Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

1907
Fonte: Click Habitação
COMPARTILHAR

O comprador assina o contrato de financiamento, que é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. No mês seguinte começa a pagar o encargo mensal

encargo e prestação - quais as diferenças

O contrato contém em suas cláusulas as condições para retorno do empréstimo, dentre elas: prazo, taxa de juros, valor do encargo mensal total, formas e periodicidade de recálculo do encargo mensal e da atualização do saldo devedor, se houver.

O saldo devedor é geralmente atualizado mensalmente, o indexador mais usual no mercado de crédito imobiliário é a Taxa Referencial – TR, mas podem ser escolhidos outros índices e existem contratos sem previsão de atualização monetária.

Cabe ainda demonstrar como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.

Porém, não ocorre desta forma em nenhum financiamento imobiliário.

O encargo total é composto de:

Prestação (A – Amortização + J – Juros)

  • Parcela de amortização: Corresponde a parcela de devolução do principal, ou seja, do capital emprestado, é amortizada/deduzida no saldo devedor.
    • A – Amortização é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da amortização seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.
  • Parcela de jurosJ, calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Por Exemplo: Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

prestação e encargo - quais as diferenças

Acessórios (Seguros e Taxas)

  • Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.
    • A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.
  • Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH.

Encargo

Somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.

Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

Encargo Periódico: Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo ou procure o Banco para mais informações.

Veja modelo 2ª via boleto CAIXA Habitação

Onde você tem todas essas informações, em especial o Extrato de Evolução do saldo devedor, Extrato de Evolução FGTS na prestação, Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados e Demonstrativo do Encargo do Mês.

boleto habitação - prestação e saldo devedor caixa - Encargo e Prestação

Para emitir o boleto CAIXA Habitação 2a. via:

Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

Diferença de prestação Emitida

No campo “Descrição dos 12 últimos pagamentos” efetivados poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago.

A diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

No Campo “Demonstrativo do Encargo do Mês” aparecerá o item Diferença Prestação Emitida constando o valor acumulado das diferenças apuradas quando da emissão do boleto

Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:

  • Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
  • Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
  • Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de  acerto cadastral no contrato.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

53 COMENTÁRIOS

  1. Boa Tarde Brandão, Financiei 148.500,00 em 2011. ja tenho 05 anos pagando esse financiamento decedi esse mês em entrar com uma revisional já que no momento que eu financiei me disseram que a prestação cairia mês a mês e me deram uma planilha pra eu acompanhar. Nessa planilha tá escrito que em 30/12/2016 a minha prestação estaria em 1.342,00 a qual a mesma começou em 1670,00. só que minha prestação fica baixando de real em real, hoje 30/11/2016 esta ainda na casa de 1600,00 enquanto na planilha que me deram no ato do financiamento está em 1342,00. Se continuar dessa forma vou pagar 04 x o valor que eu financiei, Estou exausta com tudo isso e hoje solicitei a caixa meu extrato desde o primeiro pagamento pra entrar com uma revisional, o que vc me diz sobre isso? tenho alguma chance? de baixar a mensalidade?

    • Olá Gerson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a Planilha CET entregue na contratação tem o objetivo de você comparar as taxas com as demais ofertas de crédito e efetivar a sua escolha.
      Por determinação normativa o banco não pode colocar a atualização monetária da evolução do financiamento.
      Veja no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      As diferenças que você está encontrando é exatamente em função disso.
      A partir de 2013 a economia começou a ter problemas e o Governo subiu os juros (SELIC) e os juros do mercado financeiro e a Taxa Referencial – TR aumentaram junto.
      Os saldos devedores dos financiamentos habitacionais são atualizados pela TR, da mesma forma que a poupança ou as contas do FGTS.
      Para entender como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Recentemente o governo passou a reduzir os juros e assim a médio prazo os reflexos serão melhores na evolução dos saldos devedores dos financiamentos habitacionais.

