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SFH e SFI – Condições de financiamento

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O Conselho Monetário Nacional – CMN regulamenta as condições de concessão de financiamentos imobiliários no SFH e SFI

SFH e SFI - As condições de financiamento

O financiamento imobiliário representa importante ferramenta para aquisição de imóvel.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) objetiva promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), amparado na Lei nº 4.380/64, destina-se a facilitar e propiciar a construção/aquisição da casa própria/moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), amparado na Lei nº 9.514/97, tem por intenção proporcionar o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos.

As mudanças na economia proporcionam cenário favorável aos compradores, em especial, um ambiente de competição entre os bancos propiciando melhores condições, com ênfase na redução taxa média de juros do mercado.

Embora, a redução ou subida dos juros, dependa:

  • das condições gerais da economia,
  • disponibilidade de recursos e
  • das políticas internas de cada banco.

O CMN estabelece os limites de valor de imóvel e financiamento no SFH.

Para o SFI os valores são livremente negociados entre as partes.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Condições Gerais das Operações

As operações de financiamento imobiliário podem ser livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

  • Reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
  • Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
  • Capitalização dos juros; e
  • Contratação, pelos devedores, da cobertura securitária estabelecida pela legislação em vigor.

Os contratos de financiamento imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente calculado, ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.

As prestações dos financiamentos imobiliários pagas com atraso devem ser atualizadas pro rata die com base no índice pactuado no contrato, desde a data do vencimento.

Na contratação das operações de financiamento imobiliário, a cobrança de tarifas relativas à prestação de serviços deve satisfazer a regulamentação em vigor.

Veja detalhes no artigo:

Tarifas no crédito imobiliário

Quota de Financiamento

A razão entre o valor nominal da operação de financiamento imobiliário e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação, não pode ser superior a:

1) 80% (oitenta por cento), nas operações de:

  • financiamento para aquisição de imóvel residencial;
  • financiamento a pessoa natural para construção de imóvel residencial.

2) 60% (sessenta por cento), nas operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais (Home Equity ou Refinanciamento).

3) 90% (noventa por cento) do valor de avaliação do imóvel, no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (SACRE).

Tipos de garantias aceitas nos financiamentos imobiliários no SFH e SFI

Os financiamentos imobiliários devem ter por garantia:

  • Alienação fiduciária do imóvel objeto da operação, nos termos da Lei nº 9.514/97;
  • Hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;
  • Hipoteca, em primeiro grau, ou alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
  • Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
  • Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
  • Cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; ou
  • Outras garantias, a critério do Banco.

Nas operações com garantia de imóvel (Home Equity ou Refinanciamento) devem ser garantidas por alienação fiduciária ou hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação.

Liberação de recursos ao vendedor

A liberação de recursos relativos a financiamentos somente pode ser efetuada após a formalização das garantias, ou seja, após o registro da operação no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, quando cabível.

Os Bancos, nos financiamentos para aquisição de imóvel, devem aplicar ao valor do vendedor do imóvel, desde a data da assinatura do contrato até a data da efetiva liberação dos recursos, remuneração equivalente à dos depósitos de poupança, pro rata temporis.

Não é permitido que os recursos, enquanto indisponíveis para saque, sejam creditados em conta de depósito e, nem tampouco, ter remuneração diferente daquela prevista às cadernetas de poupança.

O valor deve ser mantido em conta de controle do Banco, vinculada à operação, em nome do vendedor até a data da efetiva liberação dos recursos.

Critérios de Concessão

Na contratação de financiamentos imobiliários ou de empréstimos, garantidos por imóveis residenciais, com pessoas naturais, os bancos devem observar, no mínimo, os seguintes critérios:

Em relação à análise da suficiência das garantias:
  • Quota de financiamento deve considerar os empréstimos e financiamentos previamente contratados pelo pretendente ao crédito no Sistema Financeiro Nacional; e
  • Avaliação do imóvel deve ser efetuada por profissional sem qualquer vínculo com a área de crédito do banco ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses ou configurar deficiência na segregação de funções.
Em relação à análise da capacidade de pagamento do pretendente ao crédito:
  • Avaliação deve considerar o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente, bem como, as despesas necessárias à subsistência.
  • Apuração do comprometimento da renda deve ser efetuada com base no maior encargo mensal admitido contratualmente.
Outras verificações

Os procedimentos relativos ao estabelecimento da quota de financiamento e a avaliação do comprometimento de renda devem considerar:

  • as informações existentes na própria instituição concedente do crédito,
  • no Sistema de Informações de Crédito (SCR),
  • em sistemas de registro e
  • em bancos de dados com informações de adimplemento.

