Inicio 8 DICAS 8. Dicas Especiais

8. Dicas Especiais

965
COMPARTILHAR

Dicas especiais sobre seu financiamento habitacionalDicas para gerir seu financiamento

Dicas Especiais

Dicas especiais sobre seu financiamento habitacionalEncargo

O Encargo total é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros). Mas, somente parte da prestação relativa à amortização que é deduzida do saldo devedor financiamento.

entenda como compoe a prestacao e saldo devedor - Dicas especiais

*Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero

O valor da prestação é calculado em função do valor do financiamento/saldo devedor, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo de financiamento. Qualquer variação em um dos fatores influencia no cálculo. Assim, o ideal é financiar no menor valor possível, obter a menor taxa de juros e contratar no menor prazo possível.

Observem as diferenças entre os valores nos sistemas SAC e Price:

comparação entre sistemas de amortização SAC e Price - Dicas especiais

Saldo Devedor

O saldo devedor do financiamento habitacional não é calculado multiplicando-se o valor da prestação/encargo pelo número de meses a pagar.

Trata-se da dívida a pagar, que é corrigida periodicamente, de acordo com a cláusula contratual, normalmente de forma mensal. Usualmente é utilizada a TR, acrescentam-se os juros contratuais e deduz-se a amortização no encargo periódico ou eventual amortização extraordinária.

Nos exemplos abaixo não foi colocado indexador (TR = zero).

Vejamos em exemplos a evolução do saldo devedor:

1) Financiamento = R$ 80.000,00 ; Prazo = 360 meses ; Taxa de juros = 9 % a.a. ; Tabela Price

como calcular a prestação - Dicas especiais

* Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero

** CET Engloba a taxa juros e todos os demais custos da operação

O que podemos observar e falar sobre o quadro acima?

  • O saldo devedor do financiamento tende a cair mensalmente
  • A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – R$ 80.000,00 – R$ 41,89 = R$ 79.958,11
  • O valor da amortização do encargo (A) é crescente durante todo o prazo do financiamento
  • O valor dos Juros (J) é decrescente em função da redução do saldo devedor
  • A prestação (A + J) é constante durante todo o prazo do contrato
  • O valor do seguro varia em função do saldo devedor, avaliação do imóvel e pela idade do comprador (mudança de faixa etária)
  • O valor do seguro é recalculado mensalmente
  • O valor da taxa de administração é fixo durante do o prazo do contrato
  • O somatório de valores pagos R$ 258.332,81 é superior ao somatório obtido no sistema SAC
  • No último encargo não é devido o seguro habitacional, pois o primeiro prêmio é pago na contratação junto com as taxas à vista

2) Financiamento = R$ 80.000,00 ; Prazo = 360 meses ; Taxa de juros = 9 % a.a. ; SAC

como calcular a prestação e saldo devedor - Dicas especiais

* Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero

** CET Engloba a taxa juros e todos os demais custos da operação

O que podemos observar e falar sobre o quadro acima?

  • O saldo devedor do financiamento tende a cair mensalmente
  • A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – R$ 80.000,00 – R$ 222,22 = R$ 79.777,78
  • O valor da amortização do encargo (A) é constante durante todo o prazo do financiamento
  • O valor do seguro varia em função do saldo devedor, avaliação do imóvel e pela idade do comprador (mudança de faixa etária)
  • O valor do seguro é recalculado mensalmente
  • O valor da taxa de administração é fixo durante do o prazo do contrato
  • O somatório de valores pagos R$ 209.074,93 é inferior ao somatório obtido no sistema PRICE
  • No último encargo não é devido o seguro habitacional, pois o primeiro prêmio é pago na contratação junto com as taxas à vista

15 COMENTÁRIOS

  1. Bos noite
    Ja li praticamente todas as materias preciso muito tirar uma duvida antes de fechar o financiamento…
    Pesquisei um pouco sobreo modo price e pelo que vi tem menos vantagens….
    So com a renda do meu esposo 4700 financiou no modo price 184mil com entrada de 46 mil mas a parcela 1370 reais.
    No modo sac juntando nossa renda daria 7000 financiaria 184 mil tambem em 360 vezes entrada de 46mil mas a parcela ficaria uns 1750 no inicio….
    Pelo que vi no modo price a parcela tende a aumentar e nao seria vantagem?