      Equipe Click Habitação

  2. boa noite gilberto comprei um apartamento junto com meu filho paguei todos os valores a construtora
    peguei as chaves a cerca de quatro dias quando fui na caixa pra ver as primeiras parcelas do restante que foi finaciado fui informado que havia um valor de mais de 400 reais decorrente de juros e certo isso pois o que me foi passado pela contrutora que so pagaria a eles o valor X nada mais que isso o que faço

    boa noite

    • Olá Cristiano

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a questionar o que se refere os juros cobrados.
      Se eventualmente existem taxas e despesas de cobrança, em função de eventual atraso no pagamento das prestações.
      O pagamento dos encargos são devidos a partir da assinatura do contrato, independentemente do recebimento das chaves.

      Sugerimos ligar para o atendimento da CAIXA e pedir explicação sobre a diferença de pagamento:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia. Contratei um financiamento da caixa e fora a primeira prestação vem também 2300,00 de acessórios para pagar, sendo que é mais que 70% da prestação isto Ta certo. Será que vai vim todo mês?
    Parabéns pelo site.

    • Olá Fabricio,

      Bom dia! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Não é comum esse tipo de cobrança, exceto nos casos em não houve pagamento de alguma tarifa.
      Você lembra de ter pago na aquisição a tarifa pela análise da operação? O valor citado é muito próximo ao que os Bancos cobram.
      Esse custo pela análise é obrigatório e inclui a análise da contratação e custos jurídicos. Alguns Bancos efetuam a cobrança na 1ª prestação caso não haja o pagamento na assinatura do contrato.
      Para saber se é isso mesmo, sugerimos entrar em contato com o Banco ou abrir um SAC.

      Equipe Click Habitação

  4. ola boa noite! tenho um ap financiado pela caixa economica federal, já pago ele ha uns 3 anos so q ultimamente venho me dando conta q esta vindo um tal de DIFERENÇA DE PRESTAÇÃO EMITIDA, gostaria de saber o que é e se eles podem esta fazendo essa cbrança e o por que.

    obrigado desde já agradeço.

    • Olá Brandão

      Boa Noite!

      Esclarecemos que sua pergunta já foi respondida. Veja o comentário abaixo.
      Vamos repetir:
      Vamos repetir o que consta no artigo como explicação de diferenças de prestação:

      “Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:
      * Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      * Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
      * Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de acerto cadastral no contrato.”

      Assim, se quiser mais detalhes sobre a diferença você pode pedir a explicação por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis por telefone no artigo:

      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  5. olá, boa noite! tenho um apartamento financiado, e já pago ele há uns 3 anos, mas só agora que me dei conta que esta vindo uma tal de DIFERENÇA DE PRESTAÇÃO EMITIDA que mostra no demonstrativo do encargo do mês, gostaria de saber se vocês poderia me explicar o que é isso, ou se sou obrigado a pagar.

    desde já agradeço!

    • Olá Brandão

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos repetir o que consta no artigo como explicação de diferenças de prestação:

      “Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:
      * Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      * Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
      * Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de acerto cadastral no contrato.”

      Assim, se quiser mais detalhes sobre a diferença você pode pedir a explicação por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis por telefone no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

    • Olá Rogério

      Boa Noite!

      Orientamos a pedir auxilio ao PROCON para analisar o contrato e verificar o que pode ser efetivado na defesa dos seus interesses.

      Equipe Click Habitação

  6. Boa noite!

    Minha prestação é em torno de 1500 e estava com duas vencidas. Utilizei meu fgts que deveria abater 600 reais destas parcelas.
    Ocorre que a parcela a vencer esta com o valor já reajustado, de 900 e as vencidas sumiram.

    Quando entro no extrato do boleto, mostra o valor de 1900 em total da doferenca atualizada, onde entendi ser a diferença das duas parcelas vencidas.

    Minha pergunta é, serão cobradas de uma só vez uma vez que encontram-se somadas na diferença atualizada? Vão ser cobradas no final do contrato?

    Obrigado

    • Olá Anthony

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que não temos lhe informar. Orientamos a ligar para o Banco e pedir esclarecimento quanto a diferença de prestação e quitação das prestações anteriores.

