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Sistema de Amortização: veja qual o ideal

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Antes de assinar seu financiamento habitacional, veja qual sistema de amortização é o ideal para o seu bolso

Sistema de Amortização: veja qual o idealNem todos sabem que qualquer financiamento realizado possui, necessariamente, critérios de amortização pré-definidos contratualmente – e com os contratos de financiamento imobiliário não seria diferente: esse é um dos fatores mais importantes a serem observados antes de assumir qualquer compromisso dessa natureza.

Mas se você já possui um financiamento, é bom reler seu contrato e ficar atento às condições pré-estipuladas, para não levar “sustos” no decorrer do prazo contratual. Neste item, vamos apresentar um resumo sobre três sistemas de amortização, adotados para os contratos de crédito imobiliário. Ou seja, vamos entender a maneira definida para a quitação da dívida nos três sistemas: como evolui o saldo devedor, como ocorre a atualização monetária e como é realizado o cálculo dos juros. Você notará que não é preciso um estudo avançado em matemática para entender um pouco mais sobre a base de cálculo de seu contrato.

Definições iniciais que auxiliam:

  • Todo Sistema de Amortização baseia-se na finalidade de quitar o valor que foi tomado como empréstimo até o prazo contratado, de forma que cada encargo mensal (prestação) comporte os juros remuneratórios + a parcela de amortização da dívida.
  • Parcela de amortização da dívida é a parte do encargo mensal que paga progressivamente o valor tomado no financiamento, ou seja, é o encargo mensal (menos o seguro e outros acessórios) deduzida da parcela dos juros. Pode-se dizer que, ao longo do prazo contratual, quanto maior for essa parcela de amortização, menor o saldo devedor. E quanto menor o saldo devedor, menores serão as prestações seguintes e os juros cobrados. Mas é claro que esse não é o único fator a ser levado em conta para cálculo da evolução da dívida.
  • Adota-se aqui o seguinte critério de cálculo da evolução da dívida: após a atualização monetária do saldo devedor, os juros são calculados pela taxa contratada e posteriormente se deduz a parcela de amortização.
  • Indexador: taxa base para a correção monetária dos valores (geralmente é a TR). A correção monetária foi criada na década de 60 pelo SFH para “compensar” a inflação de modo a manter o valor da moeda.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado no contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento, você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: PRICE, SAC ou SACRE.

Amortização é um processo de extinção de uma dívida por meio de pagamentos periódicos, que são realizados em função de um planejamento, de modo que cada prestação corresponde à soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso de ambos, sendo que os juros são sempre calculados sobre o saldo devedor.

Abaixo temos os principais sistemas de amortização utilizados pelos Bancos: 

  • Sistema de Amortização Constante (SAC): pagamento, por meio de prestações decrescentes, composta por amortizações iguais e juros decrescentes.
  • Sistema de Amortização Misto (SAM): misto entre o SAC e Tabela Price, com prestações decrescentes.
  • Sistema de Amortização Francês (Tabela Price): pagamento, por meio de prestações iguais e sucessivas, composta por amortizações crescentes e juros decrescentes.

 Tabela comparativa dos sistemas de amortização:

Sistema de Amortização: veja qual o idealSistema de Amortização: veja qual o ideal* TR de 0,3% sobre o Saldo Devedor 

Mais detalhes dos sistemas de amortização

SAC

O sistema SAC foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. A prestação inicial, no SAC, pode comprometer até 30% da renda do cliente.

No SAC, as prestações são periódicas, sucessivas e decrescentes em progressão aritmética. O valor da prestação é composto por uma parcela de juros uniformemente decrescente e outra parcela de amortização, que permanece constante enquanto não ocorrer reajuste do saldo devedor.

No SAC, o valor das 12 primeiras parcelas de amortização é estabelecido na contratação e calculado pela divisão do valor do financiamento pelo prazo de amortização contratado.

Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SAC começa a diminuir.

SAM

A prestação é calculada para cada período de 12 meses e sofre decréscimo da razão de recorrência mensal.

Como os juros serão apurados mensalmente, a quota de amortização é a diferença entre a prestação (que é decrescente) e os juros calculados.

Para o mesmo valor financiado, prazo e taxa de juros que os sistemas SAC e Price, a prestação mensal será de valor menor que a prestação do SAC e maior que a do Price.

Tabela Price

A prestação inicial compromete até 25% da renda do cliente. Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período de recálculo, o valor da prestação aumenta.

A prestação é constante por 12 meses e recalculada pelo prazo remanescente a cada período de 12 meses.

Como a prestação é constante por 12 meses, a quota de amortização é dada pela diferença entre a prestação (amortização + juros), que é constante, e os juros apurados mensalmente.

É interessante observar que ao final do contrato, paga-se um valor total maior de juros na Tabela Price do que no sistema SAC.

Veja um exemplo de financiamento feito com os três sistemas de amortização

 Exemplo sistema de amortização
Exemplo sistema de amortização
Sistema de Amortização: veja qual o idealFica a dica:

1) Tanto no SAC quanto no SACRE, a parcela de amortização tende a ser maior do que no PRICE. Contudo, no SAC o saldo devedor diminui de forma constante.

2) Evite comprometer, inicialmente, mais de 20% de sua renda com a prestação do imóvel.

3) Se possível, prefira os modelos SACRE ou SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente, pois as prestações decrescem.

4) Seja conservador: evite entrar em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

PATRICIA MATAYOSHI

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: CAIXA, Profinanceira e Wikipédia

Veja mais:

Tabela Price: Verdades e Mitos

Como consultar saldo devedor do financiamento

112 COMENTÁRIOS

  1. Bom dia! Tenho um financiamento na Caixa com sistema de amortização SAM, esse mês minha prestação que era de 1400 reais passou para 1506 reais isso é muito incorreto, pq como o sistema é decrescente como pode aumentar a parcela dessa forma? Por gentileza pode me ajudar?

    • Olá Elton

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Primeiro precisa verificar se é aumento do encargo mensal ou é diferença de prestação. Veja no artigo as possibilidades de diferença de prestação:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

      Agora o aumento no encargo pode ser decorrente da mudança de faixa etária do seguro mensal, pois o seguro varia com o tempo. Veja no artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Outra possibilidade é a perda de taxa de juros reduzida, em função da falta de reciprocidade de algum produto, por exemplo cancelamento do cartão de crédito ou cancelamento do débito automático.
      Você pode indagar o que aconteceu por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  2. Bom dia!

    Primeiramente, parabéns pela iniciativa. Informação de qualidade.

    Possuo um financiamento na Caixa pelo sistema SAM, com os seguintes dados:

    Prestação do Mês Nº 18
    Prazo do Financiamento 360
    Taxa de Juros Contratual 5.0000
    Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C.Contratual 0,00000
    Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual 1,00050
    Categoria Profissional 000.000-0
    Taxa de Juros c/ Relacionamento 5,0000
    Sistema de Amortização SAM
    L. Financ./Or. Recursos 308/25
    TP 310
    Extrato de Evolução:
    Saldo Devedor Teórico em 19/09/2017
    R$ 98.312,85
    Juros/Correção do Mês (R$) 410,54
    Amortização do Mês (R$) 216,38
    Prestação do Mês (R$) 639,45

    Tenho R$ 20,000,00 na poupança, gostaria de saber qual a melhor opção para amortização.
    Se manter o valor das parcelas e diminuir o prazo ou manter o prazo e diminuir as parcelas? Como ficaria o valor da prestação e o prazo?
    Levando em consideração que estou conseguindo arcar com o atual valor da prestação.

    Desde já agradeço,

    • Olá Camila

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a simulação que efetivamos é somente para o sistema de amortização SAC.
      O SAM é um sistema de amortização misto (média entre SAC e PRICE).

