3. Amortização

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Amortizacao

Dicas para gerir seu financiamento – Amortização

Entenda como funciona a amortização e como usá-la a seu favor para reduzir o valor das parcelas ou o prazo do seu financiamento

amortização do saldo devedorAmortização do saldo devedor de financiamento imobiliário é uma ótima alternativa para acelerar a liquidação do financiamento ou amenizar financeiramente o compromisso assumido em longo prazo.

Em geral, o sonho da casa própria inicia ao adquirir o financiamento para comprar ou construir o imóvel, depois disso, a concretização final é conseguir pagar o financiamento com tranquilidade, e ir projetando formas de reduzir o saldo devedor e quitar antes do prazo contratado.

A amortização extraordinária no saldo devedor em geral está prevista em cláusula específica no contrato do financiamento, e pode ser realizada quantas vezes o devedor desejar, desde que tenha disponibilidade financeira.

Ao amortizar o saldo devedor existem 2 opções possíveis:

  • Amortizar para redução da prestação ou
  • Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.

Esta escolha é muito individual, pois depende do momento financeiro que o devedor estiver atravessando, se está conseguindo pagar a prestação sem aperto no orçamento familiar, pois é possível se programar com mais tranquilidade para enfrentar os próximos anos.

Portanto, quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada.

Essa é a primeira vantagem da amortização. A segunda é a possibilidade de escolher o melhor caminho para o seu planejamento financeiro.

Mas, Atenção!! 

Nunca deixe sua poupança (reserva) zerada. É sempre bom ter uma reserva caso ocorra problemas financeiros. Assim você não terá problemas com as parcelas e poderá pagá-las em dia até resolver o problema.

Para saber como amortizar o seu financiamento imobiliário, você deverá levar em conta as seguintes variáveis:

  • Taxa de juro embutida;
  • Prazo restante do financiamento;
  • Sua idade (ela influencia no preço do seguro);
  • Sistema de amortização;
  • Saldo devedor. 

Redução do prazo:

– Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,

– Prestação (Amortização e Juros) será mantida (ou ficará bem próxima da atual),

– Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,

– O Prazo será recalculado (reduzido) em função do saldo devedor após e o novo A – amortização da prestação (A).

Redução da prestação:

– Reduzirá o saldo devedor com o valor da amortização,

– Prestação (Amortização e Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor;

– Seguro mensal de Morte e Invalidez Permanente – MIP será reduzido proporcionalmente a amortização do saldo devedor,

– O Prazo remanescente será mantido.

Encargo Mensal

O encargo mensal de seu financiamento é formado por quatro componentes:

  • Juros sobre o saldo devedor
  • Valor da amortização
  • Custo administrativo
  • Seguro habitacional

Assim, quanto mais cedo você liquidar o financiamento, menos custo administrativo e seguro irá pagar. E, temos que levar isto em consideração!

O custo administrativo, em geral, é um valor fixo limitado a R$ 25,00. O seguro vai variar em relação ao valor do imóvel e também à sua idade, ou seja, quanto mais novo você for, menor o valor do prêmio mensal do seguro.

Uso do FGTS na Amortização

O fundo de garantia rende apenas 3% ao ano + TR, ou seja, menos que menos que a remuneração da poupança. Assim o seu dinheiro do FGTS está se desvalorizando ao longo do tempo.

Para quem financiou no sistema do SFH é possível usar o FGTS junto com valor em espécie, ou se quiser, somente o FGTS, em qualquer das opções reduzir o prazo ou a prestação.

Todavia, vale lembrar que ao falarmos em uso do FGTS, existem as regras e condições básicas a serem atendidas, tanto pelo devedor como pelo financiamento.

A primeira regra é que o contrato deve estar em dia para fazer uso do FGTS para amortização. Se houver encargos em atraso, estes deverão ser pagos em dinheiro ou negociados junto ao banco.

Para usar o FGTS para uma nova amortização ou liquidação o trabalhador deve esperar 02 anos da data da última utilização, não impedindo de fazer outras em dinheiro.

É cobrada alguma tarifa?

Não. De acordo com o artigo 5º, § 1º – II da Resolução nº 3.919 de 25/11/2010 do Conselho Monetário Nacional – CMN não é passível de cobrança de tarifa– Serviços Diferenciados nos casos de: liquidação ou amortização antecipada, cancelamento ou rescisão de contratos.

144 COMENTÁRIOS

  1. Boa tarde

    Adquiri um terreno no mês de fevereiro de 2017 no valor de 114,266.28 dei entrada de 30.000.00 ficando o saldo devedor 84,266.28 . As parcelas sofrem ajuste de 0,25% de juros mais IPCA do mês. Mas acontece que no mês de março esse saldo devedor subiu para 85.265.04 sendo que no meu contrato esta escrito que as parcelas e o saldo devedor sera corrigido mensalmente atraves da variação do IPCA/IBGE acrescida de 0,25% de juros. Meu saldo devedor mais 0,25% de juros mais o IPCA do mês que é de 0,33% fica em 84,755,71 e nao 85,265.04 …Poderiam me ajudar a entender essa diferença de valor e o que eles estão cobrando está correto?
    Desde já agradeço

    • Olá Geovana

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Realmente o valor apresentado está acima do cálculo efetivado:
      84.266,28*1,0025*1,0033= 84.755,72

      Será que o saldo informado está somando a parcela de mar/17. Verifique com o credor.
      Caso não seja atendida sugerimos procurar o PROCON.

      Equipe Click Habitação

  2. Boa Dia!
    Gostaria de parabenizar o site pela informações práticas sobre as dúvidas.
    Eu tenho um financiamento com juros anual de 4,5%.
    Prest. pagas: 62
    Prazo de finan.: 240
    Indice de reajuste prest. do mês:
    Indice de saldo devedor no mês: 1,00169
    Saldo devedor: R$ 58.671,87
    Juros R$ 221,25
    Amortização do mês: R$ 328,44
    Prest. do mês: R$ 593,46
    Tenho o valor FGTS de R$ 18.000,00 para efetuar amortização.
    Fazendo a amortização no prazo, qual seria o novo prazo e valores de parcelas?

    • Olá Sanddro

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.
      Esclarecemos que a simulação foi baseada nos dados do seu comentário e no sistema de amortização SAC.

      Novo prazo aproximado = 103 meses
      a prestação (A+J) ficaria com valor aproximadamente igual ao atual = R$ 549,69

      Equipe Click Habitação

  3. Boa tarde
    Gostaria de saber se uma pessoa que pediu demissão ano passado (portanto não poderá sacar o FGTS inativo este ano), pode utilizar o FGTS para amortizar o financiamento.
    Grato

    • Olá Daniel,

      Boa Noite!

      Esclarecemos que desde que atenda as condições de uso do FGTS poderá utilizar normalmente a conta do FGTS.
      Não há impedimento neste sentido, pode usar inclusive as contas inativas.

      Equipe Click Habitação

  4. Boa noite,
    Gostaria de saber o que é mais vantajoso amortizar o tempo ou valor da parcela?

    Prestação do Mês Nº 23
    Prazo do Financiamento: 420
    Taxa de Juros Contratual: 8,773
    Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C.Contratual: 000,00
    Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual: 1,00151
    Taxa de Juros c/ Relacionamento: 8,6488
    Sistema de Amortização: SAC
    VALOR PARCELA 23: 1708,64
    Saldo Devedor Teórico em 19/02/17
    R$168.873,99
    Juros/Correção do Mês (R$) 1220,14
    Amortização do Mês (R$)417,07
    Valor a ser utilizado em fgts 10.000,00

    • Olá Aline

      Boa Noite! agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se o valor do encargo mensal estiver dentro de sua capacidade de pagamento sempre será mais vantagem amortizar para redução do prazo.
      Agora, se o valor estiver pesando no orçamento você pode optar pela redução da prestação.

      Redução de prazo
      Novo prazo aproximado = 325 meses
      O valor da prestação (A+J ficaria aproximadamente a mesma = R$ 1.637,21

      Redução da prestação
      A redução da prestação (A+J) seria proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 5,92%
      A prestação (A+J)ficaria aproximadamente = R$ 1.540,26

      Sugerimos a leitura do artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  5. Bom dia.
    Tenho um financiamento junto Caixa, o qual pretendo fazer uma amortização. Gostaria de saber qual a melhor opção e também saber se compensa juntar mais ou já ir abatendo, Obrigado!

    Outra pergunta, meu saldo devedor depois de 02 (dois) anos ainda continua absurdo, bem como o valor das parcelas, queria saber o porque disso, pois na simulação feita pela própria Caixa o valor abaixava demais nesses dois anos.

    Valor inicial financiado:135.000,00
    Sistema de Amortização: SAC
    Parcelas: 420
    Taxa de Juros Anual Nominal: 8,6488
    Prazo Restante: 397
    Parcela: 1.344,02
    Índice Pro-rata: 1,001228533703
    Saldo devedor em 17/02/2017: 133.332,89
    Amortização: 5.000,00 FGTS

    • Olá Mauricio,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a planilha CET entregue na concessão do financiamento serve para análise e comparação de oferta entre os bancos.
      Nela, por decisão do Banco Central não está embutida a atualização monetária sobre o saldo devedor.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Esclarecemos que a grande vilã que prejudicou a amortização do saldo devedor do financiamento é atualização monetária pela TR-Taxa Referencial, da mesma forma que a poupança e as contas do FGTS.
      Todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.
      Veja detalhes no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      O governo já começou a redução dos juros na taxa SELIC, este fato já está reduzindo os juros no mercado financeiro e por consequência haverá redução na TR, com vantagem para os financiamentos habitacionais.

      Se p encargo mensal atual estiver dentro da sua capacidade de pagamento a melhor escolha é a amortização com redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  6. Prestação do Mês Nº 39
    Prazo do Financiamento 300
    Taxa de Juros Contratual -5,63
    Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C.Contratual 0,00000
    Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual 1,00169
    Taxa de Juros c/ Relacionamento 5,5
    Sistema de Amortização – SAC
    Saldo Devedor Teórico em 28/02/2017
    R$ 77.522,74
    (a+j) (R$) 651,20
    Seguro FGHAB (R$) 13,33
    Amortização do Mês (R$) 295,89
    Tenho R$ 20.000,00 no FGTS.
    Quanto eu economizaria no final do financiamento?

    • Olá Wesley

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não fazemos este tipo de simulação.