      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis por telefone no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  7. Bom dia,

    por favor se tiver alguma explicação para a situação:

    tenho um financiamento na caixa, para construção e estou construindo ainda…
    eles estão me cobrando os juros do dinheiro emprestado.
    Eles me mandam todos os meses um demonstrativo valor devido e valor pago
    estava indo tudo normal até que no mes 07, veio valor devido 314,08 e valor pago 233,93
    no mes 08 veio valor devido 406,62 e valor pago 406,62
    no mes 09 eles me cobraram a Diferença de prestação do mes 07 no valor de 80,46
    e veio assim valor devido 541,68 e valor pago 471,25 deu outra diferença no mes 09
    até aí tudo ok!
    agora no mes 10 esta assim valor da prestação 513,43 seguro 60,86 taxa oper. 25 diferença prestação 151,16 total 750,45
    mas a diferença foi de 70,43 no mes 09 pq a outra eu ja paguei…que confusão!
    aí somei as duas diferenças mes 07 e 09 da quase o valor de 151,16
    você poderia me ajudar a entender isso?

    • Olá Wellington

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que durante a fase de construção você paga juros sobre o valor das parcelas liberadas, de acordo com o cronograma.
      A emissão do boleto é efetivada com antecedência e pode ser que após a emissão do boleto tenha sido liberada a parcela, daí o motivo da cobrança de diferença.

      Para confirmar sugerimos ligar para o telefone e pedir explicação sobre a cobrança de Diferenças de prestação:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  8. bom dia !! qual a melhor forma para reduzir o valor da prestação mensal ? e a partir de qual o valor posso amortizar o saldo devedor.

    • Olá Alex

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor forma de reduzir a prestação é por meio da amortização para redução da prestação.
      O valor mínimo de amortização pode variar de banco para banco, mas em geral poderá ser aceito valores superiores a 1 encargo mensal.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Como diminuir valor da prestação habitacional?

      Equipe Click Habitação

  9. Bom dia!

    Primeiramente parabens pela site, me ajudou bastante.. Mas estou com duvida pois no campo Diferença Prestação Emitida, veio um valor de R$24,37. E essa é minha primeira parcela. O que pode ser ?

    • Olá Larissa

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Informamos que algumas hipóteses da diferença estão listadas no artigo.
      Orientamos a entrar em contato com o Banco e pedir o esclarecimento. O valor está próximo do valor da taxa de administração, que é de R$ 25,00.

      Se o contrato for da CAIXA, você pode pedir o esclarecimento por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja no artigo abaixo as opções de serviços por telefone:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  10. Olá Boa noite gostaria de saber o seguinte paguei duas parcelas de minha casa em uma delas vejo uma diferença de prestação com valor de quase 200 reais gostaria de entender o porque agora bancos de greve não entendi.

    • Olá Lauciene,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Sugerimos utilizar o serviço da CAIXA por telefone para análise de diferença de prestação.
      Basta ligar no 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões).

      Equipe Click Habitação

  11. Oi foi pagar minha prestacao hoje quando puxei pela internet e tava assim Sá do devendor647,57descontos 619,99 valor a pagar27,14 nao sei se esta correto isso comedo de atrasa a prestacao paguei como os bancosvtao em greve nao tenho como me informa como faco para saber tem uma parte que diz assim prestacao emitida634,90 alguém pode me explicar

    • Olá Vanderleia

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click habitação.

      Cremos que o contrato seja da CAIXA. Assim orientamos a ligar e pedir esclarecimento sobre a diferença de valor e peça o boleto para pagamento:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Veja todos os serviços disponíveis por telefone no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

  12. EU MUDEI A FORMA DE PAGAMENTO DO MEU IMÓVEL.QUE ERA PELA CONTA POUPANÇA.PELO BOLETO,
    VEIO COBRANDO DIFERENÇA DE PRESTAÇAO EMITIDA ,ESSA TAXA VAI VIR TODOS OS MESES NO MEU BOLETO?ESSA MUDANÇA ATRAI JUROS OU TAXAS MESMO NÃO TENDO ESSA CLAUSULA NO CONTRATO ?ESSA TAXA FOI DEVIDO A MUDANÇA NA FORMA DE PAGAMENTO?OBG.

    • Olá Jocerlanio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que não temos como saber a origem dessa diferença, deverá ser questionado junto ao Banco.
      A mudança de débito em conta para boleto não deve ser fator de cobrança de diferença.

      Conforme consta no artigo:
      Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:
      * Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      * Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
      * Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de acerto cadastral no contrato.