      Podemos afirmar que a opção pela amortização com redução do prazo será sempre a melhor escolha, independentemente do sistema de amortização escolhido, desde que o valor atual do encargo mensal esteja dentro da sua capacidade de pagamento.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia!
    Possuo um imovel financiado na Caixa e estamos passando por uma barra danada pra tentar amortizar parte do saldo devedor. Ja faz mais ou menos uns 3 anos entre idas e vindas, que nao conseguimos fazer isto. Acontece que o sistema é “bloqueado”para simulação quando há prestaçoes em atraso. E toda vez que conseguimos colocar as mesmas em dia, eles dizem que o sistema está bloqueado. Enfim, estamos indo para o terceiro mes de tentativas e ligações e emails, registrando tudo desta vez, para ingressarmos com uma ação de danos morais.
    O engraçado é que quando eu estava trabalhando e passei por um momento de aperto, eles me induziram a utilizar o meu fgts para abater 1 ano de prestação e quitar as que estavam em atraso. Chamam essa modalidade de “PPP”. Porem, nunca conseguimos simular para utilizar tanto o meu FGTS quanto o da minha esposa (Que é estes 22 citados de agora). Ou seja, eu poderia ter abatido 30k do financiamento e nao consegui, por essa alegação de “bloqueio”em 2 sistemas dele. Vale lembrar que por algumas vezes neste processo, chegou a ir para o cartório por 2 vezes, por ter chegado a atrasar 3 prestaçoes. Enfim, eu estou desempregado no momento e gostaria muito de poder resolver isso o quanto antes.

    Gostaria que, se possível vocês me ajudassem com o calculo da minha simulacao tanto do prazo, quanto da prestacao. Temos R$22.000 de FGTS para abater de um saldo devedor teórico de 71.137,48.
    Demais informacoes:

    Prestação: 93
    Prazo do financiamento: 360
    Taxa de juros contratual: 10,0262
    Taxa de juros c/ relacionamento: 9,1098
    Sistema de amortizzacao: SAC
    Saldo devedor teorico em 22/07/2017: R$71.137,48
    Juros/Correcao do mes: R$596,57
    Amortização do mes: R$263,77

    Eu agradeço antecipadamente pela ajuda.

    • Olá Andre

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Informamos que o cálculo de simulação foi baseado nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC.
      Para o uso do FGTS para amortizar é necessário estar em dia com as prestações.

      Redução do prazo
      Novo prazo aproximado = 109 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 860,34

      Redução da prestação
      Neste caso a redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 30,93%
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente = R$ 594,27

      Equipe Click Habitação

  4. Estou para iniciar um financiamento de um apartamento que será entregue em novembro, tenho um imóvel que estou vendendo que quitaria o financiamento que será de R$500,000,00 prazo de 20 anos ( valor do apartamento R$1200.000,00) como esta dificil de vender o imóvel estou imaginando que venderei daqui a 1 ano e quitaria o financiamento qual sistema devo utliizar para amortização tabela PRICE ou Tabela SAC pensando que pagaria somente um ano do financiamento .

    • Olá Carlos

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor opção de sistema de amortização na nossa opinião é sempre o SAC.
      Mas, depende das condições do comprador.

      Equipe Click Habitação

  5. Olá bom Dia!
    Gostaria que me tirasse uma dúvida.

    Lendo este site vi falar do : “Esclarecemos que existe um tipo de negociação denominada: redução de prazo sem amortização”

    Sabe me dizer se a Caixa Econômica Federal aceita esta condição ?
    Outra questão se realmente acaba sendo vantajoso pois o banco não vai querer perder e vai acabar embutido muito na parcela. Tem algum cálculo que eu possa fazer para saber o quanto meu prazo irá reduzir ?

    Tenho um financiamento feito pelo sistema SAC num prazo de 420 meses com a taxa de juros contratual de 8,7873% a.a.
    Paguei 31 parcelas e o saldo devedor hoje está em R$ 175.511,52.
    A próxima parcela a pagar será de R$ 1.694,52 composta da seguinte forma:
    Juros Correção do Mês – R$ 1.166,28
    Seguro mensal – R$ 50,98
    Amortização do Mês– R$ 452,26
    Tx. de administração – R$ 25,00

    De acordo com meu orçamento conseguiria pagar uma parcela de R$ 1.850,00

    Desde já obrigado pela atenção !
    Mauricio

    • Olá Mauricio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a CAIXA é um banco que aceita este tipo de negociação, mas você precisará comprovar a capacidade de arcar com o novo encargo mensal.

      O cálculo é extremamente simples no sistema SAC:
      Diferença a mais no encargo = 1850 – 1694,52 = R$ 155,48
      Novo A-amortização = 452,26 + 155,48 = 607,74

      Novo prazo = saldo devedor / novo A
      175.511,52 / 607,74 = 288,79 = 289 meses

      Equipe Click Habitação

  6. Olá. Terei um financiamento de 245 mil pelo pro-cotista. 360 meses. 7,58%+TR+Seguro e taxas ADM. Parcelas mensais de 2.350,00, porém amortização pela tabela SAC. Eu pretendo fazer amortizações extraordinárias anualmente, e creio que em 4 à 5 anos eu tenha conseguido quitar o financiamento. Será que para meu caso, não seria mais vantajoso usar a tabela Price? Pois pela tabela SAC, amortizo mais ou menos 8.400,00 do saldo devedor em um ano, e devo fazer as quitações extraordinárias de aproximadamente 40 mil por ano. Se eu mudo para a PRICE, a minha parcela cai uns 350,00 apenas, mas são 4200,00 economizados no ano, que posso colocar em uma aplicação renda fixa de 13% a.a. para renderem juntamente com os 40 mil. Porém neste caso vou amortizar menos o saldo devedor na PRICE em relação a SAC… Não sei o valor correto que seria a nova amortização do saldo devedor na PRICE, mas supondo que seja a metade da SAC, ou seja, de 8.400,00 da SAC, vão para apenas 4.200,00 PRICE… Saberiam me orientar melhor dos valores? O que é mais rentável para mim? Conseguem me dizer os valores corretos de A+J para os dois casos? Por favor, preciso assinar o contrato segunda-feira e preciso me esclarecer disso. Obrigado.

    • Olá Rafael

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que saber se vale a pena investir ou amortizar mais por meio do encargo mensal você precisa comparar o rendimento líquido da aplicação (menos IOF e IR) com a CET do contrato + projeção da TR.
      Cremos que poucas aplicações de curto prazo no valor mensal de R$ 350,00 tem rendimento bruto de 13%a.a.
      Lembre-se que a taxa de juros da SELIC está em queda, embora agora tenhamos uma nova crise (precisamos verificar como vai ficar).
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Na opção pela Tabela Price o seu saldo devedor será maior e o seguro de MIP-morte e invalidez também.
      Cremos que pode haver algum ganho financeiro, mas será pequeno.

      Orientamos a pedir ou fazer a simulação da evolução do saldo devedor nas 2 tabelas para fazer a escolha.

      Equipe Click Habitação

  7. Bom dia! Comprei um apartamento, no valor de R$ 150,000,00, financiado pela CEF. No sistema SAC. Porém as parcelas ficaram muito altas, e eu gostaria de saber se consigo fazer uma “média geral” dos valores, ou seja, dividir o saldo devedor em parcelas iguais, desde o início, até o fim do contrato. É possível? Se sim, preciso pagar a primeira parcela do financiamento ou posso tentar esse acordo antes mesmo do primeiro pagamento?
    Desde já, agradeço.

    • Olá Lenderson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Estranho! Pois, as prestações no SAC não sobem … Somente no recalculo anual, dependendo das condições de evolução do saldo devedor, em especial da atualização monetária. Mas, sobem bem pouco …

      Informamos que esta média geral proposta não existe.
      Se a prestação estava alta deveria ter visto antes da contratação, mudando o sistema de amortização ou aumentando o prazo de financiamento.

      O planejamento financeiro do financiamento é essencial.

      Para diminuir o valor do encargo, uma opção seria utilizar o FGTS, se tiver para pagamento de parte da prestação, podendo utilizar para pagar até 80% do encargo mensal, por 12 meses, podendo renovar anualmente.
      Outra opção seria a dilação de prazo de financiamento, se você já não fez no prazo máximo de financiamento.
      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como diminuir valor da prestação habitacional?

      Procure seu gerente de relacionamento para verificar o que pode ser efetivado.

      Equipe Click Habitação

  8. Boa noite !!

    Financei meu apartamento de 165.000 pela caixa na tabela PRICE, mas agora avaliando vi pela simulação de pagamento que vou pagar em 30 anos o valor de 1.300, o valor vai para 1.200 nos últimos anos, ou seja, muito pouco, no total pagarei 468,000 por um imóvel de 165.00??. Fiquei muito preocupada. Gostaria de saber qual a melhora forma de reduzir tantos juros, será que posso alterar para tabela SAC ?