      Podemos efetivar o calculo simulado das amortizações com base nos dados apresentados no seu comentário:

      Redução do prazo
      Novo prazo estimado = 149 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente a mesma = R$ 651,20

      Redução da prestação
      A redução da prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 25,80%
      A prestação (A+J)ficaria aproximadamente = R$ 483,20

      Equipe Click Habitação

  7. Prestação do Mês Nº 28
    Prazo do Financiamento 300
    Taxa de Juros Contratual -5,5
    Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C.Contratual 0,00000
    Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual 1,00169
    Taxa de Juros c/ Relacionamento 5,5
    Sistema de Amortização – SAC
    Saldo Devedor Teórico em 28/02/2017
    R$ 93.442,47
    Juros/Correção do Mês (R$) 429,82
    Amortização do Mês (R$) 336,81
    Tenho R$ 17.000,00 no FGTS.
    Quantas parcelas ainda restariam?

    • Olá Rodinei

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a simulação foi baseada nos dados constantes no seu comentário

      Novo prazo aproximado = 185 meses
      A prestação (A+J) ficaria aproximadamente igual a atual = R$ 766,63

      Equipe Click Habitação

  8. Boa Noite ! Fiz um financiamento na caixa de 60.000 mil reais em 300 meses , estou na parcela 36 que esta no valor de 440 reais , se eu for pagar uma a uma ate o final do ano gastaria mais ou menso 5.280 reais , se eu pagar as proximas 12 parcelas de uma vez qual o valor mais ou menso eu pagaria , minha duvida é eu teria alguma amortizaçao nesse valor total de 5.280.

    • Olá Tiago

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sua proposta não é amortização, mas sim o que se denomina Pagamento Antecipado – PAN. Neste caso, você terá desconto pela antecipação de pagamento nos juros contratuais. Veja se seu banco dispõe deste tipo de antecipação de pagamento.

      A outra opção é você efetivar a amortização para redução do prazo, neste caso você amortiza o saldo devedor mantem o valor da prestação (A+J) e diminui o prazo remanescente do contrato. Veja mais no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  9. Boa noite, parabéns pelo site.

    Gostaria de saber uma prévia, considerando a realização de um aporte sob o meu financiamento imobiliário.

    Valor financiado: 228.000
    Taxa anual 8,60%, nominal 8,28%
    Taxa mensal/ nominal 0,69%
    Prazo total 420 meses
    CET 9,37%
    Parcelas pagas 27
    Amortização mes atual 565,53
    Juros mês atual 1.537,18
    Seguro mês atual 88,51
    TX ADM 25,00
    Parcela total atual 2.216,22
    Índice de correção aplicado 1,001385
    Sistema SAC

    Pretendo aportar 30.000, gostaria de saber aproximadamente quantas parcelas restarão e/ ou qual será o valor da nova parcela, se manter o prazo atual.

    Obrigado!

  10. Boa noite, parabéns pelo site.

    Gostaria de saber uma prévia, considerando a realização de um aporte sob o meu financiamento imobiliário.

    Valor financiado: 228.000
    Taxa anual 8,60%, nominal 8,28%
    Taxa mensal/ nominal 0,69%
    Prazo total 420 meses
    CET 9,37%
    Parcelas pagas 27
    Amortização mes atual 565,53
    Juros mês atual 1.537,18
    Seguro mês atual 88,51
    TX ADM 25,00
    Parcela total atual 2.216,22
    Índice de correção aplicado 1,001385
    Sistema SAC

    Pretendo aportar 30.000, gostaria de saber aproximadamente quantas parcelas restarão e/ ou qual será o valor da nova parcela, se manter o prazo atual.

    Obrigado!

  11. Tenho uma contrato MCMV com a Caixa, mas estamos com muitas duvidas pra entender o reajuste deles veja
    2015: amortização 3.231,03 e saldo devedor 89.695,91
    2016: amortização 3.285,08 e saldo devedor 88.195,99
    É como se na verdade só tivesse pago em 2016 1499,92 e não 3285,08
    Que tipo de profissional eu posso consultar pra verificar se esta tudo correto, como funciona o reajuste, pois a planilha SAC que recebi esta bem diferente dos valores que estou pagando….
    na caixa eles me dão historico de reajustes, memoria de calculo?

    • Olá Rafa

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o problema está no fato que os saldos devedores são atualizados monetariamente pela Taxa Referencial – TR, da mesma forma que a poupança e as contas vinculadas do FGTS.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Sugerimos a leitura do artigo abaixo para entender a evolução do saldo devedor:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      O governo atualmente está reduzindo a Taxa SELIC e por consequência já está acontecendo a redução dos juros de mercado e da TR.

      Equipe Click Habitação

  12. Bom dia.

    Tenho um financiamento no Santander, o qual pretendo fazer uma amortização. Gostaria de saber quantas parcelas aproximadamente diminuirá ou valor das parcelas, com os dados abaixo. Obrigado!

    Valor inicial financiado:228.062,85
    Parcelas: 420
    Taxa anual: 8,60% nominal 8,28%
    Taxa mensal 0,69% nominal 0,69%
    Custo do CET anual 9,37%
    Parcelas atual: 27
    Amortização: 565,53
    Juros: 1.537,18
    Seguro: 88,51
    TX serviço. ADM. 25,00
    Índice de correção aplicado: 1,001385
    Saldo devedor: R$ 222.255,06

    • Olá Alexandre

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que você não informou o valor que pretende amortizar.
      Aguardamos seu retorno

      Equipe Click Habitação

  13. Olá, desculpe. a amortização é R$ 324,75. Hoje minha parcela está em torno de R$ 980,00.

    Tenho uma dúvida, vocês sabem dizer se pelo aplicativo de habitação Caixa eu consigo amortizar com redução de prazo com o valor do FGTS?
    Outra dúvida, é possível utilizar 2 FGTS (meu e esposo) para amortizar dentro dos prazos estipulados pela Caixa?
    Conseguem simular abaixo para redução de prazo?
    Prazo financiamento: 360
    Parcelas pagas: 47
    Taxa de Juros contratual: 6,66
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0,0
    Índice de reajuste Saldo Devedor no mês: 1,00184
    Saldo Devedor: 103.312,39
    Juros/correção do mês: 575,19
    Amortização mês: 575,19
    Valor do fgts para amortizar: 30.000,00
    Muito obrigada!
    Resposta

    • Olá Cris

      Boa Tarde!

      Refizemos os cálculos com base na nova informação do A-amortização.

      Novo prazo aproximado – 149 meses
      A prestação (A+J) ficará em valor aproximadamente igual ao atual = R$ 899,94

      Equipe Click Habitação

  14. Olá,

    Gostaria de parabenizar o site, muito esclarecedor.
    Tenho uma dúvida, vocês sabem dizer se pelo aplicativo de habitação Caixa eu consigo amortizar com redução de prazo com o valor do FGTS?
    Outra dúvida, é possível utilizar 2 FGTS (meu e esposo) para amortizar dentro dos prazos estipulados pela Caixa?
    Conseguem simular abaixo para redução de prazo?

    Prazo financiamento: 360
    Parcelas pagas: 47
    Taxa de Juros contratual: 6,66
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0,0
    Índice de reajuste Saldo Devedor no mês: 1,00184
    Saldo Devedor: 103.312,39
    Juros/correção do mês: 575,19
    Amortização mês: 575,19
    Valor do fgts para amortizar: 30.000,00

    Muito obrigada!

    • Olá Cris

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que o aplicativo da CAIXA somente faz a amortização para pagamento em boleto, portanto sem FGTS.

      Se ambos são titulares do contrato e proprietários do imóvel e o financiamento no SFH e atendam as condições de uso do FGTS poderão usar para amortizar.
      Vejam no artigo:
      Dicas para gerir seu financiamento – Uso do FGTS

      Com relação ao calculo para redução do prazo a simulação foi baseada nos dados fornecidos no comentário e no sistema de amortização SAC:
      Novo prazo aproximado = 99 meses
      A prestação continua o mesmo valor anterior = R$ 1.150,38

      Notamos que o valor dos juros e da amortização estão iguais. Verifique se a informação está correta.

      Equipe Click Habitação

    • Olá, desculpe. a amortização é R$ 324,75. Hoje minha parcela está em torno de R$ 980,00.

  15. Ola comprei apartamento na planta,será entregue em 2018 assinei com cef em 2016 a pergunta é a taxa TR será cobradas quando eu estiver pagando o financiamento ou e aparti da assinatura?

    • Olá Robinson

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que durante a fase de construção a atualização monetária (TR) será cobrada mensalmente junto com os juros contratuais sobre os valores liberados para construção e os seguros habitacionais obrigatórios.

      Sugerimos a leitura do artigo sobre a evolução do saldo devedor:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  16. Boa tarde,

    Parabéns pelo site.
    Por favor me ajude com a informação:O que é mais vantajoso no meu caso na amortização no valor R$ 20.000,00 : reduzir prazo ou parcela?Como ficaria ?
    SALDO DEVEDOR: 98.452,04
    PRAZO : 197
    PARCELAS PAGAS : 20
    PARCELA ATUAL R$ 1.320,97
    AMORTIZAÇÃO DO MÊS R$ 545,35
    TAXA DE JUROS NOMINAL : 8,5101 EFETIVA 8,850
    SEGURO : R$ 48,56

    agradeço desde já,

    Thereza

    • Olá Thereza

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para fazer a simulação precisamos que você informe o valor dos Juros constante no seu boleto atual.
      Aguardamos seu retorno.

      Informamos que se o encargo mensal atual estiver dentro da sua capacidade de pagamento a melhor opção será sempre da amortização para redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  17. Bom dia.
    Tenho um financiamento pela CEF, no sistema SAC, inicialmente o prazo era de 420 meses, paguei 28 parcelas, usei o FGTS semana passada, o prazo agora é de 292 meses. Acabei de pagar um financiamento automotivo, agora consigo guardar R$1.000,00 todo mês, aí eu pergunto, vale a pena amortizar esse valor no saldo devedor todos os meses para diminuir o prazo, ou é melhor eu juntar esse valor até ter um montante maior para amortizar?

    • Olá Ana Maria

      boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para saber se vale a pena aplicar ou amortizar você precisará comparar o CET – Custo Efetivo Total acrescido da projeção da TR do período com o rendimento líquido da aplicação financeira.
      Veja mais sobre o CET no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Se o rendimento líquido for inferior a melhora alternativa é efetivar a amortização mensal da sobra para redução do prazo do financiamento.

      Lembre-se que é sempre positivo, também, ter uma reserva financeira para emergências.

