Programa do Minha Casa, Minha Vida 2025
Programa Classe Média
Quem pode fazer, subsídio, faixas, taxas, Limites, Simulação
Minha Casa, Minha Vida 2025 tem objetivo de reduzir o déficit habitacional no país
Criado em 2009, o Programa Minha Casa, Minha Vida por meio da MP 1.162/2023 convertida na Lei 14.620/2023, contendo o marco legal e as condições para viabilizar as operações do programa habitacional, retomando o programa Minha Casa, Minha Vida.
O Programa Minha Casa, Minha Vida busca ampliar a oferta de moradias, modernizar o setor e fortalecer os agentes públicos e privados ligados ao programa.
Pretende ofertar moradia para as classes menos privilegiadas, com construções sustentáveis que possam gerar empregos e reduzir as desigualdades sociais e regionais.
Público-alvo
População com renda familiar mensal bruta de até R$ 8.600,00 na Habitação Popular e de até R$ 12.000,00 para o Programa Classe Média.
Principais alterações, que serão detalhadas mais adiante:
✅ Inclui o Programa Classe Média.
✅ Inclui possibilidade de acesso ao limite de valor de venda ou investimento de R$ 350.000,00 para mutuários com renda familiar mensal bruta limitada a R$ 4.700,00.
✅ Altera a renda do público-alvo dos Programas CCI e CCA, e inclui público-alvo do Programa Classe Média.
✅ Altera limite da razão entre o valor nominal do financiamento e o valor de venda do imóvel usado para as Regiões Sul e Sudeste.
✅ Altera o limite da renda familiar mensal bruta do beneficiário de desconto e nas rendas de cada faixa.
✅ Altera a diretriz para cálculo de desconto referente a prioridade de aplicação em municípios segundo a pesquisa Região de Influência das Cidades realizada pelo IBGE.
POSSO FINANCIAR MAIS DE UMA VEZ PELO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA 2025?
Sim, é possível financiar mais de uma vez pelo programa, porém, o Conselho Curador do FGTS (CCFGTS) estabelece como regra que para a concessão de financiamentos com recursos do Fundo que o mutuário:
1) Não detenha, em qualquer parte do país, outro financiamento ativo nas condições do SFH e, ainda,
2) Não seja proprietário, promitente comprador, arrendatário ou titular de direito de aquisição de imóvel residencial no local de residência ou em outro que pretenda fixar.
Por fim, cabe destacar que de acordo com a Resolução do CCFGTS nº 702/2012, os descontos serão calculados e concedidos uma única vez por beneficiário, ou seja, se já recebeu subsídio em outro operação NÃO terá direito a NOVO subsídio.
PROGRAMAS PARA FINANCIAMENTO IMÓVEL
PRODUÇÃO HABITACIONAL SUBSIDIADA
Destinada à Faixa 1 de renda, é operada com recursos do Orçamento Geral da União (OGU), chamados recursos não-onerosos, sendo possível nas modalidades:
Minha Casa, Minha Vida 2025 – FAR
Em relação à contratação de empreendimentos no âmbito do MCMV-FAR, modalidade operada por meio do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, é imprescindível que as propostas sejam de iniciativa dos agentes proponentes, que podem ser os Entes Públicos Locais (Estados ou Municípios) ou Empresas do Setor da Construção Civil.
Minha Casa, Minha Vida 2025 – Entidades:
O MCMV-Entidades tem por finalidade a concessão de financiamento subsidiado a pessoas físicas, contratadas sob a forma associativa, para produção de unidades habitacionais para famílias residentes em áreas urbanas, organizadas por meio de entidades privadas sem fins lucrativos, com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).
Minha Casa, Minha Vida 2025 – Rural
O Minha Casa, Minha Vida Rural é operado por intermédio de subvenção com recursos do Orçamento Geral da União. Tem o objetivo de oferecer moradia para os agricultores familiares, incluídos os silvicultores, aquicultores, extrativistas, pescadores, povos indígenas, integrantes de comunidades remanescentes de quilombos rurais e demais povos e comunidades tradicionais residentes em áreas rurais. Ainda, os trabalhadores rurais e as famílias residentes em área rural, independente da atividade econômica que exerçam.
Como me inscrever no Minha Casa, Minha Vida 2025 na linha SUBSIDIADA?
