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Elevação do valor de imóvel limite do SFH

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Foco central: assegurar maior “austeridade” na concessão do crédito por ampliar os limites do SBPE

SFH - Limite do SFH
SFH – Sistema Financeiro da Habitação

Porém, limitando a quota de financiamento (LTV) e definindo diretrizes prudenciais para a aferição da renda do proponente ao crédito

Seguem algumas considerações e o detalhamento das principais alterações normalizadas por meio da Resolução do Conselho Monetário Nacional – CMN/BACEN 4271:

Descrevemos abaixo as Principais alterações

  • Limitar a LTV em até 80%, podendo ser ampliada para até 90% se o sistema de amortização for o SAC
  • Limitar em até 60% a LTV das operações de Home Equity (crédito pessoal com garantia de hipoteca ou alienação do imóvel)
  • Segregação de funções – responsável pela avaliação do imóvel não pode estar subordinado à área de crédito
  • Na apuração da renda, para fins de definição da capacidade de pagamento, deve levar em conta os comprometimentos da renda com outras dívidas (renda disponível)
  • O comprometimento da renda deve levar em consideração a prestação de maior valor prevista ao longo do fluxo de retorno (Juros crescentes, amortizações negativas, elevação do prêmio de seguros MIP etc)
  • Os documentos comprobatórios da apuração do valor da garantia, do nível de risco e da capacidade de pagamento devem ficar do BACEN durante todo o período em que o contrato estiver ativo
  • Elevação do limite de valor do imóvel – de R$ 500 mil para R$ 750 mil (DF, MG, SP, RJ) e R$ 650 mil para demais UF

Seguem alguns dados relativos aos contratos da CAIXA:

  • 28% dos contratos do SFH/SBPE, financiados pela CAIXA, utilizam saldo da conta vinculada do FGTS como poupança
  • Se a nova regra estivesse em vigor em jan/13, do total dos recursos do SBPE aplicados em 2013 (até set/13), 4,2% da quantidade e 7,3% do valor teria sido incluído no SFH e não no SH/SFI
  • Impactos inclusão no SFH (Tx. Efetiva de 8,6% a.a para 8,3% a.a)

Algumas considerações

  • Os limites de LTV não afetam as operações fora do SFH (SFI / SH, etc.)
  • A nova regra vale somente para contratos firmados a partir da vigência da Res. CMN/BACEN 4271:
    • Contratos firmados anteriormente com valor > R$ 500 mil até R$ 750 mil, firmados anteriormente, continuam impedidos de utilizar FGTS e não podem compor o Mapa IV como se fossem operações do SFH;
    • Idem, para o caso de contratos que venham a ser portados, isto é, devem ser mantidos na mesma situação vigente à época da assinatura;
    • Contratos de financiamento cujo valor do imóvel esteja dentro dos limites do SFH, porém, cuja LTV for superior limites ora fixados ou se a taxa de juros efetiva suplantar 12,0% a.a., tem que ser enquadrados no SH ou SFI;
    • A limitação da LTV vale tanto para as operações lastreadas em funding Caderneta de Poupança quanto do FGTS;
    • As operações em curso, que comprovadamente já haviam sido autorizadas pela instituição financeira, poderão ser concluídas com base nas regras anteriormente vigentes;
    • Não há obrigatoriedade de alterar as taxas de juros praticadas para os imóveis com valor entre > R$ 500 mil e até R$ 750 mil, salvo se estivesse superior a 12,0% a.a.;
    • A taxa de juros do SFH já estava bem próxima das taxas de juros do SH/SFI;
    • O grande impacto virá da possibilidade de utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS;
    • Estima-se saque da ordem de R$ 1,0 bi, por ano, por conta do aumento dos saques do FGTS;
    • Incentivo à habitação de mercado pode impactar negativamente na habitação social;
    • É correto ou necessário subsidiar a habitação para a alta renda?
    • Existe risco ou espaço para realinhamento de preços?

É possível continuar crescendo, desde que saibamos identificar a linha que separa a ousadia da inconsequência e que não nos esqueçamos dos ensinamentos da fábula da Galinha dos Ovos de Ouro. 

Teotonio Costa Rezende

Diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal

Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

Atua no setor financeiro há quase 40 anos, 34 dos quais dedicado ao setor habitacional

10 COMENTÁRIOS

  1. Entendo pelo informado acima que não é possível fazer a transposição do SFI para o SFH, no caso de financiamentos pré-existentes, com imóveis acima de R$ 500.000,00, mas, abaixo do novo teto do SFH R$ 750.000,00 no caso de São Paulo. Está correto? Se sim, há alguma outra maneira de utilizar o FGTS? Portabilidade para outro banco, “REFINANCIAR”, Consórcio? Enfim, algo pode ser feito?

