Diferença entre Portabilidade e Interveniente Quitante

Diferença entre Portabilidade e Interveniente Quitante

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Fonte: Click Habitação
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É importante lembrar que a portabilidade de crédito imobiliário nada tem haver com Interveniente Quitante

Interveniente Quitante e Portabilidade de Financiamento Imobiliario

Portabilidade de financiamento imobiliário (com transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia) foi criada com o objetivo de possibilitar ao devedor a obtenção de financiamento com redução de taxas e melhores condições gerais adequadas à sua capacidade.

De acordo com o Banco Central, a “portabilidade” é a possibilidade de transferência de operações de crédito e de arrendamento mercantil de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original.

Interveniente Quitante funciona mais ou menos assim: o imóvel objeto da negociação não pode ser alienado duas vezes. Então quando existe outra instituição financeira, interessada em refinanciar o mesmo imóvel, esta precisa liquidar o contrato de financiamento vigente e disponibilizar uma nova linha de crédito habitacional para o novo comprador.

Para a Portabilidade, devem ser mantidas as mesmas condições do contrato inicial, a exceção da taxa de juros, mas não pode ser alterado por exemplo: os participantes, ou o sistema financeiro, de fora do SFH para dentro do SFH, por exemplo, mesmo que hoje o imóvel esteja enquadrado nas novas regras/limites do SFH.

Na liquidação por outra instituição financeira com o Interveniente Quitante é necessário que haja anuência da instituição financeira credora original.

Exemplos Práticos:

Caso 1

João está vendendo seu imóvel que é financiado junto Banco “A”. Carlos gostaria de comprar esse imóvel e irá fazer um financiamento no Banco “B”. Para a realização da compra, será feita a liquidação do financiamento no Banco “A”, tendo o Banco “B” como Interveniente.

Caso 2

Maria possui um financiamento fora do SFH, no Banco “C”, esse financiamento possui a taxa de juros de 12,5% a.a e o prazo restante de 120 meses. Maria viu no jornal que no Banco “D”, para ela poderia oferecer uma taxa de 8% a.a. Ela irá fazer uma portabilidade para o Banco “D” de seu financiamento, com a nova taxa de juros de 8% a.a, mantendo o prazo restante de 120 meses, mas não poderá usar o seu FGTS, pois o contrato mantem a condição original de ser.

Caso 3

Antônia e Francisco, possuem um financiamento, fora do SFH junto ao Banco “E”. Eles estão em processo de divórcio e o imóvel ficará para a Antônia, que gostaria de transferir o financiamento para o Banco “F” e usar o seu FGTS. Ela deverá fazer o processo de Interveniente Quitante, pois houve alteração dos titulares do contrato em relação a situação de contratação original e caso o imóvel esteja nos limites do SFH, poderá usar o seu FGTS, pois será um contrato novo.

 

KENYA S F BORGES

Especialista no Crédito Imobiliário

Veja mais:

Portabilidade imobiliária: É vantajosa?

17 COMENTÁRIOS

  1. Fico feliz que possamos ter um canal para obter tantos esclarecimentos.
    As duvidas de um auxilia a muitos outros.
    Parabéns!

  2. Boa tarde!

    Quanto tempo demora em média o Interveniente quitante entre dois bancos?
    Estou vendendo meu apartamento financiado pelo Caixa e o comprador fará o financiamento pelo Itaú.
    O financiamento do comprador foi aprovado pelo Itaú no inicio de Abril, onde já enviamos os formulários preenchidos do vendedor e comprador, e no dia 20/04, o Itau já pediu a cópia do registro do imóvel.
    Considerando esse cenário, quanto tempo levaria para concluir a interveniente quitante e a liberação do dinheiro pelo Itaú ao vendedor?

    Obrigado,
    Daniel

    • Olá Daniel,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o prazo depende da política de cada banco. Os bancos privados costumam ser mais seletivos e exigentes com a documentação para concessão de crédito imobiliário.
      O prazo de 30 dias entendemos ser mais do que razoável para a análise do Banco.
      Caso haja demora na definição pelo Banco você pode utilizar os canais de comunicação disponíveis e se não for atendido poderá efetivar uma reclamação no Banco Central.
      Os bancos tem prazo para responder as demandas.
      Veja no artigo:
      Reclamações Banco Central – Canais de atendimento

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  3. Olá, muito obrigado pela sua resposta ultra rápida!

    Na verdade a casa não está financiada, elá será financiada pelo novo comprador que quer dar como parte do pagamento um apartamento que está financiado.

    Mesmo assim são dois processos ou pode ser feito em um processo só?

    Obrigado pela ajuda!
    Henrique Pesci

    • Olá Henrique

      Estamos aqui para ajudar da melhor forma possível.

      Com a informação de que o seu imóvel não está financiado o processo será processo de comprar e venda de imóvel, um processo normal.
      O outro imóvel que passará para você será um processo de transferência.

      Assim, não serão um processo só. Serão 2 processos que podem correr em paralelo. Será uma questão de conversar com o Banco e o gerente responsável para verificar as possibilidades de facilitar para a tramitação dos processos ocorra em conjunto.