      Equipe Click Habitação

  18. Bom dia!
    Já pesquisei e vi que devemos comparar o custo efetivo total com o rendimento do capital disponível, para ver se compensa ou não amortizar, o CET do meu financiamento é de 8,5% no contrato (pode aumentar um pouco mais ao longo do tempo, ao reajustar o seguro), tenho 35 mil para amortizar em um saldo devedor de 110 mil.
    Independente disso, minha dúvida é: quando a diferença entre o CET e o rendimento do dinheiro não é tão grande (mesmo que o CET seja um pouco maior, 1 ou 2%), não é mais vantajoso manter aplicado o dinheiro disponível? Meu raciocínio é que a aplicação tende a sempre aumentar, se for juros compostos, melhor ainda; o financiamento tende a diminuir, mas o ponto crucial da minha dúvida é : a própria inflação não faria uma boa amortização do financiamento ao longo do tempo (caso permaneça alta)? Ex.: inflação anual de 13%, mas o saldo devedor é reajustado pela TR, que é bem mais baixa, no máximo 2,25%. Ao longo do tempo, mesmo com os juros, a inflação não faria um trabalho de amortização bem melhor?

    • Olá Wanderson

      Bom dia! Agradecemos presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que é uma escolha sempre muito pessoal. Você tem razão com relação a disponibilidade dos valores.

      Lembre-se que os juros do mercado financeiro estão com viés de queda, inclusive ontem a SELIC caiu. Assim, as suas aplicações financeiras devem perder rentabilidade, em breve. Os juros do seu financiamento não serão reduzidos! A TR deverá cair.
      Lembre-se que você paga seguro habitacional que não amortiza o seu saldo devedor. Alias, somente o A-amortização da prestação que amortiza o saldo.

      A amortização com redução do prazo aumenta o A-amortização de sua prestação e diminui o J-Juros. Você passa a amortizar mais o saldo devedor pagando o mesmo valor e diminui o numero de parcelas de seguros e taxas(se houver) a pagar, estas não amortizam o saldo.

      Se você for um dia vender o seu imóvel quanto menor o saldo maior será o ágio que receberá.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Compare o Custo Efetivo Total – CET
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Equipe Click Habitação

  19. Bom dia e parabens pelas informacoes disponibilizadas pelo site.
    Tenho um financiamento habitacional pela Caixa, no sistema SAC
    Dados:
    Prazo financiamento: 144
    Parcelas pagas: 28
    Taxa de Juros contratual: 8,7873
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0,0
    Índice de reajuste Saldo Devedor no mês: 1,00150
    Saldo Devedor: 126.185,64
    Juros/correção do mês: 892,73
    Amortização mês: 1.080,74
    Valor do fgts para amortizar: 34000,00
    Valor em dinheiro para amortizar: 26000,00
    Poderia verificar qual é mais vantajoso, amortização no prazo ou no valor das parcelas?
    Obrigado

    • Olá João

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que as simulações foram baseadas nas informações constantes no comentário.

      Redução de prazo
      Novo prazo aproximado = 44 meses
      O Valor da prestação (A+J) aproximada deve permanecer a mesma =R$ 1.973,47

      Redução da prestação
      Na redução da prestação o valor da nova prestação (A+J) é reduzida proporcionalmente ao valor amortizado do saldo devedor = 44,55%
      Nova prestação (A+J) = 1.035,10
      O prazo continua o mesmo.

      Se o encargo mensal estiver dentro da sua capacidade de pagamento a amortização para redução de prazo sempre será a melhor escolha.

      Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  20. Bom dia, muito obrigado pelo conteúdo e explicações.
    Parabens pelo site.
    Tenho um financiamento habitacional pela Caixa, no sistema SAC
    Dados:
    Prazo financiamento: 420
    Parcelas pagas: 43
    Taxa de Juros contratual: 8,5101
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0,0
    Índice de reajuste Saldo Devedor no mês: 1,00210
    Saldo Devedor: 122.748,35
    Juros/correção do mês: 772,70
    Amortização mês: 321,31
    Valor do fgts para amortizar: 20.000,00
    Poderia por gentileza verificar qual é mais vantajoso, amortização no prazo ou no valor das parcelas?
    Grato.

    • Olá Racino

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que se o valor do encargo mensal estiver dentro da sua capacidade de pagamento e do orçamento familiar sempre será vantagem amortizar para redução do prazo. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Os cálculos de simulação foram baseados nos valores constantes no comentário.

      Redução de prazo
      novo prazo aproximado = 230 meses
      A prestação (A+J) ficaria próxima ao valor atual = R$ 1.094,01

      Redução do encargo
      A redução na prestação (A+J) é proporcional ao valor amortizado do saldo devedor = 16,29%
      O valor da prestação(A+J) aproximado = R$ 915,76

      Equipe Click Habitação

  21. Bom dia!
    Tenho um financiamento habitacional pela Caixa, no sistema SAC
    Dados:
    Prazo financiamento: 360
    Parcelas pagas: 25
    Taxa de Juros contratual: 8,4175
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0,0
    Índice de reajuste Saldo Devedor no mês: 1,00184
    Saldo Devedor: 214.877,00
    Encargo: 2.263,16
    Amortização mês: 647,22
    Valor do fgts para amortizar: 28.000,00
    Valor dinheiro para amortizar: 22.000,00
    TOTAL AMORTIZAÇÃO: 50.000,00

    Fazendo a amortização no prazo, qual seria o novo prazo e valores de parcelas?

    • Olá Karen

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que precisamos do valor dos Juros – J da prestação (A+j) separado para que possamos efetivar a simulação.
      Aguardamos seu retorno

      Equipe Click Habitação

  22. Bom dia! Tenho um financiamento com saldo devedor de R$109.000,00 pelo SAC junto à Caixa ao CEF mensal de 9,4773. Os encargos mensais são de R$49,00(seguro+taxa) e a prestação de R$1.127,00. Os mesmos R$109.000 aplicados, atualmente, renderiam R$1.000,00 por mês (0,9% líquido), em uma aplicação de longo prazo, considerando os juros atuais. Considerando que, teoricamente, o valor da prestação é decrescente e que o rendimento da aplicação deve aumentar com o tempo, é viável, ao invés de quitar o financiamento, fazer a opção pelo investimento no mercado financeiro, mantendo a capacidade de liquidez, ou seria muito arriscado?

    • Olá Ronaldo

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para poder avaliar o que será melhor você precisa comparar o CET – Custo Efetivo Total do seu financiamento acrescido da projeção da TR – Taxa Referencial com o rendimento líquido da sua aplicação.
      Lembre-se o custo do seu financiamento não é somente a taxa de juros, você paga seguro habitacional e taxa, além da atualização monetária pela TR.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Equipe Click Habitação

  23. Bom dia, muito obrigada pelo conteúdo e explicações.

    Tenho um financiamento habitacional pela Caixa, no sistema SAC
    Dados:
    Prazo financiamento: 360
    Parcelas pagas: 18
    Taxa de Juros contratual: 8,5101
    Índice de reajuste Prestação no mês: 0,0
    Índice de reajuste Saldo Devedor no mês: 1,00184
    Saldo Devedor: 166.914,63
    Juros/correção do mês: 1.122,51
    Amortização mês: 487,86
    Valor do fgts para amortizar: 20.000,00
    Fazendo a amortização no prazo, qual seria o novo prazo.

    Grata

    • Olá Viviane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que efetivamos a simulação de amortização com base nos dados repassados no comentário:
      Novo prazo aproximado = 236 meses

      Equipe Click Habitação

  24. Olá,boa tarde!
    Gostaria primeiramente de parabenizar a vcs pelo site e pela atenção.
    Minha dúvida é se após 12 meses de contrato,o mesmo sofre reajuste no saldo devedor?
    se sim,como é feito esse reajuste?pode dar exemplo c base no saldo devedor sendo 70.000,00?
    obs:contrato na modalidade SAC
    taxa de juros contratual 5,50
    índice de reajuste prestação no mês 1,00
    índice de reajuste saldo devedor no mês 1,00
    OBRIGADO!

    • Olá Jonatan

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o saldo devedor dos financiamentos habitacionais tem atualização monetária mensal.
      O índice é a Taxa Referencial – TR, da mesma forma que a poupança e as contas vinculadas do FGTS.

      Para saber como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  25. Bom dia. Hoje tenho uma prestação de 573,00 com encargos. Se eu amortizar 5.000 diretamente do saldo devedor (utilizando o FGTS), como ficaria minhas parcelas? Caso também diminuísse o tempo, quais as vantagens? Peguei 104.000,00 de financiamento e já estou na parcela de número 17. Meu saldo devedor aumentou e está em 104.600,00…. Se continuar desse jeito, unca vou terminar a dívida????
    Muito obrigada e Parabéns pelo site!!!!
    Dados de hoje
    Parcela número: 17
    Saldo devedor: 104.681,85
    Amortização: 144,88
    Juros: 393,11
    Seguro: 35,34
    Taxa de juros contratual: 4,5

    Se não tiver condições de abater o saldo devedor, como faço para rever esses valores e fazer com o saldo devedor vá diminuindo ao invés de aumentar?

    Sistema PRICE em 360 parcelas (já li que são as piores formas de financiamento, e por isso a minha preocupação)

    • Olá Kátia,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que algumas escolhas que fizerem com que a evolução do saldo devedor fosse prejudicada:
      1) Sistema de amortização PRICE – nele você tem uma prestação (A+J) menor, mas uma menor capacidade de amortização do saldo devedor. Veja detalhes no artigo:
      Sistema de Amortização: veja qual o ideal

      2) Prazo máximo de financiamento = 360 meses – Quanto maior o prazo mais juros e encargos serão pagos ao longo do tempo. A prestação (A+J) será menor, mas tem consequências … Veja mais no artigo:
      Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

      Estes 2 fatores somados ao aumento dos juros no mercado financeiro é que não facilitam a amortização do saldo. A Taxa Referencial-TR estava em alta e somente agora com o começo da redução dos juros pelo Governo há perspectiva de baixa da atualização monetária dos saldo devedores.
      A TR atualiza o saldo devedor e diante das escolhas muitas vezes o valor da atualização é maior que o valor da A-amortizacão da prestação e o saldo devedor aumenta invés de diminuir.

      Com relação a amortização do saldo devedor é boa opção e se o encargo mensal estiver dentro de sua capacidade de pagamento orientamos a optar pela reduçào do prazo de financiamento.
      Nesta opção, você mantêm o valor aproximado da prestação (A+J), mas reduz o J-Juros e aumenta e A-amortização propiciando uma melhor evolução do saldo devedor.

      Esclarecemos que não temos como efetivar o cálculo aproximado do novo prazo no sistema PRICE, efetivamos somente para o sistema SAC.

      Lembramos que como descrevemos no artigo a prestação (A+J) tem recálculo anual para reequilibrar a relação entre o saldo devedor e a prestação para fins de minimizar o eventual saldo devedor residual no final do prazo do financiamento.
      Veja no artigo:
      Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

      A orientação é que você faça amortizações periódicas para redução do prazo, em especial com o uso do FGTS a cada 2 anos, isso melhorará o perfil da evolução do saldo devedor e possibilitará a quitação antecipada futura.