      Equipe Click Habitação

  13. Gilberto, fui surpreendido ao olhar a primeira prestação do financiamento imobiliário que devo pagar. Foi pelo método pro cotista. Além do valor da amortização, juros, seguro e taxa de administração tem um adicional referente a diferença de prestação emitida de quase 6000 (seis mil) reais. O vencimento é 23 de setembro e emiti o boleto hoje 3 de setembro. O que pode ser?

    • Olá João Paulo,

      Boa noite! Agradecemos sua presença no Click Habitação.
      Pelo valor citado, pode ser a taxa de contratação. Você pagou R$ 400,00 de entrada mas e o restante, pagou até a data da assinatura do contrato?
      Se não, basta calcular 1,5% do valor do financiamento e subtrair os R$ 400,00. Se bater com os R$ 6.000,00, é referente a essa taxa.
      Caso não seja, sugerimos ligar no 3004-1105 (capitais) ou 0800 726 0505 (demais capitais), escolher a opção 7. Peça para analisar a diferença de prestação.

      Equipe Click Habitação

  14. ola bom dia o boleto da minha casa veio com valor mais alto de 423,98 veio 591,39 o que pode ser esse acrescimo de 167,41 ele veio especificado em diferenca de prestacao….

    • Olá Daniele

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Repetimos abaixo o descrito no artigo:
      “Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:
      * Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      * Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
      * Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de acerto cadastral no contrato.”

      Orientamos a pedir o esclarecimento da diferença por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.
      Veja os serviços disponíveis por telefone no artigo:
      Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

      Equipe Click Habitação

    • Olá Leonardo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que os acessórios no encargo mensal do financiamento habitacional são:
      Taxa de administração – o valor não pode ser superior a R$ 25,00, conforme norma do Conselho Monetário Nacional – CMN

      Seguros – os seguros habitacionais são divididos em DFI – Danos Físicos no imóvel e MIP – Morte e Invalidez Permanente
      Normalmente os seguros são calculados por faixa etária, assim os coeficientes do seguro MIP podem variam e subir a medida que o comprador vai envelhecendo.
      Veja no artigo:
      Seguro habitacional varia pela idade

      Equipe Click Habitação

  15. Bom dia!

    Usei meu FGTS no meio do mês de junho para abater o valor das parcelas, porém como a Caixa já havia lançado a parcela na minha conta (débito automático), acabei pagando o valor antigo no mês de junho, dando uma diferença de quase R$240 no valor da parcela.

    Esta diferença consta agora como TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADO. O correto neste caso não seria não haver a cobrança no mês de julho/agosto (a parcela está em R$121 agora) para zerar este valor?

    Att,
    Fábio Wagner

    • Olá Fábio

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se pagou a maior, este valor virá em crédito a seu favor em encargo subsequente.
      Ou seja, haverá uma diferença a seu favor.
      Se o valor da devolução for superior ao valor do encargo líquido a ser pago, orientamos a entrar em contato com seu gerente para efetivar a devolução do valor em sua conta.

      Equipe Click Habitação

  16. Boa tarde!
    Parabéns pelo site, muito útil e informativo.

    Já procurei em vários lugares e não acho de forma alguma, gostaria de saber como é feito o calculo do novo prazo a partir de uma amortização extraordinária,já que o prazo é igual ao saldo devedor divido pela amortização. Ao fazer uma amortização extraordinária, o novo “a” da prestação vai ser atualizado também, nesse caso…o “a” é uma variável, o prazo também é uma variavel e sobra dessa equação apenas o saldo devedor, mas só com ele eu não consigo descobrir essas duas variáveis, ou seja, o “a” e o prazo. Tenho duas teorias, mas vou colocar um caso hipotético e simples para ilustrar.