    • Olá Carolina

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que ambos os sistemas de amortização (Price ou SAC) funcionam, mas apresentam características diferenciadas.
      A especial diferença está do valor do A-amortização da prestação (A+J), pois no sistema SAC o valor de A é maior propiciando uma amortização maior do saldo devedor, em especial, no início do financiamento quando o saldo devedor é maior.
      O sistema Price apresenta um A-amortização menor e o valor da prestação fica menor, a questão do aumento do valor está associado a atualização monetária do saldo devedor pela TR.
      Entendemos que se vocês tiverem a capacidade de pagamento para escolher o sistema SAC será a melhor escolha visando a melhor evolução e amortização da dívida.

      Outra orientação que podemos passar é a amortização do saldo devedor com a redução do prazo, em especial se tiverem FGTS disponível.

      Equipe Click Habitação

  2. Olá, sobre seguro habitacional, onde você diz que o prêmio é pago…o que quer dizer? Esse seguro enseja algum retorno financeiro no final do contrato ou na quitação? Ou é um seguro obrigatório onde nenhum valor retorna?

    • Olá Rafael

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o seguro habitacional é obrigatório por lei e deve ser pago pelo comprador ao Banco, que repassa a Cia. Seguradora.
      Não há devolução de prêmios ao final do prazo do financiamento ou da quitação antecipada da dívida.
      Para mais detalhes sobre o tema sugerimos a leitura do artigo:
      Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

      Equipe Click Habitação

  3. Olá,Boa noite!

    Comprei uma casa no sistema SAC,me entregaram uma tabela de evolução da divida,porem não atendem a essa tabela, a parcela que pago é sempre maior que o informado na tabela de evolução da divida recebida no momento de assinatura de contrato. A minha dúvida é cabe nesse caso um processo de revisional de contrato e outro exigindo danos matérias,uma vez que estou sendo lesado?
    E se você tem advogados que atuam nessa área, revisional?

    • Olá Delvay

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a planilha CET que você recebeu é apenas uma evolução teórica e é para fins de comparação de condições de financiamento entre os bancos.
      Naquela planilha não tem a atualização monetária do saldo devedor pela Taxa Referencial – TR, por proibição do Banco Central.
      Veja no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Para entender a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Neste artigo explicamos o motivo das prestações mesmo no sistema SAC poderem subir, bem como, a influencia da atualização monetária.
      O Banco Central iniciou o processo de redução dos juros SELIC com reflexos positivos no índice da TR e por consequência na evolução do saldo devedor e das prestações vão melhorar no tempo.

      Equipe Click Habitação

  4. Boa noite meu nome é gleybson. Comprei uma casa do minha casa minha vida em sao luis Maranhão no residencial Ribeira. Paguei 5 mil pela casa pois o combinado era pagar 5 mil e assumir as prestações que por se tratar de 25,00 não desconfiei de ser um golpe. Agora depois de quase um ano apareceu uma mulher dizendo que a casa era dela, mostrou todos os documentos e sumiu, depois recebir uma entimacao, meu caso está na justiça tenho fotos do imóvel a bondonado depredado e etc.. hj o valor que ela pagou até agora nao passa de 500 reais.. e oque eu gastei na casa foi mais de 20 mil.. ta na justiça ja teve 2 audiências e nada foi resolvido pois na primeira fui sem advogado e agora na segunda o fórum tava sem sistema. Alguem aqui sabe o que pode acontecer ou conhece alguém que ganhou ou perdeu situação parecida como essa? Eu quero negociar com ela mais ela não aceita… tipo pagar oque ela já pagou e dá mais uma indenização pra ela… E o cara que me vendeu sumiu no mundo…

    • Olá Gleybson

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Pelo que relatou você comprou a “chave” da casa, por meio de um contrato particular ou nem isso.
      Qualquer movimentação no Programa tem de passar pelo Banco.
      São os riscos de adquirir por contrato de gaveta, ainda mais no Minha Casa Minha Vida faixa 1, onde não é possível vender.
      Orientamos a aguardar a decisão judicial. Sugerimos consultar seu advogado.

