previamente aprovado pela mesma, o projeto arquitetônico e recolhidas as taxas por ela cobradas.

Assim que for emitido o alvará, estes devem estar arquivados em uma pasta junto com a ART ou RRT e todos os demais projetos, e disponíveis no local da obra, pois serão apresentados aos fiscais tanto do CREA/CAU como da Prefeitura Municipal.

OBS: Quando a construção for financiada por Banco estes documentos acima serão exigidos para iniciar a contratação do financiamento.

6) HABITE-SE/CVCO

Documento emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo que se chama Habite-se ou Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra.

Assim que cumprido o cronograma de execução da obra e finalizada a construção o proprietário deve solicitar a vistoria de término de obra junto à Secretaria Municipal de Urbanismo, onde foi emitido o alvará, para que seja confirmado e verificado que foi cumprida a construção de acordo com o projeto aprovado pela mesma.

7) CND do INSS

Certidão Negativa de Débitos do INSS – Este documento é emitido pela Receita Federal e é imprescindível para averbação da conclusão da obra no Cartório de Registro de Imóveis.

Todavia, o engenheiro ou arquiteto contratado irá orientar que no início da obra deve ser feita uma matrícula da mesma junto ao INSS visando recolher mensalmente os impostos relativos à execução de obra.

Terminada a obra deve-se fazer a juntada dos comprovantes de recolhimento do INSS, do Habite-se, da ART/RRT e do projeto arquitetônico aprovado, com estes ir à Receita Federal, a qual vai checar se o valor recolhido está correto, caso contrário, cobrará a diferença, depois disso é emitida a CND do INSS da obra.

Isenção INSS Construção Civil 70 m²

Quando o imóvel possuir área total até 70m² e for executada sem contratação de mão de obra assalariada é isento o recolhimento do INSS, conforme Art. 278 do Decreto n º 3048/99.

Veja também:

Dicas para construir casas sustentáveis

Fiscalizações

Podem ocorrer em qualquer momento da execução da obra pelo CREA/CAU, ou pela Secretaria Municipal de Urbanismo ou similar do município.

Quando a construção for financiada o Banco enviará um engenheiro/arquiteto para vistoriar mensalmente o cumprimento das fases do cronograma de execução a fim de liberar o valor das parcelas.

A fiscalização do CREA/CAU visa confirmar se as obras em execução estão sendo acompanhadas pelo profissional qualificado mediante verificação da ART/RRT e dos projetos, após identificará a obra com um adesivo na Placa da construção, se existir irregularidade, o CREA/CAU comunicará o proprietário.

A Secretaria Municipal de Urbanismo realiza a vistoria final para emissão do Habite-se, mas também pode fazer alguma vistoria durante a obra em geral quando há alguma reclamação/denúncia sobre transtornos/irregularidades da obra.

Por último, temos a averbação da conclusão da obra na matrícula do imóvel que é realizada mediante apresentação do Habite-se e CND do INSS, no Registro de Imóveis, que consiste em detalhar na matrícula que foi construída uma unidade residencial de alvenaria, a área total construída, o número da unidade na rua/avenida que geralmente está no Habite-se, ou seja, a existência do imóvel fica legalizada.

Em obras financiadas a apresentação da averbação de conclusão da obra ao Banco é condição para liberação da última parcela do financiamento, uma vez que até a liquidação do empréstimo o imóvel fica alienado à Instituição Financeira.

Valéria Viviane Correa de Freitas

Especialista Crédito Imobiliário

Fonte: Fórum da Construção

Veja mais:

Minha Casa Minha Vida – Como financiar e construir?

Legalização de obra

Aspectos Legais

Dicas para seu projeto

Para elaboração do Projeto indicamos o guia de normas técnicas do CBIC que teve como fonte o site da ABNT:

PRINCIPAIS NORMAS TÉCNICAS – EDIFICAÇÕES

Durante a execução de uma obra, é normal sentir a vontade de ampliar ou aumentar o número de cômodos.

O mesmo acontece com os materiais, a visualização nas lojas de material de construção pode influenciar para fazer você trocar suas escolhas por outras mais bonitas e mais caras.

Focalize na execução do planejamento e nos limites de gastos. Isso irá poupar dinheiro e remorsos.

Outra opção é escolher somente construir ou reformar aquilo que é imperativo, e depois com mais dinheiro, fazer as obras complementares.

Outra coisa importante é negociar prazos e descontos nas lojas de material de Construção. Faça vários orçamentos até chegar no valor ideal para seu projeto.

20 COMENTÁRIOS

  1. Olá!
    Tenho um terreno em Pindamonhangaba. Comecei a construir 2 chalés lá, porém preciso instalar a rede elétrica e organizar a parte documental dos chalés.
    Poderia me dar uma instrução do que eu deva fazer?

    Obrigado!

    • Olá Rafael

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que somos um portal imobiliário.
      Sugerimos consultar a prefeitura local e o Cartório de Registro de Imóveis para verificar a documentação necessária.

