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Dicas para gerir seu financiamento - Portabilidade

Dicas para gerir seu financiamento – Portabilidade

A portabilidade no Brasil

portabilidade de crédito habitacional

  • 2006 – É regulamentada a portabilidade de crédito;
  • 2008 – Começa a portabilidade telefônica (fixo e móvel);
  • 2009 – Portabilidade telefônica disponível em todo o país; estabelecida portabilidade de carências entre planos de saúde;
  • 2012 – Portabilidade dos planos de saúde empresariais (para demitidos e aposentados);
  • 2013 – Conselho Monetário Nacional uniformizou procedimentos e prazos para estimular portabilidade financeira;
  • 2014 – Entra em vigor a portabilidade para as linhas de crédito e empréstimos com regras claras sobre migração do saldo devedor, prazos e obrigações dos bancos.

Portabilidade de crédito

Regulamentada pelo Banco Central (Resolução 4.292, de 20 de dezembro de 2013 do Conselho Monetário Nacional – CMN), a portabilidade do crédito, dentre eles o imobiliário, inaugurou no Brasil uma nova era para o consumidor que contratou um financiamento.

Muitos consumidores não sabem exatamente como funciona a portabilidade de crédito, ou seja, a possibilidade de trocar a dívida de um banco para outro que tenha uma taxa de juros menor.

A partir de 05/05/14 entrou em vigor a regulamentação do CMN disciplina o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento de cada Instituição Financeira.

A possibilidade de diminuir os custos do financiamento habitacional migrando a dívida para outra instituição tem despertado o interesse dos mutuários e a preocupação dos bancos: apesar do spread do financiamento imobiliário ser baixo, o financiamento é uma porta de entrada para um cliente de relacionamento de longo prazo.

A portabilidade do financiamento habitacional traz uma grande mudança na forma de relacionamento com o cliente.

Assim, o Devedor tem agora o poder de barganha com o Banco atual, podendo efetivar tentativa preliminar ou posterior de negociação para redução de taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento ou no pacote de serviços bancários para permanecer.

No lado do mercado imobiliário, já bastante competitivo, haverá de certa forma um incentivo a competição para a manutenção dos clientes e para a conquista de novos.

Portabilidade Habitacional é vantajosa?

Devem ser avaliados todos os custos envolvidos para decidir quanto às vantagens de transferência de credor, além da taxa de juros devem ser analisados, no mínimo, a CET – Custo Efetivo Total e o CESH (Custo efetivo do seguro habitacional).

Os bancos têm políticas internas de manutenção de clientes, mas negociam caso a caso.

Se o cliente for rentável para o banco ele poderá oferecer algum benefício para continuar.

Os Bancos não podem criar uma “taxa de portabilidade” nem cobrar os custos relativos à troca de informações com o Banco anterior.

Veja alguns custos e fatores a serem considerados na portabilidade imobiliária:

A portabilidade no crédito imobiliário tem custos, alguns são diretos outros indiretos, assim é importante avaliar além da Taxa de juros e no mínimo o CET – Custo Efetivo Total e o CESH (Custo do Seguro Habitacional).

  • Custos cartorários
  • Prêmios de seguros
  • Taxa de administração (mensal)
  • Taxa de vistoria (avaliação)
  • Tarifa de análise jurídica
  • Taxas de abertura e manutenção de conta (exigências de reciprocidade do novo banco)
  • Taxas ocultas (podendo ser até abusivas) embutidas na transferência de credor
  • Os custos indiretos são, em especial, os de manutenção de conta no novo Banco, pois normalmente para oferecer uma taxa de juros menor, o Banco vai querer reciprocidade (conta, cartão de crédito e cheque especial – no mínimo).
    • Assim, devem ser avaliados esses custos na análise de portabilidade de crédito.

Deve ser avaliado a vantagem efetivar a portabilidade para o Banco onde já temos relacionamento e um pacote de serviços mais barato, além da redução de juros ou dos seguros habitacionais embutidos nas prestações.