As informações utilizadas na avaliação e concessão do crédito devem permanecer à disposição do Banco Central.

A análise da capacidade de pagamento deve estar amparada por documentos que demonstrem ou permitam estimar as despesas e rendimentos declarados, compreendendo período de tempo que possibilite a identificação de eventos não recorrentes ou extraordinários.

Operações no Âmbito do SFH

As operações no âmbito do SFH devem observar as seguintes condições específicas:

Limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais).

Nos financiamentos para a produção de imóveis residenciais, o valor médio por unidade produzida deve ser igual ou inferior ao limite para o enquadramento no SFH.

Atualização do saldo devedor, caso prevista em contrato, pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.

Conceito de imóvel novo

Este é uma definição importante para enquadramento em algumas linhas de crédito, em especial, nos programas de habitação popular.

Pode ser fator de diferenciação de condições de financiamento nas políticas de crédito dos bancos.

Considera-se imóvel residencial novo a unidade habitacional:

  • Em fase de produção; ou
  • Tenha até 180 dias de “habite-se”, ou documento similar, emitido por órgão público competente, ou, nos casos de prazo superior, se não tiver sido habitada ou alienada.

Custos

Custo efetivo máximo para o mutuário final, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros de 12% a.a.

Não estão incluídos no custo efetivo máximo para o mutuário final:

  • Os custos de contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e, quando for o caso, responsabilidade civil do construtor.
  • O valor de tarifa mensal eventualmente cobrada do mutuário de contrato de financiamento imobiliário com o objetivo de ressarcir custos de administração, limitado a R$ 25,00 (vinte e cinco reais).
  • O valor da tarifa cobrada pelo contrato de financiamento imobiliário ou do pretendente ao financiamento habitacional, com objetivo de ressarcir custos relativos à análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual, limitado a R$100,00 (cem reais).

As demais tarifas e despesas cobradas do mutuário, inclusive para avaliação do imóvel financiado ou dado em garantia, estão incluídas no custo efetivo máximo.

Os custos cartorários em decorrência da concessão de financiamento para a aquisição de imóvel residencial, bem como, aqueles relativos ao pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos” (ITBI), podem ser acrescidos ao valor do financiamento.

  • Nesta hipótese o valor do financiamento pode superar o limite, desde que até o montante acrescido.

Na hora de escolher um financiamento é importante pesquisar e comparar o Custo Efetivo Total (CET) de cada proposta oferecida por bancos, companhias hipotecárias, incorporadoras etc.

No CET está incluso não apenas a taxa de juros, mas todos os custos que incidem no financiamento, exceto a atualização monetária.

Veja mais detalhes no artigo:

Compare o Custo Total do financiamento

Transferência de Financiamentos no SFH

  • Na transferência de imóveis financiados no âmbito do SFH, considerando as disposições da Lei nº 8.004/90, o banco transferirá o saldo devedor ao adquirente, concedendo novo financiamento nas condições vigentes para operações da espécie.
  • Os imóveis habitacionais financiados no âmbito do SFH recebidos em dação em pagamento, adjudicados ou arrematados pelo banco, quando alienados, poderão ser objeto de financiamento integral ao novo mutuário, observadas as demais condições do referido sistema, recebendo tratamento idêntico aos casos de transferência.
  • Na transferência de parte ideal do imóvel para os demais mutuários coproprietários, será cobrada pelo agente financeiro somente a despesa relativa à formalização do respectivo contrato e seu registro, mantendo-se as mesmas condições contratuais.

Veja mais:

Transferência de Financiamento Habitacional

Negociação

As condições para negociação de pagamento de prestações em atraso serão estabelecidas pelos credores (Bancos).

  • As prestações de todos os financiamentos no âmbito do SFH pagas com atraso deverão ser ajustadas “pro rata die” com base no índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, acrescidas dos juros contratuais, desde a data do vencimento.
  • Poderão ser cobrados, caso não previsto contratualmente, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês.

Veja mais:

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

ESPECIALISTA – CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Fonte das informações:

Resoluções CMN 1.980/93, 4.676/18 e 4.691/18

Atualizado em 13/01/19

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

 

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Ricardo

Caros, boa tarde. Fiz um financiamento pelo Banco do Brasil e foram negadas todas as tentativas de efetuar a transposição. Mas tenho informações de uma pessoa do banco que a norma interna deixa sim efetuar a mudança do tipo de contrato SH para SFH. Mas eles não fazem por dar trabalho e nem retorno para a instituição. Pelo conhecimento de vocês o que deveria fazer para que o banco execute a norma interna? Tenho vizinhos que moram no mesmo condomínio que eu e fizeram na época o financiamento através do sistema de Hipoteca e agora entraram com a solicitação e… Read more »

Ricardo

Agradeço o retorno. Entrei com uma reclamação junto ao Banco Central. Estou aguardando a resposta.