No que se refere ao acesso das famílias às unidades habitacionais construídas por meio de Provisão Subsidiada, enquadradas na Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, cabe esclarecer que o cadastro (inscrição) e seleção de beneficiários são realizados por meio dos cadastros habitacionais locais (governo do Estado, ou municípios), ou por meio de entidades organizadores, a depender da modalidade.
A seleção dos beneficiários deverá respeitar aos critérios estabelecidos por meio da PORTARIA MCID Nº 724, DE 15 DE JUNHO DE 2023.
Preciso fazer algum depósito na Caixa no momento da inscrição do Minha Casa, Minha Vida 2025?
O MCMV já prevê recursos (taxa de despesas indiretas) que visam o custeio de eventuais despesas administrativas.
Assim, é vedada a cobrança de qualquer taxa de cadastramento, tanto no âmbito urbano quanto rural.
Ressalta-se, ainda, que é proibida a cobrança de taxas para priorização de beneficiários.
Todos os cadastros são analisados de forma isonômica, de acordo com os critérios de seleção estabelecidos por normativo infralegal a ser publicado por este Ministério.
Caso sejam observadas organizações ou pessoas exigindo algum tipo de pagamento similar ao descrito acima, nossa orientação é que tais atos sejam denunciados ao Ministério Público.
PRODUÇÃO FINANCIADA
Oferece financiamento habitacional à Pessoa Física na Habitação Popular nas Faixas 1, 2 e 3 (renda mensal bruta familiar de até R$ 8.600,00), por meio de operações de crédito viabilizadas com recursos do Fundo Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
E no Programa Classe Média, chamada, Faixa 4 do Programa Minha Casa, Minha Vida para renda familiar de até R$ 12.000,00, por meio de operações de crédito com recursos do Fundo Social – FS e recursos de mercado obtidas pelos bancos participantes.
Os mutuários enquadrados nas faixas 1 e 2 podem ainda receber subsídios em seu financiamento (chamados descontos) de acordo com a renda.
A família deve procurar imóvel de sua preferência e ter análise de crédito aprovada por instituição financeira para assumir financiamento habitacional. O contrato de financiamento é celebrado diretamente entre a família e o Banco.
Como me inscrever no Minha Casa, Minha Vida 2025?
Os beneficiários que estão na Faixa 1 de renda poderão ser atendidos com unidades habitacionais subsidiadas e financiadas. Nas Faixas 2, 3 e 4, a aquisição da unidade é possível por meio de financiamento habitacional.
Para as modalidades de financiamento, possíveis para as Faixas de renda 1, 2, 3 e 4, preenchidos os critérios necessários de enquadramento do imóvel e da família interessada, basta buscar o banco que opere o Programa Minha Casa, Minha Vida (Banco do Brasil ou Caixa), juntando a documentação solicitada para que seja avaliado o financiamento da unidade habitacional.
Destaca-se que a liberação do financiamento imobiliário, com subsídios e descontos previstos pelo MCMV, depende da aprovação de risco e de crédito pelo banco.
CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL – CCI
O Programa Carta de Crédito Individual destina-se à concessão de financiamentos a pessoas físicas, na qualidade de mutuários, para aquisição de unidades habitacionais novas ou usadas.
PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO ASSOCIATIVO – CCA
O Programa Carta de Crédito Associativo destina-se à concessão de financiamentos a pessoas físicas, na qualidade de mutuários, contratados sob a forma associativa, para aquisição de unidades habitacionais novas.
Participam ainda do Programa as entidades organizadoras dos grupos associativos, na qualidade de agentes promotores gerenciadores, e as empresas do ramo da construção civil, na qualidade de gestoras dos empreendimentos, a critério das entidades organizadoras dos grupos associativos.
PROGRAMA CLASSE MÉDIA
O Programa Classe Média tem por objetivo possibilitar o acesso a moradias, em áreas urbanas, por famílias cuja renda mensal bruta esteja limitada a R$ 12.000,00.
O programa Classe Média destina-se à concessão de financiamentos a pessoas físicas, na qualidade de mutuários, para aquisição de unidades habitacionais novas ou usadas, dotadas de padrões mínimos de salubridade, segurança e habitabilidade.
Os imóveis objeto de financiamento pelas famílias no âmbito do Programa Classe Média observarão o limite de valor de venda ou investimento de até R$ 500.000,00.