      Equipe Click Habitação

  2. BOA TARDE, TUDO BEM?
    TENHO UMA DUVIDA.
    MINHA MÃE TEM UM TERRENO 10X60 SE EU FIZER O DESDOBRO E ELA ME VENDER 10X30 DA PARA FAZER O MINHA CASA MINHA VIDA, O TERRENO É AVALIADO EM 60 MIL DIGAMOS, FIZ A SIMULAÇÃO NO SITE 130MIL O VALOR FINANCIADO CAI PARA 117, NESSE VALOR SERÁ DESCONTADO OS 60 MIL DO TERRENO PASSANDO PARA UNS 70 MIL OU FICA COM OS 130 PARA CONSTRUÇÃO.
    SALÁRIO DE 3600,00 ENTRA NA ETAPA II OU III.
    A CASA TERIA QUE SER CONSTRUIDA 70 METROS QUADRADOS, OU PODE SER UM POUCO MAIOR?O TETO AQUI NO RIO GRANDE DO SUL É 190 MIL.
    É MUITA DIFERENÇA DE JUROS O FINANCIAMENTO MCMV DO FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO, TO NESSA DUVIDA DE QUAL TENTAR TIRAR.
    NÃO TENHO 3 ANOS DE FGTS ISSO INTERFERE? MAS MEU NAMORADO TERIA SE FIZESSEMOS UMA UNIAO ESTÁVEL PODERIA USAR O NOME DELE E O MEU CERTO?
    OBRIGADA PELA ATENÇÃO

    • Olá Jessica

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a leitura do artigo específico sobre construção no Programa Minha Casa Minha Vida:
      Como financiar e construir no Minha Casa Minha Vida?

      O valor do imóvel pronto deve estar limitado ao valor do Programa MCMV para sua cidade.
      O valor da liberação de obras ficaria limitado ao valor máximo de financiamento possível deduzido o valor do terreno.

      Existe a vantagem para quem tem CV do FGTS há mais de 3 anos: 0,5% de redução na taxa de juros do financiamento no Programa.

      A compra com composição de renda deve ser pensada com cuidado para se evitar eventuais problemas futuros. Veja o melhor para você:
      Compor Renda para financiamento imobiliário

      Para saber as faixas do programa sugerimos a leitura do artigo:
      Minha Casa Minha Vida 2017

      O Projeto deverá ser visto junto a engenharia do Banco.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia!
    Eu iniciei a construção porém para liberar o dinheiro da 1° etapa, a gerente da caixa está exigindo que envio a declaração do recolhimento do FGTS e INSS mensalmente, porém meu empreiteiro disse que só recolhe no final da obra, e sempre faz assim, e já fez muito assim mesmo com financiamento pela caixa, ele me deu o contrato da obra, com firma reconhecida que mostra isso, inclusive já entreguei para a gerente, meu empreiteiro disse que é direito meu que é lei e eu tenho direito, de só pagar fgts e inss no final da obra. Gostaria de saber quem tem razão?

    • Olá João

      Boa Noite!

      Esclarecemos que se não seguir a orientação do banco não receberá os valores e como vai construir?
      A CAIXA é um banco federal e tanto o FGTS como INSS seguem as leis federais.
      Orientamos a verificar o que está previsto no seu contrato e a procurar o PROCON ou advogado de sua confiança, se entender necessário.

      Equipe Click Habitação

  4. Boa noite!
    Muito bom estes procedimentos em orientar as pessoas com duvidas a respeito da construção de residências.
    Tenho duvidas. Quero Eu mesmo construir minha casa, posso fazer isso, do inicio ao fim.

    Att,
    Jeremias

    • Olá Jeremias

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Entendemos que conforme consta no artigo você deve fazer um Projeto por meio de um arquiteto ou engenheiro e pedir a aprovação junto a Prefeitura Local.
      A construção pode ser efetivada por você, desde tenha habilidade para isso.

      Equipe Click Habitação

  5. Temos um lote totalmente regularizado e estamos pensando em construir uma fundacao pra 3andares e claro sera pra longos anos de co strucao com pedreiros. Queria saber se podemos começar a construir e depois ir regularizando as etapas concluidas .pois o objetivo principal é fazer a garagem em baixo e uma casa em cima e com o passar dos anos ir terminando

    • Olá José Roberto

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a obter preliminarmente a autorização da Prefeitura para iniciar o projeto da obra.

      Equipe Click Habitação

  6. Olá…
    Queria saber se podem me esclarecer sobre aquele plano em que não se precisa de projetos para contruir abaixo de uma determinada metragem, bastando levar um rascunho para ter liberação. Obrigada

    • Olá Cilene

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar a Prefeitura de sua cidade e verificar as condições para este tipo de construção, pois depende da legislação de cada cidade.

      Equipe Click Habitação

  7. Pessoal comprei um terreno sem escritura só famoso contrato e gostaria de saber como posso construir neste terreno qual os documentos que preciso fazer por que não sei por onde começar meu whats 4799452346 se alguém puder me dar uma dica agradeço muitíssimo

    • Olá Osmair

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o primeiro passo é regularizar a aquisição, procurando o Tabelião para efetivar a escritura com posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.

      A documentação básica consta no artigo. Verifique com sua Prefeitura as exigências para poder construir.

      Equipe Click Habitação

  8. Tenho um amigo meu q é engenheiro e ele me disse q faria a planta da minha casa, só q ele mora em outra cidade! Sou leigo no assunto, mas gostaria d saber c ele pode assinar a minha planta sem ter registro na minha cidade, e quais seriam os documentos q ainda prescisaria!

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ele deverá ter registro no CREA, não importa de que Estado.

      Os documentos básicos constam no artigo. Para mais detalhes procure sua prefeitura para verificar a documentação exigida.

      Equipe Click Habitação

  9. O procedimento de legalizar a obra é mais complicado que o de execução. Claro que é necessário, mas com a gigantesca burocracia e incompetência o procedimento se torna infernal

  10. Gostaria de saber se para conseguir um financiamento da obra junto à Caixa, o terreno tem que estar em definitivo no meu nome, ou se é possível financiar a construção junto à caixa com um terreno financiado com a loteadora de um condomínio.

    • Olá Felipe,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que a operação de aquisição de terreno e construção é possível.
      Assim, apresente o projeto para aquisição do terreno e construção imediata. O Banco quitará a dívida com a Loteadora e você pegará o restante para construir o imóvel.

      Procure uma agência do Banco.

      Equipe Click Habitação

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