      Equipe Click Habitação

  26. Boa tarde!

    O que é exatamente o índice de reajuste da prestação no mês mo MCMV da Caixa?
    Para a prestação de janeiro este índice está em 2,053%, isto elevou a amortização do mês de R$ 370,72 para R$ 378,56.
    Estou na prestação de nº 60 e esta será a primeira vez que a prestação sofre aumento.
    Parabéns pelo site!

    • Olá Filipe

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que existe uma cláusula contratual que menciona o recalculo ou reajuste periódico do contrato.
      O recálculo visa equilibrar a relação entre a prestação (A+J) e o saldo devedor visando minimizar o eventual saldo residual no final do prazo do contrato.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu cálculo mensal, recálculo periódico ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      No recálculo periódico as regras para o cálculo do novo Encargo são as mesmas do cálculo na concessão, considerandos: Saldo Devedor Remanescente, Prazo Remanescente, Garantia Atualizada, alíquotas de seguros vigentes para o contrato na data do recálculo e regras de cobrança e reajuste de taxa de administração para o produto no qual o contrato está enquadrado, quando for o caso.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.”

      Veja como funciona a evolução do saldo devedor no artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  27. Bom dia, senhores.

    Parabéns pelo trabalho!

    Gostaria de saber se é indiferente amortizar um valor X em duas vezes. Por exemplo, tenho R$30.000 planejados para amortizar meu financiamento (SFH), sendo que R$20.000 reais já estão poupança e os outros R$10.000 estão provisionados para março/2017 (resgate de título do Tesouro Direto). Minha pergunta: vale a pena amortizar 20 mil agora e 10 mil em março ou é melhor esperar até março para amortizar os 30 mil. Vale salientar que a taxa de juros contratada é de aproximadamente 11% a.a, ou seja, bem acima do rendimento da poupança.

    Grato desde já pela atenção.

    • Olá Francisco

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a decisão entre amortizar ou aplicar o dinheiro no mercado financeiro depende basicamente da rentabilidade líquida da aplicação em comparação com o CET – Custo Efetivo Total do financiamento acrescido da projeção da variação da TR (pois a TR não é computada no CET).

      Para seu contrato com certeza o dinheiro aplicado na poupança deve ser utilizado de imediato para amortizar e reduzir o prazo do financiamento, já a aplicação no Tesouro direto deve ser avaliada quanto a rentabilidade líquida.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Mas, lembre-se que é importante ter reservas para eventualidades e emergências.

      Equipe Click Habitação

    • Obrigado pelo retorno.

      Liguei para o banco e solicitei uma simulação. Não entendi bem o pq de alguns números. Será que vcs podem me ajudar, já que o atendente não soube explicar?

      Segue abaixo o último aviso de débito enviado pelo banco.
      * * *
      Prestação 17/420 (com vencimento em 31/12/2016)
      Amortização … R$576,56
      Juros … R$1.963,85
      Seguros … R$90,58
      Tx. Adm. … R$25,00
      Total Lançado … R$2.655,99
      Índice de Correção Aplicado … 1,001849
      Saldo Devedor … R$232.351,57
      ***

      O atendente simulou R$21.177,05 para Amortização no PRAZO e me passou os seguintes números:

      Novo número de parcelas … 282 (redução de 403 – 282 = 121 parcelas)
      Novo Saldo Devedor … R$211.908,57
      Nova Prestação … ~R$2.649,39 (praticamente inalterada)

      É importante destacar que os R$21.177,05 seria pago até o dia 30/12/2016 (um dia antes do vencimento da prestação 17/420).

      Nas minhas contas, o Saldo Devedor deveria ser menor: 232.351,57 – 21.177,05 = 211.174,52, isto é, R$734,05 a menos que o valor passado pelo atendente. Sou totalmente leigo no assunto, mas deu a entender que que ele fez a simulação como se depois 31/12/2016 o número de prestações fosse de 404, e não 420 – 17 = 403, tendo em vista que a amortização seria efetuada antes do pagamento desta parcela.

      Desculpe-me a longa mensagem, mas foi a única forma que encontrei de explicar minha dúvida.

      Obrigado!

    • Olá Francisco

      Boa Noite!

      Esclarecemos que o valor do saldo devedor é atualizado e tem juros diários pró-rata. Daí a diferença na apuração que você fez.
      Ou seja, quanto mais próximo do vencimento mais juros e atualização pró-rata você vai ter. Assim, o cálculo precisa ter uma data certa, pois haverá pequenas variações diárias na atualização dos valores envolvidos.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  28. Boa Tarde
    Eu tenho um financiamento da minha casa minha vida e gostaria de fazer uma amortização de 12.000
    Gostaria de saber qual forma é mais vantajosa se no prazo ou no valor, lembrando que o valor atual está um pouco pesado, uma vez que me separei e estou arcando sozinha com todos os gastos. Poderiam me passar as simulações.

    Prestação 45
    Prazo 240
    taxa Juros 5,0
    Indice de reajuste 1,00142
    FGHAB 9,10
    Saldo devedor 48,404,41
    Juros do mês 202,70
    Amortização do mês 243,65

    Obrigada pela atenção e parabéns pelo ótimo trabalho.

    • Olá Priscila

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a simulação foi baseada dados constantes no seu comentário e no sistema de amortização SAC.

      Redução do prazo
      Novo prazo = 124 meses
      A prestação (A+J) ficará aproximadamente igual = R$ 446,35

      Redução da prestação
      A redução da prestação (A+J) será proporcional ao valor amortizado no saldo devedor.
      Neste caso a redução será de 24,79%, ficando aproximadamente = R$ 335,69

      A opção pela redução do prazo financeiramente seria a melhor opção, pois você reduziria o numero de parcelas a pagar para 124 meses.
      Mas, se o valor do encargo mensal está pesado no orçamento opte pela redução da prestação, a qual terá uma redução na parcela mensal aproximada de R$ 100,00.

      Equipe Click Habitação

  29. Olá, meu nome é Mayra… gostaria de uma ajuda para entender como ficaria o tempo ou o valor das parcelas se eu optasse pela amortização…
    financiamento -caixa- SAC
    Valor financiado: 292 mil
    Tempo: 420 meses
    Parcelas pagas: 01
    Tava de juros: 10,25%
    Amortização:695,23
    Juros:2328,44
    Valor a amortizar : 80 mil

    Obrigada pela ajuda e parabéns pelo site!

    • Olá Mayra

      Bom dia!

      Esclarecemos que efetivamos o cálculo simulado de amortização com base no valor financiado e valor de amortização fornecido.

      Redução de prazo
      Novo prazo = 159 meses
      A prestação (A+J) fica aproximadamente a mesma = R$ 3.023,67

      Redução da prestação
      Novo prazo = 419 (não muda)
      Nova prestação (A+J) é reduzida proporcionalmente ao valor amortizado = R$ 2.195,27 (Redução de 27,40%).

      Equipe Click Habitação

    • Olá Mayra

      Boa Noite!

      Esclarecemos que não precisa calcular, os valores estão discriminados no seu boleto de pagamento.
      Amortização – A
      Juros – J

      Veja o exemplo de boleto na imagem:
      Boleto CAIXA

      No Campo Extrato de Evolução estão discriminados os valores.

      Equipe Click Habitação

  30. Olá, meu nome é Mayra… gostaria de uma ajuda para entender como ficaria o tempo ou o valor das parcelas se eu optasse pela amortização…
    financiamento -caixa- SAC
    Valor financiado: 292 mil
    Tempo: 420 meses
    Parcelas pagas: 01
    Tava de juros: 10,25%
    Valor a amortizar : 80 mil

    Obrigada pela ajuda e parabéns pelo site!

    • Olá Mayra

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para efetivarmos uma simulação de amortização, com redução do prazo ou da prestação, precisamos de:
      Saldo devedor atual
      Valores de A e J da prestação (A+J) separados

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Esperamos seu retorno

      Equipe Click Habitação

  31. Boa tarde, Equipe Click Habitação.
    Queria tirar uma duvida simples.
    No meu contrato da caixa consta a taxa de juros anual de 7.4409% a.a. E no boleto que pago todo mês consta ‘Taxa de Juros Contratual : 8,5101′ isto está certo?

    • Olá Victor

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a resposta é simples: a taxa de juros do seu contrato deve ser 8,5101 e você em função da reciprocidade com o banco tem direito a uma redução nos juros cobrados.

      No boleto sempre vai aparece a taxa de juros do contrato, pois se você deixar de cumprir a reciprocidade a taxa de juros cobrada no seu contrato será modificada, ou seja é uma taxa de juros de relacionamento.
      Verifique no seu contrato devem constar as duas taxas.

      Equipe Click Habitação

  32. Tenho um Financiamento na Caixa pelo MCMV, e tem uma coisa me incomodando, e já vi nos comentários que há casos parecidos, mas não vi nenhum questionamento a respeito da situação, o problema é o seguinte:

    o que é exatamente o “Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês”? é a TR? porquê ele está 1%? sendo que os juros contratados é 5% anual..

    pelo que li na internet, dizem que isso é a TR, mas a TR é muito baixa, enquanto no boleto claramente estamos falando de 1%, e se você puder me esclarecer isso, fico muito agradecido.

    Obrigado!

    • Olá Felipe

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que está em formato de índice, assim tem o “1” na frente.
      A TR não é baixa não! Com o aumento de juros no mercado financeiro está entre 2% a.a. e 2,5% a.a. Esperamos que juros caiam que diminua a atualização dos saldos devedores dos contratos.

      Para saber mais sobre a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  33. Boa noite!
    Em primeiro lugar, parabéns pelo site e pela atenção dada, aos que os procuram com dúvidas, como eu!

    um duvida, existe alguma taxa bancaria para realizar amortização? o banco pode cobra-la?

    abs.

    • Olá Rodrigo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que a resposta consta no próprio artigo, que abaixo transcrevemos:
      “É cobrada alguma tarifa?
      Não. De acordo com o artigo 5º, § 1º – II da Resolução nº 3.919 de 25/11/2010 do Conselho Monetário Nacional – CMN não é passível de cobrança de tarifa– Serviços Diferenciados nos casos de: liquidação ou amortização antecipada, cancelamento ou rescisão de contratos.”

      Equipe Click Habitação

  34. Bom dia,
    Mais uma vez parabéns pelo site, simplesmente PERFEITO. Vocês tem me ajudado muito, financiei 105.200,00 em 360 meses e hoje, após os conselhos do site, meu financiamento junto a caixa está num valor de 63.050,00 e restam 110 meses. Os Juros contratuais são de 7,85% aa. Como aprendi com vocês, venho amortizando sempre que posso reduzindo o prazo e pagando menos juros. MUITO OBRIGADO.
    Bem, eu percebi que após o pagamento da parcela é amortizado 571,00 reais mas ao longo do mês o saldo devedor ainda sofre um acréscimo de cerca de 130,00 a 150,00 reais, creio que devido a taxa TR.