    • Olá Andressa

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click habitação.

      A escolha do sistema de amortização é muito importante, pois ele quem define a forma de cálculo da prestação. Outra escolha é o prazo de financiamento, quanto maior mais juros, taxas e seguros você pagará. Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      O que você apontou é decorrente do pagamento de valor inferior ao comparativamente ao sistema SAC. Isto propicia folga financeira, mas como tudo tem consequência. Todos os sistemas de amortização funcionam, mas ao seu ritmo.

      Uma opção inteligente para melhorar o perfil de evolução do saldo devedor é a amortização para redução do prazo, em especial se tiver FGTS. Veja mais no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      A questão da troca do sistema de amortização precisa ser verificado se o banco aceita este tipo de negociação. Mas, você precisaria ter capacidade financeira para arcar com um encargo mensal maior.

      Equipe Click Habitação

    • Boa Tarde!
      Comprei um apartamento no valor de R$149.900,00 financiado pala CEF em um prazo de 360 em uma taxa de juros 4,5% na tabela PRICE! Ao fim dos 12 primeiros meses o meu saldo devedor aumentou R$ 395,00 mesmo pagando as parcelas em dia! gostaria de saber se o saldo devedor vai cair e mais ou menos á partir de quando? também quero saber se mais vantajoso trocar a tabela PRIME para SAC?
      Obrigado!!

    • Olá Jeferson

      boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Provavelmente você fez escolha de 2 inimigos da amortização do seu saldo devedor: Sistema PRICE e prazo longo de financiamento.
      Quanto maior o prazo menor será o valor de A-amortização da prestação (A+J). Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Na Tabela PRICE a amortização é bem menor que o SAC e quanto maior o prazo menor a amortização mensal do saldo devedor.
      Tudo isso aliado ao aumento dos juros no mercado financeiro, e por consequência da TR – Taxa Referencial, a qual atualiza o saldo devedor.
      O que acontece basicamente é o valor da atualização monetária suplanta o que você paga de amortização na prestação (A+J)
      A consequência será que no recálculo anual que a CAIXA efetivará você terá um aumento significativo do valor do encargo para manter o equilíbrio na relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor.
      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      O Banco Central passou a reduzir a Taxa SELIC e isso já vem diminuindo o valor da TR e isso será positivo para evolução dos saldo devedores dos financiamentos habitacionais, em especial aos contratos com adoção do sistema PRICE.

      A melhor opção seria, se possível, em especial se tiver FGTS, efetivar amortização para redução do prazo, isso aumentará o valor do A-amortização da sua prestação (A+J) e melhorará a evolução do saldo devedor no tempo.

      A mudança de sistema de amortização de PRICE para SAC é possível, mas precisaria verificar se o banco aceita, se você teria capacidade de pagar uma prestação maior (cerca de 30%).

      Equipe Click Habitação

  9. Bom dia, meu contrato tem um parágrafo que diz:
    “As parcelas de amortização são recalculadas anualmente, na data correspondente a do vencimento do encargo mensal e as de juros mensalmente, com base no saldo devedor atualizado.”

    Eu gostaria de saber como funciona esse recalculo anual das parcelas de amortização. Qual é o índice que o banco utiliza para esse recálculo?

    Atualmente a meu valor de amortização mensal é de 622,00.

    Obrigado!

    • Olá Tiago,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que será recalculado o valor da A-Amortização da prestação (A+J) visando equilibrar a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor a cada período de 12 meses.
      O objetivo é minimizar a geração de saldo devedor residual no final do prazo do financiamento.
      Não é utilizado um índice, pois não será reajuste.
      É como se o contrato começasse novamente.

      O motivador do desiquilíbrio é a atualização monetária.
      Sugerimos a leitura do artigo abaixo para entender como funciona a evolução do saldo devedor:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  10. Bom dia,

    tenho um financiamento no banco do brasil, sistema price e gostaria de saber se é possível solicitar por meio judicial ou não, a aplicação da tabela de amortização constante, tabela graus, onde os juros não são compostos como a tabela price?

    • Olá David

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Sugerimos a leitura do artigo abaixo para elucidar melhor pelo Tema:
      Tabela Price: Verdades e Mitos

      A mudança de sistema para o SAC seria possível. Verifique com o Banco se eles tem esta opção negocial. Mas, a sua prestação iria subir aproximadamente 30%.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Janaina

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos a alteração é possível, mas deverá consultar o Banco e verificar se ele disponibiliza este tipo de negociação aos clientes.

      Equipe Click Habitação

  11. Olá,
    Por favor, poderiam me ajudar?
    Tenho um financimento na CEF, no modelo SAC. Porém, estou desempregado e o valor da parcela agora compromete o orçamento de casa.
    Gostaria de saber se é possível mudar para o sistema Price, onde as prestações são menores e após eu voltar a trabalhar, se eu poderia voltar novamente para o SAC.
    Existe alguma consequencia negativa nessa minha proposta?

  12. Boa tarde tenho um financiamento com a caixa ha 1 anos e quando fui assinar me avisaram que o price não aumentava e passando os primeiros 12 meses aumentou e a segunda pergunta quando eu for usar meu FGTS pra amortização da dívida e descontado no valor bruto ou nas prestações mensalmente obrigado

    • Olá Iranildo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o recálculo da prestação (A+J) na CAIXA é anual, tanto na Tabela Price como no SAC.
      Mas, os acessórios como o seguro habitacional tem recalculo mensal e podem subir, em especial em decorrência de mudança de faixa etária.
      Orientamos a ligar e perguntar o motivo do aumento por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Com relação ao uso do FGTS, esclarecemos que você tem duas opções: amortizar a prestação (A+J) ou reduzir o prazo remanescente do financiamento.
      Veja as diferenças no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Equipe Click Habitação

  13. Bom dia tenho um financiamento na caixa pela tabela price e o saldo devedor aumenta 100 reais mensalmente.
    No contrato tem atualização mensal do saldo devedor pelo indice do fgts.
    gostaria de saber o que significa essa parte do contrato que não compreendi. pela situação atual meu saldo devedor só aumenta mesmo eu pagando as parcelas.
    Este contrato nunca vai abater o saldo devedor?
    Daqui a dois anos vai parar de crescer?

    “O contrato prevê a correção mensal do saldo devedor pelo mesmo índice de correção monetária das contas vinculadas do FGTS e o recalculo anual da prestação de amortização nos dois primeiros anos, com a possibilidade de recálculo trimestral. “

    • Olá Marinaldo

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Provavelmente você fez escolha de 2 inimigos da amortização do seu saldo devedor: PRICE e prazo longo de financiamento.
      Na Tabela PRICE a amortização é bem menor que o SAC e quanto maior o prazo menor a amortização mensal do saldo devedor.
      Tudo isso aliado ao aumento dos juros no mercado financeiro, e por consequência da TR – Taxa Referencial, a qual atualiza o saldo devedor.

      O que acontece basicamente é o valor da atualização monetária suplanta o que você paga de amortização na prestação (A+J)

      A consequência será que no recálculo anual que a CAIXA efetivará você terá um aumento significativo do valor do encargo para manter o equilíbrio na relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Equipe Click Habitação

  14. Gostaria de saber qual a melhor forma de financiamento, entre SAC e PRICE, se, além de poder pagar as parcelas, ainda poder realizar amortizações mensais.

    • Olá Karen

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que todos os sistemas de amortização funcionam.

      Mas, o sistema SAC é melhor, pois tem tendência de decréscimo mensal, desde que atualização monetária pela TR fique estável e possibilita uma amortização mensal maior.

      No sistema PRICE a prestação inicia menor, mas irá subir em função do recalculo periódico da prestação.

      O grande problema é ter capacidade de pagamento para a prestação no sistema SAC. Se tiver é a melhor opção.

      Com relação a amortização, tanto para o SAC como o PRICE, a melhor opção financeira será sempre para redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Para saber mais sobre a evolução do saldo devedor sugerimos o artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  15. Ola gostaria saber sobre a taxa TR comprei um AP na planta que sera entregue em 2018 mas ja assinei com caixa no sistema sac estou pagando so taxa de obra vou pagar financiamento so em 2018 quando pegar chaves ,a taxa TR so começa valer quando começar pagar financiamento ou corrigido logo após a assinatura

    • Olá Robinson

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Encargo durante a Fase de Construção
      Na fase de construção são cobrados juros contratuais sobre o valor das parcelas liberadas. Além dos juros contratuais, são devidos: atualização monetária sobre o saldo devedor, taxa de administração e seguro habitacional.
      A medida do andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do encargo (Juros) vai aumentando.

