SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

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Fonte: Click Habitação
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O Sistema Financeiro da Habitação – SFH foi criado para facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população

SFH
SFH – Sistema Financeiro da Habitação

O Banco Nacional da Habitação – BNH era o órgão central, normativo e financiador do SFH, criado pela Lei nº 4.380 de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional.

A mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para a colocação de títulos do governo e viabilizar financiamentos de longo prazo.

A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos privilegiados tinham acesso.

De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos, os depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.

Os recursos oriundos do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e da caderneta de poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE) tornaram-se os principais instrumentos de funding para o crédito habitacional e imobiliário no país.

Com a extinção do BNH, o Conselho Monetário Nacional – CMN passou a regulamentar o SFH. O CMN, ao assumir o controle das cadernetas de poupança e portanto, do SBPE baixou normas sobre os limites de aplicação e exigibilidades, além de regulamentar os limites do financiamento habitacional.

A correção monetária, hoje já cumpriu a sua finalidade e perdeu seu objeto. E deveria ser extinta, ficando da mesma forma que nos mercados modernos, onde a taxa juros reflete toda a remuneração.

O uso da TR – Taxa Referencial na nossa economia apenas perpetua o processo inflacionário e a indexação.

O instrumento considerado pelo mercado de crédito imobiliário o mais inovador foi a introdução da alienação fiduciária (Lei 9.514/97) como garantia das operações de financiamento, hoje em dia, seguramente a mais utilizada.

O sistema foi se modificando ao longo do tempo e após 25 de junho de 1998, foi permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH, desde que a capacidade de pagamento do cliente permita. Porém, o uso de FGTS fica restrito as regras do Manual de Moradia Própria – MMP.

Veja mais:

SFH e propriedade de imóveis

FGTS e a propriedade de imóveis

HISTÓRICO do SFH e seus limites Avaliação e Financiamento ao longo do tempo

Os valores dos limites no SFH são atualizados periodicamente, atualmente, pelo Conselho Monetário Nacional – CMN.

Concedidos, especialmente, com recursos do FGTS ou da caderneta de poupança, os financiamentos do SFH cobram juros de até 12% ao ano.

Os contratos com valores acima do teto, atualmente, são assinados nas normas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas mais altas e definidas livremente pelo mercado.

Veja também:

SFH x SFI – Vamos Comparar

Valor de avaliação do imóvel máximo no SFH na data da assinatura do financiamento original:

Valor máximo do imóvel para financiamento no SFHValor Venal – Sempre será o considerado o maior valor entre avaliação e compra e venda.

UPC – Unidade Padrão de Capital

OTN – Obrigação do Tesouro Nacional

UPF – Unidade Padrão de Financiamento

Valor de financiamento máximo no SFH na data da assinatura do contrato original:

Valor máximo do financiamento no SFHAs aplicações de recursos nos financiamentos habitacionais foram impulsionadas.

A estabilização da economia brasileira deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos vêm caindo. As baixas taxas de inflação permitem, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo, bem como, assumir compromissos de maior prazo.

Logicamente, isto pode variar no tempo, qualquer aumento nas taxas de inflação e redução na atividade econômica podem interferir nas condições de crédito e financiamento.

Houve a melhoria das condições objetivas na tomada do crédito imobiliário: diminuição de taxas de juros, aumento de prazo, melhoria na análise de risco de crédito.