      Equipe Click Habitação

  5. Boa noite,
    Me casei em 1974 em regime de comunhão universal de bens. Nos separamos em 2002 com partilha de bens não onerosa. Já vendemos alguns imóveis daquela partilha e agora quando fui fazer a averbação na matrícula de meu imóvel onde resido, o cartório exige que a receita estadual avalie para confirmar se a partilha foi mesmo onerosa ou se vou precisar pagar ITCD. Isso é correto?
    Obrigada

    • Olá Souza,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Vamos repetir um trecho no nosso artigo sobre Assunção de Dívida com financiamento que entendemos serve para o seu caso:

      Há incidência do imposto de transmissão (ITBI) nas separações ou divórcios?
      Em caso de partilha de bens, deve analisado e providenciado pagamento de eventuais impostos devidos.
      Quando houver transmissão de bem imóvel de um cônjuge para o outro, a título oneroso (desembolso de recursos), sobre a parte excedente à meação, incide o imposto municipal ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
      Quando houver transmissão de bem móvel ou imóvel de um cônjuge para outro, a título gratuito, sobre a parte excedente à meação, incide o imposto estadual ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. Verifique a legislação do seu Estado.”

      Veja mais no artigo:
      Assunção de Dívida na separação com financiamento

      Na dúvida consulte um advogado tributarista.

      Equipe Click Habitação

  6. Bom dia, eu gostaria de saber sobre a lista dos tipos de materiais que podem ser usados na construção de casas do minha casa minha vida com valor de 130.000,00 mil reais. Eu sou de Passos/MG, e fiz o financiamento com esse valor.

  7. Prezados novamente, muito obrigada pelas informações, ESTÃO DE PARABÉNS, CLICK HABITAÇÃO O MELHOR SITE DO BRASIL!

    Cordialmente,
    Valeria

  8. Prezados, desde já gostaria de parabenizá-los pelo profissionalismo e clareza, não é possível encontrar um site de tão alto nível nas informações como o Click Habitação!
    Aproveito para fazer a seguinte consulta por gentileza: contratei um empréstimo Habitacional na Caixa, por um valor de R$225.000, SAC, prazo 420 meses, do qual já paguei 16 parcelas de aprox R$2250.
    Para minha surpresa, o meu saldo devedor atual, está quase similar ao inicial, ou seja, o ajuste no saldo devedor está literalmente comendo minhas amortizações (R$500/mensais).
    Como resultado, paguei até agora R$36.000, e meu saldo devedor baixou só R$3.500 (dos R$9.000 que deveria haver baixado, somando todas as amortizações pagas).

    Minhas perguntas:
    1- neste ritmo, corro risco de atingir um saldo devedor MAIOR que a minha dívida inicial?
    2 – qual o caminho mais conveniente para deixar de perder tanto dinheiro? Tento disponível R$50.000: Pagar uma amortização de R$50.000 e diminuir o prazo do financiamento, ou deixar os R$50.000 em outro investimento para cobrir o rombo, por ex, LCI com rendimento líquido de 0,8% mensal?

    Desde já, muito obrigada!!!!

    • Olá Valeria

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em primeiro lugar parabenizamos pela análise efetivada da evolução do saldo devedor do seu contrato.

      Cremos que o grande problema além da atualização monetária (TR) estar num nível de 2 a 2,3% a.a. é o prazo de financiamento.
      O prazo é muito longo, e faz com que a amortização seja lenta e grande parte minimizada pela atualização monetária do saldo.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Esclarecemos que periodicamente o Banco faz um recálculo da relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor. A CAIXA adota o recálculo anual, assim o eventual resíduo no final do prazo seria apenas nos 12 últimos encargos e o valor seria próximo ao valor de até 1 encargo mensal.
      Veja no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Com relação a investimento ou amortizar o saldo devedor podemos afirmar que será vantagem investir se você conseguir um rendimento líquido superior ao CET – Custo Efetivo Total (taxa de juros + custo do seguro + taxa mensal) + projeção da TR.

      Caso contrário opte pela amortização para redução do prazo. Você mantem o valor da prestação (a+J), mas aumenta o valor do A e diminui o valor do J.
      Deixará de pagar seguros habitacionais e taxas futuras. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Esperamos ter ajudado. Qualquer dúvida retorne.

      Equipe Click Habitação

DEIXE SUA PERGUNTA, COMENTÁRIO OU SUGESTÃO.

Please enter your comment!
Please enter your name here