Compare o Custo Efetivo Total – CET

Compare o Custo Efetivo Total – CET

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Fonte: Click Habitação
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O Custo Efetivo Total – CET é uma importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um financiamento ou realizar uma compra a prazo

Custo Efetivo Total - CET - no financiamento habitacionalCriado pelo Banco Central, por meio da Resolução 3.517 do Conselho Monetário Nacional, alterada pela Resolução 3.909, entrou em vigência em 03/03/2008, visando dar maior transparência às operações de crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing.

O CET traz informações sobre todas as despesas com as quais o consumidor deve arcar, sendo que a composição dos custos devem ser detalhadas em valores e percentuais, possibilitando ao comprador/consumidor ter ciência de todos os custos envolvidos em todas e quaisquer operações de crédito.

Os Bancos, previamente à contratação de operações de crédito com pessoas físicas e com microempresas e empresas de pequeno porte, devem informar o custo total da operação, expresso na forma de taxa percentual anual.

Atenção: Escolher o financiamento somente pela taxa de juros não é a estratégia mais eficaz.

A primeira coisa que o comprador deve fazer é pesquisar, efetivar a comparação e analisar as condições oferecidas no mercado. Normalmente as pessoas olham apenas para as taxas de juros praticadas por cada instituição, mas o CET é o mais adequado, pois terá uma visão mais real de quais são as melhores condições, tendo em vista que incluem: as tarifas, seguros, tributos, etc.

O que pode ocorrer é que muitas vezes a taxa de juros é inferior, mas as taxas de administração, tarifa de contratação/documentação e seguros envolvidos são mais caros. Assim, é importante levar tudo em consideração na hora da tomada do financiamento.

Sendo assim, além de comparar os juros praticados no mercado, é importante também comparar o CET de cada local que você consulte.

Aprenda a trabalhar com o valor final, verifique se não está pagando caro demais pelo empréstimo ou financiamento.

Para entender melhor como efetivar simulação do financiamento veja no artigo:

Simulador financiamento habitacional CAIXA

Custo Efetivo Total – CET – Concorrência entre os bancos no financiamento habitacional

A instituição do Custo Efetivo Total possibilitou maior concorrência entre as instituições financeiras pelo seu financiamento. Por isso, antes de fechar qualquer negócio, o ideal é verificar nos demais concorrentes.

Analise o valor do CET de cada uma e feche o empréstimo ou financiamento com quem for mais vantajoso para você.

Ao fazer a comparação deste valor entre as concorrentes você vai tomar decisões mais racionais.

O CET é a forma mais fácil de comparar os valores de encargos e despesas incorridos em uma operação de crédito. Verifique também todas as condições do novo contrato.

Compare o Custo Efetivo Total – CET  - Simulação e comparação entre os bancos no financiamento habitacional
A simulação foi efetivada com a taxa de balcão ou seja sem nenhum benefício

Relacionamento ou Fidelização – Definição da taxa de juros do financiamento habitacional

A maioria dos bancos oferece juros menores a quem estreita o relacionamento no momento da aquisição, por exemplo: abrindo uma conta para receber o salário, crédito rotativo (cheque especial), cartão crédito, dentre outros.

A oferta de outros produtos condicionados ao financiamento, entretanto, é considerada venda casada e deve ser denunciada ao Banco Central.

Outro custo que é possível negociar é o relacionado aos seguros habitacionais por morte e invalidez e por danos físicos ao imóvel. Eles são obrigatórios no financiamento, mas não precisam ser adquiridos na mesma instituição.

O Custo do seguro habitacional é denominado CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional e também deve ser objeto de simulação e escolha por parte do comprador.

Compare se as taxas de juros e/ou CET mais baixo compensam o custo de manutenção da conta e cartão de crédito no banco, ou seja, além do custo do financiamento verifique quanto custa manter a conta naquele banco. Por exemplo, o custo de pacote da conta pode minimizar ou acabar com a vantagem de um CET menor. Verifique e compare!

Cálculo do Custo Efetivo Total – CET

O CET deve ser calculado considerando os fluxos referentes às liberações e aos pagamentos previstos, incluindo taxa de juros a ser pactuada no contrato, tributos, tarifas, seguros e outras despesas cobradas do cliente, mesmo que relativas ao pagamento de serviços de terceiros contratados pela instituição, inclusive quando essas despesas forem objeto de financiamento.

No cálculo do CET não devem ser consideradas, se utilizados, taxas flutuantes, índice de preços ou outros referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo da operação, os quais devem ser divulgados junto com o CET.

Assim, no caso do financiamento habitacional a atualização monetária não deverá ser considerada no cálculo do CET.

O CET deve ser calculado a qualquer tempo pelas instituições financeiras, a pedido do cliente.