    Bom, possuo 10mil reais e gostaria de saber se devido os Juros contratual ser baixo, é mais interessante investir esse valor, ou seria interessante amortizar ainda mais reduzindo o valor do saldo devedor. Mais uma vez muito obrigado.

    • Olá Cicero

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que este tipo de informação deve ser obtida com seu Banco.

      O saldo devedor na data do vencimento do encargo consta do seu boleto de pagamento.

      Se for da CAIXA você poderá obter o valor por meio de APP no seu celular:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Com relação a desconto lembramos que os financiamentos habitacionais não tem juros embutidos no saldo devedor, os juros contratuais são calculados e cobrados mensalmente junto com a prestação (A+J), assim não há desconto a dar. Veja no artigo:
      Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

      Equipe Click Habitação

  35. BOA TARDE, TENHO DUVIDAS EM RELAÇÃO A MINHA AMORTIZAÇÃO MENSAL.
    COMPREI O IMÓVEL NO VALOR DE: R$ 115.000,00
    ENTRADA: R$ 11.500,00
    FINANCIADO: R$ 103.500,00
    PRAZO FINANCIADO: 360 MESES
    VALOR DA PRIMEIRA PRESTAÇÃO: R$905,05
    TAXA DE JUROS CONTRATUAL: 6,6600
    ÍNDICE DE REAJUSTE PRESTAÇÃO MÊS: 0,0000
    ÍNDICE DE REAJUSTE SALDO DEVEDOR NO MÊS: 1,00179
    SALDO DEVEDOR TEÓRICO EM :103.500,00
    JUROS/CORREÇÃO DO MÊS: R$ 574,95
    AMORTIZAÇÃO DO MÊS: R$ 287,49
    DEMONSTRATIVO DO ENCARGO DO MÊS R$
    DEMOSTRATIVO
    PRESTAÇÃO: R$ 862,44
    FGHAC: R$ 17,61
    FCVS: R$ 0,00
    TAXA ADM: R$ 25,00
    TAXA OPER. MENSAL: R$ 0,00
    DIFERENCIAL PRESTAÇÃO EMITIDA: R$ 1.561,19
    PRESTAÇÃO DO MÊS: N° 1

    ESTOU NA PRESTAÇÃO N° 10 COM O
    SALDO DEVEDOR TEÓRICO EM: R$ 102,211,07
    JUROS/CORREÇÃO DO MÊS: R$ 568,87
    AMORTIZAÇÃO DO MÊS: R$ 287,49
    PRESTAÇÃO: R$ 899,53
    A MINHA PERGUNTA É SE ESSE SALDO DEVEDOR TEÓRICO EM R$ —— ESTÁ CORRETO ? OU EU POSSO IR NA CAIXA PEDI CORREÇÃO ?

    • Olá Bruno

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que apenas o A-Amortização do encargo mensal que você paga amortiza o saldo devedor do financiamento.

      E todos os meses antes de diminuir o valor da amortização da prestação(A+) o saldo devedor é atualizado pela TR, de forma idêntica a poupança ou a conta do FGTS, que são os funding dos financiamentos habitacionais.

      Para entender melhor como funciona a evolução do saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  36. Olá, boa tarde.
    Eu e meu marido vamos financiar uma casa.Eu vou usar só o meu fundo de garantia.E quero usar o fundo de garantia dele para amortecer as primeiras parcelas.Posso? Ou vou ter que pagar as primeiras pra depois amortecer?
    Ou posso usar para financiar materias de Construções?
    Obrigada.

    • Olá Hilnar

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que na fase de amortização você poderá utilizar o FGTS para amortização ou pagamento de parte das prestações após o registro do contrato no Cartório de Registro de imóveis.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Equipe Click Habitação

  37. Olá! tenho imóvel financiado, gostaria de utilizar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor, em Setembro fazem dois anos que assinamos o contrato, ouvi falar em data de aniversário do contrato isso existe,é necessário fazer em Setembro,ou posso fazer em outro mês posterior, consigo fazer esse processo pelo telefone?

    Obrigada, aguardo contato

    • Olá Andrelize

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que se o contrato é no SFH e atender a condições de uso, após o registro do contrato no Cartório de Imóveis é possível utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor ou para o pagamento de parte de parte de prestação. Assim, não precisa esperar nada.
      O trabalhador a cada 2 anos, após a última utilização para amortizar, pode utilizar o FGTS novamente para amortizar o saldo devedor.

      Veja detalhes no artigo:
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Equipe Click Habitação

  38. Bom dia!

    Possuo um financiamento e em 2014 realizei uma amortização com redução do prazo. Na ocasião de 48/240 foi recalculado para 01/147, ou seja, redução de 45 parcelas. Ocorre que tenho a intenção de efetuar outra amortização no mesmo valor que a anterior. No entanto, a redução seriam de apenas 29 parcelas. Poderiam por gentileza, me informar o motivo desta diferença ?
    Ressalto que o sistema de amortização é SAC

    • Olá Emerson

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o prazo no sistema de amortização SAC é o financiamento dividido pelo A-Amortização da prestação (A+J)
      Prazo = Financiamento / A – quando o financiamento está em andamento o valor do financiamento será substituído pelo saldo devedor.

      Assim, cada vez que você diminuir o prazo você aumenta o valor do A da prestação (A+J) e diminui os juros.
      E desta forma o impacto na redução do prazo é menor, pois o A cresceu e ele é denominador da conta.

      Lembramos o princípio básico da amortização com redução do prazo: manutenção de valor da Prestação (A+J), sendo que com a amortização o valor de J diminui e aumenta o valor de A.

      Desta forma, de maneira simples: quanto maior o prazo maior será o impacto de redução do prazo.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  39. Bom dia! Gostei muito do site de vocês.
    Queria saber se posso usar meu FGTS para abater /amortizar meu financiamento feito pelo SFH, porém antes de fazer esse financiamento vendi uma casa para uma irmã. Depois de uma ano e pouco comprei novamente na mão dela com registro em cartório – tudo certo (porque ela precisava para resolver problema de inventário familiar). Agora já se passou alguns anos que adquiri o financiamento, porém não sei se posso usar novamente o FGTS para essa finalidade (a casa é em região metropolitana em relação ao imóvel financiado /onde moro).
    No aguardo e grato pela atenção.

  40. Ola!
    Gostaria de saber se posso utilizar o meu FGTS para amortizar o valor das prestações de um financiamento que tenho pela Caixa Econômica, porém quanto fiz esse financiamento não tinha outro imóvel que tenho hoje (comprei após o financiamento e já está quitado em região metropolitana).

    Obrigada.

    • Olá Suely

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que se o financiamento foi no SFH e você atendeu as condições de uso do FGTS no momento da contratação não haverá óbice para pleitear o uso do FGTS, mesmo que tenha adquiridos outros imóveis posteriormente.

      Equipe Click Habitação

  41. PARABENS !!! até encontrar este site estava completamente leigo.. !!!
    duvida:
    estou comprando um apto (SP/SP) usado por 420mil. o valor venal é 301.966,00. Estou usando SFH (Entrada+FGTS+SFH). Pelo que li tenho desconto de 50% nas custas do Cartorio (Registro e Escritura) por ser o primeiro imóvel. No ITBI pelo que li, também tenho este desconto..
    a) Na Escritura, Registro e ITBI os valor é obrigatoriamente são Venal ou Valor Pago?
    b) Estou correto no entendimento do desconto de 50% em tudo ?
    c) Existe mais algum documento que terei que gastar ?

    Obrigado pela ajuda!!!

    • Olá Lucio

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no contrato de compra e venda constará o valor de compra e venda.
      O ITBI depende da legislação municipal. Na cidade de São Paulo:
      Base de cálculo
      A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista.
      A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de São Paulo, de acordo com o Decreto nº 51.627/2010 e a Lei nº 11.154/1991.
      Veja no link:
      Base de Cálculo ITBI – SP/SP

      Esclarecemos que o desconto sobre as custas de Cartório são de 50% para todo o Brasil, pois se trata de uma lei federal.
      Informamos que nos trâmites registrais de um financiamento imobiliário ocorrem pelo menos 2 atos:
      * Registro do contrato de financiamento (A compra e venda);
      * Registro da garantia de financiamento junto ao Banco (hipoteca ou alienação fiduciária).
      Veja mais no artigo:
      Registro de Imóvel – Veja os detalhes

      Já O ITBI depende da lei municipal. Na cidade de São Paulo, tem uma alíquota diferente para o valor que foi financiado no SFH, mas tem limite. Veja:
      Cálculo
      O imposto será calculado aplicando-se, sobre a base de cálculo, as seguintes alíquotas:
      – Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS) aplica-se a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 73.256,87.
      – Sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 73.256,87, financiado ou não, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento). O tributo a ser pago será a soma algébrica dessas duas parcelas. A partir de 30/03/2015, a alíquota sobre o valor restante passará a ser de 3% (três por cento) em razão da promulgação da Lei nº 16.098 de 29 de dezembro de 2014.
      – Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo. A partir de 30/03/2015, a alíquota passará a ser de 3% (três por cento) em razão da promulgação da Lei nº 16.098. de 29 de dezembro de 2014.

      Informamos que o site da Prefeitura efetiva o cálculo.

      Para saber a maioria dos custos envolvidos na compra do imóvel. Orientamos a leitura do artigo:
      Custos para comprar imóvel

      Equipe Click Habitação

  42. Boa Tarde.
    Gostaria de utilizar meu fgts de R$ 16.000,00 para amortizar meu financiamento.
    Hoje esta assim:
    Valor financiado 110.770,89
    saldo devedor R$ 111.788,61
    CAPITAL 137,81
    JUROS 510,23
    CORREÇÃO MONETARIA 5,36
    COMISSAO PECUNIARIA 13,99
    VALOR PRESTACAO 667,39

    PRESTACAO 29/360
    JUROS NOMINAL 5,50% AA
    JUROS EFETIVO 5,641% AA
    SISTEMA PRICE

    qual seria melhor opção?
    Grata

    • Olá Marina

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a melhor opção do uso do FGTS será sempre a amortização para redução do prazo do financiamento. Nesta modalidade você amortiza a dívida, mantem o valor aproximado do encargo atual, reduz o prazo remanescente do financiamento e aumenta o poder de amortização da prestação mensal.

