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Contrato de gaveta permite ação judicial?

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Quem adquire imóvel através de contrato de gaveta não tem legitimidade para discutir na justiça questões do financiamento concedido pela CAIXA

Contrato de gaveta permite ação judicial?

Este foi o entendimento da Sexta Turma Especializada do TRF2, em julgamento de apelação apresentada pela cessionária que assumiu, sem a anuência do banco.

O famoso “jeitinho brasileiro” deu origem a uma antiga e perigosa prática de negociação imobiliária: os contratos de gaveta.

O acordo verbal de cessão de direitos e obrigações, no qual uma pessoa que comprou um imóvel com financiamento habitacional vende o bem e transfere a dívida a um terceiro sem informar ao banco, ainda se faz presente nas negociações de compra e venda de imóveis.

O controle desse tipo de prática pelos bancos é difícil. Mas, os riscos ao comprador e vendedor são altos demais e não compensam.

Se o mutuário não pagar a dívida, é o nome o dono, ou da esposa se for casado, que vai para o SPC ou Serasa.

Para o comprador, não há o respaldo do seguro habitacional no caso de morte ou invalidez  permanente, por exemplo.

Veja mais detalhes no artigo do Portal Click Habitação:

Contrato de Gaveta – O que é e seus riscos

Para escapar do recálculo do financiamento, devido à transferência do imóvel, muitos dos mutuários, por desconhecimento, ainda optam por este tipo de transação.

Os bancos já promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento sem cobrar a mais.

O valor do encargo poderá ser objeto de adequação à capacidade de pagamento do  adquirente.

Vejam o vídeo do Programa Justiça para Todos (TV Justiça/AJUFE) com uma reportagem sobre o tema e entrevista com representantes da CAIXA.

 
Alguns bancos já financiam as despesas de cartório, o que facilita ainda mais a  regularização:

É possível financiar gastos com Cartório na compra do imóvel

Ao fazer a negociação com o banco, o novo mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater parte da dívida ou pagar o sinal que o proprietário vai cobrar pela venda do imóvel, pois antes da regularização este tipo de operação não é possível.

FGTS Requisitos do trabalhador – Aquisição

Na hipótese do vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.

O que, além de causar transtornos, pode demorar anos e ter custos altos.

Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e adquirente entrem em contato, juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.

Fonte: AJUFE e Consultor Jurídico

10 COMENTÁRIOS

  1. Olá Boa tarde; comprei uma casa numa Imobiliaria acreditamos estar comprando um negócio legal porém depois de um certo tempo vimos q nada era legal inclusive o contrato de gaveta estaria todo errado pois não consta o nome do proprietário segundo a caixa o financiamento está no nome de quem fez o financiamento não consta no meu contrato pois ele vendeu segundo ao dono da Imobiliaria neste mesmo modo de contrato de gaveta para o dono da Imobiliaria e o dono da Imobiliaria nos vendeu dizendo q iríamos assumir parcelas no entanto não coloca o nome do primeiro comprador q no qual a caixa reconhece q a casa está financiada no nome dele e ainda colocou no contrato q assumiriamos parcelas junto a caixa econômica Federal sob m contrato “tal”…no valor de 726 parcelas decrescentes porém não tinha valor de juro e não nos avisou q tinha juro depois de 4 meses depois da venda do contrato de gaveta apareceu com um papel do financiamento q o primeiro dono fez com a caixa dai q fomos ver 357 parcelas de 726; num total ao de 250 mil por aí daí disse mos q se compramos a casa no anúncio estava por 130 mil era 130 mil e não 250 mil q não tem condições ele agiu de má fé com nós o dono da Imobiliaria e agora colocamos na justiça vou ter q alugar uma casa seg ao meu advog e para de pagar as parcelas o financiamento estava pago dez mil apenas quando comecei a pagar as parcelas direto pro dono da Imobiliaria q no qual pagava os boletos agora já paguei 7 mil de parcelas será q recebi na justiça o q dei? É a entrada? Sendo q a entrada ele ficou toda pra ele não abateu o valor das parcelas deu 35 mil entrada e 7 mil parcelas o caso do tal financiamento quando li o papel já era tarde e está no faixa 1,5 do minha casa minha vida.e não está pago nem 17 Mil.

