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2. Prestação

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Dicas para gerir seu financiamento - Prestação

Dicas para gerir seu financiamento – Prestação

O Encargo Periódico é composto de: Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas )

prestação habitacional - Encargo=Prestação, seguro habitacional e taxaO valor da prestação é calculado em função do: valor do financiamento/saldo devedor, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo de financiamento.

Qualquer variação em um dos fatores influencia no cálculo.

Vamos demonstrar como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.

Como é formado o Encargo?

O encargo, geralmente mensal, total é composto de:

Prestação (A – Amortização + J – Juros)

Parcela de amortização: Corresponde a parcela de devolução do principal, ou seja, do capital emprestado, é amortizada/deduzida no saldo devedor.

A – Amortização é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor.

É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da amortização seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.

Parcela de juros – J, calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado.

O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Por Exemplo: Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

prestação e saldo devedor

A – O valor que é amortizado do saldo devedor

Acessórios (Seguros e Taxas)

Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.

A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.

Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com o Encargo, foi estipulada com objetivo de ressarcir os custos de administração nas operações no SFH.

Tudo que você paga é reduzido no saldo devedor?

Não, somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.

Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo.

Capacidade de Pagamento/Renda

É muito importante avaliar/compatibilizar a questão da capacidade de pagamento.

Neste quesito, o mercado imobiliário trabalha com a margem de até 30% da renda.

O comprometimento de renda tem impacto maior de forma inversamente proporcional a renda mensal, assim os salários maiores podem ter um comprometimento maior e os salários mais baixos merecem atenção especial e um comprometimento de renda menor.

Por exemplo, qualquer variação positiva na cesta básica de alimentos tem um impacto muito mais forte para quem ganha até 5 salários mínimos, já quem ganha acima de 10 salários mínimos não impacta tanto.

Os perfis de consumo e comprometimento dos gastos essenciais são bem diferentes.

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja abaixo de 20%, ou o menor possível.

As rendas maiores podem suportar um comprometimento superior a 20%, dependendo do endividamento familiar.

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestação

Uma alternativa inteligente para se compatibilizar a capacidade de pagamento do encargo mensal no financiamento habitacional no SFH é o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação.

Você pode utilizar até 80% do valor do encargo total com FGTS e, também pode usar com até 3 prestações em atraso.

Como posso pagar as prestações do meu financiamento?

O Débito Automático é a forma mais prática de efetuar os pagamentos, pois não é preciso ficar dependente do recebimento de boleto de cobrança.

  • Com o Débito Automático, o valor da prestação é debitado automaticamente na sua conta corrente no dia agendado;
  • É possível verificar o agendamento do débito no extrato da conta
  • A opção pelo débito automático, em geral faz parte do pacote de fidelização e relacionamento proposto pelos bancos para redução na taxa de juros do financiamento.

Data do Vencimento

Ao contratar o financiamento habitacional o ideal é conciliar a data de vencimento da prestação mensal com a data do recebimento dos salários.

Os clientes do crédito imobiliário podem escolher a data de vencimento do encargo mensal como forma de compatibilizar a melhor data para a efetivação do pagamento.

A mudança da data de vencimento da prestação não traz nenhum prejuízo financeiro nem para o Banco e nem para o cliente.

Também visa não onerar o mutuário com a cobrança de dois encargos mensais no período inferior a trinta dias.

O Boleto de cobrança não pode ser cobrado

Nunca é demais lembrar que a emissão da fatura não pode ser cobrada.

Uma norma aprovada em 2009 pelo Banco Central (resolução 3.693/09) confirmou a proibição à chamada “taxa de boleto”.

A cobrança já era considerada ilegal pelo CDC (artigos 39, V, e 51, IV), pois as despesas relacionadas ao processamento da fatura são inerentes à atividade do fornecedor e não devem ser repassadas ao consumidor.

Os Sistemas de amortização definem a forma de cálculo da prestação

  • Todo Sistema de Amortização baseia-se na finalidade de quitar o valor que foi tomado como empréstimo até o prazo contratado, de forma que cada encargo mensal (prestação) comporte os juros remuneratórios + a parcela de amortização da dívida.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado no contrato de financiamento.

Dependendo do banco e do tipo do financiamento, você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: PRICE, SAC ou SACRE.