Joao

Ola, poderiam confirmar quais documentos são necessários para migrar um financiamento do SFI para o SFH e se isso seria possível na minha condição?
E meu único imóvel, o valor dele é abaixo do limite de 1.5Mio de reais, mas o mesmo esta alugado e não estou morando na cidade no momento. De qualquer forma, gostaria de transferir para o SFH para poder usar o FGTS futuramente. Muito obrigado!

Sidinei

Olá, boa tarde! Vou construir em terreno próprio utilizando financiamento SBPE. O valor do terreno é de 200 mil, e a construção estimo uns 450 mil. Se somar daria 650 mil. Dos 450 mil necessários, terei em torno de 300 mil somando o FGTS e dinheiro próprio. Tenho algumas dúvidas, e agradeço de puderem me ajudar: 1) O valor do FGTS é liberado integralmente pra mim em qual momento? É liberado integralmente no momento que o contrato foi registrado? 2) Posso começar a construir esse ano por exemplo com recursos próprios e só quando necessário solicitar o financiamento na caixa?… Read more »

eliezer de brito

Boa tarde, Por favor, eu comprei um apto na planta em jan/2015 com o saldo não financiado parcelado ate a entrega do imovel. Em jun/2016 eu assinei com o banco a liberação do financiamento. Para as parcelas parceladas da entrada o valor foi corrigindo pelo incc, porém para a minha surpresa, o saldo financiado com o banco também foi corrigido pelo incc. A construtora alega que o banco não realiza o abatimento do saldo financiado de uma única vez, e sim mensalmente, logo o valor que ficou em aberto do financiamento, foi sendo corrigido até entao. O imóvel comprado em… Read more »

Igor Machado Coelho

Olá, gostaria de saber se minha interpretação está equivocada, ou a resolução 4.550 ou 4.537 do banco central invalida a possibilidade de aumento na dívida via aplicação da TR (tendo em vista que os bancos não embutem esse valor na prestação mensal, se a TR for alta sua dívida pode até aumentar de um mês para o outro). No primeiro artigo da Resolução 4.550 de 24 de Novembro de 2016: § 8º As condições contratuais devem prever a utilização de sistemas de amortização das operações no âmbito do SFH que assegurem a liquidação integral, em cada pagamento das prestações devidas,… Read more »

junio miguel

boa tarde

dei entrada em um apartamento dia 18 de maio paguei 500 no ato e parcelei a entrada com a construtora adei saldo fgts e ganhei um subsidio do governo para abater no saldo do imóvel no dia 31 a construtora me encaminhou para assinar com a caixa o financiamento,

so que eu nao quero mais o apartamento e estou querendo canelar a compra queria saber como faço cancelar essa compra e quando consigo pegar de volta
ainda nao peguei o apartamento e tabem nem comecei a apagar as parcelas

paulo arantes

Boa noite,
Sou casado, e gostaria de saber se há possibilidade de financiar uma casa pelo SFH exclusivamente em nome de minha esposa, sem necessidade de entrar meu nome para compor a renda?

raquel jesus de paula

boa noite! estou pleiteando junto a caixa um financiamento de um imovel, porem recebi uma indezizaçao sobre roupas de trabalho, dividida de duas vezes no meu oleirite. porem so recebo uma vez no ano, a caixa contou como se fizesse parte do meu salario bruto e aumentou as taxas pretendidas. o correspondente caixa pediu que esperasse o proximo mes para que nao viesse essa indenizaçao, porem fico na duvida pois nao utilzam os ultimos 3 olerites? aconteceria o mesmo problema.

faabiane

Boa tarde,tem alguma nota que explique a taxa de evolução de obra?

Jonas Souza

Tive um imovel financiado no sistema SFH e já efetuei a quitação do mesmo. Após a quitação deste imovel, 3 anos depois, ele entrou como parte de pagamento para um novo imovel e foi adquirido um novo financiamento junto ao banco pelo sistema SFH. Tenho um saldo de FGTS que gostaria de utilizar na amortização e ao entregar a documentação ao agente bancário este me informou que não posso fazer a utilização de amortização para um segundo imovel no mesmo Estado. Para esclarecimento não tenho mais posse e não sou dono do primeiro imovel que entrou como parte de pagamento.… Read more »