Planilha de Cálculo do Custo Efetivo Total – CET

O Banco deve assegurar-se de que o tomador, na data da contratação, ficou ciente dos fluxos considerados no cálculo do CET, bem como de que essa taxa percentual anual representa as condições vigentes na data do cálculo.

Previamente à assinatura do seu contrato, o Banco deve fornecer uma planilha que informa o custo total da operação.

A planilha utilizada para o cálculo do CET deve ser fornecida ao tomador, explicitando os fluxos considerados e os referenciais de remuneração (qual o indexador do contrato, normalmente no financiamento habitacional é utilizado a Taxa Referencial – TR).

Deverá exibir os valores CET e CESH destinados a dar mais informações ao mutuário a respeito do custo real de seu financiamento.

Possibilitará melhor eficiência na comparação entre ofertas de crédito disponíveis no mercado. Ou seja, permitirá que o comprador possa comparar as diversas opções fornecidas pelos bancos e escolher a melhor oferta de crédito.

Os valores são apresentados na forma nominal e as informações consignadas na planilha representam as condições vigentes na data de assinatura do contrato.

Assim, é a evolução teórica do saldo devedor, ou seja sem a atualização monetária.

O saldo devedor e os encargos mensais serão atualizados conforme pactuado no seu contrato.

Para entender como ocorrerá esta atualização, você pode consultar as cláusulas contratuais no seu contrato.

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Vale a pena quitar/amortizar o financiamento ou aplicar no mercado financeiro?

Esta é uma pergunta que não quer calar …

Muitas pessoas pensam que bastar comparar a taxa de juros do financiamento com a taxa de aplicação do investimento.

O cálculo não é tão simples assim. E você deve utilizar para a comparação o CET – Custo Efetivo Total (que inclui a taxa de juros, tarifas, taxas e seguro habitacional) acrescido da projeção da Taxa Referencial – TR (a maioria dos financiamentos é pós-fixado e tem atualização monetária) e na aplicação deverá utilizar o rendimento líquido, pois na renda fixa existem impostos (IOF e imposto de renda).

No lado dos custos temos: Taxa de juros do contrato, taxa de administração mensal, seguros habitacionais e atualização monetária.

Taxa de Administração

A taxa de administração máxima definida pelo Conselho Monetário Nacional – CMN é de R$ 25,00. O que num saldo devedor de R$ 200.000,00 representa 0,15% a.a.

12 * 25 / 200.000,00 = 0,15% a.a.

Assim, quanto menor o saldo devedor maior será o impacto no custo da taxa de administração, e quanto maior o saldo devedor menor será o impacto no custo em termos percentuais por ano.

Seguro Habitacional

O valor do seguro e seu coeficiente de MIP – Morte e Invalidez Permanente depende da apólice escolhida e data idade do proponente, assim pode variar.

O custo está embutido no CET ou no CESH.

Atualização Monetária

A taxa de juros do mercado financeiro está em alta e atualmente o índice da TR está entre 2 e 2,3% a.a. É um custo razoável.

Comparação entre CET e aplicação financeira

Desta forma para verificar se aplicação financeira compensa os custos do financiamento habitacional, você precisa comparar o rendimento líquido de sua aplicação com CET do seu financiamento + a projeção da TR.

Agora se a amortização for efetivada com recursos do FGTS vale a pena utilizar para amortizar ou quitar o financiamento, pois o rendimento do FGTS é muito baixo.

Conclusão

A comparação e pesquisa podem parecer trabalhosas, mas são muito importantes, pois o financiamento habitacional é de longo prazo, e as condições de contratação valerão por todo o prazo do financiamento, assim quanto menor o custo melhor será para você.

Antes de contratar um financiamento, compare o CET fornecido por outras instituições financeiras para um crédito de mesmo valor e prazo.

A observação das simulações de cálculo e os valores da CET e na planilha CET você pode entender quais são as taxas e encargos cobrados num empréstimo ou financiamento para que faça a melhor escolha.

Durante o financiamento a opção entre aplicar ou amortizar/quitar o financiamento, também, depende do cálculo do CET. Lembre-se que independentemente da decisão é importante ter reservas financeiras para emergências.

É importante aproveitar as oportunidades de utilização do FGTS no financiamento, tanto na entrada, para amortização (a cada 2 anos) e  para abater prestações (até 80% do valor do encargo mensal).