As operações de financiamento realizadas no âmbito do Programa Classe Média integrarão, obrigatoriamente, carteira de financiamentos composta por operações firmadas com recursos do FGTS e com recursos de outras fontes, aportados pelas instituições financeiras interessadas.
A participação dos recursos do FGTS será limitada a 50%.
A composição dos recursos do FGTS com recursos de outras fontes será responsabilidade dos agentes financeiros interessados e habilitados a operar pelo Agente Operador do FGTS.
O Agente Operador do FGTS observará os critérios de alocação de recursos previstos anualmente na regulamentação específica de execução orçamentária.
Regras de enquadramento no Programa Minha Casa, Minha Vida 2025
É vedada a participação de proponentes pessoas físicas que possuam financiamento concedido nas condições do SFH ou que sejam proprietários ou promitentes compradores ou cessionários de imóvel residencial concluído ou em construção:
a) imóvel localizado em qualquer parte do território nacional financiamento ativo no âmbito do SFH.
b) imóvel localizado no mesmo município de sua atual residência ou no mesmo município do exercício de sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana;
c) imóvel localizado no município onde pretende trabalhar e/ou residir.
Como será verificada:
O cumprimento, pelo proponente, das condições de não titularidade/propriedade de imóvel estabelecidas é realizado mediante o atendimento/ comprovação de pelo menos uma das seguintes condições:
* Consulta à base do CADMUT para verificar se o proponente não consta nos registros da referida base.
* Declaração, firmada sob as penas da Lei ou Cláusula contratual de mesmo teor, de que não é titular de imóvel nas condições impeditivas.
* Cópia da última Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal, ou Declaração de Isenção conforme modelo definido pelo agente financeiro.
Exceções:
Excetuam-se dos pré-requisitos estabelecidos os contratos de financiamento destinados à:
* Aquisição de material de construção, para fins de conclusão, ampliação, reforma ou melhoria, que venha a beneficiar, exclusivamente, e uma única vez, o imóvel originalmente financiado que seja a atual residência e único imóvel do proponente, no âmbito do Programa CCI e FIMAC;
* Construção ou aquisição de material de construção, para fins de edificação de unidade habitacional destinada à residência do proponente, em lote urbanizado originalmente financiado que seja seu único imóvel, no âmbito do Programa CCI, Pró-Cotista e FIMAC;
* Construção de unidade habitacional destinada à residência dos proponentes, em lotes urbanizados originalmente financiados que sejam seu único imóvel, no âmbito do Programa CCA.
PROGRAMAS CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL E ASSOCIATIVO (CCI e CCA) E PROGRAMA CLASSE MÉDIA
O prazo máximo de amortização das operações de crédito é estabelecido pelo inciso IV, do art. 9º da Lei n.º 8.036/1990 (Atualmente prazo máximo de 35 anos ou 420 meses)
Os agentes financeiros deverão oferecer aos mutuários ao menos duas opções de sistemas de amortização, prevendo entre elas:
a) necessariamente, o Sistema de Amortização Constante (SAC); e
b) alternativamente, o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) e o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price).
Os limites de valor do financiamento serão estabelecidos em função de análise de capacidade de pagamento do proponente ao crédito, respeitados os limites de renda familiar bruta mensal e de valor de venda ou investimento, efetuada pelos bancos, observado o disposto pelo art. 11 da Resolução CMN nº 4.676/2018.
Assim, é importante a simulação das condições de financiamento e análise de crédito para verificar as condições que podem ser aprovadas para cada comprador.
O valor de contrapartida mínima, a ser aportado pelo mutuário é fixado em 20% do valor de venda ou investimento do imóvel objeto de financiamento, podendo ter seu percentual reduzido para até 10%, nos casos de financiamentos contratados com a utilização do Sistema de Amortizações Constantes (SAC).
No caso de operações de aquisição de imóveis retomados pelos agentes financeiros, a contrapartida mínima será calculada sobre o valor de avaliação do imóvel, sendo o financiamento limitado ao menor dos valores entre venda, investimento e avaliação.
Veja mais:
Condições Básicas do Programa Minha Casa, Minha Vida 2025
Os bancos antes devem consultar no sítio Ministério do Trabalho e Previdência, no endereço eletrônico: https://www.gov.br/trabalho-e-emprego/pt-br, opção Assuntos > Inspeção do Trabalho > Acesso à Informação, item Inspeção do Trabalho > Combate ao Trabalho Escravo, Cadastro de Empregadores que tenham submetido trabalhadores a condições análogas à de escravo, para verificar se o proponente/tomador dos recursos figura na lista de empregadores envolvidos em situação análoga à de trabalho escravo.