A avaliação do imóvel é praxe no mercado imobiliário e exigência das normas do Banco Central. Ela é importante e define uma série de coisas como:

  • Tipo do produto (linha de linha de financiamento) e a taxa de juros a ser aplicada
  • Enquadramento no SFH ou não
  • Quota de financiamento (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Definições para a Portabilidade Habitacional

  • O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito objeto da portabilidade na data da transferência de valores;
  • Caso a prestação fique maior do que a atual o Banco proponente (novo) deve obter do devedor manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento de valor;
  • A troca de informações entre o Banco credor original e proponente (novo) deve ser realizada eletronicamente (com código específico para a portabilidade);

Um dos pressupostos da portabilidade é a aceitação do crédito por parte do novo Banco, desta forma o banco não é obrigado a aceitar um novo crédito.

Não existe proibição da portabilidade para contratos inadimplentes, mas é prerrogativa do novo Banco aceitar o crédito.

O Consórcio não é uma operação de crédito, não há cobrança de juros.

Assim, segundo o Banco Central, as regras são diferentes e não valem para consórcios.

Veja mais:

Boletim Consumo e Finanças – Banco Central

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Rafael

Olá. Tenho um financiamento pró-cotista na CEF, o qual vou averbar o imóvel agora, e começar amortizar a dívida de aproximadamente 245 mil reais a 7,85% ao ano. A verdade é que para contrução do imóvel foi gasto bem que isso, quase o dobro, o qual usei recursos próprios. Porém a CEF, fazendo vistas grossas ou não, e de acordo com o contrato firmado, entende que gastei apenas 245 mil reais conforme me foi disponibilizado, ou seja, sem valor de entrada. Basicamente aumentei o padrão do imóvel, sem alterar o projeto. No meio disso tudo, perdi o meu emprego e… Read more »

Luis Henrique Bonacordi Boccardo

Olá ! Excelente artigo ! Fiquei com a seguinte dúvida: a portabilidade é válida para os dois regimes SFH e CHH ?

Tamara da Silva Barbosa

Bom dia?!
Gostei muito desse artigo, queria saber como faço pra transferir meu imovel fimanciado p outra pessoa que quer comprá-lo!!

Francisco Medeiros

Muito boa essa série de artigos! Todo lia tenho lido algo por aqui. Parabéns! Já esclareci todas minhas dúvidas sobre as regras da Portabilidade. Falta agora decidir se esse é o momento certo para fazê-la, tendo em vista as altas de taxas de juros atuais. Por exemplo, tenho um financiamento (com apenas 12 parcelas pagas) no Santander com CET de 11,5% a.a. Passei esses dias na CAIXA e lá eu conseguiria fazer a portabilidade com CET de 11% a.a., ou seja, apenas 1/2 p.p. a menos. Pergunta: será que vale fazer a portabilidade agora ou é melhor esperar a SELIC… Read more »

Montival Junior

Boa tarde, Tenho um financiamento pela CEF a 8,5% de juros, financiei 105.200,00 por 360 meses. Estou na parcela 354. Minha esposa tem uma conta salário na caixa e por isso foi nos oferecida essa taxa considerada por eles baixa. Eu sou cliente do BB a 6 anos e além disso recebo salario também por essa conta BB. Só que a empresa que eu trabalho agora irá mudar de banco e irei abrir uma conta corrente no Santander e passarei a receber salario por essa nova conta no Santander. O que eu queria saber é como posso negociar, batganhar com… Read more »

Wander Lucio Miranda

Ola.
Tenho um financiamento imobiliário com a CEF. O valor foi 45 mil, comecei a pagar em janeiro de 2015, ainda falta 42.500,00 conforme a planilha de evolução teórica. Com a situação duvidosa que o pais esta passando pensei em vender um lote e abater 30 mil nesta divida. A pergunta é, qual a melhor forma de abater este valor neste contrato.
Obrigado