      Para maiores detalhes sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  16. Boa noite
    Gostaria de esclarecer uma duvida, pedi a amortização do meu financiamento usando o fgts ja fazem noventa dias, quando fiz o pedido o atendente me disse que isso demoraria no máximo quinze dias porém toda vez que me dirijo até a agencia para saber como esta o andamento eles sempre inventam uma desculpa. Gostaria de saber se ha um prazo limite para que isso ocorra.
    Obrigado.

  17. Essa vai ser interessante!
    O que é melhor:

    204 meses (17 anos) de PRICE – 1ª parcela R$ 839,26 – última parcela R$ 811,96.
    360 meses (30 anos) de SAC – 1ª parcela R$ 859,99 – última parcela R$ 270,18.

    Eis a questão!

    • Olá Adriano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Realmente é uma boa questão!

      A diferença entre os prazos de financiamento é realmente gigante.
      Cremos que a opção pelo menor prazo seja sempre a mais adequada. Mas, o sistema de amortização PRICE não é a melhor escolha, em especial no Brasil, onde em geral os contratos são pós-fixados, e assim os encargos mensais terão recálculos com aumento de valor até quase o final do contrato. Além da amortização mensal pequena, podendo ficar negativa dependendo do índice da TR.

      Um dilema …

      Vamos aos fatos a melhor comparação financeira é pelo Custo Efetivo Total – CET. Assim, em primeiro lugar orientamos a efetivar a escolha por este fator.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Mas, se você tiver FGTS e o seu financiamento for pelo SFH, você tem outras opções:

      1) Você poderia optar por um prazo menor no SAC com encargo superior, mas passaria a utilizar o FGTS para pagamento de parte da prestação para ter um desembolso semelhante, próximo do valor sugerido de R$ 860,00.

      2) Você poderia optar por o prazo de 360 meses no SAC, mas passaria a fazer amortizações para redução do prazo a cada 2 anos e talvez em curto espaço de tempo poderia ficar com um prazo inferior ao inicial da Tabela Price (204 meses) com um encargo mensal semelhante.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  18. Boa tarde. Gostaria de saber se é devida a atualização monetária no sistema SAC. Essa atualização é opcional ou é legal? Obrigado.

    • Olá Ailton

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que quase a totalidade dos financiamentos habitacionais são pós-fixados, ou seja, tem atualização monetária pela Taxa Referencial.
      Lembramos que a atualização é mesma da poupança e das contas do FGTS, portanto há lógica nisso.
      Os contratos pré-fixados não são vantajosos para os compradores, pois para compensar os juros são bem maiores.

      Portanto, não há ilegalidade nenhuma.
      Existem propostas de alteração a atualização do FGTS para um índice de preços, por exemplo como o IGPM, IPCA, dentre outros. Já pensou? Para tiver financiamento com recursos do FGTS mudaria o indexador e seria bem pior que a situação atual.

      A atualização monetária é decorrente da origem dos recursos dos empréstimos, pois quem tem poupança ou conta do FGTS recebe a mesma atualização.

      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  19. Boa noite, a minha dúvida e o seguinte, o meu financiamento tem o programa minha casa minha vida e pela tabela Prince, já tem 2 anos que venho pagando as prestações e todo mês o valor sobe aproximadamente de 0,80 centavos a 1,00 real, no momento o valor e irrelevante, mas daqui alguns anos vai fazer muita diferença, entendo que a uma correção monetária, mais esperava que isso fosse acontecer a cada 12 meses, isso é normal todo mês o valor subir esse valor? Já tentei ir ao banco e ele não souberam me explicar. O que faço?

    • Olá Helias

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a maioria dos bancos privados e o Banco do Brasil efetivam o recalculo mensal da prestação (A+J).
      Somente a CAIXA efetiva o recalculo a cada 12 meses, por enquanto.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      “Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  20. Boa noite!

    Estou simulando um imóvel pela imobiliária, que fez a simulação pelo sistema PRICE. Me foi passado o valor da prestação de 405,00 reais. Este valor sofre reajuste ou é fixo até o final do financiamento (360 meses)? Se sim, o reajuste é muito alto?

    • Informamos que os 2 sistemas de amortização funcionam, mas no momento atual com juros em alta e a TR também, na opção pela Tabela Price sua prestação (A+J) sempre irá subir e amortizar muito pouco a sua dívida mês a mês.

      Já o SAC você tem uma prestação mais alta, mas em compensação amortiza mais o saldo devedor e a prestação tem a tendência de decrescer até o recalculo anual, quando poderá subir um pouco ou se manter.
      Esclarecemos que o Correspondente Bancário sempre vai querer que você faça o maior financiamento possível, pois a remuneração dele é baseada no valor do financiamento. Não caia nessa.

      Leia os artigos abaixo. Opte pelo SAC, financie o menos possível, mas tenha alguma reserva. Somente opte pela Tabela Price se não tiver outro jeito para comprar.

      Se tiver FGTS use periodicamente para amortizar e reduzir o prazo, quando a prestação estiver dentro do orçamento.
      Outra opção inteligente é usar o FGTS para pagamento de parte da prestação e utilizar o valor que deixar de pagar para reserva financeira ou outras tipos de atividade ou compras. Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação
      Assim, mesmo optando por uma prestação maior (SAC) você tem opção de usar o FGTS e pagar um pouco menos.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal
      Dicas para gerir seu financiamento – Dicas Especiais

      Equipe Click Habitação

  21. O valor de amortização de minha prestação é de R$ 750,00, eu posso solicitar ao banco para aumentar esse valor, para R$ 1000,00 por exemplo ?
    O banco pode negar ?

    Obrigado
    Cristiano

    • Olá Cristiano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para você aumentar o A-amortização da sua prestação necessariamente você precisaria diminuir o prazo do financiamento.
      Esclarecemos que existe um tipo de negociação denominada: redução de prazo sem amortização. Nesta negociação você repactua o contrato com a diminuição do prazo e aumento da prestação (A+J).
      Alguns bancos tem este tipo de negociação na política de crédito. Verifique com o seu.

      Equipe Click Habitação

  22. Boa noite! Fiz um financiamento pela Caixa e paguei a primeira parcela 1.200 reais. Quero amortizar o prazo com o uso do FGTS no valor de 12.000 reais, mas a segunda parcela aumentou 100 reais, segundo a simulação feita na Caixa. Minha dúvida é se este aumento é somente desta parcela ou em todas as outras? Obrigado.

    • Olá Eder

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A situação é estranha. Orientamos a ligar no atendimento pós-venda da CAIXA e pedir esclarecimento sobre a diferença na prestação.
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  23. Ola meu sistema de amortisaçao de decrecente ja paguei das 360 , 12 parcelas e estou em atrazo com mais duas . O valor das parcelas e de 1035,00 cada qual a melhor opiçao para que eu regularise meu finaciamento , incorpora ou pedir para alongar meu financiamento . Pois para mim devido a essa crize ideal que a prestaçao fosse mais baixa . ????

  24. Bom dia, parabéns pelo site.

    Gostaria que saber um pouco mais sobre as diferenças entre a SAC e a PRICE no que diz respeito a amortização extraordinária? quais as vantagens e desvantagens de cada um, pensando sempre em reduzir o número de prestações.

    Muito obrigado

    • Olá Rocha

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para ambos os sistemas a amortização para redução do prazo funciona bem.
      A grande diferença é que no sistema SAC você o A-Amortização da prestação é maior e a redução do prazo potencializa essa vantagem.

      Se existe pretensão de ir diminuindo o prazo é melhor optar pelo sistema SAC, desde tenha capacidade de pagar o encargo mensal.

      No sistema PRICE, ainda mais com a alta da TR-Taxa Referencial, que atualiza o saldo devedor, o poder de amortização da prestação é reduzido.

      Equipe Click Habitação

  25. Boa noite!
    Quando fiz a contratação do meu financiamento, contratei a tabela price por as prestações serem menores. Posso alterar a modalidade do meu contrato para SAC? Já tenho 1 ano de contrato.