Caso o proponente/tomador conste da referida lista da Secretaria do Trabalho, o banco está impedido de contratar financiamento lastreado com recursos do FGTS com esse proponente.
Imóvel deve ser destinado à residência dos compradores.
Situado em área urbana e no município onde o comprador:
- Trabalha, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana e/ou
- Reside, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana.
- E o imóvel pode, também, estar localizado onde o proponente pretende trabalhar e/ou residir.
Pretensão de residência ou trabalho *
Para comprovação da pretensão de trabalho e/ou residência, deve ser apresentado um dos seguintes documentos:
• Recibo de condomínio, aluguel ou escola, contrato de locação registrado, conta de água, luz, telefone ou gás, extrato de conta bancária ou declaração de instituição financeira, fatura de cartão de crédito, no município onde pretende adquirir o imóvel, com data atual;
• Contracheque ou comprovante de rendimento mensal;
• Carteira de trabalho – folhas da identificação civil e do contrato de trabalho;
• Declaração do empregador com endereço/telefone da empresa.
• Declaração objetivando a concessão de financiamento.
A não apresentação ou inexistência dos documentos relativos ao local onde o proponente pretende fixar residência e/ou trabalho, inviabiliza a comprovação de residência.
O imóvel deve ser aprovado por meio de laudo de avaliação pelo banco.
FAIXAS DE RENDA – Programa Minha Casa, Minha Vida 2025
O programa divide o público-alvo em três faixas e, além de financiamento de imóveis, prevê ações voltadas à regularização fundiária, reforma de imóveis e retomada de obras.
Modalidade urbana
Se imóvel novo
O imóvel deve ser produzido/construído por pessoa jurídica do ramo da construção civil, condição a ser verificada, com as exceções:
- Empreendimentos estruturados sob o amparo dos programas de Financiamento às Pessoas Físicas contratados sob a forma Associativa.
- Imóveis contratados nas modalidades Construção em Terreno Próprio e Aquisição de Terreno e Construção, por se tratar de produção para moradia do proponente.
Definição de imóvel Novo
É considerado imóvel novo:
- Imóvel pronto com até 180 dias de habite-se ou Documento equivalente, ou
- Com prazo superior a 180 dias desde que não tenha sido habitado ou alienado.
Teto de Valor de Imóvel no Programa Minha Casa, Minha Vida 2025
Os imóveis objetos de financiamento por pessoas físicas com renda familiar mensal bruta limitada a R$ 4.700,00, vinculados aos recursos alocados à área orçamentária de Habitação Popular, observarão os limites de valor de venda ou investimento especificados:
Conforme enquadramento, os municípios observarão como limite de valor de venda ou investimento o maior valor entre aquele estabelecido na TABELA A e TABELA B.
O enquadramento dos municípios nos limites de valor de venda ou investimento estabelecidos se dará em observância a:
a) verificação da população com base no mais recente censo ou estimativa de população realizada pelo IBGE.
b) dados de hierarquia urbana publicados pelo IBGE por meio da pesquisa Região de Influência das Cidades; e
c) dados de arranjos populacionais publicados pelo IBGE por meio do estudo Arranjos Populacionais e Concentrações Urbanas do Brasil.
A relação dos municípios e a classificação em região metropolitana para fins de enquadramento das operações do FGTS, está disponível ao público interessado, no endereço: http://www.caixa.gov.br, opção download, item FGTS – Tabela de Municípios.
Fica facultado aos mutuários com renda familiar mensal bruta limitada a R$ 4.700,00 o acesso ao limite de valor de venda ou investimento da Faixa 3 – R$ 350.000,00, observadas as condições de taxa de juros para Faixa 3 e vedada a concessão dos descontos (subsídio).
Faixa 3 – Renda familiar acima de R$ 4.700,01 até R$ 8.600,00
As demais operações de Habitação Popular, observarão o limite de valor de venda ou investimento de R$ 350.000,00.