O advento da Portabilidade de crédito, embora ainda tímida, veio propiciar maior competição entre os Bancos na busca de fidelizar os clientes por longos períodos.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fontes de Dados:

Abecip, Banco Central e Roteiro de Analise do FCVS

Resolução CMN 4.537/16

Resolução CMN 3932/10

Artigo atualizado em 26/11/16

31 COMENTÁRIOS

  1. Oi Boa Noite! Eu e meu marido realizamos a compra de um imóvel em 2013 cujo foi avaliado pelo banco em 783 Mil Reais, infelizmente naquela ocasião não pudemos utilizar o FGTS devido o valor ter sido superior a 750mil, hoje com a mudança estamos com a esperança de poder liquidar a divida do financiamento com o valor que temos no FGTS, ao ligarmos para o banco este que em nenhuma cartilha deles e telefonemas anteriores nunca citaram uma reavaliação do imóvel, e eles estão pedindo que paguemos 3Mil reais para a contratação de um engenheiro deles para que reavalie o imóvel e libere a utilização do FGTS. Isso é prudente? Achei abusivo. Acredito que estejam agindo de má fé pois o valor pago em 2013 foi 743 Mil e a avaliação deles foi superior( 783mil mencionado anteriormente)Devo entrar no procon? Muito obrigada!

    • Olá Cintia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Transposição de contratos FORA do SFH para o SFH é possível com a anuência do Banco.
      Haverá uma espécie de novação contratual, com o reenquadramento do contrato, o Banco poderá cobrar tarifas para avaliação do imóvel e de contratação.
      O imóvel será avaliado para enquadramento no SFH. Esta avaliação é obrigatória para fins de uso do FGTS e do SFH.
      Veja no artigo:
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      Com relação a tarifa cobrada pelo Banco, deverá constar na tabela publicada pelo Banco. Veja no artigo:
      Tarifas cobradas no crédito imobiliário

      Equipe Click Habitação

  2. Bom dia!
    Estou comprando meu apartamento em Serra/ES. Minha renda é R$ 2200,00 e o valor do imóvel escolhido é R$ 180.000,00. O imóvel foi avaliado em R$ 224.000,00. Fui informada que não irá se enquadrar no Programa MInha Casa, Minha Vida porque o imóvel é usado. O correspondente bancário me informou que não poderei financiar utilizando FGTS na mesma taxa do Programa Minha Casa, Minha Vida pois a avaliação ultrapassou o valor de R$ 180.000,00. Gostaria de saber se procede essa informação e se alterações recentes de 24/11, também alterou essa norma referente ao valor de avaliação.

    • Olá Carmem

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o Minha Casa Minha Vida é somente para imóveis novos.

      Para imóveis usados você poderá utilizar o Programa Carta de Crédito FGTS.

      A Tabela de valores por município consta no artigo:
      Minha Casa Minha Vida fase 3 recursos FGTS. O que mudou?

      Orientamos a procurar uma agência da CAIXA ou BB para mais informações.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia,
    Dei entrada em um financiamento pelo modelo PRÓ-COTISTA e me informaram que está sem verba para imóveis acima de 500.000. Sabe se tem alguma previsão de entrar mais verba ainda este ano?

    Att.
    Paulo

    • Olá Paulo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para este ano não mais.
      Orientamos a aguardar para o ano que vem. Mas, tem de correr, pois a verba é curta …

      Equipe Click Habitação

  4. Tenho um financiamento (SFI) com a caixa feito em 2013, onde o meu imóvel foi avaliado em 630.000,00 época que o limite para uso do FGTS era 500.000,00. Infelizmente, quando havia a controvérsia que a portabilidade gerava um novo contrato e com a avaliação estando dentro do limite de 750 mil poderia ser enquadrado no SFH com possibilidade de uso do FGTS, não fiquei sabendo. Pergunto: Com a edição deste novo limite de 900mil, há algum dispositivo legal que possibilite que os contratos antigos possam ser transportados para o SFH com consequente utilização do FGTS para amortização?

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível a transferência para o SFH e utilizar o FGTS, desde que atenda as condições de uso.
      Para tanto necessariamente deverá haver a anuência do Banco.
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      Sugerimos aguardar alguns dias, até a normalização do assunto pelo Conselho Curador do FGTS e procure o Banco e solicite a transposição para o SFH.

