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Patrimônio de Afetação – Entenda o significado

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É o regime pelo qual ficam mantidos separados do patrimônio da empresa incorporadora/construtora, o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção de imóveis financiados

Patrimônio de Afetação – entenda o significadoO patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O incorporador responderá pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

De acordo com a redação dada pela Lei 10.931/2004 referentes aos Artigos 31-A até 31 E da Lei 4591/1964.

Público Envolvido

Pessoa Jurídica (incorporadoras/construtoras) com financiamento para construção e conclusão de empreendimentos imobiliários.

Pessoa Física que serão compradores financiadores das unidades.

Agente Financeiro será o anuente e credor da operação

Objetivo

Dar garantia aos compradores e financiadores da conclusão das obras de construção de imóveis residenciais ou comerciais pertencentes ao empreendimento imobiliário e de sua finalização com a entrega do bem ao adquirente.

Essa garantia deve-se ao fato de que para cada empreendimento é constituído um patrimônio próprio, com contabilidade individual separada das demais operações da incorporadora/construtora, porque os valores aportados com a venda dos imóveis é destinado a uma conta bancária do empreendimento para uso exclusivo daquela operação.

Evitar a paralisação das obras no caso de descumprimento do contrato pela construtora haja vista que o contrato da operação prevê a substituição da construtora por decisão da comissão de representantes.

Dar agilidade, segurança e modernização às contratações de imóvel na planta, proporcionando o atendimento da demanda por moradia própria.

Vantagens

Para os adquirentes:

  • A contabilidade e conta bancária são individualizadas para cada empreendimento, sem nenhuma comunicação com a contabilidade geral da empresa incorporadora.
  • Segurança da operação sem risco de perda do valor aplicado na aquisição e/ou construção dos imóveis, caso ocorra a falência da incorporadora/construtora.
  • Criação da comissão de representantes dos adquirentes/condôminos com poderes para fiscalizar toda a movimentação financeira, acompanhar a execução do cronograma físico-financeiro das obras, no caso de descumprimento de obrigações pela incorporadora a comissão poderá contratar outra incorporadora/construtora para término da construção ou transacionar os imóveis sem necessidade de decisão judicial.
  • Anuência das opções de compra e venda pelo Agente Financeiro no caso de unidades financiadas, diminuindo a participação de adquirentes “laranjas”.
  • O patrimônio geral do incorporador responde por eventuais prejuízos que o mesmo originar.

Para a incorporadora/construtora:

  • O incorporador/construtora que optar pelo patrimônio de afetação será favorecido com redução das taxas tributárias (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins).
  • Credibilidade à imagem da empresa perante os consumidores e mercado, aumentando sua clientela.

Formalização

Deve ser feita averbação da constituição do patrimônio de afetação no Registro de Imóveis na respectiva matrícula do terreno do empreendimento imobiliário, juntamente com o memorial de incorporação, o qual terá uma inscrição própria no CNPJ e conta bancária específica.

Extinção do Patrimônio de Afetação

  •   Quando da finalização das obras com a averbação da construção e registro das unidades imobiliárias em nome dos adquirentes.
  •   Revogação, por razão de denúncia de descumprimento por parte do incorporador.
  •   Liquidação por decisão em assembleia dos condôminos, caso a escolha seja de não continuar as obras, neste caso, é autorizada a alienação do terreno e edificações existentes, e demais direitos, mediante leilão ou outra maneira escolhida, sendo que o valor recebido no leilão deverá destinar-se à quitação de débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais do patrimônio de afetação, e outros reembolsos de adiantamentos realizados comprovadamente aos envolvidos no contrato excetuando-se a incorporadora, e por fim a arrecadação do saldo à massa falida.

VALÉRIA VIVIANE C FREITAS

Especialista no Crédito Imobiliário

FonteLei 10.931, ANOREG e Lugar Certo

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16 COMENTÁRIOS

  1. estou cedendo um terreno para construção de apartamentos eu irei ficar com 3 unidades , gostaria de saber se no final terei que pagar ganho de capital tendo em vista que meu terreno esta no valor de 100.000,00 e as três unidades totalizarão 600.000,00

    • Olá Fabio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que na situação é possível o enquadramento equivalente a pessoa jurídica para fins de apuração do IR. Veja na resposta da Receita Federal abaixo transcrita:
      645 — Quem é considerado “incorporador”?
      Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.
      Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, arts. 29 e 30)
      Tendo em vista as disposições da Lei nº 4.591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação a pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento. (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, arts. 151 e 152)
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      Atenção: De acordo com o art. 68 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

      Assim, sugerimos consultar a Construtora/Incorporadora sobre a questão ou procurar advogado especializado ou a Receita Federal para dirimir as eventuais dúvidas sobre a questão.