      Veja detalhes no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  43. Olá, achei ótimo este site, esta ajudando muito.
    Tenho um financiamento com a caixa 380meses já paguei 41, e gostaria de dar $10mil para amortizar o numero de parcelas.
    SD- $139.092,15
    Juros- 929,99
    Am- 406,53
    (a+j) 1336,52
    seguro- $49,32
    taxa- $ 25

    Muito Obrigado

    • Olá Marcelo

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Efetivamos uma simulação da amortização para redução do prazo com base nas informações fornecidas e no sistema de amortização SAC.
      Encontramos um prazo aproximado de 273 meses.

      Outra coisa, a CAIXA também disponibiliza alguns serviços por meio de aplicativo no celular. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

  44. boa noite
    parabéns pelo site…
    tenho um valor de 10.000,00 para abater do meu financiamento, gostaria de saber quantas parcelas diminuiria do meu financiamento.
    prazo 420 meses acabei de pagar a parcela 29 que foi no valor de 890,99
    juros contratual 8,5101 a.a
    juros correção ao mês 601,07
    amortização 242,13
    seguro mês =21,94
    Tx Adm= 25,00

    • Olá Gonçalves

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação

      Esclarecemos que para efetivar o cálculo aproximado do novo prazo precisamos que informe além do que foi repassado o valor do saldo devedor.
      O cálculo somente para sistema SAC.

      Equipe Click Habitação

  45. Olá, estou novamente escrevendo, pois estou com uma dúvida:

    Procurei a Caixa hoje, para simular uma amortização de R$20 mil. Porém, para minha surpresa, amortizando o prazo, o mesmo cairia de 394 para 301 meses (amortizaria 93 meses) mas a parcela subiria de R$2427,38 para R$2641,00. Isso é possível?

    Atualmente minha parcela esta R$2427,38 (A+J) sendo R$1658,27 (J) + R$665,79 (A). Saldo devedor atual R$263.963,05 em 394 meses Juros de 8,51 por cento.

    Vocês poderiam calcular pra mim?

    Obrigado!

    • Só para complementar, a gerente informou que isto ocorre pois o valor do novo saldo devedor precisa ser acomodado no novo prazo de financiamento. Outra hipótese, é que aumenta a amortização mensal, por isso a parcela fica maior…..sinceramente penso que é melhor não mexer com isso agora.

    • Olá Luiz

      Boa Noite!

      Respondemos o seu comentário de ontem.
      Normalmente a prestação (A+J) deveria ficar próxima da anterior.

      Algo de errado ou o valor da prestação está calculada de forma diferente ou com os juros normais e não reduzidos em função de relacionamento, se for este o caso.

      Você pode simular pelo app. Veja no artigo:
      CAIXA lança APP para serviços financiamento habitacional

      Equipe Click Habitação

    • Olá Luiz

      Boa Tarde!

      Esclarecemos que um dos princípios da amortização com redução do prazo é manutenção do valor da prestação (A+J)
      Assim, é estranho o valor do encargo ter subido assim.
      Sugerimos verificar se o calculo não está com juros integrais, sendo posteriormente aplicado os juros reduzidos em função de relacionamento.

      Efetivamos o cálculo aproximado chegamos a um prazo de 308,22 meses, com base em sistema SAC e os dados informados.
      Novo J = 1.532,63
      Novo A = 791,43

      Equipe Click Habitação

  46. Pela primeira vez entrei nesse site, e achei muito boa a atenção que vocês dão aos que solicitam ajuda para esclarecimento de dúvidas. Por isso, estou entrando em contato para ver se vocês também podem me ajudar.
    Estou em dúvida em como amortizar meu financiamento utilizando meu FGTS.

    Minha prestação de 01/07/2016 foi no valor de R$ 1.561,60.
    Prestações pagas = 25 do total de 380 prestações.

    Tenho o valor FGTS de R$ 17.520,00 para efetuar amortização.
    Os juros efetivos do meu contrato é de 7,70% ao ano.

    Minhas dúvidas:
    1- Se amortizar para diminuir o prazo, aproximadamente quantos meses diminuirão?

    2- Se amortizar no valor da parcela para diminuir o Saldo Devedor, qual valor aproximado ficarão as parcelas?

    2A – Outra dúvida é já que não estou tendo problemas quanto ao pagamento da parcela, será que se eu diminuir o valor da parcela e aplicar essa diferença em um fundo de Previdência mensalmente, ao final será mais vantajoso do que diminuir a quantidade de parcelas.

    Abraço!

    • Olá Marcia

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Em atenção aos seus questionamentos temos a falar:
      1) Para efetivar o calculo precisamos que os valores de A e J da prestação sejam informados separadamente;

      2) O cálculo da redução do encargo é por proporção. Assim basta dividir o valor amortizado pelo saldo devedor para saber o percentual de redução.

      2a) Bem, este cálculo é um pouco mais complexo, mas vamos lá
      Você tem uma taxa de juros baixa e portanto, neste momento, tem grandes chances de conseguir aplicações financeiras que rendam acima disso.
      Mas, a redução do valor do encargo será pequena e portanto o investimento será de pequena monta será que conseguirá um rendimento superior a todos os custos?
      Outra coisa, cremos que o Tesouro direto você terá um rendimento melhor, pois os fundos de previdência, em geral tem taxas de carregamento e de administração pesadas.
      Quando for comparar utilize o CET – Custo Efetivo Total e não somente a taxa de juros, pois você paga juros, mas paga seguro e paga taxa de administração.
      Veja detalhes no artigo:
      Compare o Custo Efetivo Total – CET

      Cremos que a melhor opção será a redução do prazo, pois aumentará o poder de amortização do seu encargo mensal pago e diminui custos futuros com seguros e taxas. Veja no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  47. Gostaria de quitar meu financiamento imobiliario utilizando meu FGTS e o restante em espécie.
    Amortizar para redução do prazo remanescente do financiamento.
    Em 30/05/2016 meu saldo devedor é: 78,683,66
    Meu FGTS é 30.000,00 (já tem mais de 02 anos quando fiz a ultima amortização)
    Quanto terei que pagar a parte que faltara em espécie?

    obrigado

    • Olá Ana Paula

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o valor que terá que pagar em espécie será diferença entre o saldo devedor atualizado (juros pro-rata e atualização monetária pro-rata) e o valor pago com FGTS.
      No financiamento habitacional não há juros embutidos no saldo devedor e portanto não há desconto para quitação. Os juros são pagos na prestação (A+J).

      Sugerimos a leitura do artigo:
      Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

      Equipe Click Habitação

  48. Bom Dia!

    Minha dúvida é assinamos o contrato da compra do nosso apartamento em maio de 2014, neste ano em março recebemos as chaves, já poderia fazer a amortização para diminuir as minhas parcelas?

    Desde já Agradeço
    Abraço

    • Olá Elisiane

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a amortização pode ser efetivada a qualquer tempo após o término da construção em dinheiro. E com recursos do FGTS após a averbação do término da construção junto a matrícula do imóvel do Cartório de Imóveis, o que provavelmente já aconteceu com a entrega das chaves.

      Sugerimos a leitura do artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  49. Bom dia!

    Gostaria de saber se todos os contratos de financiamento imobiliários com os bancos tem a TR (taxa refencial) ? Por que tenho um financiamento imobiliário com o banco Santander onde não consta a cobrança dessa taxa, mas no decorrer dos pagamentos das parcelas do financiamento percebi que a amortização não batia fui até ao banco e gerente disse que era por causa da taxa TR. Logo indaguei que no contrato não constava a cobrança dessa taxa a mesma disse que não precisa constar no contrato.Isso procede?

    • Olá Aparecida
      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Informamos que respondemos a sua outra indagação semelhante no artigo sobre Compor Renda para o financiamento imobiliário
      Vamos repetir abaixo:
      “Esclarecemos que deve existir uma cláusula de fala dos juros remuneratórios e da atualização do saldo devedor.
      A maioria dos contratos habitacionais é pós-fixado e tem atualização monetária, de forma idêntica a caderneta de poupança ou dos depósitos do FGTS.
      Deve existir algum termo parecido com isto:
      “O valor do financiamento será restituído com os acréscimos decorrentes da atualização calculada com base no mesmo índice de remuneração básica aplicado aos depósitos de poupança, mais juros remuneratórios cobrados às taxas estipuladas no contrato””

      Assim, a grande maioria dos contratos habitacionais é pós-fixado, pois os juros contratuais são menores. Nos contratos pré-fixados os juros são bem superiores e exigem maior renda e tem o encargo mensal bem maior.
      Leia com atenção o seu contrato, em especial a Clausula sobre os Juros.
      Na dúvida procure um advogado ou o Procon para ajudá-la.

      Equipe Click Habitação

  50. Boa tarde!!
    Gostaria de saber como funciona amortização??
    Comprei um imóvel, financiei R$168.000…paguei 33 parcelas e só foi amortizado até agora 11.000 mil reais apenas!!!!pago 1.553.000 (decrescente) mas mais de 1.200,00 são de juros!!!
    Gostaria de saber se posso amortizar a cada 3 meses ( dando uns 2.000,00 a cada 3 meses ) para amortizar no valor total do financiamento???
    Ou existe valor minimo e tempo estipulado para que eu possa ir reduzindo o valor total do financiamento????obrigada, essa é minha grande duvida!!!!!OI, comprei em 420 meses e quero reduzir no valor das prestações !!!!!!

    • Olá Alzira,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pode efetivar normalmente amortização a qualquer tempo do contrato.
      Normalmente os bancos exigem que o valor seja superior ao valor de 1 encargo.

      Informamos que somente se for utilizar o FGTS para amortizar que existe o prazo de 2 anos para nova amortização com FGTS para o mesmo trabalhador.
      Em dinheiro não há restrição.

      Equipe Click Habitação

  51. Fiz um financiamento de crédito imobiliário junto ao Banco Itaú no valor de R$ 185.000,00 para pagar em 165 parcelas, com valor inicial de R$ 2800,00, isto em outubro de 2014, e desde então sempre que posso faço amortizações para reduzir o prazo deste financiamento, só que a cada amortização o valor da prestação aumenta, e no site aparece duas informações quanto ao prazo, sendo uma o prazo do financiamento = a 88 e o prazo remanescente = a 68, só que quando simulo uma amortização com reduzação de valor de prestação aparece que meu contrato é de 88 parcelas, gostaria de saber qual prazo devo considerar e o por que o aumento das prestações. Obrigada.

    • Olá Maria Helena

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a diferença entre 88 e 68 é o número de parcelas pagas (20 prestações), ou seja, o numero de meses em que houve o pagamento de parcela.
      Assim, 68 meses é o prazo que resta para o fim do prazo do financiamento.

