Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

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Fonte: Click Habitação
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Os contratos de financiamento do crédito imobiliário possuem prazo de amortização previsto em cláusula específica

saldo devedor residual

Este prazo é definido em função da idade do devedor mais idoso (limite de cobertura do seguro habitacional – 80 anos e 6 meses), renda familiar, capacidade financeira e o limite de prazo permitido para cada modalidade de financiamento ou pelo Banco.

Decorrido o prazo contratual do financiamento imobiliário, e dependendo do plano de amortização e periodicidade de reajuste da prestação mensal do contrato, poderá restar saldo devedor residual.

A responsabilidade pelo saldo devedor residual dependerá se o contrato tem ou não cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais).

Os contratos com cobertura do FCVS a responsabilidade pela cobertura dos saldos devedores residuais aos agentes financeiros (bancos) é do Fundo.

E os contratos habitacionais sem cobertura do FCVS o saldo residual é de responsabilidade do mutuário,  devendo tal fato, obrigatoriamente, constar de cláusula do respectivo contrato..

O saldo residual não recebido na data do decurso é classificado como valor em atraso a partir daquela data.

Veja também:

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Saldo Devedor residual financiamento

Contratos habitacionais antigos

O saldo residual foi historicamente um grande problema aos mutuários do crédito imobiliário, especialmente, quando havia desequilíbrio entre o valor pago mensalmente na prestação e o saldo devedor.

Este desequilíbrio, no passado, foi provocado pelos altíssimos índices de correção monetária do saldo devedor e os reajustes na prestação:

  • As prestações, em geral, pela equivalência salarial;
  • Reajustes em momentos diferentes, ou seja, nem sempre de forma concomitante;
  • Índices diferentes

Outro fator foram sub-reajustes na prestação por decisões e opções de mudança de plano nos contratos propostos por normas governamentais.

Assim, esse desequilíbrio entre os reajustes entre o saldo devedor e as prestações provocava o saldo residual no final do prazo contratual.

Os contratos antigamente sofriam reajustes e os atuais tem recálculo, portanto tem reequilíbrio periódico.

Contratos habitacionais atuais

Os contratos atuais podem ter saldo residual, mas seu impacto e valor tem menor força para os compradores, em função:

  • Da estabilidade dos índices de atualização monetária instituída em cláusula contratual (se houver) e
  • Dos recálculos periódicos previstos nos contratos (em especial).

O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o saldo residual ao período entre o último recálculo (anual, trimestral ou mensal) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Não haverá saldo devedor residual se o recálculo da prestação (A + J) for mensal.

Em geral, o saldo devedor residual financiamento é limitado ao valor de 1 (uma prestação), assim não é mais um fator de preocupação aos compradores.

Termo de Quitação

Após a liquidação do contrato ou decurso do prazo com o pagamento do eventual saldo devedor residual, se houver, o comprador deve de imediato pleitear o Termo de Quitação.

O Termo de Quitação do financiamento deve ser averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Nos contratos habitacionais com garantia de alienação fiduciária o prazo de entrega do Termo de Quitação pelo Banco é de 30 dias, sob pena de multa, conforme previsto no artigo 25 da Lei 9514/97.

Exija seus direitos!

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja também:

Quitação de Financiamento Habitacional

Atualizado em 21/10/15

37 COMENTÁRIOS

  1. Porque no caso pela planilha meu saldo seria 155 mil e a prestação 1550,só que meu saldo esta 157 mil e a prestação 1583,no caso então já esta sendo feito o recalculo mensal?,pois o valor da prestação sempre vem acima do valor da tabela,devido a tr,mas mesmo assim tenho um saldo de dois mil acima do valor que estaria pela tabela da caixa,a tabela que me refiro é aquela que vem com todos os valores das prestações,da primeira á ultima,obrigado

    • Olá Ricardo

      Boa Noite!

      Informamos que a Planilha CET entregue quando da contratação é para fins de comparação de valores entre os bancos para você poder escolher o banco a financiar.
      A regra do Banco Central não permite que seja colocada a previsão de atualização monetária (TR). Assim, os valores constantes na planilha são teóricos e não o que de fato vai ocorrer, pois a TR é divulgada diariamente não há como colocar valores precisos para o longo prazo do financiamento.

      Lembramos que a atualização do saldo devedor do financiamento é a mesma que atualiza a poupança e as contas do FGTS, que são os funding dos financiamentos habitacionais.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo sobre a CET:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  2. Correto,então minha duvida é,por exemplo pela tabela que a caixa nos fornece o valor do meu saldo seria 155 mil,mas devido as taxas de tr estarem alta esta em 157 mil,no caso esses 2 mil de diferença que esta da plhanilha da caixa,como que fica será feito um recalculo ou ficara vindo o mesmo valor as prestações?