Nos casos de operações de financiamento destinadas à aquisição de unidades habitacionais usadas por famílias com renda mensal bruta situada entre R$ 4.700,01 e R$ 8.600,00, no âmbito do Programa Carta de Crédito Individual, devem ser observadas as seguintes condições e limites:
- * a razão entre o valor nominal da operação de financiamento e o valor de venda do imóvel não poderá ser superior a 65% nas Regiões Sul e Sudeste; e
- * o valor de venda ou investimento, fica limitado a R$ 270.000,00.
Excetuam-se as operações de financiamento para aquisição de imóveis retomados pelos agentes financeiros.
Faixa 4 – Programa Classe Média
Para esse Programa a renda familiar deverá estar limitada até R$ 12.000,00 e os imóveis observarão o limite de valor de venda ou investimento de até R$ 500.000,00.
A razão entre o valor nominal da operação de financiamento e o valor de venda do imóvel, nas operações de financiamento destinadas à aquisição de imóveis usados no Programa Classe Média, concedidas nas regiões geográficas Sul e Sudeste, não poderá ser superior a 60%.
Taxas de Juros – Minha Casa Minha Vida
Redutor de 0,5% na taxa de juros para Cotista de conta vinculada do FGTS
É concedido um redutor de 0,5% na taxa de juros para os proponentes que comprovem a titularidade de conta vinculada do FGTS com, no mínimo, 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somado os períodos trabalhados, consecutivos ou não.
Pelo menos um dos participantes da aquisição tem que comprovar no mínimo 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes, consecutivos ou não.
Descontos/Subsídio – Programa Minha Casa, Minha Vida 2025
Os descontos a serem concedidos nos financiamentos a pessoas físicas, conjunta ou alternativamente, destinam-se à redução no valor das prestações ou ao para pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel.
São beneficiárias de descontos, as pessoas físicas com renda familiar mensal bruta limitada a R$ 4.700,00, proponentes de financiamentos vinculados, exclusivamente, à área orçamentária de Habitação Popular.
O banco deve registrar o nome do mutuário beneficiário do desconto no CADMUT, na condição de beneficiário do desconto do FGTS.
Os descontos serão calculados e concedidos observadas as seguintes diretrizes, sem prejuízo daquelas específicas dos programas de aplicação a que se vinculem os respectivos contratos de financiamento:
a) Promover a associação com recursos dos orçamentos públicos, em especial aqueles vinculados ao Fundo Nacional de Habitação do Interesse Social, conforme disposto na Lei nº 11.124/2005;
b) Incentivo à produção ou à aquisição de imóveis novos, passiveis de enquadramento em programas habitacionais do Governo Federal estabelecidos em lei;
c) Prioridade de aplicação em municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, municípios sedes de capitais estaduais e municípios com população urbana igual ou superior a cem mil habitantes;
d) Concessão, uma única vez a cada beneficiário, excetuados os casos de financiamentos anteriores destinados, exclusivamente, à aquisição de material de construção, cabendo aos agentes financeiros alimentar cadastro que permita tal controle;
e) Acesso à moradia adequada para os segmentos populacionais de menor renda;
f) Aplicação dos recursos onerosos destinados ao financiamento habitacional, por intermédio do desconto para fins de redução da prestação.
De forma a evitar duplicidade de desconto para o mesmo mutuário, previamente à contratação do financiamento, o agente financeiro deve consultar o aplicativo do Agente Operador do FGTS, disponível no endereço eletrônico: http://www.fgts.gov.br/, para verificar se o proponente já foi beneficiado anteriormente com desconto do FGTS.
Caso o proponente já tenha registro no referido aplicativo do Agente Operador como beneficiário de desconto do FGTS, o proponente fica impedido de receber novo desconto no financiamento pretendido.
É permitida a concessão de novo financiamento sem desconto, sem redução na taxa de juros e com pagamento de Taxa de administração, respeitadas as demais condições.
O valor do desconto para fins de pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel está limitado, individualmente, a R$ 55.000,00, e será calculado de acordo com a fórmula a seguir especificada:
D = Frenda X (1 + (FD/R + FDfin + FUH)/100) X Fpop
Onde:
D: valor do desconto para fins de pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel;
Frenda: Fator renda familiar mensal bruta do beneficiário;
FD/R: Fator comprometimento despesa/renda médio da unidade federada;
FDfin: Fator demanda de recursos pela família frente ao valor de venda ou investimento do imóvel objeto do financiamento;
FUH: Fator características da unidade habitacional;
Fpop: Fator recorte populacional.