    • Olá Paula

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar o PROCON e verificar o que pode ser efetivado na defesa dos seus interesses.
      Sugerimos efetivar denuncia no CRECI quanto a imobiliária.

      Equipe Click Habitação

  2. Ola.
    Gostaria de uma orientação!
    estou pleiteando um financiamento de imóvel pela caixa, só que a caixa financia 80% e o restante seria a entrada. Se eu fizer um acordo com o proprietário de avaliar o imóvel acima do valor pretendido porque eu não tenho os 20% para dar de entrada, e assim sairia o valor do financiamento no valor exato que o proprietário pediu, mas sem eu ter que pagar a entrada que o financiamento requer.Minha duvida é tem como fazer assim? e tenho eu eo vendedor que justificar com a Receita, visto que o vendedor ja ira pagar o ganho de capital no valor total? Me disseram que eu poderia fazer um contrato fictício de gaveta desta entrada!
    Desde ja agradeço e aguardo retorno.

    • Olá Marco

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nunca é correto falsear o valor da avaliação.
      O que valerá será o valor da avaliação do banco para fins do financiamento.

      “Cabe-nos esclarecer alguns pontos:
      1. A isso dá-se o nome de SIMULAÇÃO e pode ser motivo de nulidade do ato, ou seja, as partes podem estar se arriscando muito ao assinar um documento que não terá valor se comprovada a fraude;
      2. Essa atitude também pode configurar crime contra a ordem tributária;
      3. Não bastassem essas duas consequências gravíssimas anteriores, quando você, adquirente, recebe um imóvel por um valor x e vai revende-lo por um valor y, você será tributado por eventual diferença (y-x), o chamado lucro imobiliário. A alíquota média deste tributo (“ganho de capital” é de 15% sobre o valor desta diferença). Ou seja, o barato vai sair caro.”
      Fonte: NCB – Consultoria.

      A orientação é você esperar um pouco para juntar o dinheiro para entrada e para os custos de adquisição do imóvel. Veja no artigo:
      Custos para comprar imóvel

      Equipe Click Habitação

  3. Na transferência de financiamento, como se faz pra recuperar o que já foi pago antes (como entrada) do financiamento habitacional? O saldo devedor é que será passado para o novo financiamento? Agradeço a atenção dispensada.
    Att. Roberto.

    • Olá Roberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na transferência de financiamento o novo comprador poderá financiar quanto a sua capacidade de pagamento permitir, sendo que os valores serão recalculados de acordo com o perfil do comprador.
      Você receberá do banco a diferença entre o valor do novo financiamento e o saldo devedor do seu contrato. Podendo receber ainda “por fora” direto do comprador a diferença entre o valor do financiamento e o valor de compra/venda.

      Veja mais no artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  4. boa noite gostaria de fazer a transferência de um imóvel financiado pela caixa do projeto minha casa minha vida, sou do grupo 1. No entanto já não preciso mais da casa como sei que não posso vender gostaria de saber se tem como eu transferir a divida para outra pessoa que precise e que queria assumir a casa junto ao banco caixa econômica federal. por favor agradeço se tirarem a minha duvida.

    • Olá Silas

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que não há previsão de transferência ou venda na faixa 1 do PMCMV.
      O comprador deve devolver o imóvel e o próximo da fila irá utilizar.

      Equipe Click Habitação

  5. Gostaria de fazer uma transferência de um apto junto a Caixa financiado pelo Programa Minha casa Minha Vida,só que por enquanto a proprietária solteira, meu passou uma procuração me dando poderes de comprar o imóvel ou vender.Só que a proprietária irá casar-se , então gostaria de saber se depois do casamento irei precisar da assinatura do conjugue ,que no momento não fez parte da negociação???

    Att,
    Giovanna Santos

    • Olá Giovanna

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que com a mudança do estado civil entendemos que o cônjuge deverá anuir na venda.
      Mas, orientamos a questionar junto ao Tabelião do Cartório.

      Cuidado com o contrato de gaveta!!

      Equipe Click Habitação

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