    • Olá Eliane

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível a mudança de sistema de amortização, desde que a política de crédito e negociação do banco assim o permita. Orientamos a consultar o seu Banco.

      Se o banco não tiver este tipo de negociação verifique se poderia alternativamente reduzir o prazo do financiamento sem amortização. Este tipo de negociação aumentaria poder de amortização da prestação (A+J), considerando que quanto maior o prazo menor a amortização mensal. Nesta negociação haverá aumento do valor da prestação.
      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      E ainda se o Banco não dispor das negociações acima elencadas resta a amortização com redução do prazo. Na qual há a redução do saldo devedor com a concomitante redução do prazo e manutenção da prestação atual. Veja detalhes no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  26. Ola….boa tarde…..gostaria de uma informacao…meu namorado comecou um processo de financiamento de um imovel, pelo price….ja foi assinado um contrato ja foi dada uma entrada, mas esse processo ainda nao foi encaminhado para o banco……e ele resolveu mudar o processo do price para o sac, e eles estao cobrando 10 mil reais para mudar o processo, é legal isso…..ou eu tenho meus direitos de fazer a troca sem esse custo? Obrigada

    • Olá Andreia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos deduzir que este contrato foi assinado com uma Construtora e é um imóvel na planta (em construção).

      Bem, realmente é estranha a cobrança.
      Mas, estamos cogitando a hipótese que com a prestação maior na Tabela SAC o seu namorado precisaria dar uma entrada maior, pois a renda dele não suportaria todo o financiamento.

      A prestação do SAC é bem superior ao da tabela price.
      A tabela price tem prestação menor e em geral o cliente suportaria um financiamento inicial maior. Talvez seja isso.

      Sugerimos confirmar essa hipótese.

      Caso seja uma tarifa, de fato, orientamos a procurar o PROCON para análise e defender os seus interesses no contrato.

      Equipe Click Habitação

  27. Boa noite
    Fiz a compra da minha casa e na época a prestação cabia no meu orçamento, mais claro que eu não sabia desta opção de parcelas fixa.
    Gostaria de saber se posso mudar pra que as parcelas de minha casa e fique melhor para eu pagar, tenho né apertado por te ficado alta.na opção fixa ficaria menor o valor da parcela.

    • Olá Perla

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Lembramos que a Tabela Price embora apresente um encargo mensal menor no início tende a crescer no tempo. A sua prestação irá crescer sempre, em especial com o nível de atualização monetária atual.
      Verifique com o Banco melhores condições para seu contrato. Veja no artigo:
      Dicas para negociar financiamento habitacional

      Se tiver FGTS a melhor opção é utilizar para pagamento de parte da prestação. Veja no artigo:
      FGTS para Pagamento de Parte de Prestação

      Equipe Click Habitação

  28. Boa noite!
    Tenho uma dúvida sobre o meu financiamento, fiz com a tabela SAC, porém, teve um aumento de R$10,00 do mês passado para esse, fui até a Agência da Caixa e a atendente falou que cada vez que completar “aniversário” de contrato assinado, que meu marido e eu fizermos aniversário tem um reajuste nos juros.
    Quando fiz o mesmo, ninguém me falou sobre isso, minha pergunta é:”Eles podem fazer tal cobrança, se a mesma não está descrita no contrato que assinei?”

    • Olá Patrícia,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      Para entender melhor como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      O recálculo anual reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Equipe Click Habitação

  29. Boa noite. Tenho um financiamento de imóvel pela CEF com o sistema de amortecimento SAC. Queria, a cada ano, alem dos pagamentos das parcelas normais, pagar mais 5 mil. Melhor escolher a redução na quantidade de parcelas ou redução do valor das parcelas?

    • Olá Sandro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização ideal depende do momento financeiro, independentemente do sistema de amortização adotado.

      Assim, se o encargo a ser pago mensalmente estiver dentro da capacidade de pagamento sempre será vantagem amortização para redução do prazo do financiamento.
      Veja mais no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Se o encargo mensal estiver “pesando” no orçamento familiar opte pela amortização para redução da prestação.

      Equipe Click Habitação

  30. No final de 2014 saiu nosso financiamento da casa, iniciei com o pagamento em 2015, logo após entrei com o meu FGTS para pagamento de parcelas. Optei pela tabela PRICE, em virtude que tenho um imóvel de herdeiros, com a ideia que poderia já vende-lo e com isto amortizar meu saldo devedor. Infelizmente deu tudo errado, ainda não vendemos o imóvel, meu FGTS já utilizei em 2015 e a prestação agora esta muito alta. tem como a caixa a meu pedido trocar a tabela price para a sac ?? Qual sugestão me dão ?? o que fazer ??

    • Olá Sonia,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a mudança de sistema de amortização de PRICE para SAC iria aumentar a prestação, que não é o que deseja.

      Uma opção seria renovar a utilização de FGTS para pagamento de parte da prestação, se tiver saldo ainda.
      Para reduzir a parcela outra possibilidade seria pedir uma dilação do prazo de financiamento.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Dicas para negociar financiamento habitacional

      Orientamos a procurar o Banco e ver as alternativas possíveis no seu caso.

      Equipe Click Habitação

  31. Bom dia!

    Fiz a compra de um apartamento em que os famosos “juros de obra” iniciariam em r$170,00 e chegaria ao máximo de r$480,00 ao final da obra.

    Pois bem, no primeiro mes, recebi o boleto der$ 380,00, no segundo r$324,00, no terceiro r$281,00, por fim o mais barato até agora foi de r$209,00. Neste mes já está lançado r$321,00.

    Fui até a Caixa e o atendente me disse que isso é normal. Que o contrato que assinei é apenas uma base de cobrança e que nunca seria igual. Blz, creio que igual não seria pois juros varia, mas diferença de mais de 200 reais em uma parcela é coisa demais.

    Gostaria de saber se é isso mesmo, ou tenho que procurar algum órgão para me auxiliar?

    • Olá Jacqueline

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os juros contratuais durante o andamento das obras em geral vão subindo mesmo, pois são cobrados em função das parcelas liberadas.

      Uma questão a se avaliar é a atualização monetária. Os juros do mercado aumentaram e por consequência a TR-Taxa Referencial, a qual atualiza o saldo devedor do contrato. A TR tem apuração diária e pode variar de mês para Mês, assim pode ser uma hipótese da variação do encargo.
      Para entender melhor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Com relação a apuração da diferença dos encargos esclarecemos que a CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Sugerir ligar e pedir os esclarecimentos.

      Equipe Click Habitação

  32. Em contrato de compra e venda de imovel de minha propriedade para venda a um particular, recebi 70% do valor a vista e o saldo a prazo. Minha duvida e sobre o reajuste do saldo a prazo. Manteria ele o poder de compra ao final do pagamento das notas promissorias, feitas da seguinte forma.>
    R$ 35.000,00 em 70 parcelas em promissorias de R$ 500,00 com reajuste pelos mesmos indices dos que os cobrados pelo Sistema Habitacional – CEF.
    Perguntas”
    1) E cabivel entre particulares reajuste monetario pelo indice usado pela Caixa em financiamentos bancarios para a habitacao?
    2) Ao cabo de 70 parcelas, o valor de R$ 35.000,00 permaneceria com seu poder de compra?
    3) Como fazer o calculo? OS R$ 35.000,00 hoje estaria em quanto ap[os 70 parcelas?

    • Olá Claudia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atençào aos seus questionamentos podemos tecer alguns comentários:
      1) Não vejo óbice em utilizar a atualização monetária nos contratos. Lembrando que os contratos de aluguel, por exemplo, tem indice de reajuste.
      2) Sinceramente, dependerá do indice a ser utilizado. Você cita o indice da CAIXA, normalmente a CAIXA utiliza a Taxa Referencial como indexador, mas não é um bom indice. Se quer manter o poder de compra do valor utilize um indice de preços: IPCA ou IGPM, por exemplo.
      3) O cálculo somente seria possível se fosse um indice fixo e isso não ocorre na economia. Orientamos a utilizar um índice de preços para garantir que o valor seja corrigido e compativel com a variaçao de preços daquele indice escolhido.