      Equipe Click Habitação

  2. Estou entrando em acerto com uma construtora, para permutar 2 terrenos, por 20% de área construída num condomínio vertical de apartamentos. O que seria interessante colocar na escritura de permuta, para garantir que se a incorporação não for bem sucedida eu possa reaver os meus lotes? Grato

    • Olá Luiz

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos consultar um advogado especializado para lhe orientar e verificar o que pode ser efetivado para garantir os seus interesses.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia !! Por favor, para o comprador (PF), há vantagem nos impostos quando há o patrimonio de afetação ou somente para a construtora/incorporadora (PJ)? Ficando o comprador com as garantias da conclusão da obra ? Obrigada

    • Olá Denise

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o patrimônio de afetação não afeta a carga tributária para o comprador.

      Equipe Click Habitação

  4. Meu filho entrou numa cooperativa da qual era vinculada à AMMVS (associação pró morar do movimento vida de samambaia) detalhe, essa associação foi criada para beneficiar pessoas de baixa renda no início foi firmado um contrato com uma construtora que nao cumpriu o acordo,passando para outra construtora que construiu e quer entregar a obra, esta foi financiada pela caixa e seus respectivos compradores se encontram pagando juros obra pra atual construtora a mais de1 ano. Agora no ato da entrega da chave de entrada,pois as internas já foram entregues na vistoria a construtora antiga que não construiu e a cooperativa AMMVS estão coagindo as pessoas assinarem um novo contrato com um aditivo que devem oito mil reais se não pagar não recebe a carta de anuência a qual a AMMVS está exigindo. O que fazer espero resposta mais rápido possível desde já agradeço

    • Olá Elide

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar o PROCON ou a Defensoria Pública par análise da situação e verificar o que pode ser efetivado.

      Equipe Click Habitação

  5. Comprei um apto por leilão do banco, onde esta averbada a afetação na matrícula , consta que o banco terá que dar baixa, mas sem prazo.vou aguardar eles fazerem a escritura e o registro do leilão. A minha dúvida é, consigo vender esse apto com financiamento, isso pode atrapalhar a venda ?
    Atenciosamente.

    • Olá Alessandra

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação a este assunto orientamos a consultar o Tabelião do Cartório se há impedimento de venda do imóvel com a averbação.

      Equipe Click Habitação

  6. Bom dia. Estou comprando um imóvel no qual o registro de imóveis consta o seguinte: “Em virtude da compra e venda do registro 14, fica averbado o CANCELAMENTO da averbação 3 de AFETAÇÃO “.
    AV 3 AFETAÇÃO: consta averbada em 16/4/10, com o n. 8, na matrícula xxxx, a constituição do patrimônio de AFETAÇÃO, para o empreendimento. Rio de Janeiro….Obrig.

    • Olá Marcia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o patrimônio de afetação somente se justifica durante a fase de produção (construção) do empreendimento.
      Assim, é perfeitamente normal o cancelamento informado.

      Equipe Click Habitação

  7. Pelo que entendi, o loteamento com patrimonio de afetação o IR é menor, ou seja
    o percentual de IR é 5,93 % ?
    Grato

    • Olá Eriberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a leitura do artigo 4º da Lei 10931 abaixo transcrita:
      “Art. 4o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
      I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;
      II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;
      III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e
      IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.
      § 1o Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.”

      Equipe Click Habitação

  8. O que necessita fazer para desafetar o gravame no RGI de “AFETAÇÃO”
    Gato pela atenção.

    • Olá Alexandre

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o patrimônio de afetação se extingue com a conclusão e averbação da construção e o registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, ainda, quando for o caso, a extinção das obrigações assumidas pelo incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento extingue o patrimônio de afetação.

      A extinção poderá também ocorrer pela revogação unilateral do regime de afetação, mediante denúncia do incorporador, no prazo de carência da incorporação, depois de restituídas todas as quantias pagas pelos adquirentes e, ainda, pela liquidação deliberada na assembléia geral de adquirentes, no caso de decretação da falência ou insolvência civil do incorporador.

      Orientamos a procurar o Cartório e verificar a documentação exigida para efetivar a extinção na matrícula.

      Equipe Click Habitação

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