      Equipe Click Habitação

  5. Olá, comprei meu imóvel em 2013 e na epoca não consegui utilizar meu FGTS devido eu ter outro imóvel em meu nome, hoje não tenho mais este imóvel em meu nome apenas este no qual está financiado, eu posso utilizar o valor do meu FGTS para amortização uma vez que eu não utilizei pra compra-lo. Obrigada

    • Olá Denise

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Se você vendeu o imóvel que era impedimento para o uso do FGTS e desde atenda as demais condições de uso do FGTS poderá pleitear o uso.
      Apresente a Certidão de matrícula atualizada comprovando a venda do imóvel junto ao banco e faça o requerimento de uso do FGTS.

      Veja detalhes nos artigos:
      FGTS e a propriedade de imóveis
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Equipe Click Habitação

  6. Boa Tarde.

    Comprei meu imovel em 2011, utilizando os recursos do FGTS. Com a valorização dos imoveis hoje ele vale mais que os 750.000,00 que é o teto para utilização do FGTS. Posso utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor?
    Outra pergunta, a portabilidade para outro banco retira meu imovel das condições do SFH?

    Obrigada

    • Olá Waleska

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o enquadramento no SFH é efetivado no momento da contratação.
      Assim, se o financiamento foi efetivado dentro do SFH poderá utilizar o FGTS para amortização ou pagamento de parte da prestação.
      Veja detalhes no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Não vai importar eventual valorização posterior a contratação.

      Quanto a portabilidade a transferência de banco necessariamente mantém o sistema adotado originalmente.
      Veja detalhes no artigo:
      Portabilidade de Financiamento Imobiliário

      Equipe Click Habitação

  7. Boa noite, estou adquirindo a minha sonhada casa propria em São José dos Pinhais – PR, porem o que tenho de valores hoje somando o FGTS, sera para dar de entrada. A casa esta no valor de 150 mil Reais e consegui um subsidio de 8.230,00 Reais comprovando uma renda Bruta de 2012,00 Reais, porem não ira sobrar dinheiro para as documentação de cartorio e registro do imovel, nesse caso eu consigo parcelar as custas desses documentos?

    Obrigado pela atenção.

    • Olá Robson,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click habitação.
      O financiamento de ITBI e custa cartorária é sim possível junto ao financiamento imobiliário. Porém esse valor somado ao valor de financiamento não pode ultrapassar o limite máximo permitido.

      Se você já fez o financiamento utilizando o máximo, você pode verificar o empréstimo comercial. Alguns Bancos já oferecem o CDC no próprio simulador.

      Sugerimos a leitura do artigo Desconto registro primeiro imóvel SFH e Desconto ITBI.

      Click Habitação

  8. Pergunto: posso utilizar o meu saldo do FGTS para a compra de box de estacionamento localizado no condomínio onde moro?

    • Olá Marcelo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não é permitido adquirir box de estacionamento (garagem) com utilização do FGTS.
      Veja os impedimentos de uso do FGTS no artigo:
      Impedimentos para uso do FGTS

      Equipe Click Habitação

  9. olá novamente, sou a mesma da pergunta do imovel de 100 mil é que esqueci de mencionar que o imovél é em outra cidade e não na que eu resido

    • Olá Aparecida,

      Boa Noite!

      Esclarecemos que basta consultar o valor do imóvel na tabela que incluímos na resposta anterior.
      Consulte no município que pretende adquirir o imóvel.

      Equipe Click Habitação

  10. enviei os documentos para uma correspondente da caixa, o valor do imovél que eu pretendo é de 100 mil reais e minha renda bruta 2600 reais ela me disse que não posso financiar um imovel nesse valor e sim num valor maior, como funciona isso?

  11. Bom dia,
    Moro no Rio e Janeiro, e assinei meu contrato na CEF em 22/05/2012 na compra de um imóvel no valor de 600.000, porém sem usar o FGTS. Em 2014, após atender as condições de uso do FGTS, solicitei a amortização da dívida, porém foi negado alegando que meu contrato era antigo, anterior a resolução que aumentava o valor do imóvel para 750.000. falaram que na época da assinatura as condições de uso do FGTS era para imoveis até 500.000. Está correto esse procedimento ? Existe alguma lei que me permita usar o FGTS hoje para amortização ?