    Depois de um tempo pagando resolvou antecipar um valor(não estou especificando valores porque quero entender o conceito e não quero o resultado)

    1. Atualizo o saldo devedor pela TR
    2. Calculo o juros em cima do saldo devedor atualizado
    3. Calculo o seguro proporcional e mantenho a taxa de administração
    4. Agora me falta apenas a nova amortização do saldo devedor atualizado, mas nesse caso eu não tenho porque não tenho o novo prazo.
    5. O prazo estou tentando descobrir, mas como nao tenho a nova amortizacao, não consigo(então vamos tentar pelo valor da parcela anterior)
    6. Então pego o valor da parcela do mês anterior como base E subtraio os valores já descoberto(juros,acessorios) e assim vou ter o “possível valor da amortização”
    7. Com esse possivel valor, vou pegar o novo saldo devedor e dividir por essa amortização, assim terei um prazo, mas vai estar quebrado, por exemplo: “160,1234”.
    8. Como o prazo não pode ser quebrado, arredondo para cima, então o novo prazo será 161 meses.
    9. Agora sim, com o prazo “oficial”, divido o saldo devedor atualizado por esse prazo e vou ter também a amortização “oficial”

    Pra mim, esse pensamento até parece correto, mas quando tiro a prova com o aplicativo da Caixa, me da um diferença de alguns meses (3-9)…então está claro que estou perdendo alguma coisa.

    A outra teoria seria eu pegar o valor da amortização extraordinária e dividir pela amortização mensal, isso me daria a quantidade de parcelas que eu pagaria, mas essa teoria me parece muito falha e sem sentido. Estou tentando fazer uma planilha de uma evolução de um plano de quitação, mas esse detalhe quebra todo o planejamento.

    Por favor, me dêem uma luz de como calcular o novo prazo depois de uma amortização extraordinária, abraço.

    • Olá Ronaldo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Segue abaixo um roteiro básico para cálculo do novo prazo em função de amortização para redução do prazo no sistema SAC:
      Amortização para redução do prazo
      O princípio básico neste cálculo é a manutenção do valor da prestação (A+J), mas reduzindo o valor do J (saldo menor) e aumentando o A
      Esclarecemos que o primeiro passo é recalcular o J com base no novo saldo devedor:
      novo saldo * J anterior / saldo anterior = novo J

      Agora calcular o novo A, com base no novo J:
      Prestação – novo J = novo A

      Por fim o cálculo do novo prazo com base no novo A:
      novo saldo / novo A = novo prazo aproximado.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

    • Boa tarde!
      Muito obrigado pela eficiência na resposta. Confesso que nunca pensei nessa equação, muito interessante.

      1. O “J” anterior que você diz é o juros da ultima parcela paga, certo?

      2. Prestação – novo J : Essa prestação também se trata do valor da prestação anterior, certo?

      3. Prazo aproximado: qual a margem aqui? Quantas parcelas acima ou abaixo são consideradas aproximadas?

      Valores aproximados

      Saldo devedor atual 204.900
      Amortização: 20.000
      Juros anterior: 1471,00
      Parcela anterior: 2117,00

      Seguindo a fórmula:
      1. 184900 x 1471,00 / 204900 = 1327,41(Novo J)

      2. 2117,00 – 1327,41 = 789,58(Novo A)

      3. 184900 / 789,58 = 234(Novo prazo aproximado)

      Acho que seria isso, mas no aplicativo da Caixa, está dando 254 parcelas(diferença de 30), achei muito diferente.

    • Olá Ronaldo,

      Boa Noite!

      Esclarecemos que a margem tolerável é de até 2 encargos, pois não levamos em consideração a dedução do valor dos juros diários entre a data do vencimento do último encargo e data da amortização.
      Lembramos que o cálculo informado é no sistema SAC e não serve para contratos na Tabela Price, pois neste sistema de amortização o cálculo deve ser efetivado em calculadora financeira.

      Caso o sistema esteja correto orientamos a procurar a agência e pedir uma simulação diretamente no sistema do banco e poder verificar a razão da diferença apresentada (20 parcelas).

      Equipe Click Habitação

  17. Boa tarde Srs. Gilberto
    Estou com um saldo negativo no informe Diferença Prestação Emitida, esse saldo eu tenho a receber ou a pagar?

    Muito Obrigado

    • Olá Deivison

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença negativa é sinal que é a seu favor, você tem diferença credora que será compensada no valor a pagar no encargo.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Regis

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A explicação consta no artigo, vamos transcrever:
      Diferença de prestação Emitida
      No campo “Descrição dos 12 últimos pagamentos” efetivados poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago.
      A diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.
      No Campo “Demonstrativo do Encargo do Mês” aparecerá o item Diferença Prestação Emitida constando o valor acumulado das diferenças apuradas quando da emissão do boleto.
      Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:
      * Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
      * Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de acerto cadastral no contrato.”

