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2. Prestação

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Dicas para gerir seu financiamento - Prestação

Dicas para gerir seu financiamento – Prestação

O Encargo Periódico é composto de: Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas )

prestação habitacional - Encargo=Prestação, seguro habitacional e taxaO valor da prestação é calculado em função do: valor do financiamento/saldo devedor, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo de financiamento.

Qualquer variação em um dos fatores influencia no cálculo.

Vamos demonstrar como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.

Como é formado o Encargo?

O encargo, geralmente mensal, total é composto de:

Prestação (A – Amortização + J – Juros)

Parcela de amortização: Corresponde a parcela de devolução do principal, ou seja, do capital emprestado, é amortizada/deduzida no saldo devedor.

A – Amortização é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor.

É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da amortização seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.

Parcela de juros – J, calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado.

O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Por Exemplo: Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

prestação e saldo devedor

A – O valor que é amortizado do saldo devedor

Acessórios (Seguros e Taxas)

Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.

A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.

Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com o Encargo, foi estipulada com objetivo de ressarcir os custos de administração nas operações no SFH.

Tudo que você paga é reduzido no saldo devedor?

Não, somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.

Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo.

Capacidade de Pagamento/Renda

É muito importante avaliar/compatibilizar a questão da capacidade de pagamento.

Neste quesito, o mercado imobiliário trabalha com a margem de até 30% da renda.

O comprometimento de renda tem impacto maior de forma inversamente proporcional a renda mensal, assim os salários maiores podem ter um comprometimento maior e os salários mais baixos merecem atenção especial e um comprometimento de renda menor.

Por exemplo, qualquer variação positiva na cesta básica de alimentos tem um impacto muito mais forte para quem ganha até 5 salários mínimos, já quem ganha acima de 10 salários mínimos não impacta tanto.

Os perfis de consumo e comprometimento dos gastos essenciais são bem diferentes.

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja abaixo de 20%, ou o menor possível.

As rendas maiores podem suportar um comprometimento superior a 20%, dependendo do endividamento familiar.

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestação

Uma alternativa inteligente para se compatibilizar a capacidade de pagamento do encargo mensal no financiamento habitacional no SFH é o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação.

Você pode utilizar até 80% do valor do encargo total com FGTS e, também pode usar com até 3 prestações em atraso.

Como posso pagar as prestações do meu financiamento?

O Débito Automático é a forma mais prática de efetuar os pagamentos, pois não é preciso ficar dependente do recebimento de boleto de cobrança.

  • Com o Débito Automático, o valor da prestação é debitado automaticamente na sua conta corrente no dia agendado;
  • É possível verificar o agendamento do débito no extrato da conta
  • A opção pelo débito automático, em geral faz parte do pacote de fidelização e relacionamento proposto pelos bancos para redução na taxa de juros do financiamento.

Data do Vencimento

Ao contratar o financiamento habitacional o ideal é conciliar a data de vencimento da prestação mensal com a data do recebimento dos salários.

Os clientes do crédito imobiliário podem escolher a data de vencimento do encargo mensal como forma de compatibilizar a melhor data para a efetivação do pagamento.

A mudança da data de vencimento da prestação não traz nenhum prejuízo financeiro nem para o Banco e nem para o cliente.

Também visa não onerar o mutuário com a cobrança de dois encargos mensais no período inferior a trinta dias.

O Boleto de cobrança não pode ser cobrado

Nunca é demais lembrar que a emissão da fatura não pode ser cobrada.

Uma norma aprovada em 2009 pelo Banco Central (resolução 3.693/09) confirmou a proibição à chamada “taxa de boleto”.

A cobrança já era considerada ilegal pelo CDC (artigos 39, V, e 51, IV), pois as despesas relacionadas ao processamento da fatura são inerentes à atividade do fornecedor e não devem ser repassadas ao consumidor.

Os Sistemas de amortização definem a forma de cálculo da prestação

  • Todo Sistema de Amortização baseia-se na finalidade de quitar o valor que foi tomado como empréstimo até o prazo contratado, de forma que cada encargo mensal (prestação) comporte os juros remuneratórios + a parcela de amortização da dívida.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado no contrato de financiamento.

Dependendo do banco e do tipo do financiamento, você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: PRICE, SAC ou SACRE.