    • Olá Cleidson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que um dos pré-requisitos para o uso do FGTS para fase de retorno do contrato é que o financiamento seja efetivado dentro do SFH.
      Este enquadramento é auferido na data da assinatura do contrato.
      O SFH tem limites de avaliação e financiamento, que se modificam no tempo. Veja nos gráficos do artigo.

      Como seu contrato foi assinado fora dos limites do SFH ele não pode utilizar o FGTS.

      A transferência de financiamento para o SFH (transposição) existia e era utilizada no mercado imobiliário. Mas, em termos de normalização somente existia menção do MMP – Manual de Moradia Própria – Uso do FGTS (norma do agente Operador do FGTS).
      A nova versão do MMP de 22/04/14 modificou essa prerrogativa do texto.
      Assim, não existe mais norma permitindo tampouco proibindo a chamada Transposição para o SFH. Mas é necessária a anuência do Banco.
      O mercado (Bancos) utilizava a transposição, mas recentemente houve uma mudança de postura e todos passaram a não aceitar, em especial o Banco Central.

      Veja mais detalhes no artigo;
      Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

      Equipe Click Habitação

    • Olá Antonio,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor na data do vencimento do encargo mensal consta no boleto de pagamento.
      Veja como obter o boleto:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos fones: 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  12. Minha filha comprou uma casa financiada pela Caixa econômica o salario dela e do marido ultrapassou o limite da minha casa e minha vida, ficando uma prestação muito alta e após a compra, alguns meses o marido dela que teria a renda maior ficou desempregado e até hoje não conseguiu um emprego fixo.
    tem como rever este contrato e o contrato entrar no plano da minha casa e minha vida?
    Desde já agradeço a resposta.

    At. Wilma

    • Olá Wilma,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o enquadramento no Programa Minha Casa Minha Vida é na concessão do crédito imobiliário.
      Não há como mudar depois da assinatura do contrato.

      Orientamos a procurar o Banco para tratativas de negociação e ver as possibilidades de adequação do encargo mensal a capacidade de pagamento.
      Veja no artigo:
      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

      Equipe Click Habitação

  13. Bom dia, qual a possibilidade de conseguir a transposição do contrato vigente para o SFH judicialmente?

    • Olá Thomaz,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Somos sabedores de decisões favoráveis, cremos que as chances devem estar relacionadas com a argumentação e justificativas do pleito.
      Orientamos a procurar um advogado de sua confiança para analisar a conveniência e oportunidade de ingressar com a ação, se for o caso.

      Equipe Click Habitação

  14. Bom dia,
    Assinei meu contrato em 20/03/2013, na época meu imóvel foi avaliado em 750 mil, posso solicitar transferência para o SFH?

    • Olá Charles,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a alternativa para quem assinou fora do SFH era a chamada Transposição (Transferência) de contratos de Fora do SFH para o SFH até recentemente era utilizada pelo mercado imobiliário.

      Mas, em termos de normalização somente existia menção do MMP – Manual de Moradia Própria – Uso do FGTS (norma do agente Operador do FGTS).
      A nova versão do MMP de 22/04/14 modificou essa prerrogativa do texto.
      Assim, não existe norma permitindo tampouco proibindo a chamada Transposição para o SFH. Mas é necessária a anuência do Banco.

      O mercado (Bancos) utilizava a transposição, mas recentemente houve uma mudança de postura e todos passaram a não aceitar, em especial o Banco Central.

      A ação judicial sempre será uma hipótese, e podemos afirmar que existem decisões judiciais favoráveis para o uso do FGTS em contratos em situação semelhante. Cabe a você avaliar a conveniência de contratar advogado de sua confiança.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Transferência para o SFH e Uso FGTS

      Click Habitação
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