      Para saber ou pedir esclarecimento sobre a diferença pode efetivar o pedido por telefone:
      A CAIXA disponibiliza serviços de pós-venda da habitação pelos 3004.1105 (capitais e regiões metropolitanas) e 0800.726.0505 (demais regiões), aos clientes com contratos imobiliários ativos.

      Equipe Click Habitação

  18. Sr. Gilberto, boa tarde!

    Parabéns pelo artigo. Muito esclarecedor.

    Tenho uma dúvida. Se pago este juro mensalmente calculado sobre o saldo devedor, é legal a atualização monetária deste saldo? Eu sei que a atualização é contratual, mas não estaríamos sendo cobrados em duplicidade?

    Obrigado,

    Rogério

    • Olá Rogério

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o princípio é o mesmo da poupança e das contas do FGTS, os quais são as fontes de recursos dos financiamentos habitacionais.

      Para o poupador o Banco paga TR + 0,5% a.m. de juros.
      Para a conta vinculada do FGTS do trabalhador a CAIXA paga TR + 3% a.a.

      Assim, os financiamentos seguem a mesma linha do funding dos financiamentos (FGTS e poupança) e são atualizados pela TR + juros contratuais.

      Existem projetos para trocar a atualização do FGTS por indice de preços ou igualar a poupança. Esta medida beneficia o trabalhador mas puniria o detentor de financiamento habitacional.

      Equipe Click Habitação

  19. Sr. Gilberto, boa tarde !
    Tenho um saldo devedor de 174.000,00 e tenho em mãos 120.000,00, qual é a melhor vantagem para amortizar. Diminuir a prestação ou o tempo de financiamento. O imóvel foi financiado para trinta anos, já paguei 4 anos.
    Antecipadamente agradeço.

    • Olá Jeova,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor do encargo mensal estiver dentro da capacidade de pagamento sempre será vantagem optar pela redução do prazo do financiamento.

      Veja detalhes no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  20. Bom dia Sr. Gilberto.
    Gostaria de saber por que a minha prestação era de forma decrescente, o valor que eu comecei a pagar em 2012 era de 408,58 e o contrato da caixa que me passaram que foi assinado informa que nesta data para pagamento de hoje eu iria pagar R$ 387,45 e o boleto voltou com o valor 399,79 os amigos que também compraram pela caixa a fatura deles esta diminuindo e a minha voltou ao mentar?
    paguei este mesmo valor em 12/06/2015 por que ele não esta diminuindo?
    que juros são estes?
    fico no aguardo!!!

    Gilberto Silva.

    • Olá Gilberto

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor dos contratos pós-fixados tem atualização monetária pela Taxa Referencial – TR.
      Em função do aumento dos juros da SELIC e mercado financeiro o calculo da TR passou a apresentar índices de atualização mais altos, prejudicando a amortização do saldo devedor.
      Lembramos que a atualização monetária é a mesma para a poupança e para o saldo do FGTS, que são os funding dos financiamentos habitacionais.

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?

      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.

      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Veja detalhes no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Assim, apesar do aumento no encargo mensal o recalculo é positivo no sentido de minimizar o saldo devedor residual no contrato.
      O encargo decrescerá novamente até o próximo recalculo.

      Equipe Click Habitação

    • Olá Lindomar

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que esta informação pode ser obtida junto ao engenheiro que vai vistoriar a obra ou internamente no Banco ou construtora.
      Tal informação não consta no boleto.

      Abaixo segue cartilha da CAIXA sobre Construção:
      Financiamento para construção

      Equipe Click Habitação

  21. Boa tarde:

    Estou refinanciando uma parte do valor do meu imóvel para quitar umas dívidas com juros mais altos.
    Estou recebendo muitas propostas. Amas adotaram a Tabela SAC, uma reajusta mensalmente o valor da prestação aplicando o IGPM sobre o saldo devedor, outra pelo IPCA, e uma terceira pelo INPC, qual a mais vantajosa pra mim? Obrigada pela atenção

DEIXE SUA PERGUNTA, COMENTÁRIO OU SUGESTÃO.