      Equipe Click Habitação

  33. Tenho um financiamento pelo sistema SAC. Estou pagando desde o mês de março/2015 e desde então as parcelas estavam decrescendo. Porém, a parcela deste mês de dezembro veio com um valor acima do que paguei no mês anterior. Ou seja, em novembro paguei uma parcela de 612,58 e agora em dezembro a parcela é de 617,29. O que aconteceu? Se o sistema é decrescente, por que houve esse aumento na parcela?

    • Olá Marilza,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Realmente, temos muitas pessoas efetivando o questionamento sobre isso. Vamos explicar:

      Contratos pós-fixados
      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.
      A TR leva em conta em sua fórmula o número de dias úteis, no período de um mês. Assim, o valor pode variar de um dia para o outro.
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.

      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Se quiser algum esclarecimento adicional retorne.

      Equipe Click Habitação

  34. Tenho um financiamento pela tabela SAC, a um ano atras o saldo devedor diminuía cerca de $200,00 e hoje em dia ele esta diminuindo apenas R$ 120,00 sendo que o Valor da Amortização do mês sempre aparece com valor de R$ 270,00, gostaria de saber como o saldo devedor e reajustado mensalmente.

    • Olá Carlos
      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que em geral os contratos habitacionais utilizam a Taxa Referencial – TR para atualizar o saldo devedor dos financiamentos, de forma idêntica as cadernetas de poupança e o FGTS.
      O que aconteceu foi que o Governo aumentou a SELIC, os juros de mercado subiram junto e por consequência a TR também subiu. Tal fato tem aumentado os saldos devedores e fazendo que amortização do saldo devedor a cada mês ficasse menor.

      Para entender a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  35. Entendi, o meu plano de financiamento é tabela price minha casa minha vida, gostaria de entender esta parte, quer dizer que em 12 12 meses eu posso ter o risco de pagar um saldo devedor residual ? Ou o aumento da parcela será o suficiente ? Existe algum padrão da caixa referente a esse tipo de financiamento ?

    • Olá Victor,

      Esclarecemos que o único tipo de contrato que não estaria sujeito a resíduo é o contrato com recalculo mensal.
      O aumento dos juros do mercado e da Taxa Referencial-TR estão fazendo aumentar o desequilíbrio na relação prestação e saldo devedor.
      O recalculo anual da prestação reequilibra a relação naquele momento, assim existe risco de desequilíbrio nos 12 meses finais do contrato, mas como dissemos esse eventual resíduo deve ficar no valor de 1 encargo.

      Para minimizar o resíduo você pode modificar o sistema de amortização para SAC, o encargo mensal ficará maior, mas com tendencia a diminuir mensalmente. Precisa verificar se você tem renda suficiente para isso.
      Outra hipótese é amortizar periodicamente para redução do prazo do financiamento. Veja mais detalhes nos artigos:
      Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  36. Boa tarde, eu gostaria de saber se na tabela price o valor a ser reajustado pela TR é somente anual? Ou é possível gerar resíduo mesmo após a finalização do pagamento das 360 parcelas? Estou com medo, já me disseram que era assim antes. A atualização das parcelas é o bastante ? Ou gera resíduo pra eu pagar depois da finalização do financiamento.

    • Olá Victor

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a localizar no seu contrato a cláusula sobre o recálculo periódico do encargo e prestação.
      A CAIXA, por exemplo, utiliza o recálculo anual, mas cada Banco ou Construtora pode adotar o seu critério.
      O recálculo visa equilibrar a relação entre a prestação (A+J) e saldo devedor para minimizar o eventual saldo residual no final do prazo do contrato.
      Nos contratos atuais o resíduo tende a ser menor em função do recálculo e se for anual fica limitado ao valor de 1 encargo.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Os encargos nos contratos com sistema de amortização Tabela Price tendem a ser crescentes. Mas, o recálculo visa equilibrar a relação prestação x saldo devedor.
      Uma opção inteligente para driblar o aumento é a utilização do FGTS para o abatimento de parte da prestação. Veja no artigo:
      Pagamento da prestação com FGTS

      Esperamos ter ajudado. Retorne se quiser mais esclarecimentos.

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  37. Havendo a possibilidade de amortização a cada 2 anos da dívida pelo fgts, qual tabela é melhor, sac ou Price? Em qual tabela abato mais do principal com os aportes? Sei que o valor final do financiamento vé menor na Sac, mas dados os aportes não consigo o mesmo efeito com a Price e, em contrapartida, pago uma prestação menor?

    • Olá Ronaldo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os 2 sistemas de amortização funcionam, mas com certeza de maneira diferente.
      A Tabela price propicia um encargo menor e com a atualização monetária o encargo mensal tenderá a subir até o final do prazo do contrato.
      O SAC você tem um encargo maior e o valor do A-Amortização da prestação maior.

      Assim, se você não tem problema com o pagamento do encargo mensal e fará aportes (amortizações periódicas) o SAC é a melhor opção.
      E amortizações com redução do prazo do financiamento é o ideal.

      Sugerimos a leitura dos seguintes artigos:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Dicas para gerir seu financiamento

      Equipe Click Habitação

    • Olá Cíntia,

      Agradecemos sua presença no Click Habitação!
      Informamos que é possível sim a mudança de sistema de amortização. Você deve verificar se o Banco permite e se possível pedir uma simulação dos novos valores, para análise das condições de pagamento e se é de seu interesse.

      Equipe Click Habitação

  38. Olá,
    Gostaria de saber qual a fórmula usada hoje para calcular a quitação de um imóvel,
    na tabela Price.
    Obrigada!1

    • Olá Adriana,

      Boa Noite!

      Esclarecemos que a quitação do financiamento é baseada no saldo devedor do contrato.
      O saldo devedor financiamento habitacional não é calculado multiplicando-se o valor da prestação/encargo pelo número de meses a pagar. Trata-se do desdobramento mensal da dívida a pagar, corrigida periodicamente.
      O valor da quitação compreende o saldo devedor integral atualizado para o dia da liquidação, com a cobrança de juros contratuais proporcionais, se devidos, conforme previsto em contrato, acrescido de eventuais encargos em atraso com seus acessórios e diferenças de prestação, se houver.

      No boleto de pagamento da parcela serão fornecidas mensalmente as informações do saldo devedor posicionado na data do vencimento.
      Deverão ser acrescidos a atualização monetária proporcional (normalmente pela TR) desde a data do saldo informado até a data da quitação.
      Após a atualização devem ser acrescidos os juros contratuais de forma proporcional (ditos juros diários) desde a data do saldo informado até a data da quitação pretendida.
      Não é devido o prêmio de seguro no mês de quitação, considerando que normalmente é pago o primeiro prêmio à vista, na data da contratação.

      Sugerimos, mais uma vez, a leitura dos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      Dicas para gerir o seu financiamento – Dicas especiais – Evolução do saldo devedor

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  39. Boa noite!
    Estou financiando para segurar o imóvel, que é muito bom e está com um bom preço.
    Mas pretendo quitar assim que vender minha casa em outro Estado.
    Minha pergunta é qual será o desconto e como será, se eu for quitar digamos daqui seis meses, um financiamento de 360 meses, no valor de 232mil na tabela price hoje com CTE de 11,79% ??
    Obrigada pela atenção.

    • Olá Adriana,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nos financiamentos atuais os bancos não concedem descontos para liquidação antecipada, pois os saldos estão equilibrados.
      Informamos que os juros contratuais no financiamento habitacional são pagos mensalmente junto com a prestação (A+J) e não estão embutidos no saldo devedor.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

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  40. Olá, gostaria de saber se, em um financiamento pelo SAC, existe a possibilidade de a parcela aumentar ao invés de diminuir caso a TR esteja alta o suficiente. Por exemplo, se meu saldo devedor multiplicado pela TR for maior que a amortização, meu saldo devedor aumenta. É isso mesmo?
    Obrigado!

    • Olá Diego,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Atualmente as taxas de juros do mercado foram aumentadas em especial pelo Governo (SELIC) e esta tem relação direta com o valor do Índice da TR.

      Lembramos que existe outra cláusula contratual de recálculo periódico da prestação (A+J), em geral, anual para os contratos da CAIXA.
      Esse recalculo visa reequilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor e minimizar/inibir o saldo residual no final do prazo do contrato.
      Veja o artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo
      A subida da TR faz com que o saldo devedor aumente e no recalculo anual poderá ocorrer aumento do valor da prestação (A+J).