  3. Olá,gostaria de tirar uma duvida,anualmente é feito um recalculo da divida para quando chegar no final do financiamento não haver saldo residual,correto,a minha duvida é,se chegar na 13 parcela e ela não vier com uma valor maior é pq não fizeram o recalculo,e se isso acontecer eu ficarei com saldo residual,e o que fazer,obrigado

    • Olá Ricardo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nunca dissemos que não haverá saldo residual. Tal fato somente é possível se houver o recalculo mensal da prestação (A+J).

      O eventual resíduo quando o recálculo anual é de no máximo o valor do encargo mensal. Assim, é de pequena monta.
      Não necessariamente haverá subida do valor do encargo no recalculo, pois por exemplo o seguro MIP é cada vez menor, pois o saldo devedor cai e pode suportar o eventual aumento do valor da prestação (a+j).
      É necessária a análise da evolução do saldo.

      Equipe Click Habitação

  4. quando assinei o contrato me falaram que as parcelas seriam decrescente , e este mes fui pega de surpresa pois aumentou quase R$ 50,00 reais um absurdo, algo está errado por favor me ajudem.
    e Outra pago sempre com antecedencia e no boleto de demonstrativo aparece pago sempre no dia do vencimento ou ate um dia com atraso , por favor me respondam e esclareçam essas minhas duvidas.

    • Olá Graciete

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em situações ideais realmente a tendência no sistema SAC é que as prestações sejam decrescentes.
      Porém desde 2013 a economia se desequilibrou, os juros subiram e com eles subiu a atualização monetária pela Taxa Referencial-TR nos contratos habitacionais.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

      Para entendemos a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Outra possibilidade de aumento do encargo mensal é a mudança de faixa etária de seguro.
      O seguro varia com a idade do comprador, assim a medida que fica mais velho o coeficiente do seguro aumenta. Veja no artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Assim orientamos a consultar o banco e verificar o que de fato aconteceu.

      Equipe Click Habitação

  5. BOA TARDE. GOSTARIA DE TIRAR MAIS UMA DUVIDA. ESTOU COM UM IMOVEL FINANCIADO PELA CAIXA E ACESSANDO O APLICATIVO O MEU SALDO RESIDUAL ESTA SENDO ATUAlIZADO TODOS OS DIAS. NO DIA 02/0/168 ESTAVA EM 229.700, ONTEM 229,846 E HOJE 229.870. É CORRETO ESSA ATUALIZAÇÃO DIARIAMENTE? NA MINHA FATURA APARECE SALDO RESIDUAL DE 229.336,10. FIZ O FINANCIAMENTO PELO SAC. SEI QUE EXISTE A TR, POREM PENSEI QUE NAO FOSSE DESSA FORMA. UMA VEZ QUE A MINHA AMORTIZAÇÃO É DE 582,59. OU SEJA A TR ESTA UTRAPASSANDO ESSE VALOR? QUANDO FUI NA CAIXA ELES CITARAM O SALDO RESIDUAL DO APLICATIVO E NAO O DA PARCELA QUE ME ENVIAM.

    • Olá Keitiane

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que o saldo devedor que aparece no APP da CAIXA não é o saldo devedor residual (este ocorre apenas quando acaba o prazo do financiamento).

      O saldo que aparece no aplicativo é o valor para quitação, assim existe juros remuneratórios e atualização monetária pro-rata diária.
      O valor é atualizado diariamente.

      O valor do saldo devedor no boleto de pagamento é estático e corresponde ao valor na data do vencimento do encargo.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  6. Olá, firmei contrato com a Caixa para pagar as prestações em 144 meses, o que o fiz pontualmente. Contudo, ao término desses boletos no ano de 2002, a caixa me mandou novo boleto no valor de R$1800 e com saldo devedor de R$ 80.000,00. Tentei por várias vezes resolver a questão, compareci na Caixa, nos escritórios por ela contratados, todavia, as condições de pagamento ofertadas não me permitiam naquela momento de fechar o acordo.
    Desde 2002 eu continuo ocupando o imóvel e pagando as despesas dele decorrentes como IPTU,Condômino, etc. mesmo já tendo sido retomado pela Caixa em 01/2009. Recentemente me fizeram nova proposta de acordo, já com o resíduo em 98.0000,00, estava disposto a fechar, me pediram uma série de documentos, inclusive no cartório, no entanto nesta última ocasião foi a Caixa quem não quis fechar acordo comigo, sob alegação de que meus rendimentos teriam ultrapassado em R$ 200,00.
    O imóvel está na iminência de ir a leilão público, me ajudem o que devo fazer? falei com meu advogado, porém ele disse que não há nada a fazer, pois a minha pretensão já tinha alcançado ao que ele chamou de prescrição. Outro, já disse que poderia entrar com uma ação anulatória, mas disse que eu correria sérios riscos de perder e ser condenado em pagar umas custas do processo.
    Desde já agradeço qualquer orientação. Obrigado!