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

Fonte Legal:

6 COMENTÁRIOS

  1. Boa noite.
    Tenho um financiamento imobiliário nas seguintes condições atuais:
    Parcela mensal em torno de R$2.800,00 e 383 parcelas em aberto (já paguei 37) com saldo devedor de R$303.000,00. Possuo R$60.000,00 em FGTS. Já entendi que a redução de prazo é sempre a melhor opção, pelas diversas reduções… Nesse caso meu contrato sairia de 383 parcelas para 198 parcelas, porém a parcela aumentou para 3.022,00. ***1) Porque isso ocorre?
    Me apresentaram uma outra alternativa, reduzir o encargo mensal em até 80%. Se eu optar por isso, minha parcela iria para R$560,00 durante um ano, abatendo aproximadamente R$26.000,00 do FGTS, e me permitindo reduzir o prazo do meu contrato com os outros R$34.000,00 do FGTS, porém não foi possível calcular no momento quantas parcelas iriam reduzir. Essa forma permite um bom alívio mometaneo. ***2) Essa seria a melhor opção para mim, considerando o conforto da redução da parcela e parte reduzindo o prazo total do contrato? ***3) Qual a melhor opção financeira? A diferença financeira é muito alta entre aplicar o FGTS total na redução da parcela ou fazer o mix? (entenda que eu consigo manter o pagamento da parcela alta, porém o conforto de cair bastante essa parcela é tentador)… ***4) E se eu não considerar 80%, e de repente trabalhar com 50%, melhora as vantagens financeiras frente a utilização total do FGTS na redução do prazo do contrato? Ufa… Estou precisando dessa ajuda. Mto Obrigado!

    • Olá Allan

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor decisão é uma escolha muito pessoal.
      A amortização com redução prazo é a melhor opção financeira, em especial para você antecipar a quitação do financiamento. Se você for disciplinado financeiramente e efetivar amortizações com FGTS a cada 2 anos, talvez 7 ou 8 anos poderia quitar o financiamento, pagamento menos juros, seguros e taxas.
      Mas, tudo isso depende dos seus objetivos, o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação “transforma” o FGTS em dinheiro disponível, você poderia assumir outros compromissos ou economizar para a quitação, dependendo do você quer.

      Em atenção as suas indagações podemos falar:
      1) A parcela aumenta, pois o cálculo é efetivado com a taxa de juros cheia e você deve ter o pacote de relacionamento que reduz a taxa de juros e a prestação. Assim, a parcela voltará a ser aproximadamente semelhante a atual.
      2) Como falamos antes é uma escolha pessoal e depende dos seus objetivos: quer quitar rápido ou quer ter folga financeira? Veja e decida.
      3) A questão gira novamente em escolha e perfil de cada pessoa.
      4) Sim, você pode fazer o mix de várias maneiras e depende do seu objetivo. Você realmente precisa de disponibilidade financeira? Se sim, é uma boa opção.

      Não nos cabe decidir por você. Isso é uma escolha pessoal, como já dissemos.

      Assim, resumidamente se quitar o mais rápido possível opte por amortizar tudo para redução do prazo.
      No intervalo de 2 anos para a nova amortização. Depois juntar algum saldo no FGTS, você poderá utilizar o valor para pagamento de parte de prestação, no percentual que der. O valor economizado deve ser utilizado para amortizações periódicas no saldo devedor.
      Findo o prazo de 2 anos faça nova amortização. Repita as operações até a quitação da dívida.

      Se quiser ter uma folga financeira opte por amortizar um valor menor e ao mesmo tempo utilize o PPP – pagamento de parte da prestação. Isto possibilitará você adquirir outros bens ou outros objetivos.

      Boa sorte!

      Equipe Click Habitação

  2. Boa noite. PAGO uma prestação no valor de 840,00 paguei arrecem a primeira de 360 vezes.. Gostaria de saber se eu desse 15.000,00 mil para amortização do valor das parcelas, quanto ficaria o valor delas?

    • Olá Alice

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Para entender como funciona a amortização sugerimos a leitura do artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

      Existem 2 opções: redução da prestação ou redução do prazo. Verifique a melhor opção para seu caso.

      Equipe Click Habitação

  3. Bom dia!
    Hoje tenho que pagar 165 parcelas do meu financiamento habitacional.
    Minha prestação pesa e muito no meu orçamento mensal.
    Fui demitido e com isso tenho recursos, sem me descapitazar totalmente.
    Meu dilema é, quito o financiamento ou aplico o valor e pago com os rendimentos, já que os rendimentos alcançam quase 50% do valor da prestação?

    Desde já agradeço e fico no aguardo da sua resposta.

    Obrigado

    • Olá Antonio

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com certeza é uma escolha difícil e depende de cada pessoa, do perfil de investidor, etc.

      No artigo falamos sobre o tema.
      O investimento vale a pena se o retorno líquido for superior ao CET do financiamento + projeção da TR.
      Sabemos que a SELIC já começou a cair, mas existem diversos tipos de investimentos que podem dar rendimentos satisfatórios.
      Verifique as perspectivas de retorno para fazer a escolha.

      Em momentos assim, é sempre bom ser cauteloso e conservador.

      Equipe Click Habitação

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