      O princípio básico da amortização com redução do prazo é manutenção do valor da prestação (A + J) com redução do saldo devedor e o recalculo do valor dos juros em do saldo com amortização. Em geral o cálculo do prazo não dá um número redondo.
      Talvez por critério do seu banco ele arrendonde o prazo para baixo, o que faz com que o valor encargo possa ficar um pouco superior.
      O cálculo assim, possibilita uma amortização maior do saldo devedor. Mas, é uma suposição.
      Orientamos a formalizar o questionamento ao banco.

      Equipe Click Habitação

  52. Alguém me tira uma dúvida? Financiamento pela tabela price é vantajoso para quem deseja quitar e antecipar parcelas? Obrigado

    • Olá Juliano,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A opção pela Tabela Price nas atuais circunstâncias no mercado financeiro não é uma boa opção para quem pensa em amortizar para redução do prazo.
      O A-amortização da prestação (A+J) é baixo e a atualização monetária pela TR está com índices altos diminuindo ainda mais a capacidade de amortização quando do pagamento da prestação.
      A prestação irá subir quase todo o prazo do financiamento.

      O sistema SAC sempre será melhor. Atualmente só opte pela Tabela Price como última alternativa e se não tiver outra opção para poder financiar.

      Equipe Click Habitação

  53. Olá,

    Gostaria de entender melhor a amortização por redução do prazo.
    Pelo que conversei com o gerente do meu banco, ele me passou que eu teria que dar um determinado valor, que seria abatido das parcelas finais. Não consegui ver vantagem alguma nisso, pois as parcelas finais tem um juros embutido e se eu pagar R$ 10.000,00 das parcelas finais, estarei amortizando um valor bem inferior aos dez mil pagos.
    Atualmente meu saldo devedor é de R$126.000,00 (a um juros de 9,4999%) e ainda restam 300 meses para pagar.
    Dentre essas duas modalidades propostas de amortização existe a possibilidade de pagar esses dez mil de uma vez e ficar com o saldo devedor em R$ 116.000,00 ?
    Se eu apenas diminuir o prazo de pagamento de 300 meses para 180 meses (diminuir dez anos) a parcela ficaria muito mais cara, é possível fazer isso?
    Att,
    Felipe

    • Olá Felipe,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que não existe no financiamento habitacional o pagamento de parcelas finais.
      Mas, sim a amortização do saldo devedor com a redução do prazo remanescente de encargos a pagar.

      Lembramos que no financiamento habitacional os juros contratuais não estão embutidos no saldo devedor. Os juros contratuais são calculados e cobrados junto com a prestação (A-amortização + J-juros).

      O negócio de amortizar o contrato com a redução do prazo faz basicamente com que a prestação (a+j) seja mantida e o prazo remanescente reduzido, e por consequência o aumento do A-Amortização e a diminuição do J-Juros da prestação em função da redução do saldo devedor.

      Informamos que a redução do prazo sem relação com amortização do saldo devedor é possível e deve ser pleiteado junto ao Banco para verificar se está entre as alternativas negociais disponíveis.
      Para tal deverá ter a renda compatível com o novo encargo mensal.

      Equipe Click Habitação

  54. Percebi que nas minhas prestações anteriores referente ao pagamento do financiamento caixa o ” índice de reajuste prestação mês ” não tinha nenhum valor preenchido e desde de abril do ano passado esse valor passou a vir preenchido. Pq isso ocorreu? E o que quer dizer?

    • Olá Juliana

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que no boleto da CAIXA existem 2 campos de índices:
      Índice de reajuste da prestação
      Índice de reajuste do saldo devedor

      O índice de reajuste da prestação é utilizado para os contratos antigos que ainda tem este tipo de cálculo na evolução do contrato. Hoje em dia, a CAIXA adota o recálculo anual das prestações visando reequilibrar a relação entre o saldo devedor e a prestação para evitar ou minimizar o saldo devedor residual no final do prazo do contrato.

      O índice de reajuste do saldo devedor é a atualização monetária sobre o saldo devedor dos contratos habitacionais. O índice utilizado é a TR – Taxa Referencial, da mesma forma que a poupança ou o FGTS.

      Talvez esteja ocorrendo algum deslocamento de campo na emissão dos boletos.

      Para entender melhor a evolução do saldo devedor do seu contrato sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  55. Bom dia,

    Prezados, tenho uma dúvida:

    Sou de Fortaleza (CE) e em 2010 comprei nesta cidade, juntamente com minha esposa, um apartamento na planta. Pouco tempo depois, por questões de trabalho, nos mudamos para Brasília (DF), onde estamos até o momento.

    Com relação ao apartamento, o mesmo foi entregue em 2014 e na ocasião entramos com um financiamento imobiliário pelo Banco do Brasil para o pagamento do saldo devedor, no entanto, não pudemos utilizar na transação nossos valores de FGTS, pois pela regra de utilização do FGTS era preciso que os adquirentes residissem ou trabalhassem no município no qual está localizado o imóvel, fato que não se concretizou, pois, como já mencionado, já estávamos morando e trabalhando em Brasília (DF).

    Sabendo agora dessa opção de se utilizar os valores de FGTS para a amortização do saldo devedor, já durante o financiamento imobiliário, ficamos interessados em utilizá-la. Então pergunto: a regra acima continua, ou seja, é preciso morar ou trabalhar no município no qual está localizado o imóvel? Ou, no nosso caso, mesmo morando em Brasília (DF), podemos utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor?

    Se por acaso pudermos utilizar o FGTS, qual seria a legislação ou regulamento que trata disso?

    Grato pela colaboração.

    • Olá Carlos,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      A verificação de conformidade para uso do FGTS é no momento da contratação.
      Mas, se vocês voltassem a morar em Fortaleza poderiam utilizar o FGTS.

      Como você estão em Brasília, infelizmente estão impedidos de usar em Fortaleza e em Brasília, enquanto o financiamento do primeiro imóvel ainda estiver ativo.
      Se você vender ou transferir a dívida do imóvel de Fortaleza poderá pleitear o financiamento com uso do FGTS em Brasília.

      Equipe Click Habitação

  56. Boa tarde!

    Eu estou em buscar de usar o FGTS para amortizar minha divida
    Já paguei 50 prestações
    Prazo de financiamento 300
    Taxa de Juros Contratual 5,5000
    Índice de Reajuste Prestação no Mês 0,00000
    Índice de Reajuste Saldo Devedor no Mês 1,00131
    Saldo devedor 41,392,89
    Juros de correção do Mês 190,47
    Amortização do Mês 164,97

    Utilizando os 15 mil do FGTS qual o valor a ser amortizado e o números de meses a ser pago?

    Me ajude se é vantagem amortizar.
    Grata,

    • Olá Roqueline

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que a principal vantagem de amortizar é que o rendimento da sua conta vinculada do FGTS é muito baixo.
      Os juros que você paga no seu financiamento é superior ao rendimento da conta do FGTS.
      Assim, existe vantagem financeira em amortizar.

      Se você amortizar com redução do prazo do financiamento. O novo prazo passará a ser de aproximadamente 113 meses para pagar. Calculo feito no sistema de amortização SAC,
      O seu saldo devedor passará a ser de $ 26.392,89.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  57. Boa tarde!
    Gostaria de parabenizar o site pela informações práticas sobre as dúvidas, vamos lá:
    Eu tenho um financiamento pelo minha casa minha vida com juros anual de 4,5%.
    Prest. pagas: 35
    Prazo de finan.: 240
    Indice de reajuste prest. do mês: 1,01795
    Indice de saldo devedor no mês: 1,00131
    Saldo devedor: R$ 62.265,47
    Juros R$ 234,64
    Amortização do mês: R$ 303,32
    Prest. do mês: R$ 548,92
    Colocado essas informações eu gostaria que vocês me ajudassem a fazer um calculo de quanto tempo vou reduzir do financiamento visto que solicitei pelo Sac da CEF a amortização através do FGTS no valor de R$ 20.349,91, grato se puderem me ajudar visto que a CEF pede para aguardar até 30 dias para informar se foi aprovada a solicitação.
    E só mais uma ajudinha tenho um valor de R$ 20 mil reais em recursos próprios, vale a pena eu amortizar tbm sobre o saldo devedor, ou seria melhor eu aplicar essa grana e futuramente utiliza-la?Obrigado!

    • Olá Anderson,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      O cálculo é aproximado e tem algumas dicas
      Vamos partir de um princípio: a prestação (A+J) ficará aproximadamente igual a de hoje. Somente o Seguro de MIP será reduzido.
      Assim, temos o valor de R$ 537,96.
      Do valor do novo saldo temos que $ 41.915,56 o valor do J – Juros seria reduzido (por proporção) para R$ 157,95.
      Assim o novo A – Amortização – teremos R$ 537,96 – 157,95 = R$ 380,01.
      Com base no novo A vamos calcular o novo prazo:
      41.915,56 / 380,01 = 110,30 meses = 111 meses
      A prestação (A + J) ficaria igual = R$ 537,96.

      O seu encargo = Prestação (A + J) + seguro + taxa ficaria um pouco menor pela redução do seguro. Mas teria um prazo bem menor de 111 meses.
      Sugerimos a leitura dos nossos artigos:
      Como consultar saldo devedor do financiamento
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      O cálculo aproximado foi efetivado com sistema SAC.

      Com relação ao valor em dinheiro, considerando que a sua taxa de juros é muito baixa, cremos que você conseguirá obter no mercado financeiro um rendimento superior ao que tem no financiamento, mesmo acrescentando o seguro (FGHAB) e taxa de administração.
      Você pode planejar o investimento em títulos como o Tesouro Direto, por exemplo, com vencimento próximo a daqui a 2 anos, onde poderá utilizar o FGTS novamente e complementar o investimento para a quitação da dívida.

      Equipe Click Habitação

  58. boa noite, tenho um imóvel financiado em 360 meses onde :
    juros contratual 7.1
    juros correção ao mês 744,00
    amortização 358,45

    Minha duvida é em relação a esse valor da taxa de amortização , porém se eu dividir o saldo devedor teórico entre um mês e o outro o valor da taxa de amortização teórica é inferior a esse valor (358,45),
    poderia me explicar o porque ?

    • Olá Fábio,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o “vilão” dessa história é atualização monetária pela TR – Taxa Referencial do saldo devedor, o mesmo indice é utilizado para atualizar o saldo da poupança e do FGTS.

      Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.
      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Por que a prestação do financiamento pode aumentar?
      Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu recálculo ou atualização.
      Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorria em passado recente para os contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual. Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.
      O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

      Para entender melhor sugerimos a leitura do artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  59. Bom dia!