    • Olá Santos

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que provavelmente se trata de proposta de recompra do imóvel que foi retomado pelo Banco.

      Assim, você deve procurar a área de licitação do banco e retomar os entendimentos visando efetivar a operação de recompra do imóvel.
      Um acréscimo de apenas 18.000 na dívida em mais de 10 anos cremos que é um valor razoável para fechar o negócio.
      Além do fato de você estar usufruindo do imóvel.

      Equipe Click Habitação

  7. Olá,parabéns pelas informações prestadas,são de grande ajuda a todos.
    Gostaria de saber,meu saldo devedor é de 158 mil depois de 12 prestações pagas,pela tabela da caixa meu saldo devedor era pra ser 154 mil,mas devido a tr alta esta em 158 mil,minha duvida é esses 4 mil que tem de diferença como que ele é calculado?,no caso seria 4 mil dividido por 348 que seria o restante das prestações,que no caso daria uma aumento de 11 reais em todas as prestações,ficaria de saldo residual,ou seria de outra forma,agradeço se poder me ajudar.Lembrando essa diferença que eu citei de 4 mil é em relação aquela tabela que tem na planilha de evolução,que a caixa fornece

    • Olá Ricardo,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o cálculo não é simples e não dá para efetivar sem uma estimativa de evolução da TR.
      Orientamos a ficar tranquilo pois o recalculo período do encargo é para equilibrar a relação entre o saldo devedor e a prestação (a+j).
      O eventual resíduo é limitado a 1 encargo mensal como dissemos no artigo.

      Temos experiência no assunto e podemos afirmar que mesmo no patamar atual com a TR mais alta o saldo residual tende a ser de pequena monta, em função do recalculo anual. Mas, neste nível de atualização monetária será sempre possível o aumento anual e periódico da prestação.

      Equipe Click Habitação

  8. Olá,parabéns pelas informações prestadas,são de grande ajuda a todos.
    Gostaria de saber,meu saldo devedor é de 158 mil depois de 12 prestações pagas,pela tabela da caixa meu saldo devedor era pra ser 154 mil,mas devido a tr alta esta em 158 mil,minha duvida é esses 4 mil que tem de diferença como que ele é calculado?,no caso seria 4 mil dividido por 348 que seria o restante das prestações,que no caso daria uma aumento de 11 reais em todas as prestações,ficaria de saldo residual,ou seria de outra forma,agradeço se poder me ajudar

  9. Olá,parabéns pelas informações prestadas,são de grande ajuda a todos.
    Gostaria de saber,meu saldo devedor é de 158 mil depois de 12 prestações pagas,pela tabela da caixa meu saldo devedor era pra ser 154 mil,mas devido a tr alta esta em 158 mil,minha duvida é esse 4 mil que tem de diferença como que ele é calculado?,no caso seria 4 mil dividido por 348 que seria o restante das prestações,ou seria de outra forma,agradeço se poder me ajudar

  10. Varias vezes tento verificar meu saldo devedor do meu contrato e nunca consigo, ante a Caixa mandava todos os meses um extrato em casa hoje nao tem como a Gente acompanhar. É importante para Nos verificar o quanto devemos pagar ja que custa caro pra chuchu os imoveis financiados.

    • Olá Eduardo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sim! É muito importante o acompanhamento dos pagamentos e da evolução do saldo devedor.

      Para retirar os boletos todos os meses você pode ver o passo a passo no artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Para aprender como funciona a evolução do saldo devedor do seu financiamento:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Manda o boleto por SMS. Veja.

      Equipe Click Habitação

  11. Boa Tarde, Possuo um financiamento imobiliario para construção em terreno proprio com a CEF onde foi dado o terreno como garantia. até a presente data foram liberadas duas parcelas para construção. Pergunto:é possível a desistencia deste financiamento com o pagamento do saldo devedor (parcelas ja liberadas).

    • Olá Luiz,

      Agradecemos a sua presença no Click Habitação!
      Se houve utilização de FGTS nesse período, entendemos que seja mais difícil receber essa autorização.
      Caso contrário, efetive uma consulta ao Banco e explique os motivos, para que seu caso seja analisado.