      Orientamos a procurar a agência da CAIXA para ver como fazer os negócios.

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  4. Olá, se puderem me ajudar com esta dúvida ficarei muito grato:

    Estou vendendo uma casa que será financiada pela CEF e o comprador quer dar como parte de pagamento um apartamento financiado pela CEF.

    Então eu gostaria de quitar esse financiamento do apartamento com parte do valor que receberei do banco na venda da casa.
    Casa R$495 mil.
    Apto R$89 mil em saldo devedor.

    Aí lhe pergunto se o processo pode ser realizado de uma vez só na CEF?
    Ou qual seria o procedimento mais correto?

    Desde já agradeço muito
    Henrique Pesci

    • Olá Henrique,

      Obrigado pela presença no Click Habitação!

      Bem, pelo que relatou serão 2 processos de transferência de financiamento. Não vemos nenhum óbice na tramitação paralela de ambas as negociações.
      Esclarecemos apenas que a liberação do dinheiro ao vendedor somente ocorrerá após o registro da transação no Cartório de Registro de Imóveis.

      Lembramos que são 2 processos distintos que podem ter tempos diferentes de andamento, mas podem ser “tocados” em conjunto.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Transferência de financiamento habitacional

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  5. Pessoal, me ajudem.
    Comprei um imovel 110k, dado entrada 30k.
    Foram pagos em em 2010 3k, 2011 11k, 2012 10k, 2013 10k e 2014 1,6k.
    Agora vendi o imóvel, porém não vou receber todo o saldo, afinal há um saldo devedor.
    Resumo das contas:
    Comprei 110k, paguei 65,60 (entrada e ano a ano adicionado o valor pago)
    Agora estou vendendo por 168k.

    Porém liquido ficará para mim
    168
    – 8 corretagem
    – 12 entrada
    – 74 (saldo da diferença do débito)
    _____________________
    74 é o saldo que a o banco vai quitar com o meu banco credor.

    Como lançar essa operação no IR

    Grato,

    Cliver Machado

    • Olá Machado,

      Agradecemos a presença no Click Habitação!

      Com relação a sua pergunta temos a esclarecer para declaração de bens imóveis com financiamento:
      – Devem ser declarados valores das parcelas pagas no ano anterior até 31 de dezembro.
      – No caso de imóveis, o que interessa e deve ser declarado vai corresponder aos valores desembolsados durante o ano ou exercícios anteriores (pode incluir as despesas de registro, corretor, benfeitorias, etc.), ou seja, o que vale é o regime de caixa.
      Na declaração do ano seguinte, o valor do imóvel será atualizado somando-se as mensalidades e outros valores pagos no ano anterior, e assim, sucessivamente, até que o bem esteja quitado.

      Por esse sistema, quando for concluído o pagamento, o imóvel constará na declaração com o valor efetivamente pago, incluindo os juros, independente daquele que esteja na escritura ou do valor de mercado. A partir daí, seu valor não poderá ser mais atualizado nas declarações seguintes.
      O objetivo da Receita é fazer com que as pessoas registrem quanto pagaram pelo imóvel e, caso ele seja vendido depois, possa ser apurado o chamado imposto sobre ganho de capital, cobrado sobre a diferença entre o preço que a pessoa comprou e aquele pelo qual ela vendeu seu bem.

      Se você vendeu um imóvel
      Caso você tenha vendido o imóvel, o formulário a ser preenchido deve ser o do programa de ganho de capital (GCAP) , disponível no site da Receita Federal. Nele há campos específicos para informar como o dinheiro foi recebido (à vista ou a prazo). Estes dados serão importados pelo programa de declaração de Imposto de Renda e dará à Receita a informação necessária sobre a origem do capital, evitando problemas de malha fina.

      Imposto de Renda em imóveis: é possível escapar dentro da lei:
      Existem casos em que há isenção de IR na venda de imóveis. Os mais comuns são:

      – Se o bem for vendido por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, sendo o único imóvel que o titular possua e também que este não tenha efetuado nos últimos 5 anos outra alienação, ou seja, qualquer operação de transferência ou promessa de transferência de um bem imóvel;
      Ganho de capital referente a imóveis adquiridos até 1969;
      – A partir de 16/06/2005, o benefício também é estendido àqueles que obtiverem ganho de capital na venda de imóveis residenciais contanto que, no prazo de 180 dias, apliquem o valor da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país;
      – Permutas sem recebimento de diferença, ou seja, por imóveis do mesmo valor.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Imposto de Renda e Imóveis

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  6. Boa noite.

    Tenho um financiamento imobiliário no BB junto com meu irmão, só que agora quero retirar o nome do meu irmão e incluir o nome de minha esposa no contrato e ainda mudar o contrato para a CEF. Tem jeito de fazer isso? O banco aprova e o cartório da a averbação?l

  7. Boa Noite.

    Estou com um caso semelhante: tenho um financiamento do meu imovel, e recentemente fui meu consorcio imobiliario foi sorteado. Quero agora usar minha carta de crédito do consorcio para quitar o financiamento, por ser mais vantajoso. Além disso quero usar meu FGTS para amortizar a divida.