O desconto de que trata será reduzido nos percentuais e situações seguintes:
a) 20%, para operações de financiamento enquadradas na modalidade de construção em terreno próprio do beneficiário, exceto quando doado pelo poder público local.
b) 70%, para operações de financiamento com pessoas físicas que componham família unipessoal.
c) 50%, para operações de aquisição de imóveis usados.
O redutor de que trata a alínea “b” acima poderá ser aplicado de forma cumulativa aos demais.
O valor de desconto apurado será concedido, integralmente, à família com renda bruta mensal até R$ 4.700,00, se:
- Houver mais de 01 proponente no financiamento; ou
- Houver 01 ou mais proponente(s) no financiamento e possuir(em) dependente(s).
- d) 30%, no caso de operações de aquisição de imóveis retomados pelos agentes financeiros.
Resumo das situações possíveis:
- Quando houver um participante no financiamento, porém houver comprovação de dependente, o valor do subsídio será de 100%.
- Quando houver mais um participante no financiamento, o valor do subsídio será de 100%.
- Quando se tratar de família unipessoal (composta de uma pessoa sem dependente), o valor do subsídio é de 30% do valor total.
- Quando for financiamento para construção em terreno próprio, o valor do subsídio será de 80%.
- Quando for financiamento de imóvel usado, o valor do subsídio será de 50%.
- Quando for financiamento de imóvel retomado pelo Banco será de 70%.
Devolução do Desconto/Subsídio pelo mutuário
No caso de transferência ou liquidação antecipada do financiamento habitacional, até o 5º ano de vigência do contrato, o desconto, deverá ser restituído ao FGTS proporcionalmente ao prazo de antecipação.
Existe clausula contratual específica definindo este tipo de devolução. O comprador deverá ficar atento.
A devolução proporcional (desconto complemento) é devido para os contratos assinados a partir de 04/01/2016, com a aplicação da fórmula a seguir:
R = [(D/60) x P] x F
Onde:
R = valor do desconto a ser restituído
D = valor do desconto originalmente concedido
P = número de prestações antecipadas limitada a 60ª prestação
F = TR (taxa referencial) acumulada entre a data de assinatura do contrato de financiamento e a data de solicitação da quitação antecipada.
Nos casos de amortização extraordinária ou redução do prazo de amortização, será restituído ao FGTS, pelo mutuário, proporcionalmente, o valor do desconto para fins de pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel (desconto complemento), calculado de acordo com a aplicação da fórmula a seguir especificada:
Dv = [(AE/VF)*D]*F
Onde:
Dv = valor do desconto a ser devolvido;
AE = valor da amortização extraordinária;
VF = valor do financiamento concedido;
D = valor do desconto concedido.
F = fator acumulado da TR (taxa referencial) entre a data de assinatura do contrato de financiamento e a data do evento.
A restituição do desconto para fins de pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel será aplicada nos 5 primeiros anos de vigência do contrato de financiamento.
Assim, o comprador deverá avaliar se será vantagem amortizar o contrato, com desconto/subsídio, durante os 5 (cinco) primeiros anos de vigência do financiamento.
SIMULAÇÃO
A simulação das condições de financiamento é fundamental para o comprador poder ter a noção do valor máximo do financiamento possível, bem como, do valor aproximado do subsídio, se cabível.
Além, de poder escolher o sistema de amortização e prazo de financiamento mais adequados a sua condição de efetivar os pagamentos mensais das parcelas.
Cobertura Securitária – Seguro Habitacional obrigatório
As operações de financiamentos, no âmbito dos Programas CCI e CCA, conforme exigência legal, contarão com cobertura securitária que contemple, no mínimo, os riscos abaixo:
a) riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP).
b) danos físicos ao imóvel (DFI).
Para cumprimento da exigência, os bancos, respeitada a livre escolha do mutuário, deverão:
a) disponibilizar, na qualidade de estipulante e beneficiário, quantidade mínima de apólices emitidas por entes seguradores diversos; e
b) aceitar apólices individuais apresentadas pelos pretendentes ao financiamento, desde que a cobertura securitária prevista observe a exigência mínima estabelecida e o ente segurador cumpra as condições estabelecidas pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), para apólices direcionadas a operações da espécie.