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MARIA GERLANIA GOMES DOS SANTOS

BOA TARDE ! GOSTARIA DE PEDIR SE POSSIVEL ENVIAR PRO MEU E-EMAIL O DEMONSTRATIVO DO PAGAMENTO POR SINAL JA PAGO DO MES DE ABRIL DE 2019 SEGUNDA VIA DO BOLETO HABITACAO COM VENCIMENTO DIA 23/04/2019 PORQUE PAGUEI SEM O PAPAEL, PORQUE NAO FICA DISPONIVEL DEPOIS DO PAGAMENTO EFETUADO ,MAIS ESTOU PRECISANDO DESSE PAPEL . POR FAVOR ENVIAR PRO E-EMAIL
[email protected] FICO NO AGUARDO JA AGRADECO

João Paulo

Cobraram 508 reais de taxas de cartório. Abusivo. Não recebi sequer uma intimação. Um absurdo!

Richard Fernandes

Bom dia, meu nome é Richard
Tenho financiamento Mcmv juros faixa 1,5 juros 5 ao ano,minha prestação é de 639 reais e este ano aumento 2 reais tenho dúvida às parcelas não são fixas?
Tive problema com uma conta corrente isso interfere no meu contrato Mcmv

Flávia Simone Machado de Souza

Tenho um financiamento no qual utilizo o FGTS para abater as prestações, porem a 1º vez que fiz tinha prestação em atraso e na minha agência eles iriam me enviar um boleto com e desconto do FGTS das prestações em atraso porem nunca veio e comecei a imprimir do site, em determinado momento apareceu o boleto com valor muito maior que minha prestação,e no extrato consta uma diferença, nos anos seguintes fui utilizando o FGTS .Porem os boletos continuaram vindo com valor maior em contato com minha agencia eles fizeram um levantamento e verificaram que esta diferença foi da utilização… Read more »

Jackeline Alves Sampaio

Ola, eu estava com 3 parcelas em atraso no meu financiamento minha casa minha vida, fui hoje a caixa para regularizar e constou que havia apenas 1 parcela em aberto, ai olhei no histórico doa 12 últimos meses, está o codigo 321. Mais no valor pago em 2 parcelas está R$0,00, não entendi. Pois não tem valor pago mais também não tem as 2 parcelas em aberto. O que significa esse 321, será que amortizou?

rachel

“Você pedir esclarecimento sobre a diferença cobrada pela atendimento da CAIXA:
A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.”

Eu liguei para esse número e eles dizem que somente na agência se pode tirar dúvidas sobre a diferença cobrada em relação ao TP 318 e TP 321. Como faço para tirar a dúvida se os TPs são de cobrança ou compensação? Por gentileza, informar o caminho necessário para tirar a dúvida pelo telefone, se existe.

ANDERSON VERISSIMO DA SILVA

BOM DIA. O QUE SIGINIFICA O CODIGO TP 321 NA MINHA FATURA DO BOLETO HABITACIONAL DA CAIXA?

GRATO E NO AGUARDO.

ATT,

ANDERSON

Débora Reis

Boa noite,

Tenho financiamento de imóvel pela Caixa, com débito automático, a parcela debita todo dia 4.
Em dezembro entrei em contato pelo telefone e solicitei amortização utilizando o saldo do FGTS. Deu certo, porém, ao verificar o extrato da conta agora em janeiro, observei que foram debitadas duas vezes a parcela, dia 4 e novamente no dia 11. No extrato, o débito do dia 11 consta como TP 318. O que isso significa

Kelly

Olá, Boa noite!

Temos um financiamento habitacional com a CEF e esse mês, no extrato, no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADO está esse valor( -1.400,00 ) e no campo DIFERENÇA DE PRESTAÇÃO esta o mesmo ( -1.400,00). Nunca atrasados nenhuma prestação, mesmo porquê é débito em conta, esse valor é para pagarmos? Obrigada.

Claudete Riedel

Boa tarde ! Já li várias dúvidas em relação a TP321 TP318 emfim minha prestação atrasou negociei fiz a reemcorporação das parcelas e de uns meses para cá as minhas prestações vem com esta diferença de prestação que quase da o valor da prestação do meu apartamento e tenho que pagar . Minha pergunta é no boleto da prestação devia vir a prestação e juros taxas e segundo o esclarecimento que me deram são cutos de cartórios aquelas diferenças que estão vindo da vez que atrazei a prestação. não autorizei ninguém a colocar despesas de cartórios junto ao boleto da… Read more »

Erika

Olá! Comprei um apartamento na planta pelo PGMCMV, estou pagando a taxa de obra, porque as chaves não foram liberadas. Porém para esse mês está tendo duas cobranças, nos lançamentos futuros na minha conta está a cobrança de R$ 813,00 que é referente a fase de obra (taxa de obra) que praticamente, desde que assinei o contrato, vem mais ou menos esse valor. Mas ao consultar no site da Caixa, no item Habitação, o boleto está com outro valor (R$ 1180, 34), e aparece como 1 prestação para o mesmo vencimento do valor que está em lançamentos futuros na minha… Read more »