    • Prezado Gleysson

      Agradecemos, mais uma vez, a sua presença no Portal Click Habitação.
      Esclarecemos que o texto afirma que o aumento do limite de valor de avaliação não imputa em imediata possibilidade de uso do FGTS ou enquadramento no SFH dos contratos assinados anteriormente a alteração da norma do CMN/BACEN.
      Assim, como já mencionamos anteriormente há necessidade de transposição/transferência do contrato para o SFH.
      Informamos que tal possibilidade está prevista no Manual “FGTS – Utilização em Moradia Própria” que é o instrumento normativo a ser adotado pelos Agentes Financeiros integrantes do SFH – Sistema Financeiro da Habitação e pelas Administradoras de Consórcios para o uso do FGTS.
      Assim, orientamos a procurar o Banco (Agente Financeiro) para verificar as condições e aceitabilidade de efetivar a transposição/transferência para o SFH.

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    • Primeiramente grato pela resposta.

      Segundo o manual indicado:

      “18 FINANCIAMENTO TRANSFERIDO DE FORA DO ÂMBITO DO SFH
      PARA O ÂMBITO DO SFH
      18.1 É admitida a utilização do FGTS na amortização ou liquidação do contrato
      de financiamento transferido de fora do âmbito do SFH para o âmbito do
      SFH, desde que o financiamento e o imóvel atendam às condições para
      enquadramento no SFH na data da transferência, e que o trabalhador
      possua os requisitos abaixo:
      18.1.1 Não ser titular de outro financiamento ativo no âmbito do SFH;
      18.1.2 Não ser proprietário, possuidor, usufrutuário, promitente comprador ou
      cessionário de imóvel residencial, concluído ou em construção nas
      seguintes condições:
      a) imóvel localizado no mesmo município do exercício de sua
      ocupação laboral principal, incluindo os município limítrofes ou
      integrantes da mesma Região Metropolitana; e
      b) imóvel localizado no município de sua atual residência, incluindo
      os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região
      Metropolitana.

      18.1.3 Ter 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os períodos
      trabalhados, consecutivos ou não.”

      Porém, meu Agente Financeiro acaba de me retornar com a seguinte informação:

      “Gleysson, boa tarde!

      A alteração do valor para R$ 750.000,00 de imóveis grupo SBPE que pode ser utilizado o FGTS É SOMENTE para financiamentos efetivados a partir de 01/10/2013.

      Infelizmente o seu financiamento como foi concedido antes de 01/10/2013 não pode ser utilizado o FGTS

      Estou a disposição caso necessário”.

      Meu entendimento era conforme sua resposta, que haveria a possibilidade de fazer a transposição e a partir deste momento utilizar o FGTS, porém não consigo obter nenhuma informação de como fazer esta transposição.

      Do meu ponto de vista, parece que a informação do agente financeiro está equivocada, porém fico de mãos atadas. Onde consigo informações sobre a transposição?

      Desde já, muito obrigado.

    • Prezado Gleysson,

      Esclarecemos que a única norma que menciona a transposição/transferência para o SFH é o MMP – MANUAL DO FGTS UTILIZAÇÃO NA MORADIA PRÓPRIA.
      Somos sabedores que a prática existe no mercado, ou pelo menos, existia até a presente Resolução 4271 do CNM.
      Orientamos a efetivar a solicitação formal junto ao Banco, citando o item do MMP do FGTS para embasar o seu pedido, e exigir uma resposta formal, para avaliar as alternativas a adotar, em caso de nova negativa do procedimento requerido.

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    • Conforme orientação, encaminhei toda a informação encontrada e a reposta foi negativa novamente, com o seguinte argumento: “O direito adquirido para contratos de financiamento usarem FGTS com imóveis até 01/10/2013 é somente a partir 01/10/2013”.

      Fazendo portabilidade a situação é a mesma? Até porque levando para outro banco ele vai ter que solicitar a liberação junto à CEF, que é meu agente financeiro atualmente.

      Por favor, gostaria de saber quais alternativas recomendadas neste caso?

    • Olá Gleysson,

      Em primeiro lugar a nossa sugestão é formalizar o seu pedido, por escrito, e obter uma resposta oficial do seu Banco. Recomendamos uma solicitação bem embasada nas regras constantes no MMP – Manual da Moradia Própria do FGTS e de que a transposição, até então, era uma praxe do mercado imobiliário.

      Após a resposta (se negativa) você tem as opções de: reclamação junto ao BACEN, Órgão de proteção ao consumidor (Ex. PROCON) ou por último o poder judiciário, por meio de advogado de sua confiança.

      Agora, por outro lado, a portabilidade pressupõe a manutenção das condições originais do contrato, assim são 2 (dois) procedimentos distintos: a transferência do credor com uma taxa de juros menor e depois a transposição para o SFH.
      Porém, antes de qualquer coisa deve ver com o novo banco se ele aceita fazer a transposição/transferência para o SFH, esta é a questão central, neste caso.

      Recomendamos a leitura dos artigos sobre a Portabilidade no Portal.
      https://www.clickhabitacao.com.br/tag/portabilidade/

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    • Gleysson estou na mesma situação que a sua. Você encontrou alguma solução para o caso? Um abraço

    • Estimados,

      Acabo de ver vossas mensagens e percebo que estou na mesma. À época me disseram que não teria condições de fazê-lo, já que era para contratos novos. Vocês conseguiram? Tentaram via judicial?

      Att.,
      JP

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