      Equipe Click Habitação

  12. Bom dia, acho que você respondeu minha dúvida, possuo um financiamento a uns 2 anos, meu saldo residual acaba sendo um valor considerável em função do alto valor de empréstimo que fiz, no caso, o saldo residual “come” uns 40% do valor que faço da amortização, por exemplo, amortizo R$ 1000,00 por mês mas saldo residual aumenta R$ 400,00. Como ainda tenho cerca de 240 parcelas estava com medo que lá no final ainda tivesse uma dívida de mais de R$ 100.000,00 para pagar, pelo que entendi neste post, o saldo residual ou devedor é atualizado para que ao final das parcelas programadas não haja mais nada de saldo a pagar, seria isto? Tipo a cada 3 meses ou 1 ano o saldo devedor é recalculado para que seja quitado no prazo programado correto? Estranho que até hoje não percebi nenhum aumento nas minhas parcelas.

    • Olá Thiago,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a periodicidade do recálculo depende da previsão em cláusula contratual.
      Existem banco em que é anual outros é mensal.

      Orientamos a procurar o banco e pedir explicações sobre a questão.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Francisco,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o nosso objetivo é prestar informações de qualidade a todos os interessados.

      Equipe Click Habitação

  13. O que significa GVT cobrado com percentual de 25 por cento para a antecipação da quitação imobiliária

    • Olá Marta

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que não conhecemos o significado da SIGLA GVT. Orientamos a questionar junto ao Banco ou Construtora.

      Equipe Click Habitação

  14. ola estou prestes a quitar meu apartamento posso pexinchar um desconto e outra que
    documentos tenho q fazer para tirar o nome do banco do imovel

    muito obrigado

    • Olá Geraldo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para os financiamentos atuais os bancos não tem efetivado propostas de quitação com desconto, pois os contratos em geral tem equilibro financeiro.
      Os descontos existem para os contratos antigos e com desequilíbrio financiamento e possibilidade de geração de saldo devedor residual de grande monta.

      Com relação aos procedimentos após a quitação do financiamento sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  15. Bom dia
    gostaria de saber qual o saldo devedor do meu financiamento pois nao recebo mais boleto demonstrativo no local do imovel e o 0800 impossivel
    grato
    Railda

  16. bom dia! estou precisando saber o saldo devedor do meu contrato, pois o 0800 que tenho ta sendo impossivel de falar. pois sabendo qual o saldo devedor, eu teria como analizar, a melhor opçao que ficava pra mim, ou amortizar ou diminuir o valor da parcela!

    • Olá Rogério,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para saber o saldo devedor você tem 2 opções além do 0800-7260505:
      1) ir na agência e pedir a posição da dívida para determinada data.
      2) Por meio do boleto de pagamento. Você tem o saldo na data do vencimento do encargo e assim terá a noção necessária para saber se vai liquidar ou amortizar o saldo devedor.

      Sugerimos a leitura dos seguintes artigos:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  17. Bom dia!
    Gostaria de saber qual é o meu saldo devedor do financiamento de minha casa?
    Caso opte por quitação, como proceder?
    Qual tempo necessário caso venha amortizar o débito, para liberação e poder comercializá-lo?

    • Olá Maisa,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para ter uma ideia do saldo devedor da data do vencimento da parcela você pode consultar o boleto de pagamento.
      Veja nos artigos:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Para a quitação procure o Banco e solicite o cálculo e emissão de boleto para pagamento.
      A liberação da garantia deve ser efetivada pelo Banco em até 30 dias.
      O Termo de quitação deverá ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis. Após a averbação a venda do imóvel poderá ser efetivada.
      Veja detalhes no artigo:
      Quitação de Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  18. Tenho um financiamento, aporte, onde coloquei um lote urbano como garantia, porém o valor das parcelas pre-calculadas em demonstrativo, tem variado em média de 5%, ex: Prestação Pre- caculada – 607,59 Valor cobrado – 645,00. Isso e Normal??

    • Olá Salomão,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a situação apresentada mostra alguma inconsistência.
      Oriento a ligar para o telefone 08007260505 – e pedir esclarecimento quanto a divergência de prestação.

      Click Habitação
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  19. Com tr chegando a 0,23, como foi esse mês, o saldo devedor sendo atualizado mensalmente e a prestação anualmente, você acredita que não devo me preocupar como saldo residual de uma financiamento?

    • Olá Aline,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que conforme escrevemos no artigo os contratos atuais preveem recálculo período da prestação, em geral anual.
      Este recalculo visa reequilibrar a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor no prazo remanescente.
      Assim, o eventual resíduo do saldo devedor deve ser inferior a um encargo mensal. Desta forma, não cremos que seja um fator de preocupação.

      Logicamente, a amortização mensal do saldo devedor, considerando o viés de alta da SELIC e das taxas de juros do mercado, tende a diminuir, o que poderá provocar aumentos nos valores dos encargos mensais.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como gerir o financiamento – Dicas Especiais – Evolução do saldo devedor

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