    Esse processo encaixa-se também no processo de “interveniente quitante”? Terei que pagar novamente as taxas cartorarias e impostos (ITBI) ou somente a averbacao na matricula do imovel? Poderei usar o FGTS nesta transacao?

    Obrigado!

    • Olá Ivan

      Obrigado pela presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que consórcio não é uma operação de crédito, não havendo cobrança de juros.
      Veja a definição de consórcio pelo Banco Central:
      O que é consórcio?
      Consórcio é a reunião de pessoas naturais e/ou jurídicas em grupo, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovida por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços, por meio de autofinanciamento.
      O contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, poderá ter como referência bem móvel, imóvel ou serviço de qualquer natureza.
      Todos os grupos da administradora são independentes. Recursos de um grupo não podem ser transferidos para outro, nem se confundem com o patrimônio das administradoras.

      Assim, as regras de portabilidade não valem para os consórcios.
      No seu caso se enquadra como Interveniente Quitante em função de tratar-se de operações diferentes: crédito imobiliário e consórcio.

      O registro da compra/venda e da garantia (alienação pelo Consórcio) são semelhantes a de um financiamento, bem como, os impostos (ITBI).
      Veja no artigo:
      http://www.clickhabitacao.com.br/meu-imovel/registro-de-imovel-veja-os-detalhes/#more

      A formalização da contratação (aquisição do bem) do consórcio imobiliário e financiamento imobiliário também são semelhantes.

      A questão da cobrança do ITBI, no seu caso como não há troca de devedor, entendemos não ser devida. Verifique as condições de cobrança ou não junto a sua Prefeitura.

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  8. Bom dia!

    Sou assíduo frequentador/questionador do site e mais uma vez, aproveito um post útil para tirar minhas dúvidas.

    Em Junho/2013 fiz o que eu acreditava ser a portabilidade de um contrato para a CEF, mas, hoje entendo que a operação na verdade foi Interveniente quitante (o que eu achava ser apenas um termo técnico utilizado no contrato). O valor de avaliação do imóvel à época ficava acima do SFH, porém está dentro do novo teto, ou seja, abaixo dos R$ 750.000,00 na cidade de São Paulo.

    Minha primeira opção foi solicitar à CEF a transposição do contrato de fora do âmbito do SFH para o âmbito do SFH, infelizmente, sem sucesso, pois a CEF tem se negado a realizar tal operação.

    Devido às negativas da CEF, procurei o BB, o qual num primeiro momento, analisou e deu parecer positivo ao processo de interveniente quitante, mas, que eu equivodcadamente estava chamando de portabilidade. Porém, após analisar meu contrato com a CEF, o BB solicitou que antes da operação, fosse feita a baixa da CCI e se nega a realizar a operação antes que ocorra esta baixa.

    Como o assunto está de certa forma ligado à operação que estou fazendo, gosatria de entender:
    1) O que é e para que serve a CCI?

    2) Porque o BB se recusa a fazer a operação antes da baixa da CCI?

    3) Porque o CEF associou esta CCI ao meu contrato?

    4) Último e mais importamte, o que é possível fazer nestes vários processos… tanto transposição na própria CEF quanto Interveniente quitante no BB?

    Mais uma vez, muito obrigado.

    • Olá Gleysson,

      Obrigado por sua presença no Click Habitação!

      Em primeiro lugar esclarecemos que a portabilidade é transferência de crédito entre as instituições financeiras, mantendo-se as condições originais do contrato, exceto a taxa de juros, a qual é o objeto da mudança.
      Ou seja, na portabilidade não há troca de Devedor (cliente é o mesmo).

      O processo com Interveniente Quitante existe a troca de Devedor (modifica o cliente) com concomitante troca de Banco, as condições contratuais podem ser modificadas livremente entre as partes.

      Porém, as transferências de crédito entre Bancos, em passado recente (antes da regulamentação de portabilidade), ocorria por meio da emissão de novo contrato e com Cláusula de Interveniente Quitante e assinatura do contrato pelos Bancos envolvidos.
      No seu caso pode ter ocorrido isto.

      A Cédula de Crédito Imobiliário – CCI é um ativo que representa direito a um crédito imobiliário.
      A CCI é utilizada pelas Instituições Financeira para agilizar a negociação de créditos, uma vez que a cessão pode ser feita mediante o endosso no próprio título, sem necessidade de uma formalização com um contrato de cessão.
      Enfim é um ativo que pode ser negociado (securitizado).
      Seu diferencial reside no fato de que sua negociação ocorre independentemente de autorização do devedor, uma característica indispensável para adequar o crédito imobiliário às condições de negociação no mercado financeiro e de capitais.

      Sugerimos a leitura : . (http://www.cetip.com.br/titulos-imobiliarios/cci)

      A portabilidade para o BB deve ocorrer com a concomitante baixa da CCI emitida pela CAIXA.

      Com relação às suas dificuldades com a transposição e a portabilidade ratificamos as respostas anteriores, ou seja: Ouvidoria dos Bancos envolvidos, reclamação no PROCON (Órgão de Defesa do Consumidor) e junto ao Banco Central.

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