    No momento da solicitação do abatimento dos doze meses com o saldo do FGTS, a caixa não nos informa uma previsão de conclusão do processo . Cita que deveremos aguardar a comunicação por meio de SMS de celular. De qualquer forma, só gostaria de ter uma estimativa, exemplo leva em média 30 dias, 60 dias….

    • Olá Jéssica,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Cremos que já leu a nossa resposta em comentário de outro artigo. Vamos repetir:
      “Informamos que temos recebidos alguns comentários sobre a demora de atendimento ou retorno pela CAIXA.
      O serviço por telefone é novo no Banco e provavelmente acumulou.
      Cremos que 15 dias seja um prazo razoável para atendimento ou retorno.
      Passado este prazo orientamos a ligar novamente e pedir uma posição ou abrir um SAC no site do Banco.”

      Equipe Click Habitação

  60. Bom dia !

    Tenho um financiamento pela caixa, feito em 360 meses pelo sistema SAC.
    Já uso meu FGTS para abater o montante ou parcela.
    Minha duvida é: teria como eu antecipar 12 parcelas ? (Exemplo: quero pagar agora as 12 parcelas á vencer em 2016), como faço o calculo para trazer a valor presente no sistema SAC?

    Aguardo!

    • Olá Mariana,

      Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Pelo que entendemos o você quer é o denominado Pagamento Antecipado de Parcelas. Neste negócio você antecipa um número “x” de parcelas junto e obtem desconto nos juros, em função do pagamento antecipado.
      Neste negócio você não pode utilizar o FGTS! Somente em dinheiro e precisa verificar junto ao banco a disponibilidade de efetivar o negócio. Não se trata de amortização, mas pagamento antecipado.

      Recomendamos que a simulação veja efetivada no banco.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo sobre as vantagens da amortização para redução do prazo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  61. Caro amigo,
    Tenho um financiamento pela Caixa há 13 meses feito em 240 meses pelo sistema SAC, com taxa de juros de 7,44%. Meu saldo devedor está em R$ 162.000,00. Minha prestação que vence em 16.12.2015 é de R$ 1.907,00.
    Tenho um saldo na poupança de R$ 70.000,00.
    Devo utilizar esse valor para amortizar meu saldo devedor?
    Daqui a 15 meses terei condições financeiras de quitar todo o meu saldo devedor.
    Qual a melhor opção? Manter o prazo ou diminuir?
    Grato.

    • Olá Nivaldo,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que o rendimento da sua aplicação financeira em caderneta de poupança é inferior aos juros do seu financiamento acrescido da atualização monetária. E além dos juros você paga os seguros habitacionais obrigatórios e a taxa de administração.

      Considerando os dados acima e desde o que valor dos encargos encargos mensais estejam dentro da sua capacidade de pagamento orientamos a efetivar a amortização imediata do saldo devedor para redução do prazo. Leia toda a argumentação no nosso artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

      Equipe Click Habitação

  62. Olá bom dia!!

    Financiei um imóvel há 4 anos em 240 meses, comecei pagando R$ 1500,00 de prestação, hoje pago por volta de R$1350,00. Tenho um saldo de R$ 20.000,00 no Fgts, gostaria de saber em quanto ficaria em média o valor de minhas prestações se eu utilizasse esse valor para as prestações, e se esse valor seria fixo ou se daqui a 12 meses ele aumentaria novamente??

    E se optasse por abater no período de financiamento pra quanto tempo restante cairia???

    Desde já obrigada pela atenção.

    • Olá Rejane,

      Bom Dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que pela descrição de dados informados o sistema de amortização adotado deve ser o SAC. Este sistema tem característica a A – amortização constante e a prestação (A+J) decrescente.

      Não temos dados suficientes para elaborar cálculos, mas podemos afirmar que:
      1) amortização para redução do encargo
      A prestação (A – amortização e J – Juros) será reduzida proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor, ou seja, se amortização representar 10% do saldo devedor a prestação (A + J) será reduzida em 10%.
      O Seguro de MIP – morte e invalidez permanente será reduzido proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor.
      O Seguro de DFI – Danos Físicos não será alterado.
      A taxa de administração será mantida.

      2) amortização para redução do prazo
      A prestação (A+J) será aproximadamente mantida com a redução de meses a pagar
      O Seguro de MIP – morte e invalidez permanente será reduzido proporcionalmente ao valor amortizado no saldo devedor.
      O Seguro de DFI – Danos Físicos não será alterado.
      A taxa de administração será mantida.

      Se o valor do encargo atual estiver dentro da sua capacidade de pagamento a melhor opção será sempre a redução do prazo.

      Sugerimos a leitura dos artigos:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo
      Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  63. Minha dúvida é a seguinte, em uma prestação no valor de R$2500,00 quanto é o valor que vai para o imóvel e quanto eu pago de juros e Seguro?

    • Olá Maurício,

      Bom dia! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que para saber os valores de juros e seguros são necessárias diversas informações:
      – Valor financiamento, taxa de juros, prazo, sistema de amortização, Banco, apólice de seguro, idades dos participantes, etc.

      Sugerimos a leitura do artigo abaixo, onde ensinamos a obter estes valores no boleto de pagamento:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Para obter o boleto segue o link do artigo:
      Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

      Equipe Click Habitação – 3º ano!

  64. Fiz um aporte pela caixa e juros. Ficou muito alto gostaria. De abater esse pagamento . Pago uma prestacao no valor 1230,00 abate 340,00 do valor .paguei 36 parcelas. De um total de
    180 .como fica melhor. Abater total da divida ou diminuir as parcelas ?

    • Olá Daniela,

      Agradecemos sua presença no Click Habitação!
      A amortização extraordinária ao Saldo Devedor permite duas opções:

      – redução do valor do encargo;
      – redução do prazo.

      Quando você amortiza o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada. Para tomar a decisão de qual a melhor opção você deve considerar as seguintes variáveis:

      você deverá levar em conta as seguintes variáveis:

      – Taxa de juro embutida;
      – Prazo restante do financiamento;
      – Sua idade (ela influencia no preço do seguro);
      – Sistema de amortização;
      – Saldo devedor.

      Para te ajudar a tomar a decisão, veja o artigo As vantagens de amortizar com redução do prazo. Nesse artigo você entenderá as vantagens bem como analisar o exemplo.

      Equipe Click Habitação

  65. Tenho uma duvida – sobre o meu saldo devedor aplica-se além dos juros uma correção monetária do saldo devedor, que está “comendo” quase toda a amortização, fazendo com que o saldo devedor praticamente não caia. Isto é certo? Obrigado.

    • Olá Jaime,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Com relação a esse assunto esclarecemos que o lastro dos empréstimos habitacionais são basicamente o FGTS e a poupança. Ambos os recursos são remunerados por juros e tem a atualização monetária.
      Assim, os contratos habitacionais pós-fixados tem clausula de atualização monetária do saldo devedor. O índice normalmente utilizado é a Taxa Referencial – TR. Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

      Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

      Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

      Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.

      Estamos atravessando um momento de crise econômica e o governo elevou os juros e por consequência os juros de mercado e a TR.
      Mas, já tivemos em passado recente (2 a 3 anos) a TR = ZERO. Assim, é uma questão sazonal e que com a recuperação da economia tem tendência de reversão.

      Sugerimos a leitura do nosso artigo:
      Como consultar saldo devedor do financiamento

      Equipe Click Habitação

  66. ola quais os documentos necessário para fazer a amortizaçãor para redução da prestação e onde eu tenho que leva esses documentos.

    • Olá Cristiano,

      Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação.

      Orientamos a procurar a agência do Banco e formalizar o seu pedido de amortização. A maioria dos bancos emitem um boleto para você efetivar o pagamento.

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  67. Bom dia.
    Pago cerca de 2500 por mês em um financiamento de 255.000 com prazo de 25 anos ou 300 parcelas. Minha amortização mensal fica próxima de 850 e o restante é juros ou encargos. Efetuei semana passada uma amortização de 1900, optando pelo prazo, pensando que ia quitar no máximo duas parcelas do final. Acontece que, de acordo com atendente, com o papel que ele me entregou e com o extrato no site da Caixa, foram amortizadas 06 (seis) parcelas. Como isso pôde acontecer? A parcela mínima não seria de 850, a amortização mensal? Fazendo amortizações periódicas posso quitar por muito menos do que eu contratei no financiamento?

    • Olá Rafael,

      Boa Tarde! Agradecemos a sua presença no Click Habitação.

      Esclarecemos que sempre será vantagem amortização com a redução do prazo.
      Informamos que nesta modalidade a Prestação (A+J) será aproximadamente mantida, assim o seu A será recalculado, pois os Juros serão reduzidos. Existe um recalculo e o prazo reduz um pouco mais do que o valor divido pelo A (antigo). Quando maior o prazo original maior será impacto na redução.
      Além do prazo você economizará nos seguros e taxas que deixará de desembolsar.
      Fazendo amortizações periódicas para redução do prazo você quitará bem antes do prazo original.

      Veja mais no artigo:
      As vantagens de amortizar com redução do prazo

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  68. Boa noite!

    Em primeiro lugar, parabéns pelo site e pela atenção dada, aos que os procuram com dúvidas, como eu!
    Se eu amortizar o SD, num financiamento feito pelo sistema PRICE, o valor da parcela se mantém fixa ou é recalculada?
    Por exemplo: num financiamento de 92.000,00, onde a parcela é fixa de 491,10 (25,00 de TAM), prazo de 360 meses e taxa de apróx. 0,506% a.m. Se eu der 10.000,00 para amortizar o SD, a parcela diminui? Ou se mantém nos 491,10, mas com uma amortização maior, na composiçção da parcela?
    Outra dúvida: esse valor de parcela, não chega a ser pesado pra mim, nesse caso, é mais vantajoso abater no prazo? Ví aqui no site, que diminuindo o prazo, só se paga o referente a amortização, ou seja, as últimas parcelas são praticamente amortização, diminuindo bastante o SD, sendo bem vantajoso. Mas minha última dúvida é se, diminuindo o prazo, a parcela tbm seria recalculada.

    Abraço!

    • Olá Wanderson,

      Boa Noite! Agradecemos a sua presença no Click Habitação.

      No seu exemplo, numa amortização para redução do encargo, a prestação(A+J) será reduzida em aproximadamente 10,87% ($10.000 / $92.000), será uma redução proporcional ao valor amortizado.

      Se o valor da parcela estiver dentro de sua capacidade de pagamento a opção pela redução do prazo será bastante vantajosa.
      Neste caso o valor da prestação (A+J) será mantido e o prazo reduzido, aumentando a sua capacidade de amortização mensal do saldo.

      Para gerir o seu saldo devedor sugerimos a leitura do artigo:
      Dicas Especiais – Acompanhamento do saldo devedor

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