      A hipótese de uma índice para TR altíssimo poderia acontecer do valor da atualização monetária superar o valor da amortização – A da prestação. Mas, cremos que é um cenário pouco provável.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

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  41. Gostaria de saber sobre o meu financiamento imobiliário. Financiei o valor de 236.617,19 e pago uma prestação em torno de 2410 atualmente. Estou indo pra oitava prestação. Porem no boleto vem mencionado que terei uma amortização do meu saldo devedor de 657,26 e isso não esta acontecendo! Td mês amortizacao do saldo devedor é de cerca de 360,00 e esse mês chegou a ser apenas 232,00 numa prestacao de 2412,00.
    Meu sistema de financiamento é SAC , com juros de 8,16 e calculado com pro rata da poupança.

    Poderia me exclarecer por favor?!

    • Olá Cristiane,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Muito bacana o seu interesse em ver como funciona o desdobramento do saldo devedor.
      Pelo que vimos a grosso modo e com pequenos cálculos o prazo do financiamento é de 360 meses.
      O cálculo é simples, basta dividir o financiamento pelo valor do amortização – $ 236.617,19 / 657,26 = 360 meses.

      O seu raciocínio está correto, mas nos contratos de financiamento existe uma cláusula contratual que prevê a atualização monetária, em geral pelo Taxa Referencial – TR.
      Atualmente as taxas de juros do mercado foram aumentadas em especial pelo Governo (SELIC) e esta tem relação direta com o valor do Índice da TR.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização da prestação o saldo devedor é atualizado.
      Por isso que parece que a amortização é menor que consta no seu boleto.

      No artigo Como consultar saldo devedor existe a demonstração da evolução do saldo devedor.

      Esperamos ter esclarecido. Retorne caso queira mais esclarecimentos, mas coloque mais dados do contrato para que possamos fazer uma análise mais completa.

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  42. Boa noite.

    Pago financiamento habitacional e faço amortizaçao todo ano.. O meu é financiamento ‘SAC’.. No mês do meu aniversário tenho desconto para amortizar?

    • Olá Marlon,

      Boa noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que nos contratos atuais em função do equilíbrio na relação entre a prestação e o saldo devedor os Bancos não concedem descontos para liquidação antecipada.
      Nos contratos pode existir cláusula de recálculo periódico (em geral – anual) visando o reequilíbrio financeiro do contrato e evitar/minimizar eventual resíduo no final do prazo do contrato.

      Assim, desconhecemos qualquer política dos bancos relativa a concessão de desconto para amortização.

      Parabenizamos pela iniciativa de efetivar amortizações periódicas em seu saldo devedor.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Financiamento habitacional: Prestação e saldo devedor

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  43. Boa tarde,

    Estou financiando um imóvel pelo minha casa minha vida, escolhi o sistema PRICE, mas algumas pessoas me assustaram falando que o valor é crescente e a parcela pode ficar até o dobro do que pagarei no início, gostaria de saber se é verdadeira esta informação? Mais uma dúvida é se no sitema PRICE posso abater as parcelas com o fgts?

    • Olá Murillo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o sistema de amortização PRICE tem um valor menor de encargo no início do contrato, mas para a necessidade de reequilíbrio anual do contrato para fins de não gerar resíduo ele tem a tendência de acréscimo no tempo. Não necessariamente o dobro do inicial, mas o valor será elevado no andamento do contrato.
      Atualmente vivemos um momento em que o Governo elevou os juros (SELIC) e por conseguinte elevou a Taxa Referencial-TR, a qual atualiza os saldos devedores dos contratos, assim quando do recálculo anual a tendência é que haja um valor maior do encargo mensal a ser pago.

      Na Tabela SAC o valor do encargo mensal é maior no inicio do contrato, mas tem tendência de queda do valor, conforme é exemplificado no artigo.
      O saldo devedor será amortizado numa maior velocidade do que o sistema PRICE.

      O Uso do FGTS para fins de pagamento de parte da prestação ou amortização do saldo devedor pode ser efetivado em qualquer contrato no SFH, independentemente do sistema de amortização adotado no contrato.

      Sugerimos a leitura do artigo para você entender a dinâmica do andamento do saldo devedor:
      Financiamento habitacional: Prestação e saldo devedor

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  44. Me ajudem em uma questão, por gentileza: Considerando um financiamento habitacional com prazo oficial de 240 meses, entretanto, havendo a intensão de quitar o mesmo em 5 anos, o que seria melhor, PRICE ou SAC?

    Abraços,

    • Olá Antonio Carlos,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Considerando que você pretende quitar o imóvel em menor prazo cremos que a melhor opção é o sistema de amortização SAC, pois você terá um encargo maior, mas em compensação tem uma amortização mensal maior no saldo devedor.
      Logicamente deve ser verificada a capacidade de pagamento do encargo mensal para não atrapalhar o orçamento familiar.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Financiamento habitacional: Prestação e saldo devedor

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  45. Boa Noite..!

    É possivel mudar o sistema de amortização de SAC para PRICE no meio de um financiamento?

    Obrigado.

    • Olá Raytner,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é possível a mudança de sistema de amortização, mas depende da política interna de negociação do Banco.
      Os Bancos, em geral, não “gostam” muito da adoção do sistema de amortização PRICE e procuram medidas para desestimular a opção.
      A própria CAIXA diminuiu recentemente o valor máximo financiável com adoção da Tabela Price no SBPE (financiamento com recursos da poupança) para 50% do valor do imóvel.

      Sugerimos ver outras opções de negociação no artigo:
      Financiamento habitacional: Dicas para negociar

      Procure seu banco e veja as condições negociais disponíveis.

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  46. Boa Tarde Estou adquirindo um imovel pela caixa na tabela price, vi que pode ter um aumento anual de acordo com a infração, gostaria de saber se tem algum limite de aumento, até 30% da renda ???

    • Olá Josiel,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Esclarecemos que os contratos atuais não tem mais vinculação com:
      – a variação salarial ou
      – não mais devem obedecer a limite de comprometimento de renda, por exemplo 30%.

      É muito importante avaliar a questão da capacidade de pagamento. Neste quesito, o mercado imobiliário trabalha com a margem de até 30% da renda familiar.
      O comprometimento de renda tem impacto maior de forma inversamente proporcional a renda mensal, assim os salários maiores podem ter um comprometimento maior e os salários mais baixos merecem atenção especial e um comprometimento de renda menor.
      Por exemplo, qualquer variação positiva na cesta básica de alimentos tem um impacto muito mais forte para quem ganha até 5 salários mínimos, já quem ganha acima de 10 salários mínimos não impacta tanto. Os perfis de consumo e comprometimento dos gastos essenciais são bem diferentes.

      O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja abaixo de 20%, ou o menor possível. As rendas maiores podem suportar um comprometimento superior a 20%, dependendo do endividamento familiar.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Comprometimento de renda

      Esclarecemos que nos contratos atuais não há reajuste, mas sim recalculo periódico, em especial em função da variação da TR, assim quanto maior a TR maior seja o impacto no recálculo do encargo mensal. O problema atual está sendo o aumento da Taxa SELIC, a taxa de juros dos financiamentos e a TR caminham junto no mesmo sentido.

      Sugerimos a leitura dos artigos sobre os sistema de amortização constantes no Click Habitação e verifique o sistema ideal para você.

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  47. Boa tarde! Não tenho dinheiro suficiente para a compra pelo sac. Comprar pela Price pode ser uma boa opção nesse caso? Como a entrada é menor e segundo o banco as parcelas são fixas, não achei um mau negócio.

    Att

    • Olá Bruna,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Bem, não existe nenhum problema em financiar em qualquer sistema de amortização. Os Sistemas de amortização definem a forma de cálculo da prestação.

      A grande questão da Tabela Price, embora as prestações iniciais sejam fixas ao longo do contrato verifica-se que, a partir do recálculo (normalmente anual), o valor da prestação aumenta e a experiência mostra que esse aumento a cada recalculo anual será permanente.

      Os Bancos e as pessoas temem a questão da capacidade de pagamento, em função do aumento da prestação, no tempo. Os cuidados são neste sentido.
      Alguns bancos nem aceitam a Tabela Price.