Seguro RCPM – Responsabilidade Civil, Profissional e Material
As operações de financiamento que envolvam a modalidade operacional construção de unidades habitacionais, no âmbito do programa CCA, e a modalidade aquisição de unidade habitacional nova, no âmbito do programa CCI, contarão com cobertura securitária para garantia do atendimento de manutenções corretivas pós entrega ou de responsabilidade civil, profissional e material (RCPM), conforme o caso, que contemple, além das coberturas já exigidas pelos agentes financeiros, as seguintes:
a) impermeabilização e infiltrações; e
b) trincas e fissuras superficiais em estruturas principais e periféricas.
A importância segurada compatível com as coberturas já existentes, ampliadas pelas coberturas acima citadas é de:
a) mínimo 2% do custo de obra para as apólices de seguro que contemplem a cobertura securitária para garantia do atendimento de manutenções corretivas pós entrega;
b) mínimo 20% do valor de avaliação, investimento ou de compra e venda para as apólices de seguro que contemplem a cobertura de responsabilidade civil, profissional e material.
A apólice de que trata deverá ser emitida por companhia seguradora autorizada a funcionar pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) e não eximirá as pessoas físicas ou as pessoas jurídicas do ramo da construção civil de suas responsabilidades, impostas por lei.
A comprovação da contratação da apólice será exigida no ato da contratação das:
* Operações de financiamento da modalidade operacional construção de unidades habitacionais referente ao programa CCA; e
* Operações de aquisição de unidades habitacionais novas por pessoas físicas no âmbito do programa CCI.
A critério da pessoa jurídica do ramo da construção civil responsável pela produção da unidade habitacional, a contratação das coberturas securitárias do SEGURO RCPM poderá ser substituída por apólice de Seguro de Danos Estruturais (SDE).
A pessoa jurídica do ramo da construção civil, contratante da apólice de SDE, será beneficiária do seguro até que a unidade habitacional seja comercializada, momento a partir do qual as pessoas físicas adquirentes da unidade habitacional serão beneficiárias.
O Seguro garante o pagamento de indenizações previstas na apólice decorrentes de vícios construtivos não estruturais pelo período de até 5 anos.
Veja mais detalhes no artigo:
Seguro RCPM para imóveis financiados
Taxa de administração
O desconto relativo à taxa de administração, que é de até R$ 25,00, por contrato ativo mês, até o final do prazo de retorno dos contratos, será concedido a pessoas físicas com renda familiar mensal bruta limitada a R$ 2.850,00.
Assim, os mutuários com renda superior a R$ 2.850,00 pagam a taxa de administração durante o financiamento imobiliário nos programas de habitação popular.
Regras tarifárias para operações do Programa Classe Média
As alterações na Resolução CMN nº 4.676/18 permitiram a aplicação das mesmas tarifas estabelecidas para uso de recursos do FGTS em operações do novo Programa Classe Média, destinado a famílias com renda de até R$ 12 mil mensais, estabelecido pela Resolução CCFGTS nº 1.116, de 15 de abril de 2025.
Esse programa combina recursos do FGTS com captações próprias das instituições financeiras (como poupança e LCI), permitindo a oferta de crédito a taxas mais competitivas do que as atualmente praticadas.
Detalhes Finais
Com objetivo de reduzir as diferenças regionais, o Programa Minha Casa, Minha Vida 2025 altera as tabelas de limites de valor de venda.
Aplicável somente às operações de crédito vinculadas aos Programas CCI e Classe Média, é permitido aos agentes financeiros a cobrança do valor máximo correspondente a 1,5% do valor do financiamento, referente à taxa de acompanhamento da operação, a chamada taxa à vista.
Foram alteradas, ainda mais, as faixas de recorte, adotando aumento dos valores do imóvel para os municípios com população até 100.000 habitantes.
O Programa Minha Casa, Minha Vida 2025 procura diminuir as desigualdades regionais e ampliar o acesso ao crédito habitacional para famílias de baixa renda.
Iremos atualizar o artigo, à medida que novidades e novas especificidades forem sendo definidas.
Existe nítida dependência de recursos do FGTS.
GILBERTO RIBEIRO DE MELO
ESPECIALISTA EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Fonte: Manual de Fomento do FGTS, Resolução 1.116/2025 do Conselho Curador do FGTS, Resolução CMN 4.676/2018.
