8. Dicas Especiais

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Dicas especiais sobre seu financiamento habitacionalDicas para gerir seu financiamento

Dicas Especiais

Dicas especiais sobre seu financiamento habitacionalEncargo

O Encargo total é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros). Mas, somente parte da prestação relativa à amortização que é deduzida do saldo devedor financiamento.

entenda como compoe a prestacao e saldo devedor - Dicas especiais

*Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero

O valor da prestação é calculado em função do valor do financiamento/saldo devedor, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo de financiamento. Qualquer variação em um dos fatores influencia no cálculo. Assim, o ideal é financiar no menor valor possível, obter a menor taxa de juros e contratar no menor prazo possível.

Observem as diferenças entre os valores nos sistemas SAC e Price:

comparação entre sistemas de amortização SAC e Price - Dicas especiais

Saldo Devedor

O saldo devedor do financiamento habitacional não é calculado multiplicando-se o valor da prestação/encargo pelo número de meses a pagar.

Trata-se da dívida a pagar, que é corrigida periodicamente, de acordo com a cláusula contratual, normalmente de forma mensal. Usualmente é utilizada a TR, acrescentam-se os juros contratuais e deduz-se a amortização no encargo periódico ou eventual amortização extraordinária.

Nos exemplos abaixo não foi colocado indexador (TR = zero).

Vejamos em exemplos a evolução do saldo devedor:

1) Financiamento = R$ 80.000,00 ; Prazo = 360 meses ; Taxa de juros = 9 % a.a. ; Tabela Price

como calcular a prestação - Dicas especiais

* Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero

** CET Engloba a taxa juros e todos os demais custos da operação

O que podemos observar e falar sobre o quadro acima?

  • O saldo devedor do financiamento tende a cair mensalmente
  • A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – R$ 80.000,00 – R$ 41,89 = R$ 79.958,11
  • O valor da amortização do encargo (A) é crescente durante todo o prazo do financiamento
  • O valor dos Juros (J) é decrescente em função da redução do saldo devedor
  • A prestação (A + J) é constante durante todo o prazo do contrato
  • O valor do seguro varia em função do saldo devedor, avaliação do imóvel e pela idade do comprador (mudança de faixa etária)
  • O valor do seguro é recalculado mensalmente
  • O valor da taxa de administração é fixo durante do o prazo do contrato
  • O somatório de valores pagos R$ 258.332,81 é superior ao somatório obtido no sistema SAC
  • No último encargo não é devido o seguro habitacional, pois o primeiro prêmio é pago na contratação junto com as taxas à vista

2) Financiamento = R$ 80.000,00 ; Prazo = 360 meses ; Taxa de juros = 9 % a.a. ; SAC

como calcular a prestação e saldo devedor - Dicas especiais

* Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero

** CET Engloba a taxa juros e todos os demais custos da operação

O que podemos observar e falar sobre o quadro acima?

  • O saldo devedor do financiamento tende a cair mensalmente
  • A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – R$ 80.000,00 – R$ 222,22 = R$ 79.777,78
  • O valor da amortização do encargo (A) é constante durante todo o prazo do financiamento
  • O valor do seguro varia em função do saldo devedor, avaliação do imóvel e pela idade do comprador (mudança de faixa etária)
  • O valor do seguro é recalculado mensalmente
  • O valor da taxa de administração é fixo durante do o prazo do contrato
  • O somatório de valores pagos R$ 209.074,93 é inferior ao somatório obtido no sistema PRICE
  • No último encargo não é devido o seguro habitacional, pois o primeiro prêmio é pago na contratação junto com as taxas à vista

5 COMENTÁRIOS

  1. Bom dia, eu gostaria de saber sobre a lista dos tipos de materiais que podem ser usados na construção de casas do minha casa minha vida com valor de 130.000,00 mil reais. Eu sou de Passos/MG, e fiz o financiamento com esse valor.

  2. Prezados novamente, muito obrigada pelas informações, ESTÃO DE PARABÉNS, CLICK HABITAÇÃO O MELHOR SITE DO BRASIL!

    Cordialmente,
    Valeria

  3. Prezados, desde já gostaria de parabenizá-los pelo profissionalismo e clareza, não é possível encontrar um site de tão alto nível nas informações como o Click Habitação!
    Aproveito para fazer a seguinte consulta por gentileza: contratei um empréstimo Habitacional na Caixa, por um valor de R$225.000, SAC, prazo 420 meses, do qual já paguei 16 parcelas de aprox R$2250.
    Para minha surpresa, o meu saldo devedor atual, está quase similar ao inicial, ou seja, o ajuste no saldo devedor está literalmente comendo minhas amortizações (R$500/mensais).
    Como resultado, paguei até agora R$36.000, e meu saldo devedor baixou só R$3.500 (dos R$9.000 que deveria haver baixado, somando todas as amortizações pagas).

    Minhas perguntas:
    1- neste ritmo, corro risco de atingir um saldo devedor MAIOR que a minha dívida inicial?
    2 – qual o caminho mais conveniente para deixar de perder tanto dinheiro? Tento disponível R$50.000: Pagar uma amortização de R$50.000 e diminuir o prazo do financiamento, ou deixar os R$50.000 em outro investimento para cobrir o rombo, por ex, LCI com rendimento líquido de 0,8% mensal?

    Desde já, muito obrigada!!!!

    • Olá Valeria

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em primeiro lugar parabenizamos pela análise efetivada da evolução do saldo devedor do seu contrato.

      Cremos que o grande problema além da atualização monetária (TR) estar num nível de 2 a 2,3% a.a. é o prazo de financiamento.
      O prazo é muito longo, e faz com que a amortização seja lenta e grande parte minimizada pela atualização monetária do saldo.
      Veja no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Esclarecemos que periodicamente o Banco faz um recálculo da relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor. A CAIXA adota o recálculo anual, assim o eventual resíduo no final do prazo seria apenas nos 12 últimos encargos e o valor seria próximo ao valor de até 1 encargo mensal.
      Veja no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      Com relação a investimento ou amortizar o saldo devedor podemos afirmar que será vantagem investir se você conseguir um rendimento líquido superior ao CET – Custo Efetivo Total (taxa de juros + custo do seguro + taxa mensal) + projeção da TR.

      Caso contrário opte pela amortização para redução do prazo. Você mantem o valor da prestação (a+J), mas aumenta o valor do A e diminui o valor do J.
      Deixará de pagar seguros habitacionais e taxas futuras. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Esperamos ter ajudado. Qualquer dúvida retorne.

      Equipe Click Habitação

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