      Ao pensar em comprar um imóvel, comece a planejar isso agora mesmo. Você precisa colocar suas finanças em ordem, poupar dinheiro para dar entrada e se preparar mentalmente para a responsabilidade de ter uma casa.
      O ideal é financiar o menos possível, assim é imprescindível um bom planejamento financeiro.

      Lembramos que ao adquirir um imóvel, existem as despesas e valores além do financiamento:
      – Valor de entrada do financiamento.
      – Valor de taxas e emolumentos cartorários.
      – Valor de reforma, decoração e mobília.
      – Valor de reserva que ficaria na poupança, afinal temos que ter uma reserva.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Meu primeiro Apartamento! Decisão e Planejamento
      Financiamento Habitacional

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  48. Boa tarde! Não tenho dinheiro suficiente para a compra pelo sac. Comprar pela Price pode ser uma boa opção nesse caso? Como a entrada é menor e segundo o banco as parcelas são fixas, não achei um mau negócio.

    Att

  49. Tenho um financiamento imobiliario SAC. Para minha surpresa o banco aumnetou minha parcela sem me avisar. Quando questionei o mesmo, ele me informou que foi repasse de aumento do seguro imobiliario contratado por eles no contrato vigente. Eu não fui informada deste aumento e não autorizei nada.

    No SAC isto é correto ?
    As prestações não são de amrotização constante ?

    Grata,
    Daniela

    • Olá Daniela,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Bem, em função do seu questionamento, inicialmente iremos explicar a diferença entre Encargo Mensal e Prestação.

      Demonstraremos como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.
      Porém, não ocorre desta forma em nenhum financiamento imobiliário.

      O encargo, geralmente mensal, total é composto de:
      – Prestação (A – Amortização + J – Juros) e
      – Acessórios (Seguros e Taxas)

      Somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.
      Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      Encargo e Prestação – Quais as diferenças?
      Financiamento habitacional: Saiba mais sobre prestação e saldo devedor

      Assim, o cálculo da prestação no SAC não tem relação com o seguro habitacional.

      Com relação ao seguro habitacional esclarecemos que as coberturas são para: Morte e Invalidez Permanente – MIP e Danos Físicos no imóvel – DFI. O Seguro Habitacional é obrigatório por lei em todos os financiamentos imobiliários.

      Um dos fatores utilizados no cálculo do Seguro MIP, como em quase os tipos de seguros de mercado ligados a pessoa (Ex. seguro de vida e saúde) é a idade dos compradores.

      Quase todas as seguradoras utilizam o coeficiente de prêmio mensal em função de faixas etárias.
      Algumas Seguradoras utilizam, também, a Mudança de faixa etária no Seguro Habitacional, quando o segurado fica mais velho e muda de faixa, a nova taxa, para o seguro de MIP, será aplicada após a data de aniversário do segurado, no primeiro recálculo do prêmio.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

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  50. ola bom dia..
    Estou com dúvida fiz financiamento pela caixa no sistema Sac posso mudar para Price,na epoca o sistema Prie estava suspenso. Obrigada

    • Olá Rosenes,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      A escolha do sistema de amortização é uma das coisas mais importantes na hora de fazer o financiamento imobiliário, pois ele define como vai ser calculada a sua prestação (A+J).
      Na realidade os Bancos já faz muito tempo não estimulam e alguns não aceitam financiar na Tabela Price.
      O grande problema deste sistema de amortização são questões ligadas a questionamentos jurídicos e que ao longo do contrato verifica-se que, a partir do recálculo, geralmente anual, o valor prestação aumenta, o que pode levar ao desequilíbrio e diminuição da capacidade de pagamento do comprador.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      A forma de cálculo de sua prestação – Saiba sobre os sistemas de amortização

      Com relação a possibilidade de mudança do sistema de amortização entendemos ser possível, mas você precisará verificar se o Banco tem disponível nas opções de negociação dos contratos habitacionais.
      Não sabemos qual a sua real necessidade, assim sugerimos a leitura do artigo sobre Dicas Negociais:
      Dicas para negociar as prestações do seu financiamento habitacional

      Caso persistam dúvidas ou necessidade de mais esclarecimentos fique a vontade.

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  51. Olá bom dia!

    Estou com uma dúvida, após fechado um financiamento no modelo PRICE é possível fazer a alteração para o SAC, seja no banco atual o via portabilidade ?

    Desde já obrigado!

    • Olá Lucas,

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a negociação para troca do sistema de amortização é uma das alternativas negociais possíveis.
      O que você precisa verificar é se o Banco atual tem essa alternativa disponível para negociação.
      Orientamos a procurar o Banco e efetivar a negociação, se possível.

      Quanto a portabilidade de crédito esclarecemos que não consta na regulamentação essa possibilidade, aliada ao fato de que a mudança proposta (PRICE para SAC) irá aumentar a prestação de amortização e juros, o que a princípio é justamente o contrário do objetivo da portabilidade de crédito.
      A portabilidade pressupõe a manutenção das condições originais do contrato, em especial o valor do saldo devedor prazo não podem ser superiores ao financiamento original. Veja mais no artigo:
      http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/portabilidade-veja-as-regras-estabelecidas-para-transferencia-de-dividas-entre-bancos/#more

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  52. Uma duvida: nas parcelas de um financiamento habitacional com a CAIXA pelo SAC, a planilha de parcelas apresentadas por eles na altura da assinatura do contrato e fidedigna? O que esperar dessas parcelas ao longo do tempo, digo, existem taxas embutidas ou reajustes que elevem muito o valor das parcelas apresentadas? Pode-se confiar nos valores apresentados?

    • Olá Anderson,

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      Sim, o simulador é correto e mostra a evolução das prestações, porém numa situação ideal.
      Existem algumas limitações no cálculo, como, por exemplo, a atualização monetária, normalmente a variação da TR – Taxa Referencial.
      Ele considera a mudança de faixa etária no seguro habitacional de Morte e Invalidez – MIP, que uma variação que pode acontecer.

      Você pode conhecer melhor estes fatores lendo os artigos:
      http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/saldo-devedor-residual-no-decurso-do-prazo/#more
      http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/seguro-habitacional-varia-pela-idade/#more
      http://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/financiamento-habitacional-saiba-mais-sobre-prestacao-e-saldo-devedor/#more

      Outra questão é o recálculo periódico da prestação, normalmente de forma anual, que busca equilibrar a relação entre a prestação e o saldo devedor.
      A tarifa ou taxa não tem variação durante a evolução do contrato.

      No sistema de amortização SAC as prestações tendem a ser decrescentes.
      Boa sorte e sucesso!

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    • Olá boa noite!
      Gostaria que me tirasse uma dúvida.
      Em março deste ano fiz um financiamento de um apartamento, depois que muitas pessoas me encheram a cabeça me dizendo que fiz a opção errada, acabei ficando na dúvida.
      A questão é a seguinte, comprei o apartamento no valor de 285.000 reais, e dei 110.000 de entrada. conforme o levantamento de renda, eu poderia fazer uma prestação de até 1800 reais. Aí eu teria duas opções, ou faria o financiamento pela tabela SAC por 420 meses que daria uma prestação de 1708,00 reais (o qual o banco estava me empurrando), ou faria pela tabela price, em 200 meses que daria numa prestação de 1748,00.
      Eu optei pela segunda, pois pelo prazo ser bem menor, pagaria muito menos juros. Apesar da gerente me dizer que poderia ter sérios problemas com o aumento das prestações por causa da TR, e disse que seria melhor fazer pelo SAC.
      Agora me responde fiz certo ou errado?
      Obrigado!

    • Olá Alair,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a escolha é sempre um critério pessoal.
      Entendemos que a sua opção foi interessante, considerando que o prazo escolhido é a metade do que a opção pela Tabela SAC.
      Considere,também, que são 220 meses a menos de Seguro habitacional obrigatório e 220 a menos taxa de administração, se houver.

      Estamos num momento de aumento da taxa de juros SELIC e por consequência da TR. Assim, com certeza a sua prestação quando dos recálculos anuais terão um ajuste mais forte. Há tendência de aumento anual do valor do encargo mensal.

      Uma opção inteligente se você tiver FGTS é o uso para pagamento de parte da prestação. Veja o artigo:
      Pagamento da prestação com FGTS

      Outra questão é se o encargo mensal ficar muito “alto” você poderá optar por pedir a dilação de prazo ou a mudança de sistema de amortização para SAC, dependendo da política de negociação do Banco.

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